区分所有法｜マンション管理の基本ルールを解説
宅建試験で毎年出題される区分所有法を解説。専有部分と共用部分の違い、管理組合の仕組み、集会の決議要件、規約の設定・変更を表で整理。
区分所有法とは
区分所有法（正式名称：建物の区分所有等に関する法律）は、マンションのように1棟の建物を複数人が区分して所有する場合のルールを定めた法律です。1962年（昭和37年）に制定され、その後数回の改正を経て現在に至ります。
区分所有法1条
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
宅建試験では毎年1問出題される重要テーマです。特に集会の決議要件や共用部分の扱いに関する問題が頻出であり、数字の正確な暗記が得点に直結します。本記事では、区分所有法の全体像から試験で狙われやすい論点まで、体系的に解説します。
区分所有建物の基本構造
区分所有建物（いわゆるマンション）は、大きく分けて専有部分・共用部分・敷地の3つの要素で構成されます。それぞれの定義と関係を正確に把握することが、区分所有法の理解の出発点です。
専有部分
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分をいいます。各住戸の室内部分がこれにあたります。
専有部分として認められるためには、次の2つの要件を満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 構造上の独立性 | 壁・床・天井等により他の部分と物理的に区分されていること |
| 利用上の独立性 | 独立して住居・店舗・事務所等としての用途に供することができること |
たとえば、各住戸の内部は構造上も利用上も独立しているため専有部分となります。一方、廊下や階段室は構造上区分されていても、それ自体で独立した用途に供することができないため、専有部分にはなりません。
試験対策ポイント: 規約によって専有部分を共用部分にすることは可能ですが（規約共用部分）、共用部分を規約によって専有部分に変更することはできません。この点は引っかけ問題で出題されやすいので注意しましょう。
共用部分
共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、および規約により共用部分とされた附属の建物をいいます。共用部分はさらに法定共用部分と規約共用部分に分かれます。
| 種類 | 具体例 | 登記の要否 |
|---|---|---|
| 法定共用部分 | 廊下、階段室、エレベーター室、エントランスホール、外壁、屋根 | 登記不要（法律上当然に共用部分となる） |
| 規約共用部分 | 管理人室、集会室、倉庫（本来は専有部分になり得るが規約で共用部分とした部分） | 登記が必要（登記しないと第三者に対抗できない） |
区分所有法4条2項
第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない。
共用部分の持分
共用部分は区分所有者全員の共有に属します。各区分所有者の持分は、原則として専有部分の床面積の割合によります。ただし、規約で別段の定めをすることが可能です。
共用部分の持分について重要なルールは以下のとおりです。
- 共用部分の持分は、専有部分と分離して処分することができない
- 各共有者は共用部分をその用法に従って使用することができる
- 共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めができる
敷地利用権
敷地利用権とは、区分所有者が専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。所有権・地上権・賃借権などがこれにあたります。
分離処分の禁止
区分所有法では、専有部分と敷地利用権の分離処分を原則として禁止しています。
区分所有法22条1項
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
つまり、マンションの一室だけを売って敷地の持分は手元に残す、ということは原則としてできません。ただし、規約で別段の定めをすれば分離処分が可能になります。
試験対策ポイント: 「規約で別段の定めがあるときは分離処分できる」という例外が出題されることがあります。原則（分離処分禁止）と例外（規約で可能）の両方を押さえておきましょう。
管理組合と管理者
管理組合
管理組合は、区分所有者全員で当然に構成される団体です。ここで極めて重要なポイントは、管理組合は区分所有者の意思にかかわらず法律上当然に成立するということです。加入や脱退の自由はありません。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 構成員 | 区分所有者全員（賃借人は含まれない） |
| 成立要件 | 区分所有関係が成立すれば当然に成立（設立行為不要） |
| 加入・脱退 | 任意の加入・脱退は不可（区分所有者になれば自動的に組合員） |
| 法人化 | 区分所有者30人以上で法人になれる |
試験対策ポイント: 「管理組合に加入するかどうかは任意である」「管理組合を設立するには区分所有者の過半数の同意が必要である」といった誤りの選択肢に注意しましょう。管理組合は当然に構成されます。
管理組合法人
区分所有者の数が30人以上であるマンションでは、集会の決議（区分所有者および議決権の各3/4以上）により管理組合を法人とすることができます。
管理組合法人の主な特徴は次のとおりです。
- 理事と監事を置かなければならない
- 理事は管理組合法人を代表する
- 登記が必要
管理者
管理者は、管理組合の実務を執行する機関です。管理者に関する主要なルールは以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 選任・解任 | 集会の普通決議（区分所有者および議決権の各過半数） |
| 資格制限 | 特になし（区分所有者以外でも、法人でもなれる） |
| 権限 | 共用部分の保存行為、集会決議の実行、規約で定めた行為 |
| 義務 | 事務報告義務（集会で毎年1回報告）、善管注意義務 |
| 任期 | 法律上の定めなし（規約で定めることが多い） |
管理者は区分所有者のために原告・被告となることができます。たとえば、共用部分に関する訴訟では管理者が当事者として訴訟を追行します。
集会（総会）
集会の招集
集会は、管理組合の最高意思決定機関です。管理者は少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。
招集手続き
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 招集権者 | 管理者（原則） |
| 招集通知 | 会日の少なくとも1週間前に各区分所有者に発する（規約で伸縮可能） |
| 通知事項 | 会議の目的たる事項（議題） |
| 建替え決議 | 会日の少なくとも2ヶ月前に通知が必要（規約で伸長のみ可能、短縮不可） |
| 全員同意 | 全員の同意があれば招集手続きを省略できる |
試験対策ポイント: 建替え決議の招集通知だけは「2ヶ月前」であること、そしてこの期間は規約で「伸長」はできるが「短縮」はできないことを必ず覚えましょう。通常の集会の1週間前の通知は「規約で伸縮可能」（伸ばすことも短くすることも可）です。
区分所有者による招集請求
区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、管理者に対して集会の招集を請求できます。この定数は規約で減ずることができます（増やすことはできない）。
集会の決議要件
区分所有法の学習で最も重要なのが、決議要件の正確な暗記です。以下の表は必ず完全に覚えましょう。
| 決議事項 | 区分所有者の定数 | 議決権の定数 | 決議の種類 |
|---|---|---|---|
| 通常の管理事項 | 過半数 | 過半数 | 普通決議 |
| 管理者の選任・解任 | 過半数 | 過半数 | 普通決議 |
| 共用部分の軽微変更 | 過半数 | 過半数 | 普通決議 |
| 共用部分の重大変更 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 規約の設定・変更・廃止 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 管理組合法人の成立・解散 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 義務違反者に対する使用禁止請求 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 義務違反者に対する競売請求 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 義務違反者に対する引渡し請求 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 大規模滅失の復旧 | 3/4以上 | 3/4以上 | 特別決議 |
| 建替え決議 | 4/5以上 | 4/5以上 | 建替え決議 |
暗記のコツ: 決議要件は「普通決議（過半数）」「特別決議（3/4）」「建替え決議（4/5）」の3段階で整理しましょう。「建替えだけが4/5」と覚え、「重大変更・規約変更・義務違反者措置・大規模滅失復旧は3/4」、「それ以外は過半数」と段階的に覚えると効率的です。
議決権
各区分所有者の議決権は、原則として共用部分の持分の割合（＝専有部分の床面積の割合）によります。ただし、規約で別段の定めをすることができます。
実務では「1住戸1議決権」と規約で定めているマンションも多くあります。
書面または電磁的方法による決議
集会は実際に集まって行うのが原則ですが、区分所有者全員の承諾があれば、書面または電磁的方法による決議をすることができます。
また、集会に出席しない区分所有者は、書面または代理人によって議決権を行使することができます。
規約
規約とは
規約とは、区分所有者間の共同生活のルールを定めたものです。マンションの管理・使用に関する基本的な事項を規約で定めることができます。
規約の設定・変更・廃止
規約の設定・変更・廃止には、区分所有者および議決権の各3/4以上の集会の決議が必要です。
区分所有法31条1項
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
ここで注意すべきは、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合には、その区分所有者の承諾が必要という点です。たとえば、特定の住戸だけペット飼育が認められていたのに、規約変更で全面禁止にする場合などがこれにあたります。
最初の規約（公正証書による規約）
分譲マンションにおいて、最初に建物の全部を所有する者（分譲業者）は、公正証書により一定の事項について規約を設定することができます。
区分所有法32条
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第4条第2項の規約共用部分、第5条第1項の規約敷地、規約で建物の敷地とされた土地についての規約を設定することができる。
公正証書で定めることができる事項は限定列挙されており、次の4つに限られます。
- 規約共用部分に関する定め
- 規約敷地に関する定め
- 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め
- 各専有部分に対応する敷地利用権の割合に関する定め
試験対策ポイント: 公正証書による規約設定はこの4つに限定されています。「管理費の額」や「ペット飼育の可否」などは公正証書で定めることはできません。
規約の保管と閲覧
規約は、管理者が保管しなければなりません。管理者がいないときは、区分所有者またはその代理人のうち、集会の決議で定めた者が保管します。
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除き、規約の閲覧を拒んではなりません。
共用部分の管理と変更
共用部分の管理
共用部分の管理に関する事項は、以下のように分類されます。
| 分類 | 決議要件 | 具体例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 各区分所有者が単独でできる | 共用廊下の電球交換、雨漏りの応急修理 |
| 管理行為（狭義） | 普通決議（過半数） | 共用部分の通常の使用方法の決定 |
| 軽微変更 | 普通決議（過半数） | 形状または効用の著しい変更を伴わないもの |
| 重大変更 | 特別決議（3/4以上） | 形状または効用の著しい変更を伴うもの |
試験対策ポイント: 2002年改正で、共用部分の変更は「軽微変更（過半数）」と「重大変更（3/4以上）」に分けられました。改正前は変更行為はすべて3/4以上でしたが、現在は形状または効用の著しい変更を伴わないものは過半数で足ります。たとえば、エレベーターの設置は重大変更ですが、共用部分の壁の塗り替え（外観を大きく変えない場合）は軽微変更と考えられます。
共用部分の費用負担
共用部分の管理に要する費用（管理費・修繕積立金等）は、原則として共用部分の持分の割合に応じて負担します。ただし、規約で別段の定めをすることができます。
義務違反者に対する措置
区分所有者が共同利益に反する行為をした場合、他の区分所有者は一定の措置をとることができます。措置の種類と決議要件を正確に覚えましょう。
措置の種類
| 措置 | 対象 | 決議要件 | 訴訟の要否 |
|---|---|---|---|
| 行為の停止等の請求 | 区分所有者・占有者 | 普通決議（過半数）または各区分所有者が単独で | 訴訟による場合は普通決議 |
| 専有部分の使用禁止請求 | 区分所有者のみ | 特別決議（3/4以上） | 訴訟による |
| 区分所有権の競売請求 | 区分所有者のみ | 特別決議（3/4以上） | 訴訟による |
| 占有者に対する引渡し請求 | 占有者のみ | 特別決議（3/4以上） | 訴訟による |
試験対策ポイント: 使用禁止請求・競売請求は「区分所有者」に対する措置、引渡し請求は「占有者（賃借人等）」に対する措置です。占有者に対して競売請求はできません（占有者は区分所有権を持っていないため）。また、行為の停止等の請求は、裁判外であれば各区分所有者が単独で行えますが、訴訟による場合は集会の普通決議が必要です。
占有者の権利義務
マンションの賃借人などの占有者は、区分所有者ではありませんが、建物の使用方法について区分所有者と同一の義務を負います。
ただし、占有者は集会の議決権を持ちません。占有者が集会に出席できるのは、その会議の目的たる事項について利害関係がある場合に限られ、その場合でも意見を述べることができるだけで、議決権を行使することはできません。
復旧と建替え
小規模滅失の復旧
建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合（小規模滅失）の復旧は、以下のルールに従います。
- 各区分所有者は単独で復旧できる（共用部分について）
- 集会で復旧の決議をすることもできる（普通決議）
- 復旧決議があった場合、復旧に参加しない区分所有者に買取請求権はない
大規模滅失の復旧
建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合（大規模滅失）の復旧は、集会の特別決議（区分所有者および議決権の各3/4以上）が必要です。
大規模滅失の復旧決議があった場合、決議に賛成しなかった区分所有者は、賛成した区分所有者に対して、建物および敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求できます（買取請求権）。
| 区分 | 滅失の程度 | 決議要件 | 買取請求権 |
|---|---|---|---|
| 小規模滅失 | 価格の1/2以下 | 各自単独 or 普通決議 | なし |
| 大規模滅失 | 価格の1/2超 | 特別決議（3/4以上） | あり |
建替え決議
建替え決議は、区分所有法で最も厳格な要件が課されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 決議要件 | 区分所有者および議決権の各4/5以上 |
| 招集通知 | 会日の少なくとも2ヶ月前（規約で伸長のみ可） |
| 説明会 | 会日の少なくとも1ヶ月前までに説明会を開催 |
| 議案の要領 | 招集通知に議案の要領のほか、建替えを必要とする理由等を通知 |
| 買取請求権 | 建替えに参加しない区分所有者は売渡請求を受ける |
建替え決議においては、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対して、参加者等は区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できます。これは大規模滅失の「買取請求権」とは方向が逆であることに注意してください。
- 大規模滅失の復旧: 反対者から賛成者への買取請求（反対者が「買い取ってくれ」と請求）
- 建替え: 賛成者から反対者への売渡請求（賛成者が「売り渡せ」と請求）
試験対策ポイント: 買取請求と売渡請求の方向の違いは頻出です。「大規模滅失は反対者からの買取請求」「建替えは賛成者からの売渡請求」と正確に区別しましょう。
団地
団地の意義
複数の建物が1つの団地を構成する場合にも、区分所有法の規定が準用されます。団地管理組合は、団地内の土地・附属施設の管理を行います。
団地の規約
団地建物所有者の共有に属する土地・附属施設の管理に関する規約は、団地建物所有者の団地集会で設定・変更・廃止します。決議要件は通常の規約と同じく3/4以上です。
団地内の建替え
団地内の1棟の建物の建替えは、まず当該棟の区分所有者の4/5以上の決議を行い、さらに団地の集会で議決権の3/4以上の承認決議を得る必要があります。
団地内の全棟一括建替えは、団地建物所有者および議決権の各4/5以上の決議に加え、各棟ごとに区分所有者の2/3以上の賛成が必要です。
区分所有法の重要数字まとめ
試験直前に確認できるよう、区分所有法に登場する重要数字を一覧にまとめます。
| 数字 | 関連事項 |
|---|---|
| 過半数 | 普通決議、管理者の選任・解任、軽微変更、行為停止請求（訴訟） |
| 3/4以上 | 特別決議、規約の設定・変更・廃止、重大変更、義務違反者措置（使用禁止・競売・引渡し）、大規模滅失の復旧、管理組合法人の成立・解散 |
| 4/5以上 | 建替え決議 |
| 1/5以上 | 区分所有者による集会招集請求 |
| 30人以上 | 管理組合法人の設立要件 |
| 1/2以下 | 小規模滅失の基準 |
| 1/2超 | 大規模滅失の基準 |
| 1週間前 | 集会の招集通知（原則） |
| 2ヶ月前 | 建替え決議の招集通知 |
| 1ヶ月前 | 建替え決議の説明会 |
過去問で頻出のひっかけパターン
区分所有法の問題では、以下のようなひっかけパターンが繰り返し出題されます。
パターン1: 管理組合への加入は任意？
誤: 区分所有者は管理組合に加入するかどうかを自由に選択できる。
正: 管理組合は区分所有者全員で当然に構成され、加入・脱退の自由はない。
パターン2: 管理者は区分所有者でなければならない？
誤: 管理者は区分所有者の中から選任しなければならない。
正: 管理者の資格制限はなく、区分所有者以外の者でも、法人でもなれる。
パターン3: 規約共用部分は登記不要？
誤: 規約共用部分は法定共用部分と同様に登記なしで第三者に対抗できる。
正: 規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できない。法定共用部分は登記不要。
パターン4: 建替え決議の通知期間は短縮できる？
誤: 建替え決議の招集通知は規約により短縮できる。
正: 建替え決議の招集通知は2ヶ月前であり、規約で伸長のみ可能。短縮はできない。
パターン5: 占有者に議決権はある？
誤: 利害関係を有する占有者は集会で議決権を行使できる。
正: 占有者は利害関係がある場合に集会に出席して意見を述べることができるだけで、議決権はない。
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- 不動産登記法の基本 - 区分建物の登記制度
まとめ
区分所有法は、宅建試験において毎年確実に1問出題される重要テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。
- 専有部分と共用部分の区別: 法定共用部分と規約共用部分の違い、規約共用部分は登記が対抗要件
- 敷地利用権の分離処分禁止: 原則禁止だが規約で別段の定め可能
- 管理組合は当然成立: 区分所有者全員で法律上当然に構成、加入・脱退の自由なし
- 決議要件の暗記: 普通決議（過半数）、特別決議（3/4）、建替え決議（4/5）の3段階
- 規約の設定・変更・廃止: 3/4以上、一部の者に特別の影響がある場合はその者の承諾必要
- 義務違反者への措置: 使用禁止・競売・引渡しは3/4以上で訴訟による
- 建替え決議の特殊性: 4/5以上、招集通知は2ヶ月前（短縮不可）、説明会は1ヶ月前まで
- 買取請求と売渡請求の方向: 大規模滅失は反対者→賛成者の買取請求、建替えは賛成者→反対者の売渡請求
区分所有法は数字の暗記が得点に直結する分野です。上記の決議要件の表を何度も繰り返し確認し、正確に暗記することが合格への近道です。
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