重要事項説明（35条書面）の記載事項と頻出ポイント

重要事項説明は宅建業法の最重要論点

宅建試験において、重要事項説明（35条書面）は毎年2〜3問が出題される最重要テーマです。記載事項の数が多く覚えるべき内容が膨大ですが、正確な知識を身につければ確実に得点できる分野でもあります。

本記事では、重要事項説明の基本ルールから記載事項の一覧、そして試験で狙われるポイントまで、徹底的に解説します。

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重要事項説明の目的と法的根拠

宅建業法35条の規定

重要事項説明の法的根拠は、宅建業法第35条です。

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（中略）を交付して説明をさせなければならない。
――宅地建物取引業法 第35条第1項（抜粋）

重要事項説明の趣旨

不動産取引は一般消費者にとって人生で最も大きな買い物の一つです。専門知識を持たない消費者が不利益を被らないよう、契約する前に取引物件や取引条件に関する重要な情報を提供し、十分な判断材料を与えることが重要事項説明の目的です。

これは宅建業法の目的である「購入者等の利益の保護」を具体化した制度といえます。

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重要事項説明の基本ルール

説明の主体

重要事項説明は、宅地建物取引士が行わなければなりません。宅建士でない従業員が説明することは宅建業法違反です。

説明の際には、宅建士は相手方に対して宅地建物取引士証を提示しなければなりません。相手方から請求がなくても提示が必要です。

また、35条書面には宅建士が記名しなければなりません。

項目	内容
説明をする者	宅地建物取引士
宅建士証の提示	必要（請求がなくても）
35条書面への記名	宅建士が記名

説明の相手方

重要事項説明の相手方は、物件を取得または借りようとする者です。具体的には以下の通りです。

取引態様	説明の相手方
売買	買主
交換	両当事者
賃貸	借主

売主に対する重要事項説明は不要です。売主は自分の物件について十分な知識を持っているためです。ただし、交換の場合は双方がそれぞれ物件を取得するため、双方に説明が必要です。

なお、相手方が宅建業者である場合は、35条書面の交付は必要ですが、説明は省略できます（宅建業法35条7項）。これは頻出の論点です。

説明の時期

重要事項説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。契約の成立と同時や契約後では遅すぎます。消費者が契約するかどうかの判断材料として重要事項説明が必要だからです。

IT重説の要件

2017年10月から賃貸取引について、2021年3月から売買取引についても、テレビ会議等のITを活用した重要事項説明（IT重説）が可能になりました。

IT重説を行うための要件は以下の通りです。

要件	内容
双方向性	宅建士と相手方が図面等の書類やIT画面上で視認できること
十分な確認	宅建士が宅建士証を提示し、相手方が画面上で視認できること
書面の事前送付	重要事項説明書を事前に送付していること
相手方の同意	IT重説により説明を受けることについて相手方が同意していること
通信環境	映像・音声が安定して送受信できる通信環境であること

IT重説であっても、35条書面の交付自体は必要です。ただし、相手方の承諾を得れば電磁的方法（電子メール等）による提供も可能です。

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記載事項の全体像

35条書面の記載事項は、大きく以下の3つに分類できます。

1. すべての取引に共通する事項（売買・交換・賃貸共通）
2. 売買・交換に固有の事項
3. 貸借に固有の事項

さらに、区分所有建物（マンション）の場合に追加される事項があります。

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すべての取引に共通する記載事項

以下は、売買・交換・賃貸のすべてに共通する記載事項です。

物件に関する事項

No.	記載事項	ポイント
1	登記された権利の種類・内容等	抵当権の設定状況、所有者の確認等
2	法令に基づく制限の概要	都市計画法、建築基準法等による制限
3	私道に関する負担	私道負担の有無とその面積
4	飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設の整備状況	未整備の場合はその整備の見通しと特別の負担
5	未完成物件の場合の完成時の形状・構造	図面を必要とする場合は図面の交付も必要
6	建物が既存建物（中古建物）であるときの建物状況調査の結果の概要	インスペクションの結果
7	建物が既存建物であるときの書類の保存状況	設計図書、点検記録等
8	石綿（アスベスト）使用調査の内容	調査結果の記録がある場合のみ。調査義務はない
9	耐震診断の内容	1981年5月31日以前に着工された建物。診断義務はない

注意：アスベスト調査や耐震診断について、宅建業者には調査を行う義務はありません。あくまで「調査結果がある場合にその内容を説明する」という義務です。この点は試験でよく出題されます。

取引条件に関する事項

No.	記載事項	ポイント
10	代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額と目的	手付金、敷金、礼金等
11	契約の解除に関する事項	解除の条件、方法等
12	損害賠償額の予定または違約金に関する事項	定めがある場合
13	手付金等の保全措置の概要	宅建業者が自ら売主の場合
14	支払金または預り金の保全措置の概要	50万円以上の場合
15	金銭の貸借（ローン）のあっせんの内容と不成立時の措置	ローン条件、ローン特約
16	契約不適合責任の履行に関する措置	保証保険等の措置の有無とその概要

その他の事項

No.	記載事項	ポイント
17	割賦販売の場合	現金販売価格、割賦販売価格、引渡時期等

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売買・交換に固有の記載事項

売買と交換の場合のみ、追加で以下の事項の説明が必要です。

No.	記載事項	ポイント
18	造成宅地防災区域内にある旨	該当する場合のみ
19	土砂災害警戒区域内にある旨	該当する場合のみ
20	津波災害警戒区域内にある旨	該当する場合のみ
21	水害ハザードマップにおける所在地	2020年改正で追加

災害関連の事項は近年の法改正で拡充されています。特に水害ハザードマップは2020年に追加された比較的新しい項目で、試験でも出題が増えています。

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貸借に固有の記載事項

賃貸の場合のみ、追加で以下の事項の説明が必要です。

No.	記載事項	ポイント
22	台所・浴室・便所その他の設備の整備状況	賃貸固有
23	契約期間と契約の更新に関する事項	賃貸固有
24	定期借地権を設定しようとする場合はその旨	宅地の貸借
25	定期建物賃貸借をしようとする場合はその旨	建物の貸借
26	高齢者居住安定確保法に規定する終身建物賃貸借をしようとする場合はその旨	建物の貸借
27	建物の用途制限がある場合はその内容	建物の貸借（区分所有の場合の管理規約による制限等）
28	敷金その他の金銭の精算に関する事項	敷金の返還条件等

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区分所有建物（マンション）特有の記載事項

区分所有建物（マンション）の場合は、さらに以下の事項を追加で説明する必要があります。

売買・交換の場合

No.	記載事項	ポイント
29	敷地に関する権利の種類・内容	所有権・借地権の別等
30	共用部分に関する規約の定め	案の段階でも説明必要
31	専有部分の用途制限に関する規約の定め	ペット禁止等
32	専用使用権に関する規約の定め	バルコニー、駐車場等
33	所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する規約の定め	分譲業者の減免等
34	計画修繕積立金・通常の管理費用の額	月額で説明
35	計画修繕積立金等の既滞納額	滞納がある場合
36	管理委託先	管理会社の名称・住所
37	建物の維持修繕の実施状況の記録	大規模修繕等の記録

貸借の場合

貸借の場合は、上記のうち31（専有部分の用途制限）と34（管理費用の額）のみが記載事項となります。

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記載事項の整理表（売買・貸借の比較）

記載事項が売買と貸借のどちらに該当するかを一覧で整理します。

記載事項	売買	貸借
登記された権利の種類・内容	〇	〇
法令に基づく制限の概要	〇	〇
私道に関する負担	〇	〇
飲用水・電気・ガスの供給施設等	〇	〇
未完成物件の完成時の形状・構造	〇	〇
建物状況調査の結果の概要	〇	〇
建物の書類の保存状況	〇	〇
アスベスト使用調査の内容	〇	〇
耐震診断の内容	〇	〇
代金等以外の金銭	〇	〇
契約の解除	〇	〇
損害賠償額の予定・違約金	〇	〇
手付金等の保全措置	〇	--
支払金・預り金の保全措置	〇	〇
ローンのあっせん	〇	--
契約不適合責任の履行措置	〇	--
造成宅地防災区域	〇	〇
土砂災害警戒区域	〇	〇
津波災害警戒区域	〇	〇
水害ハザードマップ	〇	〇
台所・浴室等の整備状況	--	〇
契約期間・更新	--	〇
定期借地権の場合はその旨	--	〇
定期建物賃貸借の場合はその旨	--	〇
用途制限	--	〇
敷金等の精算	--	〇

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37条書面との違い

重要事項説明（35条書面）と37条書面は、いずれも宅建業法上の重要な書面ですが、目的・時期・内容が異なります。

比較項目	35条書面（重要事項説明書）	37条書面（契約書面）
目的	契約前の判断材料の提供	契約内容の明確化・紛争防止
交付時期	契約成立前	契約成立後遅滞なく
交付の相手方	買主・借主	当事者双方
説明義務	あり（宅建士が説明）	なし
宅建士の記名	必要	必要
宅建士証の提示	必要	不要

35条書面にのみ記載が必要な事項と、37条書面にのみ記載が必要な事項、そして両方に記載が必要な事項があります。

35条書面にのみ記載される主な事項：
- 登記された権利の種類・内容
- 法令に基づく制限の概要
- 私道負担
- 飲用水・電気・ガスの供給施設
- 耐震診断の内容
- 手付金等の保全措置

37条書面にのみ記載される主な事項：
- 引渡しの時期
- 移転登記の申請時期
- 代金・交換差金・借賃の額と支払時期・方法

両方に記載される主な事項：
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金
- ローンのあっせん

37条書面の詳細は37条書面と35条書面の違いを参照してください。

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試験での出題パターンと対策

パターン1：記載事項の「売買のみか貸借も含むか」

最も多い出題パターンです。「以下の事項のうち、貸借の場合にも説明が必要なものはどれか」という形式で出題されます。

覚え方のコツ：
- 手付金等の保全措置は売買のみ（貸借に手付金は通常ない）
- ローンのあっせんは売買のみ（賃貸にローンは通常不要）
- 契約不適合責任の履行措置は売買のみ
- 台所・浴室等の整備状況は貸借のみ（持ち家なら自分で確認する）
- 敷金等の精算は貸借のみ

パターン2：「説明の相手方」のひっかけ

「売主に対しても重要事項説明が必要か」を問う問題が出ます。

正解：売主に対する重要事項説明は不要。ただし交換の場合は双方に必要。

また、「相手方が宅建業者の場合はどうか」も頻出です。

正解：相手方が宅建業者の場合、35条書面の交付は必要だが、説明は省略できる。

パターン3：IT重説の要件

IT重説に関する出題も増えています。以下のポイントを押さえましょう。

• IT重説でも35条書面の交付は必要（電磁的方法による提供も可能だが、相手方の承諾が必要）
• 宅建士証の提示はIT画面上で行う
• 通信環境に問題がある場合は中断する

パターン4：「調査義務の有無」のひっかけ

• アスベスト使用調査：調査結果の記録がある場合に説明 → 調査義務はない
• 耐震診断：診断結果がある場合に説明 → 診断義務はない
• 建物状況調査：調査結果がある場合に説明 → 調査義務はない（ただし既存住宅の売買等では調査のあっせんについて説明）

パターン5：記名と説明の混同

• 35条書面：宅建士が記名し、かつ説明する
• 37条書面：宅建士が記名するが、説明は不要

この違いを正確に押さえましょう。

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暗記のための整理法

「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の区別

記載事項は「物件そのものの情報」と「取引の条件に関する情報」に分けて覚えると整理しやすいです。

物件に関する事項（物件のスペック）：
- 権利関係（登記された権利）
- 利用制限（法令上の制限）
- インフラ（飲用水・電気・ガス等）
- 物件の状態（建物状況調査、アスベスト、耐震診断）
- 道路関係（私道負担）

取引条件に関する事項（お金と契約の条件）：
- お金（代金以外の金銭、ローン）
- 契約のリスク（解除、損害賠償、契約不適合責任）
- 保全（手付金等の保全、支払金の保全）

数字の暗記

重要事項説明に関連する主な数字は以下の通りです。

項目	数字
支払金・預り金の保全措置の基準	50万円以上
IT重説で必要なもの	宅建士証の画面上の提示
宅建士証の提示	請求がなくても必要

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よくある間違いと注意点

間違い1：「代金の額」は35条書面の記載事項ではない

代金・交換差金・借賃の額は、35条書面の記載事項ではありません。これは37条書面の必要的記載事項です。35条書面に記載されるのは「代金等以外に授受される金銭」です。

間違い2：「引渡しの時期」は35条書面の記載事項ではない

物件の引渡し時期は35条書面の記載事項ではありません。これも37条書面の必要的記載事項です。

間違い3：「移転登記の申請時期」は35条書面の記載事項ではない

これも37条書面の記載事項です。

これらは「35条に書いてありそうで書いていないもの」として、試験で頻繁にひっかけに使われます。

35条書面にないが37条書面にある事項（要注意）

事項	35条書面	37条書面
代金・借賃の額	なし	あり（必要的）
代金の支払時期・方法	なし	あり（必要的）
引渡しの時期	なし	あり（必要的）
移転登記の申請時期	なし	あり（必要的）

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実務上のポイントと試験への応用

重要事項説明書と契約書の関係

実務では、重要事項説明書を交付・説明した後に契約書（37条書面に該当）を締結するのが通常の流れです。

重要事項説明（35条書面交付） → 契約締結 → 37条書面交付

この流れを理解しておくと、35条書面と37条書面の目的の違いが明確になります。

電磁的方法による提供

2022年の宅建業法改正により、35条書面と37条書面の電磁的方法による提供が可能になりました。ただし、相手方の承諾が必要です。

項目	改正前	改正後
35条書面	書面のみ	電磁的方法も可（相手方の承諾要）
37条書面	書面のみ	電磁的方法も可（相手方の承諾要）
宅建士の記名	記名押印	記名（押印不要）

「押印が不要になった」という点も法改正のポイントです。

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まとめ

重要事項説明（35条書面）は宅建業法の中核をなす制度であり、試験でも最重要の論点です。以下のポイントを確実に押さえましょう。

• 説明の主体：宅地建物取引士が、宅建士証を提示して説明する
• 説明の相手方：買主・借主に対して説明（売主には不要）
• 説明の時期：契約が成立する前に行う
• 相手方が宅建業者の場合：書面の交付は必要、説明は省略可能
• IT重説：一定の要件のもとでオンラインでの説明が可能
• 記載事項：物件に関する事項と取引条件に関する事項を正確に区別する
• 売買と貸借：記載事項の範囲が異なるため、比較表で整理する
• 35条書面にない事項：代金の額、引渡し時期、移転登記の申請時期は37条書面の事項
• 宅建士の記名は必要だが、押印は不要（2022年改正）
• 調査義務：アスベスト調査・耐震診断の実施義務はない

35条書面と37条書面の違いについては37条書面と35条書面の違いで、宅建業法全体の体系については宅建業法の全体像で詳しく解説しています。

記載事項は数が多いですが、「物件の情報」「取引条件の情報」という2つの柱で分類し、さらに売買と貸借の違いを表で整理することで、体系的に記憶することが可能です。過去問を繰り返し解きながら、どの事項がどの場面で求められるかを確認していきましょう。