造作買取請求権と有益費償還請求権

宅建試験では「造作買取請求権」と「有益費償還請求権」の違いがよく出題されます。どちらも賃借人が建物に付加した物の費用回収に関する制度ですが、根拠となる法律、要件、特約による排除の可否が異なります。両者を正確に区別することが得点の鍵です。本記事では、制度の基本構造から試験で狙われるポイントまでを体系的に解説します。

造作買取請求権の基本

造作買取請求権とは

造作買取請求権とは、建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借の終了時に賃貸人に対してその造作を時価で買い取ることを請求できる権利です。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。（借地借家法第33条第1項）

造作とは

造作とは、建物に付加された物で、建物の使用に客観的に便益を与えるものをいいます。建物の構成部分とはならないが、建物に付属して使用されるものです。

造作の具体例は以下のとおりです。

造作に該当するもの	造作に該当しないもの
畳	取外し自由な家具
建具（ふすま・障子）	置き型のエアコン
据付けのエアコン	単なる装飾品
流し台	建物の構成部分（壁・屋根等）

建物の構成部分（壁材、屋根材等）は造作ではなく建物自体の一部であるため、造作買取請求権の対象にはなりません。

造作買取請求権の要件

造作買取請求権が認められるための要件は以下のとおりです。

1. 賃貸人の同意を得て造作を付加したこと
2. 賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了すること
3. 賃借人が建物を明渡す前に請求すること

ここで特に重要なのは「賃貸人の同意」の要件です。賃貸人の同意なく付加した造作については、買取請求権は認められません。

また、賃借人の債務不履行による解除の場合には、期間満了や解約申入れによる終了ではないため、造作買取請求権は認められないとする判例があります。

造作買取請求権の効果

造作買取請求権は形成権であり、賃借人が一方的に意思表示をすることで、賃貸人との間に造作の売買契約が成立します。

• 買取価格は時価（付加時の価格ではなく、買取請求時の時価）
• 賃貸人は買取りを拒むことはできない
• ただし、造作の代金を支払わないことを理由に建物の明渡しを拒むこと（同時履行の抗弁権）は認められない（判例）

造作買取請求権の行使と建物の明渡しは、同時履行の関係に立たない。（判例）

この判例は試験で頻出です。賃借人は造作代金の支払いを受けていなくても建物を明け渡す義務があります。

有益費償還請求権の基本

有益費とは

有益費とは、賃借物の価値を増加させるために支出した費用のことです。民法の賃貸借の規定（必要費・有益費の償還請求権）に基づく制度です。

賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。（民法第608条第2項）

必要費と有益費の違い

賃借人が支出する費用には「必要費」と「有益費」があり、それぞれ償還請求のタイミングが異なります。

区分	内容	具体例	償還請求の時期
必要費	賃借物の保存に必要な費用	雨漏りの修繕費、壊れた窓の修理費	支出後直ちに
有益費	賃借物の価値を増加させる費用	リフォーム費用、内装の改良費	賃貸借の終了時

有益費償還請求権の要件

有益費償還請求権が認められるための要件は以下のとおりです。

1. 賃借人が賃借物について有益費を支出したこと
2. 賃貸借が終了したこと
3. 賃貸借終了時に価値の増加が現存していること

造作買取請求権と異なり、賃貸人の同意は不要です。賃貸人の同意なく行った改良工事であっても、価値の増加が認められれば有益費償還請求が可能です。

有益費の償還額

有益費の償還額は、賃貸人の選択により、以下のいずれかです。

占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させることができる。（民法第196条第2項）

• 支出額（実際に支出した金額）
• 増価額（現在の価値の増加分）

どちらを選択するかは賃貸人（回復者）の自由です。通常は金額の少ない方を選択することになります。

造作買取請求権と有益費償還請求権の比較

主要項目の比較表

項目	造作買取請求権	有益費償還請求権
根拠法	借地借家法第33条	民法第608条第2項
対象	造作（畳、建具、エアコン等）	建物の改良（リフォーム等）
賃貸人の同意	必要	不要
請求時期	賃貸借終了時	賃貸借終了時
請求額	時価	支出額又は増価額（賃貸人の選択）
特約による排除	可能	不可（強行規定）
同時履行の抗弁	認められない（判例）	認められる
賃借人の債務不履行解除時	認められない（判例）	認められる

特約による排除の可否

両者の最も重要な違いの一つが、特約による排除の可否です。

造作買取請求権：特約で排除可能

借地借家法第37条により、造作買取請求権を排除する特約は有効です。実務上も、造作買取請求権を排除する特約が付されることが一般的です。

第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。（借地借家法第37条）

この条文には第33条（造作買取請求権）が含まれていないため、造作買取請求権を排除する特約は賃借人に不利でも有効です。

有益費償還請求権：特約で排除不可

有益費償還請求権は民法上の権利であり、これを排除する特約は公序良俗に反する可能性があるとされています。少なくとも、宅建試験の範囲では「有益費償還請求権の排除特約は原則として認められない」と理解しておけば足ります。

同時履行の抗弁権の違い

有益費償還請求権については、建物の明渡しとの間に同時履行の関係が認められます。つまり、有益費の償還を受けるまで建物の明渡しを拒むことができます。

一方、造作買取請求権については、判例上、造作代金の支払いと建物の明渡しは同時履行の関係に立たないとされています。

建物買取請求権との関係

建物買取請求権

借地借家法では、借地権の期間満了時に更新がない場合、借地権者は地主に対して建物を時価で買い取るべきことを請求できます（借地借家法第13条）。

制度	請求者	対象	根拠
造作買取請求権	建物の賃借人	造作	借地借家法第33条
建物買取請求権	借地権者	建物	借地借家法第13条
有益費償還請求権	賃借人	改良費用	民法第608条第2項

建物買取請求権と造作買取請求権は名前が似ていますが、対象と請求者が異なりますので混同しないよう注意しましょう。

試験での出題ポイント

宅建試験では、以下のポイントが特に狙われます。

• 造作買取請求権は特約で排除可能、有益費償還請求権は排除不可
• 造作買取請求権には賃貸人の同意が必要、有益費償還には不要
• 造作代金と明渡しは同時履行の関係に立たない（判例）
• 有益費の償還額は賃貸人が選択する（支出額か増価額か）
• 必要費は直ちに請求可能、有益費は賃貸借終了時に請求
• 賃借人の債務不履行解除の場合、造作買取請求権は認められない

理解度チェッククイズ

以下のクイズで理解度を確認しましょう。

Q1. 造作買取請求権を排除する特約は、賃借人に不利であるため無効である。

答えを見る

**× 誤り。** 造作買取請求権を排除する特約は**有効**です。借地借家法第37条の強行規定の対象に第33条（造作買取請求権）は含まれていないため、排除する特約は認められます。

Q2. 賃借人が賃貸人の同意なく付加した造作についても、造作買取請求権を行使できる。

答えを見る

**× 誤り。** 造作買取請求権は**賃貸人の同意を得て**付加した造作についてのみ認められます（借地借家法第33条第1項）。無断で付加した造作については請求できません。

Q3. 賃借人は造作代金の支払いを受けるまで建物の明渡しを拒むことができる。

答えを見る

**× 誤り。** 判例によれば、造作代金の支払いと建物の明渡しは**同時履行の関係に立ちません**。したがって、賃借人は造作代金の支払いがなくても建物を明け渡す義務があります。

Q4. 有益費の償還額として支出額と増価額のどちらを償還するかは、賃貸人が選択できる。

答えを見る

**○ 正しい。** 有益費の償還額は、支出した金額又は増価額のうち、**賃貸人（回復者）の選択**により決まります（民法第196条第2項）。賃借人が選択するわけではありません。

Q5. 必要費は賃貸借終了時でなければ償還請求できない。

答えを見る

**× 誤り。** 必要費は**支出後直ちに**償還請求できます（民法第608条第1項）。賃貸借の終了を待つ必要はありません。賃貸借終了時に請求するのは有益費です。

まとめ

1. 造作買取請求権 → 賃貸人の同意を得て付加した造作について時価での買取を請求可能。特約による排除が可能で、造作代金と建物明渡しは同時履行の関係に立たない。
2. 有益費償還請求権 → 賃貸人の同意は不要。賃貸借終了時に価値の増加が現存していれば請求可能。償還額は賃貸人が選択（支出額又は増価額）。建物明渡しとの同時履行が認められる。
3. 両者の決定的な違い → 特約による排除の可否（造作は排除可・有益費は排除不可）、賃貸人の同意の要否、同時履行の抗弁権の有無が試験で最も問われるポイント。

よくある質問（FAQ）

Q. 転借人が付加した造作についても造作買取請求権はありますか？

A. はい。転借人が賃貸人の同意を得て付加した造作についても、転借人は賃貸人に対して造作買取請求権を行使できます（借地借家法第33条第2項）。

Q. 定期建物賃貸借でも造作買取請求権は認められますか？

A. はい。定期建物賃貸借でも造作買取請求権は認められますが、排除特約がある場合はその特約が有効となります。実務上は排除特約を付すことが多いです。

Q. 造作の「時価」はどのように算定されますか？

A. 買取請求時点での客観的な市場価値で算定されます。付加時の購入価格や工事費用ではなく、経年劣化等を考慮した現在の時価となります。

関連記事

• 賃貸借の基本
• 借地借家法の基本
• 賃貸借の譲渡と転貸

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。