マンションと戸建ての違い｜区分所有法で読み解く

本記事は、マンションと戸建てという二つの建物の形が、法律の上ではどれだけ違う組み立て方をされているのかを整理する記事です。区分所有法の条文そのものを条番号順に追うのは区分所有法の全体像の役割なので、こちらでは逆方向から入ります。実際の建物のどの部分がどの条文に対応するのかを、エントランスから住戸の中まで順に見ていき、条文を読んだときに具体物が思い浮かぶ状態を作ることを目的とします。

結論を先に述べます。戸建ては「土地一筆と建物一個をひとりが持つ」という民法の原則がそのまま通用する世界で、法律上の仕掛けはほとんど要りません。これに対してマンションは、一棟の建物を数十人で分け合うために、所有権を三つの器に割り、その三つが決してばらばらにならないよう法律で縛り、さらに所有者全員を強制的に団体化して多数決で管理を決めさせる、という三段構えの人工物です。区分所有法の条文が細かく見えるのは、この人工的な仕組みを破綻させないための手当てが積み重なっているからで、戸建てと対比すると一つひとつの条文が何を防ぎたいのかが見えてきます。

一棟の建物を法律がどう切り分けるか

戸建ては原則がそのまま通る

民法86条1項は土地及びその定着物を不動産とすると定めますが、日本法では建物は土地とは別個の不動産として扱われ、土地と建物にそれぞれ独立した登記記録が作られます。戸建ての所有者は、この二つの不動産をそれぞれ単独で所有しているだけです。所有権の内容は民法206条のとおりで、法令の制限内において自由にその物の使用、収益及び処分をする権利を持ちます。増築しようが売ろうが取り壊そうが、法令上の制限に触れない限り誰の同意も要りません。

土地と建物が別個であるという点は、戸建てに固有の論点を生みます。売買では土地と建物の双方について所有権移転登記が必要になりますし、抵当権も土地と建物に別々に設定します。土地と建物の所有者が同一のときに一方だけに抵当権が設定され、競売で所有者が分かれてしまうと、建物が敷地利用権を失って取り壊すほかなくなるため、民法388条が地上権の設定を擬制します。いわゆる法定地上権で、土地と建物を別個の不動産とした日本法の建付けが生んだ調整規定です。抵当権そのものの効力範囲については抵当権の基本で整理しています。

マンションでは所有権の器が足りなくなる

一つの物には一つの所有権しか成立しないというのが物権法の原則です。マンションは建物としては一棟なので、原則どおりなら一棟まるごとに一個の所有権しか立ちません。実際、一棟をまるごと一人が所有して各室を貸している賃貸マンションは、この原則どおりの状態であり、区分所有法は適用されません。所有者は一人で、入居者との関係は賃貸借契約の問題にすぎないからです。

分譲マンションで各住戸を別々の人が所有できるのは、区分所有法1条が原則の例外を置いているからです。

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。（区分所有法1条）

注意したいのは、この条文がマンションという語をひとことも使っていない点です。1条の要件を満たせば、テナントビルでも、玄関を別にした二世帯住宅でも、店舗が並んだ商業施設でも区分所有関係は成立します。逆に、いくら大規模なマンションでも所有者が一人なら区分所有関係は生じません。試験で「マンションだから区分所有法が適用される」という発想をすると、変化球の肢に足をすくわれます。判断基準は建物の名前ではなく、構造上区分された数個の部分が独立して用途に供せるか、そしてそれが別々に所有されているかです。

専有部分になるための二つの独立性

1条の文言から、専有部分と認められるには二つの独立性が必要とされています。構造上の独立性は、壁、床、天井などによって他の部分と物理的に遮断されていることをいいます。利用上の独立性は、その部分だけで住居や店舗といった用途を果たせることをいい、独立した出入口の有無が判断の手がかりになります。

住戸の内部は両方を満たすので専有部分です。共用廊下は、壁と天井で区切られてはいるものの、そこだけを取り出して住居や店舗として使うことはできないので利用上の独立性を欠き、専有部分にはなりません。この二つの独立性は、マンションの中を歩きながら「ここは一戸として売れるか」と自問すると判断しやすくなります。売れるなら専有部分、売れないなら共用部分です。

三つの器に割られた所有権

区分所有者が実際に持っている権利は、一つではなく三つです。第一が専有部分の所有権、すなわち区分所有権（2条1項）。第二が共用部分の共有持分（11条1項）。第三が建物の敷地を使う権利、すなわち敷地利用権(2条6項)です。戸建てなら土地の所有権と建物の所有権という二つで済むところが、マンションでは三つに分かれ、しかもそのうち二つは他人との共有関係になります。

この三つがばらばらに動くと制度が崩壊します。専有部分だけを売って共用部分の持分を手元に残す人が出れば、廊下の共有者と住戸の所有者が食い違い、管理の主体が誰なのか分からなくなります。敷地利用権だけを手放す人が出れば、敷地を使う権原のない住戸が生まれ、土地所有者から収去を求められかねません。だから区分所有法は15条2項と22条1項で分離処分を禁じています。三つの器という理解を先に作っておくと、この二つの条文が例外ではなく制度の背骨であることが分かります。

玄関から住戸まで歩いて専有と共用を見分ける

条文の定義を読むだけでは、専有部分と共用部分の境界はなかなか身につきません。実際の建物を入口から順にたどって、それぞれの部分がどう扱われるのかを確かめていきます。以下で規約の内容に触れる箇所は、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約（単棟型）の定めを前提としています。標準管理規約は法律ではなくひな型なので、個々のマンションの規約がこれと異なることはありますが、多くの物件が下敷きにしているため、条文と実物件をつなぐ材料として有用です。

エントランス、廊下、階段室

区分所有法4条1項は、数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は区分所有権の目的とならない、と定めます。これが法定共用部分です。法律上当然に共用部分となるので、規約でどう定めようと専有部分にはできませんし、共用部分である旨の登記も要りません。そもそも独立した登記記録が作られないため、登記のしようがないという言い方のほうが実態に近いでしょう。

エントランスホール、共用廊下、階段室、エレベーターシャフト、屋上、外壁、基礎、支柱、屋根はいずれも法定共用部分です。外壁や柱のように建物全体を支える部分が共用になるのは、それが特定の住戸のものだと考えると建物が成り立たないからです。ここで押さえておきたいのは、共用部分は区分所有者全員の共有に属するという11条1項の帰結として、外壁の塗り替えのような大規模修繕が全員の費用負担で行われるという点です。戸建てなら外壁塗装は自分ひとりの判断と負担ですが、マンションでは集会の決議事項になります。

管理人室、集会室、駐車場

管理人室や集会室は、構造上も利用上も独立しているため、放っておけば専有部分の要件を満たしてしまいます。これを全員のものとして扱うために、区分所有法4条2項は規約により共用部分とすることを認めました。これが規約共用部分です。分譲時に分譲業者が公正証書で最初の規約を設定する場合（32条）にも、この規約共用部分の定めが置かれるのが通例です。

規約共用部分には、法定共用部分にはない手当てが必要です。4条2項後段は、規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗することができないと定めます。もともと専有部分になり得る部分なので独立した登記記録が存在し、その表題部に共用部分である旨を登記して初めて、外部の第三者に対して「これは売買の対象になる住戸ではない」と主張できます。登記記録の構造そのものについては不動産登記法の基本と登記簿の読み方を参照してください。

方向の非対称性も重要です。規約によって専有部分となり得る部分を共用部分にすることはできますが、逆に法定共用部分を規約で専有部分にすることはできません。廊下を規約で誰かの専有部分にすると宣言しても、1条の要件を満たさない以上、区分所有権の目的にはならないからです。試験ではこの向きを入れ替えた肢が繰り返し出ます。

玄関扉と窓

住戸の入口まで来ると、境界の細かさが問題になります。玄関扉は住戸に付いていますが、廊下側から見ると建物の外観の一部でもあります。標準管理規約7条2項2号は、玄関扉について錠及び内部塗装部分を専有部分とすると定めています。つまり鍵の交換や内側の塗り直しは各区分所有者が自由にできるが、扉そのものの取り替えや外側の塗装は共用部分の話になる、という切り分けです。窓については、同項3号が窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれないとしています。

割れた窓ガラスを自分の判断で交換できないというのは、戸建ての感覚からすると奇異に映るかもしれません。しかし窓と扉は建物の外観と防火性能を左右するので、各戸が勝手に変えられると一棟としての統一性と安全性が保てません。標準管理規約は、防犯や防音などの目的で計画修繕として一斉に交換する道を用意することで、この不便に対処しています。

バルコニーと専用庭

バルコニーは共用部分です。専有部分の外側にあり、構造上は建物の一部として全員のものとして扱われます。それでも隣の住民がバルコニーに立ち入ることは想定されていません。標準管理規約は、バルコニー、玄関扉、窓枠、専用庭、駐車場といった部分について、特定の区分所有者が排他的に使用することを承認する定めを置いています。これが専用使用権です。

専用使用権の正体は、共用部分の使用方法についての規約による取り決めであり、所有権ではありません。だからバルコニーだけを他人に売ることはできませんし、避難ハッチや隔て板を塞ぐような使い方も禁じられます。緊急時にはバルコニーが避難経路になるためで、これは共用部分であることの当然の帰結です。区分所有法の側から見ると、専用使用権は6条1項の共同の利益に反する行為の禁止と表裏の関係にあります。マンション1階の専用庭付き住戸も同じ構造で、庭を所有しているわけではなく、共用部分たる敷地の一部を独占的に使う権利が与えられているにすぎません。戸建ての庭が土地所有権そのものであるのと決定的に違う点です。

住戸内の壁、床、天井

住戸の中に入ると、今度は壁そのものの帰属が問題になります。隣の住戸との間を仕切るコンクリートの壁は、二つの住戸を構造上区分している以上、どちらか一方のものとするわけにいきません。学説では、躯体部分は共用部分とし、内装の仕上げ部分だけを専有部分とする考え方が通説とされ、上塗説と呼ばれます。標準管理規約7条2項1号も、天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とすると定めており、同じ立場に立っています。

この線引きは実務に直結します。壁紙の張り替えは専有部分の話なので自由にできますが、間仕切壁を撤去して二つの住戸をつなぐような工事は、それが構造躯体に関わる限り共用部分の変更となり、集会の決議が必要になります。フローリングへの張り替えが規約や使用細則で遮音等級の指定を受けるのも、床の下地が共用部分であることと、6条1項の共同の利益に反しないという要請から説明されます。戸建てなら耐力壁を抜く工事でも建築基準法上の手続を踏めば所有者の判断だけで進められるので、ここは所有形態の違いがそのまま自由度の違いになります。

配管をどう考えるか

給排水管は、専有部分と共用部分の境界がもっとも分かりにくい部分です。標準管理規約は、専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものを専有部分とする、という基準を置いています。上下階を貫く立管は複数の住戸のために存在するので共用部分、そこから各住戸へ分岐した枝管のうち住戸内にある部分は専有部分、というのが一般的な整理です。

この区別が現実に問題となるのが漏水事故です。原因が共用部分の立管にあれば管理組合の責任で修繕し、専有部分の枝管にあればその住戸の所有者が負担します。原因箇所が特定できない場合に備えて、区分所有法9条は、建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときはその瑕疵は共用部分の設置又は保存にあるものと推定する、という規定を置いています。民法717条の工作物責任を区分所有建物に当てはめると被害者が原因箇所を立証しなければならず酷なので、推定によって管理組合側に反証責任を負わせたものです。戸建てなら建物全体が自分のものなので、こうした推定規定は最初から不要です。

床面積の測り方まで違う

専有部分の面積の測り方も、戸建てとは異なります。区分所有法14条3項は、共用部分の持分割合の基礎となる専有部分の床面積を、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によると定めます。いわゆる内法です。不動産登記規則115条も、建物の床面積は原則として壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積によるとしつつ、ただし書で区分建物にあっては内側線で囲まれた部分によるとしています。戸建ては壁芯、区分建物は内法、と登記の場面でも扱いが分かれているわけです。

一方、分譲時のパンフレットに記載される専有面積は壁芯で算出されるのが通例です。同じ住戸でも、壁芯の数字のほうが内法より大きくなります。住宅ローン控除のような税制上の面積要件は登記記録上の床面積で判定されるため、パンフレット上は要件を満たすように見えて登記面積では届かない、という食い違いが起こり得ます。住宅ローンと担保の仕組みは住宅ローンの仕組みで扱っています。

区分所有法14条に戻ると、この床面積の割合がそのまま共用部分の持分となり（14条1項）、さらに集会の議決権の割合にもなります（38条。規約に別段の定めがない場合）。一人の区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の各専有部分に係る敷地利用権の割合も、原則としてこの14条の割合によります（22条2項）。専有部分がどれだけ広いかという物理的な事実が、管理費の負担割合から総会での発言力まで一続きに決めているという構造です。ただし14条4項により、持分割合は規約で別段の定めをすることができます。

敷地はどうなっているのか

法定敷地と規約敷地

区分所有法2条5項は、建物の敷地を、建物が所在する土地及び5条1項の規定により建物の敷地とされた土地と定義します。前者が法定敷地で、建物が物理的に建っている土地です。後者が規約敷地で、5条1項により、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地を、規約によって敷地に取り込んだものをいいます。

規約敷地の典型は、建物本体が建っていない駐車場用地や、公道までの通路部分、隣接する緑地です。これらを規約で敷地に含めておくと、後述する分離処分禁止の効果が及び、住戸だけを売って駐車場用地の持分を残すといった処分ができなくなります。管理を一体化しておくための制度です。なお5条2項は、建物が所在する土地が建物の一部滅失により建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は規約で建物の敷地と定められたものとみなす、という手当てを置いています。二棟のうち一棟が滅失したような場合に、残った土地が敷地から外れて宙に浮くのを防ぐ規定です。

敷地利用権は所有権とは限らない

2条6項は、敷地利用権を、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利と定義します。この定義は権利の種類を限定していません。区分所有者全員が敷地を共有している所有権型がもっとも多いものの、敷地が第三者の所有で区分所有者が借地権を持っている定期借地権付きマンションもありますし、地上権が設定されている物件もあります。したがって「マンションを買えば土地の共有持分が付いてくる」という理解は、正確には常に成り立つわけではありません。

だからこそ、区分所有建物の重要事項説明では、敷地に関する権利の種類及び内容が説明事項の筆頭に置かれています（宅建業法35条1項6号、施行規則16条の2第1号）。所有権なのか借地権なのか、借地権なら存続期間はいつまでで更新があるのか、これらは買主が引き受ける負担を根本から変えるからです。共有関係の一般ルールは共有の法律関係で確認できます。

分離処分の禁止はなぜ置かれたのか

22条1項は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない、と定めます。ただし書で規約に別段の定めがあるときは分離処分ができるとされているので、共用部分の持分について例外を認めない15条2項とは扱いが異なります。この非対称は試験で頻出です。

分離処分禁止が置かれたのは、区分所有法の制定当初からではありません。同法は昭和37年に制定されましたが、当初は敷地の権利について十分な規律がなく、専有部分と敷地の持分が別々に処分され得ました。住戸の登記記録と土地の登記記録が別々に動くため、両者の対応関係が崩れて権利関係の追跡が難しくなります。これを受けて昭和58年の改正で22条の分離処分禁止が導入され、あわせて不動産登記法に敷地権の制度が設けられました。制度が先にあったのではなく、実際に生じた不都合への対処として作られた規定だ、と理解しておくと条文の趣旨を思い出しやすくなります。

分離処分の禁止に反する処分がされた場合の効果を定めるのが23条です。原則としてその無効を善意の相手方に主張することができませんが、分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることが登記された後にされた処分については、善意であっても保護されません。登記によって公示されている以上、知らなかったという言い分が通らなくなるという仕組みです。

敷地権として登記されるとどうなるか

不動産登記法は、区分建物の表題部に敷地権の表示を登記する制度を置いています。敷地権とは、登記された敷地利用権であって専有部分と分離して処分することができないものをいいます。敷地権が登記されると、区分建物の登記記録に敷地権の目的である土地の表示と敷地権の種類・割合が記録され、土地の登記記録の側には敷地権である旨の登記がされます。

効果は劇的です。不動産登記法73条1項により、敷地権付き区分建物についてされた所有権の登記は、敷地権についてされた登記としての効力を有します。したがって、マンションの一室を売買したときは、専有部分について所有権移転登記をすれば土地の共有持分についても移転の登記をしたことになり、土地の登記記録に個別の移転登記をする必要がありません。数十戸のマンションで住戸が売買されるたびに土地の登記記録へ持分移転を記録していては、土地の登記記録が膨大になってしまうため、これを一本化したものです。同時に、敷地権が登記された後は原則として土地のみを目的とする所有権移転登記や抵当権設定登記ができなくなり、分離処分禁止が登記手続の面からも担保されます。

戸建てを買うときは土地と建物にそれぞれ登記申請をしますが、敷地権付きマンションでは建物の登記だけで足ります。この違いは、登記記録を実際に見比べると強く印象に残ります。

戸建てだから生じる問題、戸建てだから生じない問題

単独所有の身軽さ

戸建てには管理組合がなく、規約もなく、集会の決議もありません。外壁を塗るのも、屋根を葺き替えるのも、増築するのも、所有者の判断だけで決まります。誰かの同意を取り付ける必要がないという点で、法律関係は圧倒的に単純です。区分所有法という法律が丸ごと不要になる、と言い換えてもかまいません。

その代わり、決めなければならないことも全部自分に降ってきます。マンションで修繕積立金として毎月強制的に徴収されている金額は、戸建てでは自分で積み立てるほかありません。区分所有法が管理費の徴収を制度化しているのは、共有物の維持を個人の意思に委ねると必ず破綻するからで、その強制の裏返しとして戸建ての自由があります。

土地に関する規制は戸建てで直撃する

一方、土地そのものにかかる規制は、戸建てのほうが購入者に直接ぶつかります。建築基準法43条1項の接道義務により、都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければなりません。この要件を満たさない土地は原則として建物を建て替えられず、資産としての性格が根本から変わります。詳細は接道義務で扱っています。

幅員4メートル未満の道に接する敷地では、建築基準法42条2項によりその中心線から水平距離2メートルの線が道路の境界線とみなされ、建替えの際に敷地を後退させなければなりません。これがセットバックで、後退部分は敷地面積に算入できないため、建てられる建物の規模が小さくなります。仕組みはセットバックとはにまとめています。建蔽率と容積率の計算も、戸建てでは購入者自身が向き合う問題です。考え方は建ぺい率と容積率を参照してください。建築基準法の全体像は建築基準法の単体規定と集団規定で整理しています。

マンションの購入者がこれらの規制を意識しにくいのは、規制をクリアした状態の建物が既に建っていて、購入者が土地を単独で処分することも建て替えることもできないからです。同じ法令上の制限が、所有形態を通してまったく違う体感になって現れます。

私道負担という戸建て固有の説明事項

宅建業法35条1項3号は、当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは私道に関する負担に関する事項を説明しなければならないと定めます。前面道路が私道である場合、その持分をどれだけ引き受けるのか、通行や掘削について他の共有者の承諾が要るのか、といった事項が取引の判断を左右します。実際に問題となるのは主に戸建てや宅地の取引で、マンションの一室の売買で私道負担が争点になることは多くありません。

区分所有建物では追加の説明事項が増え、戸建てでは私道負担が効いてくる。説明事項の一覧を丸暗記するより、どういう物件でどの項目が実際に問題になるのかを想像しながら覚えたほうが定着します。35条書面の記載事項全体は35条書面の記載事項一覧で確認できます。

管理という、戸建てにはない機能

管理組合は契約ではなく法律で成立する

区分所有法3条は、区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成すると定めます。この団体が管理組合です。条文が「構成することができる」ではなく「構成する」となっている点が要点で、設立の手続も加入の意思表示も不要です。区分所有者になった瞬間に構成員となり、抜けたければ専有部分を手放すしかありません。町内会のような任意団体との決定的な違いです。

3条の後半は、この団体が集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができると続けます。こちらは「できる」なので、管理者を置かないことも可能です。管理組合そのものは当然に存在するが、管理者の選任は任意である、という組み合わせを正確に押さえてください。管理者は区分所有者である必要がなく、法人でもよいため、実務では管理会社が管理者となる方式も存在します。管理会社が担う業務の実際は不動産管理会社の仕事内容で扱っています。

費用は持分に応じて負担し、滞納は買主に付いてくる

19条は、各共有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取すると定めます。管理費と修繕積立金の負担割合が専有面積の比率になるのは、14条の持分割合を経由したこの規定の帰結です。

区分所有法が戸建てとまったく違う仕組みを持つのが、滞納への対処です。7条1項は、共用部分等について他の区分所有者に対して有する債権や、規約若しくは集会の決議に基づき有する債権について先取特権を認めます。さらに8条は、この債権を債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができると定めます。つまり管理費を滞納したまま住戸が売られた場合、買主は自分が滞納したわけでなくても支払義務を負います。中古マンションの取引で滞納管理費の有無を必ず確認するのはこのためで、確認を怠ると引渡し後に買主から責任を追及されることになります。戸建ての売買では、前所有者の水道光熱費の未払いが買主に承継されるようなことは起こりません。

自分の意思と違う結論に従う

もう一つ、戸建てにはない要素が多数決です。共用部分の変更のうち形状又は効用の著しい変更を伴うものは、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の決議を要します（17条1項）。それ以外の管理は普通決議で足り、保存行為は各区分所有者が単独でできます（18条）。規約の設定・変更・廃止も、同じ定足数を満たしたうえで出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上です（31条1項前段）。これに対して建替え決議は、出席者ではなく区分所有者及び議決権の各5分の4以上と、全体を分母とします（62条1項）。この分母の違いは、令和7年法律第47号による改正が2026年4月1日に施行されて生じたものです。決議要件の数字と手続は区分所有法の決議要件で詳しく整理しているので、数字を詰めるときはそちらを参照してください。

ここで押さえたいのは数字そのものよりも意味です。反対したのに大規模修繕が決まれば費用を負担しなければならず、建替えに反対すれば売渡請求を受けて区分所有権を失うこともあります。所有権という強い権利を持ちながら、団体の意思に従わされる場面がある。この点が、戸建ての単独所有と質的に異なる部分です。17条2項や31条1項後段が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときや一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときにその者の承諾を要求しているのは、多数決の暴走に歯止めをかけるための調整弁だと理解できます。

重要事項説明が区分所有建物で増える理由

買主が引き受けるのは住戸だけではない

ここまで見てきたとおり、マンションの買主が引き受けるのは住戸の所有権だけではありません。共用部分の持分、敷地利用権、管理組合の構成員としての地位、規約による使用制限、そして前所有者の滞納があればその支払義務までが一体として移ってきます。戸建ての売買が土地と建物の所有権だけで完結するのとは、引き受ける中身の量が違います。

だから宅建業法は、区分所有建物についてだけ説明事項を上乗せしました。35条1項6号が「当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（中略）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの」と定め、具体的な項目は施行規則16条の2に9号にわたって列挙されています。追加項目の一つひとつは区分所有建物の重要事項説明で条文に沿って解説しています。

貸借では説明範囲が縮む

同じ区分所有建物でも、売買・交換か建物の貸借かで説明範囲が変わります。施行規則16条の2のただし書により、区分所有建物の貸借の契約では3号と8号の二つだけを説明すれば足ります。3号が専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め、8号が管理の委託先です。

なぜ減るのかは、これまでの整理で説明がつきます。借主は区分所有者にならないので、敷地利用権を取得することも、共用部分の持分を持つことも、管理費や修繕積立金を負担することもありません。したがって敷地の権利も積立金の額も借主には関係がありません。残るのは、ペット飼育や事務所使用の可否といった住み方の制限と、水漏れなどのトラブルが起きたときの連絡先だけです。借主として実際に困ることは何かを考えれば、二つの号が残る理由が導けます。項目を丸暗記するのではなく、地位の違いから逆算する癖をつけてください。35条書面全体の暗記の組み立て方は35条書面の覚え方で扱っています。

建物の性質に応じた調査事項も分かれる

区分所有建物か戸建てかで扱いが分かれるものは、35条1項6号のほかにもあります。既存建物の売買等では、建物状況調査を実施しているかどうかとその結果の概要を説明しなければなりませんが（35条1項6号の2イ）、結果の概要が説明対象となるのは調査から一定期間内のものに限られ、この期間は鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等ではそれ以外の建物より長く設定されています。構造による劣化の進み方の違いを踏まえた区別です。

昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したもの以外の建物については、指定確認検査機関等による耐震診断を受けたものであるときはその内容を説明しなければなりません。いわゆる新耐震基準以前の建物が対象で、これは戸建てにもマンションにも等しくかかります。石綿の使用の有無の調査結果の記録も同様です。物件調査の実務的な流れは物件調査の手順にまとめています。

試験での出題ポイント

建物の名称で判断させる肢

「マンションであるから区分所有法が適用される」「アパートであるから適用されない」といった、建物の呼び名で結論を出させる肢が出ます。判断基準は1条の要件、すなわち構造上区分された数個の部分が独立して用途に供せること、そして各部分が別々に所有されていることです。一棟を一人が所有する賃貸マンションには適用されず、玄関を別にした二世帯住宅には適用され得ます。

専有部分と共用部分の入れ替え

規約で専有部分を共用部分にできるが逆はできない、という向きを逆に書いた肢が定番です。加えて、規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できないという4条2項後段を、法定共用部分にも登記が必要だとする形にすり替える出題もあります。法定共用部分は当然に共用部分なので登記は不要、規約共用部分は登記が対抗要件、という対応を固定してください。

分離処分禁止の例外の有無

15条2項の共用部分の持分は法律に別段の定めがある場合を除いて分離処分できず、規約による例外はありません。これに対して22条1項ただし書は敷地利用権について規約による分離処分を認めています。この非対称を入れ替えて、共用部分の持分を規約で分離処分できるとする肢や、敷地利用権は例外なく分離処分できないとする肢が作られます。

床面積と持分の関係

14条3項の内法計算を壁芯と書き換える肢、持分割合を専有面積によらず頭数によるとする肢、規約で別段の定めができないとする肢が考えられます。原則は専有部分の床面積の割合、測り方は内側線、ただし規約で別段の定め可、という三点セットで覚えてください。

管理組合と管理者の混同

管理組合は当然に構成されるが管理者の選任は任意である、という区別を崩す出題が多く見られます。管理者は区分所有者でなくてもよく、自然人に限られず、任期の法定もありません。「管理者は区分所有者の中から選任しなければならない」「管理組合を設立するには集会の決議が必要である」といった肢は誤りです。

特定承継人の責任

滞納管理費が買主に承継されるかどうかは、権利関係でも宅建業法でも問われます。8条により承継されるというのが結論で、宅建業法の側では、この滞納額が施行規則16条の2第6号の既に積み立てられている額の説明や、取引の判断に影響する事実として扱われる場面につながります。科目をまたいで一つの事実が問われる典型例です。

取引類型のすり替え

区分所有建物の追加説明事項は、売買・交換なら10項目、建物の貸借なら3号と8号の2項目です。10項目のうち9号（管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者であるときはその旨）は令和8年4月1日施行の新設規定で、これに伴い維持修繕の実施状況の記録が10号に繰り下がりました。宅地の貸借には16条の2は適用されません。取引類型をすり替えて項目数や内容を問う肢は、毎年のように形を変えて登場します。分野全体の出題傾向は宅建業法の頻出論点で確認できます。

覚え方・整理の仕方

建物を歩いて条文を貼り付ける

条文を先に読んで具体物を後から探すより、建物を入口から住戸の奥へ歩く順路を頭に作り、そこに条文を貼り付けるほうが定着します。エントランスと廊下で4条1項、管理人室と集会室で4条2項と登記、玄関扉と窓で標準管理規約の切り分け、バルコニーで専用使用権、住戸内の壁で上塗説、配管で9条の推定、そして足元の敷地で22条と敷地権。この順路を一度自分で通しておくと、試験中に条文だけを示されても具体的な場所が浮かぶようになります。

三つの器と一本の鎖

区分所有者が持つのは専有部分、共用部分の持分、敷地利用権の三つで、これらは鎖でつながれてばらばらに動かない。この一文を軸にすると、15条2項も22条1項も23条も不動産登記法73条も、すべて「鎖を切らせないための装置」として一列に並びます。細かい条文を個別に暗記するのではなく、何を防ぐための規定なのかで束ねてください。

規約で変えられるかどうかで仕分ける

区分所有法の条文は、規約で別段の定めができるものとできないものが混在しています。共用部分の持分の分離処分は不可、敷地利用権の分離処分は可、床面積による持分割合は可、法定共用部分を専有部分にすることは不可。学習が進んだら、条文を読むたびに「これは規約で変えられるか」を自問する習慣をつけると、正誤判定の速度が上がります。

戸建てに置き換えて趣旨を確認する

理解が怪しくなったら、同じ場面を戸建てに置き換えてみてください。戸建てなら外壁塗装は自分で決める、戸建てなら前所有者の滞納は付いてこない、戸建てなら土地と建物にそれぞれ登記する。戸建てで起きないことが起きているなら、そこに必ず区分所有法の条文が対応しています。逆に、戸建てにも等しくかかる規制、たとえば建築基準法の集団規定や耐震診断の説明義務は、区分所有かどうかとは無関係です。この二分法は、論点を取り違えないための安全装置になります。

権利関係と宅建業法を往復する

区分所有法の知識は、宅建業法の重要事項説明で必ず再登場します。敷地利用権の種類を学んだら35条1項6号の1号項目に、滞納管理費の承継を学んだら6号項目と滞納の扱いに、それぞれ結びつけて確認してください。片方の科目だけで完結させると、もう一方の出題形式に対応できません。科目横断での知識の使い方は法令と業法をつなぐ横断整理でも扱っています。

理解度チェッククイズ

Q1. 一棟の建物を一人が所有し、各室を賃貸しているマンションについても、構造上区分された数個の部分がある以上、区分所有法が適用される。

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**× 誤り。** 区分所有法1条は、構造上区分され独立して用途に供せる部分が「それぞれ所有権の目的とすることができる」と定めるにとどまり、実際に各部分が別々に所有されて初めて区分所有関係が成立します。一棟を一人が所有している場合、区分所有関係は生じません。建物の呼び名ではなく所有の状態で判断します。

Q2. 集会室のように構造上も利用上も独立した部分を共用部分とするには規約の定めが必要であり、その旨を登記しなければ第三者に対抗できない。

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**○ 正しい。** 集会室は専有部分の要件を満たすため、共用部分とするには4条2項による規約の定めが必要です（規約共用部分）。同項後段により、共用部分である旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。これに対し廊下や階段室のような法定共用部分は当然に共用部分となり、登記は不要です。

Q3. 区分所有者は、規約に別段の定めがあれば、専有部分と分離して敷地利用権のみを処分することができる。

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**○ 正しい。** 22条1項本文は分離処分を禁じていますが、ただし書により規約で別段の定めをすることができます。混同しやすいのが共用部分の持分で、こちらは15条2項により法律に別段の定めがある場合を除いて分離処分できず、規約による例外は認められていません。例外の有無が逆になっている点を押さえてください。

Q4. 共用部分の持分の割合の基礎となる専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

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**× 誤り。** 14条3項は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によると定めています。いわゆる内法です。中心線すなわち壁芯によるのは不動産登記規則115条本文の原則ですが、同条ただし書により区分建物は内法とされており、区分建物では登記の場面でも内法が用いられます。

Q5. 区分所有建物の貸借の媒介をする場合、宅地建物取引業者は、敷地に関する権利の種類及び内容と、修繕積立金として既に積み立てられている額を借主に説明しなければならない。

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**× 誤り。** 施行規則16条の2のただし書により、区分所有建物の貸借では3号（専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め）と8号（管理の委託先）の二つだけが説明対象です。借主は区分所有者にならず、敷地利用権も取得せず修繕積立金も負担しないため、これらは説明事項から外れます。

まとめ

マンションと戸建ての違いは、設備や広さの違いである以前に、所有権の組み立て方の違いです。戸建ては土地と建物という二つの不動産を単独で所有するだけの単純な構造で、民法の原則がそのまま通用します。マンションは、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地利用権という三つの権利を一人が同時に持ち、それらが鎖でつながれてばらばらに処分できないよう縛られ、さらに所有者全員が法律上当然に団体を構成して多数決で管理を決める、という人工的な構造をしています。

区分所有法の条文は、この人工的な構造を破綻させないために積み上げられた手当ての集合です。専有部分と共用部分の境界を決める1条と4条、鎖を切らせない15条2項と22条、鎖を登記で公示する23条と不動産登記法73条、団体を成立させる3条、費用を回収する7条と8条、多数決を機能させる17条から31条。どの条文も、戸建てなら起きない問題への回答になっています。学習で行き詰まったら、同じ場面を戸建てに置き換えて何が変わるかを考えると、その条文が守ろうとしているものが見えてきます。

宅建業法35条1項6号の追加説明事項が存在する理由も同じ筋で説明できます。買主が引き受けるのが住戸だけではないから項目が増え、借主は区分所有者にならないから項目が減る。条文と実物件の対応が頭に入っていれば、暗記に頼らず結論を出せるようになります。条文の各論に進むときは区分所有法の全体像と区分所有建物の重要事項説明を順に読み、決議要件は区分所有法の決議要件で詰めてください。

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