35条書面の記載事項一覧｜重要事項説明書に何を書くか

この記事は、宅地建物取引業法35条1項が求める重要事項説明書（35条書面）の記載事項を、条文と施行令・施行規則にさかのぼって一つずつ説明するものです。35条書面のルール全体（誰が、いつ、どう交付するか）を先に確認したい場合は35条書面の完全解説を、宅建業法という法律の中での位置づけを確認したい場合は宅建業法の全体像を先に読むと理解が早くなります。

35条書面の記載事項は、暗記の対象として「何十個ある」と数えられがちですが、条文の構造を見れば整理の軸ははっきりしています。法35条1項1号から14号までが本体、そのうち6号が区分所有建物への上乗せ、14号が施行規則16条の4の3への委任という形で、災害リスクと貸借固有の事項をまとめて抱えています。そこで本記事では、記載事項を「物件そのものに関する事項」「取引条件に関する事項」「区分所有建物の追加事項」「貸借の追加事項」の4区分に分け、それぞれについて何を説明する義務なのか、なぜそれが説明対象になっているのか、売買と貸借で扱いが変わるのか、試験ではどう問われるのかを順に見ていきます。

35条書面は誰が誰に対して負う義務か

条文が命じていること

法35条1項は、宅地建物取引業者に対し、「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない」と定めています。ここから読み取れる要素は4つです。第一に、義務を負うのは宅建業者であって宅建士個人ではないこと。第二に、説明の相手方は「取得し、又は借りようとしている」者、つまり買主・借主側であって、売主・貸主ではないこと。第三に、時期は契約成立までの間であること。第四に、実際に説明する行為者は宅建士でなければならないことです。

相手方が買主・借主側に限られるのは、この制度が情報の非対称を埋めるための仕組みだからです。売主は自分の物件について当然に情報を持っている一方、買おうとしている側は登記の状態も法令上の制限も自分では調べにくい。だから業者が調べて説明せよ、という構造になっています。交換契約では両当事者がそれぞれ相手方の物件を取得する立場に立つため、双方が説明の相手方になります。

士証の提示、記名、業者間取引の特例

説明をする宅建士は、相手方に対して宅地建物取引士証を提示しなければなりません（法35条4項）。この提示は相手方から請求されたかどうかを問わず必要で、請求があったときに提示すればよい取引の関係者に対する提示（法22条の4）とは区別されます。また、35条書面には宅建士が記名しなければなりません（法35条5項）。2021年の改正で押印は不要となり、記名だけでよくなっています。

相手方が宅建業者である場合は扱いが変わります。法35条6項は、相手方等が宅建業者であるときは1項を読み替え、「交付して説明をさせなければ」を「交付しなければ」とし、あわせて4項・5項を適用しないと定めています。つまり説明そのものと士証の提示は不要になります。ただし7項が別途、この場合に交付する書面にも宅建士が記名しなければならないと定めているため、記名の義務は残ります。「業者間なら宅建士が関与しなくてよい」と読み替えてしまうのが典型的な誤りです。

書面の交付に代えて、相手方の承諾を得たうえで電磁的方法により提供することもできます（法35条8項）。オンラインでの説明そのもの、いわゆるIT重説の要件については重要事項説明のIT化で詳しく整理しています。

記載事項を4つの層で捉える

法35条1項の各号を並べると、1号から6号の2までが物件そのものの情報、7号から13号までが取引条件の情報、14号が施行規則への委任、という並びになっています。6号は区分所有建物であるときの上乗せを施行規則16条の2に委ね、14号は災害リスクと貸借固有の事項を施行規則16条の4の3に委ねています。この委任構造を頭に入れておくと、「規則で定める事項」がどこにぶら下がっているのかが分かり、記載事項の全体像が崩れにくくなります。

物件そのものに関する記載事項

登記された権利の種類・内容と所有者（1号）

1号は、対象となる宅地建物の上に存する登記された権利の種類・内容と、登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人はその名称）を説明対象としています。抵当権や賃借権が設定されていれば、その種類と内容を説明することになります。

注意したいのは、説明するのは「現在登記されている権利の状況」であって、「引渡しまでに抵当権を抹消する予定である」という約束をここで記載しても、登記されている抵当権の存在自体を説明しなくてよいことにはならない点です。登記記録の見方そのものについては登記簿の読み方、権利の対抗関係については不動産物権変動や仮登記で扱っています。

法令に基づく制限の概要（2号）

2号は、都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限で「契約内容の別に応じて政令で定めるもの」の概要です。この「契約内容の別」がくせもので、施行令3条が売買・交換と、宅地の貸借、建物の貸借の三通りに分けて範囲を定めています。

施行令3条1項は売買・交換の場合を定め、都市計画法・建築基準法をはじめ60を超える法律の規定を列挙しています。同条2項は宅地の貸借について、1項の制限からいくつかの規定を除いた範囲としています。そして同条3項は建物の貸借について、新住宅市街地開発法32条1項、新都市基盤整備法51条1項、流通業務市街地の整備に関する法律38条1項という3つの規定に基づく制限だけを対象としています。

つまり、建物を借りるだけの人に対しては、用途地域による建築制限や建蔽率・容積率の話は説明義務の対象外です。建物を借りる人にとって、その建物を建て替えるときの制限は判断材料にならないからです。この結論は「建物の貸借では都市計画法・建築基準法の制限は説明不要」という形で頻出します。制限の中身そのものは都市計画法の制限や建築基準法で確認してください。

私道に関する負担（3号）

3号は、当該契約が「建物の貸借の契約以外のもの」であるときに、私道に関する負担に関する事項を説明せよと定めています。条文が明示的に建物の貸借を外していることに意味があります。宅地の売買でも宅地の貸借でも、敷地の一部が私道として提供されていれば有効に使える面積が変わり、私道の維持費用の負担も生じます。しかし建物を借りる人は敷地の負担を引き受ける立場にないため、対象から外されています。

ここは「貸借だから不要」と大づかみに覚えると宅地の貸借で誤ります。外れるのは建物の貸借だけです。

飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設（4号）

4号は、飲用水、電気、ガスの供給と排水のための施設の整備の状況を説明対象とします。整備されていない場合には、その整備の見通しと、整備についての特別の負担に関する事項もあわせて説明しなければなりません。未整備であることを告げるだけでは足りず、いつ整備されるのか、そのために買主・借主が負担金を求められるのかまでが説明の範囲に含まれます。

この号には契約類型による限定がありません。売買でも交換でも、宅地の貸借でも建物の貸借でも必要です。

未完成物件の完成時の形状・構造（5号）

5号は、工事完了前の物件について、完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項を説明するものです。施行規則16条が「その他」の中身を定めており、宅地の場合は造成工事完了時に当該宅地が接する道路の構造と幅員、建物の場合は建築工事完了時の主要構造部、内装・外装の構造または仕上げ、設備の設置および構造とされています。

未完成物件は現物を見て確かめられないため、書面と図面で判断してもらうほかありません。だからこそ法35条1項の柱書は、5号について図面を必要とするときは図面を交付せよと明記しています。記載事項の中で図面の交付まで求めているのはこの号だけです。

既存建物の建物状況調査と書類の保存状況（6号の2）

6号の2は既存建物（中古建物）についての規定で、イとロの2つに分かれます。イは建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要です。ここでいう建物状況調査は、施行規則16条の2の2により、実施後1年（鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年）を経過していないものに限られます。古い調査結果は現状を反映しないという判断です。

ロは設計図書、点検記録その他の建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況です。ここで押さえるべきは、施行規則16条の2の3が対象書類を「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」と定めていることです。書類の保存状況の説明が必要になるのは売買・交換だけで、貸借では不要になります。一方、イの建物状況調査の結果の概要は貸借でも説明対象です。同じ6号の2の中でイとロで結論が分かれるという、いかにも出題されやすい作りになっています。

そして最も問われるのが、業者に調査を実施する義務はないという点です。6号の2イが求めているのは「実施しているかどうか」の説明であって、実施すること自体ではありません。媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する義務（法34条の2第1項4号）とは別の話です。物件調査の実務的な流れは不動産の物件調査で扱っています。

石綿の使用調査と耐震診断（規則16条の4の3第4号・第5号）

石綿（アスベスト）の使用の有無の調査の結果が記録されているときはその内容、という規定は法35条1項14号の委任を受けた施行規則16条の4の3第4号にあります。耐震診断は同5号で、対象は昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く建物、つまり旧耐震基準の時期に着工した建物です。診断の主体も限定されており、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が行った診断であることが要件です。

どちらも「記録されているとき」「受けたものであるとき」に、その内容を説明するという構造です。業者に石綿調査を実施する義務も、耐震診断を実施する義務もありません。この2つはいずれも建物についての規定なので、宅地の取引では対象外です。逆に、建物であれば売買でも貸借でも説明対象になります。

住宅性能評価を受けた新築住宅である旨（規則16条の4の3第6号）

同6号は、建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律5条1項の住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明するものです。施行規則16条の4の3の柱書によれば、この6号が適用されるのは建物の売買・交換の場合に限られます。建物の貸借では対象外です。記載事項の一覧から抜け落ちやすい項目なので、意識して拾っておく価値があります。

災害リスクに関する4つの事項（規則16条の4の3第1号〜第3号の2）

施行規則16条の4の3の1号から3号の2までが、災害リスクに関する事項です。1号が宅地造成及び特定盛土等規制法45条1項により指定された造成宅地防災区域内にあるときはその旨、2号が土砂災害警戒区域内にあるときはその旨、3号が津波災害警戒区域内にあるときはその旨、3号の2が水防法施行規則11条1号により市町村長が提供する図面（水害ハザードマップ）に当該物件の位置が表示されているときの、その図面における所在地です。

この4つは、施行規則16条の4の3の柱書により、宅地の売買・交換、建物の売買・交換、宅地の貸借、建物の貸借のすべてに共通して必要とされています。「災害関連は売買固有」と覚えてしまうと誤ります。借りる人にとっても、その場所が土砂災害警戒区域なのかどうかは重要な判断材料だからです。水害ハザードマップの項目は2020年に追加された比較的新しい規定で、説明するのは「ハザードマップ上のどこに物件があるか」であって、浸水深の予測値を保証することではありません。

取引条件に関する記載事項

代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭（7号）

7号は、代金、交換差金、借賃「以外」に授受される金銭の額と、その金銭の授受の目的です。売買なら手付金、貸借なら敷金・礼金・保証金がここに入ります。

重要なのは、代金や借賃そのものの額はここに含まれないということです。35条書面は「契約するかどうかを決めるための情報」を提供する書面であり、代金額は契約の内容そのものなので、契約後に交付する37条書面の必要的記載事項として整理されています。この切り分けは35条と37条を分ける最大のポイントで、後述します。

契約の解除に関する事項（8号）

8号は契約の解除に関する事項です。手付解除ができる期限、契約違反による解除、ローン特約による解除、クーリング・オフなど、その契約でどのような解除の可能性が定められているかを説明します。

この項目は、定めがあるときだけ書けばよいのではなく、解除に関する定めの内容そのものが説明対象です。取引類型による限定もなく、売買でも貸借でも必要になります。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項（9号）

9号は、損害賠償額の予定または違約金に関する事項です。これは定めがある場合にその内容を説明するもので、定めがなければ「定めがない」ことが説明の内容になります。定めがないのに何も触れないでよいわけではありません。

なお、業者が自ら売主となる売買では、損害賠償額の予定等の合計額を代金の10分の2を超えて定めることができないという制限（法38条）がありますが、これは8種制限の話であって35条書面の記載事項の話とは別です。制度の位置づけは損害賠償額の予定と8種制限で整理できます。

手付金等の保全措置の概要（10号）

10号は、法41条1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における、法41条または41条の2の規定による措置の概要です。条文が41条・41条の2を引いていることから分かるとおり、これは業者が自ら売主となる売買における保全措置の話です。貸借では手付金等の保全という概念自体が出てきません。

説明するのは「措置の概要」であり、どの保全方法（保証委託契約、保証保険契約、手付金等寄託契約）をとるのかを示します。保全措置の中身は手付金等の保全措置で扱っています。

支払金または預り金の保全措置（11号）

11号は、支払金または預り金を受領しようとする場合に、保全措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要を説明するものです。ここで問われるのは「講ずるかどうか」であって、保全措置を講ずること自体が義務づけられているわけではありません。講じないなら講じないと説明する、という構造です。

何が「支払金又は預り金」に当たるかは施行規則16条の3が定めています。名義を問わず業者が取引の対象物件に関して受領する金銭が原則として該当しますが、受領する額が50万円未満のもの、法41条・41条の2により保全措置が講じられている手付金等、売主または交換の当事者である業者が登記以後に受領するもの、報酬は除かれます。50万円という基準はここで出てくる数字です。この号は10号と違って業者が自ら売主の場合に限られず、媒介の場合にも問題になりますし、貸借でも対象になります。

金銭の貸借のあっせん（12号）

12号は、代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容と、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置です。条文が「代金又は交換差金に関する」と書いているとおり、売買・交換に限られます。借賃についての金銭の貸借は想定されていません。

説明の中身は、融資額・金利・返済方法といったあっせんの条件と、融資が下りなかったときに契約を解除できるのかどうかです。住宅ローンの仕組みそのものは住宅ローンの基礎で扱っています。

契約不適合責任の履行に関する措置（13号）

13号は、種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合の責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要です。施行規則16条の4の2が具体的な措置を4つ挙げており、保証保険契約または責任保険契約の締結、保険を付保することを委託する契約の締結、銀行等が連帯して保証することを委託する契約の締結、住宅販売瑕疵担保保証金の供託です。

ここも11号と同じく、措置を講ずること自体が義務なのではなく、講ずるかどうかを説明することが義務です。対象は売買・交換で、貸借では問題になりません。責任の内容そのものは契約不適合責任、住宅の場合の特則は住宅瑕疵担保履行法で確認できます。

割賦販売の場合の追加事項（法35条2項）

法35条2項は、宅地建物の割賦販売の相手方に対して、1項各号に加えて、現金販売価格、割賦販売価格、引渡しまでに支払う金銭の額および賦払金の額とその支払の時期・方法を説明せよと定めています。割賦販売とは、代金の全部または一部を引渡し後1年以上の期間にわたり2回以上に分割して受領することを条件とする販売のことです。1項ではなく2項に置かれた別立ての義務である点、そして性質上、売買にしか登場しない点を押さえておきます。割賦販売そのものの規制は割賦販売の規制で扱います。

区分所有建物の追加記載事項

施行規則16条の2が定める10項目

法35条1項6号は、対象建物が区分所有権の目的であるときに、一棟の建物の敷地に関する権利、共用部分に関する規約の定め、その他の事項で国土交通省令で定めるものを説明せよと定め、その中身を施行規則16条の2に委ねています。同条は10の号を置いています。

1号は当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類と内容です。敷地が所有権なのか借地権なのかで、その後の負担も権利の安定性も変わるため、最初に置かれています。

2号から5号までが規約に関する4つの項目です。2号が共用部分に関する規約の定め、3号が専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め、4号が一棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め、いわゆる専用使用権の定め、5号が計画的な維持修繕のための費用や通常の管理費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めです。いずれも「定めがあるときは、その内容」という書き方で、2号から4号（4号は5号・6号との関係で）については「その案を含む」とされています。まだ規約として成立していない案の段階でも説明対象になるという点が繰り返し問われます。分譲直後で規約が確定していないマンションでも、案があれば買主は判断材料にできるからです。

6号と7号がお金の項目です。6号は計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときの、その内容と既に積み立てられている額。7号は建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額です。6号が積立金、7号が毎月の管理費と対応します。積立ての「総額」まで説明対象に入っているのは、修繕積立金が不足しているマンションでは将来の一時金負担が現実の負担として生じうるためです。売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合、その額も買主の負担に関わるため説明対象になると解されています。

8号は一棟の建物とその敷地の管理が委託されているときの、委託を受けている者の氏名（法人はその商号・名称）と住所です。管理の質は区分所有建物の資産価値に直結します。9号は管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合はその旨。10号は一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときの、その内容です。ここも「記録されているとき」という条件つきで、記録を作成する義務を課すものではありません。

区分所有法上の共用部分や規約の意味そのものは区分所有法の基本と区分所有法の決議で確認してください。

区分所有建物の貸借では2つだけ

施行規則16条の2の柱書は、「建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるもの」と定めています。つまり区分所有建物を借りる場合に説明が必要になるのは、3号の専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めと、8号の管理の委託先の2つだけです。

理由を考えると覚えやすくなります。借りる人にとって、ペット不可・楽器不可といった専有部分の使い方の制限は生活に直結します。管理を誰に委託しているかも、トラブルの窓口として知る必要があります。しかし敷地の権利が所有権か借地権かも、修繕積立金がいくら貯まっているかも、借りるだけの人の判断材料にはなりません。所有者になる人だけが負担する事柄は貸借では落ちる、という発想です。

ここは「用途制限と管理費の額」と誤って覚えられていることが多い箇所です。管理費の額（7号）は貸借では説明対象になりません。区分所有建物の重要事項説明については区分所有建物の重要事項説明でさらに掘り下げています。

貸借に固有の追加記載事項

施行規則16条の4の3のうち7号から13号までが、貸借の場合の追加事項です。柱書により、宅地の貸借には8号から13号まで、建物の貸借には7号から12号までが適用されます。7号が建物だけ、13号が宅地だけという振り分けになっている点に注意が必要です。

7号は台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況で、建物の貸借に限られます。借りる人は現状のまま使うほかないため、設備がどこまで整っているかが判断材料になります。買う人なら自分で設置できるので、売買では対象外です。

8号は契約期間と契約の更新に関する事項です。宅地の貸借でも建物の貸借でも必要です。いつまで借りられるのか、更新できるのかは、貸借において最も基本的な条件だからです。

9号は、借地借家法22条1項の適用を受ける借地権（一般定期借地権）を設定しようとするとき、または建物の賃貸借で同法38条1項（定期建物賃貸借）もしくは高齢者の居住の安定確保に関する法律52条1項（終身建物賃貸借）の適用を受けるものをしようとするときは、その旨です。いずれも更新がない、あるいは終期が特殊な契約類型で、通常の借地・借家だと思って契約すると期待が大きく外れます。それぞれの内容は定期借地権と定期借家契約で扱っています。

10号は当該宅地または建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項です。ただし、区分所有建物については施行規則16条の2第3号に掲げる事項が除かれます。同じ内容を二重に規定しないための調整で、区分所有建物の専有部分の用途制限は16条の2第3号のほうで拾われます。

11号は敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項です。ポイントは「精算に関する事項」であること。敷金の額そのものは法35条1項7号（代金等以外に授受される金銭）で説明されるので、11号が担うのは退去時にどう精算されるかという部分です。原状回復の負担範囲をめぐる紛争が多いことを踏まえた規定といえます。

12号は当該宅地または建物の管理が委託されているときの、委託を受けている者の氏名と住所です。ここでも区分所有建物は除かれており、区分所有建物の管理委託先は施行規則16条の2第8号で説明されます。

13号は契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容です。宅地の貸借にだけ適用され、建物の貸借には適用されません。土地を借りて建物を建てる場合に、終了時に誰が費用を負担して取り壊すのかは大きな条件になります。

貸借の重要事項説明を売買と対比してまとめたものは賃貸の重要事項説明にあります。借地借家法の側から見た論点は借地借家法、賃貸借契約一般の規律は賃貸借で確認できます。

売買と貸借で何が変わるかを軸で整理する

売買・交換だけに必要なもの

売買・交換だけに必要なのは、手付金等の保全措置の概要（10号）、金銭の貸借のあっせん（12号）、契約不適合責任の履行に関する措置（13号）、割賦販売の場合の追加事項（法35条2項）、既存建物の書類の保存状況（6号の2ロ、しかも住宅に限る）、住宅性能評価を受けた新築住宅である旨（規則16条の4の3第6号、建物の売買・交換に限る）です。

共通するのは、いずれも所有権を取得する側だけが引き受けるリスクに対応しているという点です。手付金を払うのも、ローンを組むのも、引渡し後に契約不適合が見つかって困るのも、買う人だけです。この理由づけを持っておけば、初見の項目でも売買側か貸借側かを推測できます。

貸借だけに必要なもの

貸借だけに必要なのは、設備の整備の状況（建物の貸借のみ）、契約期間と更新、定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借である旨、用途その他の利用に係る制限、敷金等の精算、管理の委託先、契約終了時の建物取壊し（宅地の貸借のみ）です。

こちらは、期間が来れば終わる関係であること、他人の物を現状のまま使う関係であることに由来します。終わり方（期間・更新・精算・取壊し）と、使い方の制約（設備・用途制限）の2系統だと捉えると整理できます。

建物の貸借だけ外れるもの

条文の限定の中でとくに問われるのが、建物の貸借で外れる項目です。法35条1項3号の私道に関する負担は、条文自体が「建物の貸借の契約以外のもの」と書いて外しています。施行令3条3項により、法令に基づく制限は3つの法律の規定だけに縮小されます。施行規則16条の2の3により、既存建物の書類の保存状況は売買・交換の住宅に限られます。施行規則16条の2の柱書により、区分所有建物の追加事項は3号と8号だけになります。

逆に、災害リスクに関する4項目（造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、水害ハザードマップ）、石綿調査の記録、耐震診断の内容、建物状況調査の結果の概要は、建物の貸借でも説明が必要です。「貸借は簡略」という印象で押し切ると、この4項目で失点します。

35条書面に「ない」ものと37条書面

代金の額・引渡し時期・移転登記の申請時期

35条書面の記載事項として問われて最も間違えやすいのが、書いていないものです。代金・交換差金・借賃の額とその支払の時期・方法、宅地建物の引渡しの時期、移転登記の申請の時期は、いずれも35条書面の記載事項ではありません。これらは法37条1項が定める37条書面の必要的記載事項です。

理由は制度の目的の違いにあります。35条書面は契約するかどうかを判断するための情報を、契約前に与えるものです。これに対して37条書面は、成立した契約の内容を確定して後の紛争を防ぐための書面で、契約成立後に遅滞なく交付します。代金額や引渡し時期は交渉の結果として契約で決まる事柄なので、契約前の判断材料である35条書面の記載事項にはなりません。35条書面に登場する金銭は、あくまで「代金等以外に授受される金銭」（7号）です。

両方に出てくる事項

契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金に関する事項、金銭の貸借のあっせんが成立しないときの措置は、35条書面にも37条書面にも登場します。ただし37条書面ではこれらは任意的記載事項、つまり定めがあるときに記載する事項として位置づけられており、35条書面では定めの有無自体を説明する対象になっています。同じ項目でも書面ごとに扱いが違うという点が問われます。

37条書面の記載事項の詳細は37条書面の記載事項、両者の違いの整理は35条書面と37条書面の横断比較にまとめています。

交付・説明のルールの違い

35条書面は契約成立前に、買主・借主側に対して交付し、宅建士が説明します。37条書面は契約成立後に遅滞なく、契約の当事者双方に対して交付し、説明義務はありません。宅建士の記名はどちらにも必要ですが、宅建士証の提示が必要なのは説明を伴う35条書面のときだけです。この4点（時期・相手方・説明の要否・士証提示の要否）が、両書面を分ける軸になります。

試験での出題ポイント

「貸借でも必要か」を問う形

最も多いのが、ある事項について貸借でも説明が必要かを問う形式です。判断の順序を決めておくと安定します。まず、その事項が所有権取得に固有のリスクに対応するものかを考えます。手付金、ローン、契約不適合責任はいずれも買う人だけの問題なので、貸借では不要です。次に、建物か宅地かの区別が効く項目かを考えます。私道負担は建物の貸借だけ外れ、設備の整備状況は建物の貸借だけに必要で、建物取壊しは宅地の貸借だけに必要です。この3つは条文が明示的に限定をかけている箇所なので、限定の向きを一つずつ確認しておきます。

「調査・実施の義務があるか」を問う形

石綿の使用調査、耐震診断、建物状況調査は、いずれも「記録があるとき」「実施しているとき」にその内容を説明する義務であって、調査や診断を実施する義務ではありません。「宅建業者は石綿の使用の有無について調査を行い、その結果を説明しなければならない」という肢は誤りです。同じ発想で、修繕積立金の額や維持修繕の記録も、「記録されているときはその内容」という条件つきである点を確認しておきます。

「案の段階でも説明が必要か」を問う形

区分所有建物の規約に関する事項は、規約がまだ案の段階でも説明対象です。「規約が定められていないので説明しなかった」という処理は、案があれば違反になります。分譲マンションの新築時によく問題になる場面なので、条文の「その案を含む」という文言をそのまま覚えておきます。

業者間取引の扱いを問う形

相手方が宅建業者のときは説明が不要になりますが、書面の交付は必要で、宅建士の記名も必要です（法35条6項・7項）。「業者間取引では35条書面の交付も不要」「宅建士の記名も不要」という肢は誤りです。士証の提示については、そもそも説明をしないので不要になります。

数字を問う形

35条書面まわりで問われる数字は限られています。支払金・預り金の保全措置で除外される「50万円未満」（規則16条の3第1号）、建物状況調査の有効期間である「1年、鉄筋コンクリート造等の共同住宅等は2年」（規則16条の2の2）、耐震診断の対象を画する「昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く」（規則16条の4の3第5号）の3つを確実にします。数字を含む肢は、数字だけを別の値に置き換えて誤りにする作り方が定番です。

覚え方・整理の仕方

条文の位置で覚える

記載事項を「1番から37番まで」といった通し番号で覚えると、数が増えたときに崩れます。そうではなく、法35条1項1号から13号までが本体、6号が区分所有への分岐で施行規則16条の2、14号が施行規則16条の4の3への分岐、と条文の位置で覚えるほうが安定します。規則16条の4の3は前半（1号から6号）が災害と建物の状態、後半（7号から13号）が貸借固有、という二層構造です。

「誰が困るか」で振り分ける

売買か貸借かで迷ったら、その情報がなくて困るのは誰かを考えます。所有者になる人だけが困るなら売買（手付金の保全、ローン、契約不適合責任、敷地の権利、修繕積立金）。借りる人だけが困るなら貸借（設備、契約期間、更新、敷金精算）。どちらも困るなら共通（登記された権利、災害リスク、インフラ、解除、損害賠償の予定）。この振り分けは条文の限定とほぼ一致します。

建物の貸借を基準に差分で覚える

説明義務が最も軽いのは建物の貸借です。そこで、建物の貸借で必要な項目を基準に置き、そこから「宅地の貸借では私道負担と建物取壊しが加わる」「売買では手付金の保全・ローン・契約不適合責任の措置・書類の保存状況が加わり、貸借固有の7項目が落ちる」という差分で覚える方法があります。項目を足し算で覚えるより、基準からの引き算・足し算で覚えるほうが、初見の肢にも対応しやすくなります。

35条と37条は「前か後か」に還元する

35条書面と37条書面で迷ったら、その事項が契約前に知りたいことか、契約の中身そのものかを考えます。代金額や引渡し時期は契約の中身なので37条。抵当権が付いているかや土砂災害警戒区域かどうかは契約前に知りたいことなので35条。この一本の軸でほとんどの肢は処理できます。覚え方の細部は35条書面の覚え方でも整理しています。

理解度チェッククイズ

次の記述が正しいか誤りかを判断してください。

第1問　建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業者は、当該建物が土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

正しい記述です。土砂災害警戒区域内にある旨は施行規則16条の4の3第2号にあり、同条の柱書により、宅地・建物のいずれについても、売買・交換だけでなく貸借にも適用されます。造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、水害ハザードマップにおける所在地も同じく全類型に共通です。「災害関連は売買のみ」と覚えていると誤答します。

第2問　区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業者は、当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額を説明しなければならない。

誤りです。施行規則16条の2の柱書は、建物の貸借の契約にあっては3号（専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め）と8号（管理の委託先）に掲げるものに限ると定めています。通常の管理費用の額は7号なので、貸借では説明対象になりません。区分所有建物の貸借で必要なのは、用途制限と管理委託先の2つだけです。

第3問　宅地建物取引業者は、既存の建物の売買の媒介を行う場合、建物状況調査を実施したうえで、その結果の概要を説明しなければならない。

誤りです。法35条1項6号の2イが求めているのは、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要の説明であって、業者が調査を実施する義務ではありません。石綿の使用調査（規則16条の4の3第4号）や耐震診断（同5号）も同様に、記録や診断結果があるときにその内容を説明する義務にとどまります。

第4問　宅地建物取引業者は、宅地の売買の媒介を行う場合、35条書面に代金の額とその支払の時期を記載しなければならない。

誤りです。代金の額、その支払の時期および方法は、法37条1項が定める37条書面の必要的記載事項であり、35条書面の記載事項ではありません。35条書面に記載するのは、法35条1項7号の「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」です。引渡しの時期、移転登記の申請の時期も同じく37条書面側の事項です。

第5問　重要事項説明の相手方が宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引業者は35条書面の交付を省略することができる。

誤りです。法35条6項は、相手方等が宅建業者である場合について1項を読み替え、「交付して説明をさせなければ」を「交付しなければ」とするにとどめています。省略できるのは説明であって、交付ではありません。さらに7項により、この場合の書面にも宅建士が記名しなければなりません。説明をしないので宅建士証の提示は不要になる、という部分だけが落ちる点を正確に押さえます。

まとめ

35条書面の記載事項は、法35条1項1号から13号までの本体、6号から分岐する施行規則16条の2（区分所有建物）、14号から分岐する施行規則16条の4の3（災害リスクと貸借固有）という三層で構成されています。物件そのものに関する事項、取引条件に関する事項、区分所有建物の追加、貸借の追加という4区分で捉え、それぞれの項目について「所有者になる人だけが困るのか、借りる人も困るのか」「建物か宅地か」を確認していけば、売買と貸借の振り分けは条文の限定と一致します。

出題で狙われるのは、調査義務があるかのように見せかける肢、貸借では不要なはずのものを必要としたり逆にしたりする肢、そして35条書面にない代金額・引渡し時期・移転登記の申請時期を紛れ込ませる肢です。いずれも条文の限定を一度確認しておけば見抜けます。重要事項説明の実務での読み方は重要事項説明書の読み方、宅建士の設置義務や監督処分との関係は専任の宅建士と監督処分で補えます。

記載事項の振り分けは、読んで理解した直後より、肢の形で問われたときに崩れます。アプリの宅建業法の演習で、35条書面に関する過去問を続けて解いて確認してみてください。

この論点を掘り下げる記事

• 35条書面の完全解説 — 交付・説明のルールを含めた35条書面の全体像
• 35条書面と37条書面の違い — 記載事項を37条書面と対比して整理する
• 35条書面と37条書面の横断比較 — 両書面で問われる違いの一覧
• 賃貸の重要事項説明 — 貸借に固有の項目をまとめて確認する
• 区分所有建物の重要事項説明 — マンション特有の10項目と貸借での縮小
• 重要事項説明のIT化 — オンラインで説明する場合の要件
• 不動産の物件調査 — 説明の前提となる調査の進め方