登録免許税と印紙税｜不動産取引の税金を整理

不動産取引における登録免許税と印紙税

不動産を取得する際には、さまざまな税金がかかります。不動産取得税と固定資産税が代表的ですが、登録免許税 と 印紙税 も不動産取引に密接に関わる税金であり、宅建試験で頻出のテーマです。

税金	課される場面	性格
登録免許税	不動産の 登記 を受けるとき	国税・流通税
印紙税	契約書等の 課税文書 を作成するとき	国税・流通税

本記事では、登録免許税と印紙税それぞれの基本事項、税率（税額）、特例措置、試験で狙われるひっかけポイントを体系的に整理します。

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登録免許税

基本事項

登録免許税は、不動産の登記を受ける際に課される 国税 です。

項目	内容
課税主体	国
性格	流通税（取引に伴って課される税）
納税義務者	登記を受ける者
課税標準	原則として 不動産の価額（固定資産課税台帳に登録された価格）。ただし、抵当権設定登記は 債権金額
納付方法	原則：現金納付（金融機関で納付し、領収書を登記申請書に貼付）。税額が3万円以下の場合は 収入印紙 でも可
納付時期	登記を受けるとき

重要ポイント： 納税義務者は「登記を受ける者」です。売買による所有権移転登記の場合、実務上は買主が負担することが多いですが、法律上は 売主と買主の双方 が連帯して納付義務を負います（連帯納付義務）。

不動産の価額（課税標準）

登記の種類	課税標準
所有権保存登記	不動産の価額（固定資産税評価額）
所有権移転登記	不動産の価額（固定資産税評価額）
抵当権設定登記	債権金額（被担保債権の額）
抵当権移転登記	債権金額

超重要ポイント： 所有権に関する登記の課税標準は「不動産の価額」ですが、抵当権設定登記 の課税標準は「債権金額」です。これは試験で頻出のひっかけポイントです。売買価格が課税標準ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）が課税標準であることにも注意が必要です。

登記の種類別税率（本則）

登記の種類	本則税率
所有権保存登記	0.4%
所有権移転登記（売買）	2%
所有権移転登記（相続・合併）	0.4%
所有権移転登記（贈与・その他）	2%
所有権移転登記（共有物分割）	0.4%
地上権・永小作権・賃借権の設定・転貸	1%
仮登記（所有権移転）	1%
抵当権設定登記	0.4%
抵当権移転登記（相続・合併）	0.1%
抵当権抹消登記	不動産1個につき 1,000円（定額）

暗記のコツ： 税率の覚え方は以下のパターンです。
- 0.4% → 保存・相続移転・抵当権設定（「お国に保存するもの」「形式的な移転」「担保設定」）
- 2% → 売買移転・贈与移転（「実質的な移転」）
- 抹消は「定額1,000円」

住宅用家屋の軽減税率

一定の要件を満たす 住宅用家屋 については、登録免許税の税率が軽減されます。

軽減税率

登記の種類	本則税率	軽減税率
所有権保存登記	0.4%	0.15%
所有権移転登記（売買）	2%	0.3%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

軽減の要件

要件	内容
個人が取得	個人 が自己の居住用として取得する住宅用家屋であること（法人は対象外）
床面積	登記簿面積が 50㎡以上
新築または取得後1年以内の登記	新築・取得後 1年以内 に登記を受けること
中古住宅の場合	築20年以内（耐火建築物は25年以内）または一定の耐震基準を満たすもの。もしくは、取得後に耐震改修工事を行い、一定の基準を満たすもの

試験ポイント： 軽減の対象は 個人の居住用住宅 に限られます。投資用マンションや法人が取得した住宅は対象外です。

登録免許税の非課税

以下の場合には登録免許税は課されません。

非課税の対象	内容
国・地方公共団体	国や地方公共団体が登記を受ける場合は非課税
表示に関する登記	表題登記（建物の新築に伴う表示の登記）は 非課税（登録免許税は「権利に関する登記」に課される）

ひっかけ注意： 表題登記（表示の登記）は非課税です。登録免許税は 権利に関する登記（所有権保存登記、移転登記、抵当権設定登記等）に対して課されます。

登録免許税の計算例

例：固定資産税評価額5,000万円の土地を購入し、所有権移転登記を行う場合

• 本則：5,000万円 × 2% ＝ 100万円

例：固定資産税評価額2,000万円の住宅用家屋（軽減適用）を購入し、所有権移転登記を行う場合

• 軽減税率適用：2,000万円 × 0.3% ＝ 6万円（本則の100分の15の税率）

例：住宅ローン4,000万円の抵当権を設定する場合

• 本則：4,000万円 × 0.4% ＝ 16万円
• 軽減税率適用：4,000万円 × 0.1% ＝ 4万円

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印紙税

基本事項

印紙税は、一定の文書（課税文書）を作成した場合に課される 国税 です。

項目	内容
課税主体	国
性格	流通税
納税義務者	課税文書の作成者
納付方法	収入印紙 を文書に貼付し、消印する
課税対象	法律で定められた 課税文書（印紙税法別表第一に掲げる文書）

課税文書の種類

不動産取引に関連する主な課税文書は以下の通りです。

文書の種類（号数）	具体例	記載金額
第1号文書	不動産の 売買契約書、地上権・土地賃借権の設定・譲渡の契約書、消費貸借に関する契約書	契約金額
第2号文書	請負に関する契約書（建築工事請負契約書等）	契約金額
第5号文書	合併契約書、分割契約書	記載なし
第7号文書	継続的取引の基本となる契約書（3か月超の契約期間）	記載金額なし（一律4,000円）
第17号文書	売上代金に係る金銭の受取書（領収書）で5万円以上のもの	受取金額

不動産取引で最重要の課税文書

課税文書	課税の可否	理由
土地の売買契約書	課税	第1号文書
建物の売買契約書	課税	第1号文書
建物の建築工事請負契約書	課税	第2号文書
土地の賃貸借契約書	課税	第1号文書（土地の賃借権の設定に関する契約書）
建物の賃貸借契約書	非課税	印紙税法の課税文書一覧に記載がないため
委任状	非課税	課税文書に該当しない
抵当権設定契約書	非課税	課税文書に該当しない
媒介契約書	非課税	課税文書に該当しない（委任の性格）

最重要ポイント： 「建物の賃貸借契約書」は 非課税 です。これは宅建試験で最も狙われるひっかけです。土地の賃貸借契約書は課税文書ですが、建物の賃貸借契約書は課税文書に該当しません。

記載金額と税額

不動産売買契約書（第1号文書）の印紙税額は以下の通りです。

記載金額	本則税額	軽減税額（租税特別措置法）
1万円未満	非課税	—
1万円以上 10万円以下	200円	200円
10万円超 50万円以下	400円	200円
50万円超 100万円以下	1,000円	500円
100万円超 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超 1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超 1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超 5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超 10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超 50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

注意： 軽減税額は租税特別措置法に基づく時限措置です。試験では本則税額と軽減税額のどちらで出題されるかは年度によって異なりますが、近年は軽減税額での出題が多い傾向です。

記載金額の判定

ケース	記載金額の扱い
消費税が区分記載されている場合	消費税額を 除いた 金額が記載金額
消費税が区分記載されていない場合	消費税額を 含んだ 金額が記載金額
契約金額を変更する変更契約書	変更後の金額 と 変更前の金額 の差額が記載金額（増額の場合は増額分、減額の場合は記載金額なし→200円）
交換契約書で双方の金額が記載されている場合	高い方 の金額が記載金額
記載金額のない契約書	200円

試験ポイント： 消費税が区分記載されている場合は、消費税額を 除いて 記載金額を判定します。「消費税込みで5,200万円」と記載されている場合、5,200万円が記載金額になりますが、「本体価格5,000万円、消費税200万円」と区分記載されていれば、5,000万円が記載金額です。

印紙税の非課税

以下の文書は印紙税が非課税です。

非課税文書	理由・根拠
記載金額が1万円未満 の課税文書	少額取引に対する配慮
受取金額が5万円未満 の領収書	少額取引に対する配慮（営業に関するもの）
国・地方公共団体 が作成した文書	公共主体の非課税
営業に関しない受取書	個人間の売買の領収書等
委任状	課税文書に該当しない
建物の賃貸借契約書	課税文書に該当しない

ひっかけ注意： 「5万円未満の領収書が非課税」であって「5万円以下」ではありません。5万円ちょうどの領収書は 課税 されます（200円の印紙税）。

消印の方法

項目	内容
消印の目的	印紙の再使用を防止する
消印の方法	文書の作成者またはその代理人、使用人その他の従業者の 印章 または 署名 で消印する
消印すべき者	文書の作成者等（契約書の場合、当事者の一方が消印すればよい）

試験ポイント： 消印は必ずしも「印鑑」で行う必要はありません。署名 （サイン）でも消印として有効です。また、契約当事者双方が消印する必要はなく、一方の消印 で足ります。

印紙税を納付しなかった場合（過怠税）

ケース	過怠税の額
印紙を貼付しなかった場合	本来の印紙税額の 3倍（＝本来の税額 ＋ 2倍の過怠税）。ただし、自主的に申し出た場合は 1.1倍
消印しなかった場合	消印しなかった印紙の額面金額に相当する過怠税

超重要ポイント： 印紙を貼らなかった場合の過怠税は原則 3倍 です。自主申告の場合は 1.1倍 に軽減されます。

印紙税と契約の効力

最重要ポイント： 印紙を貼付していなくても（印紙税を納付していなくても）、契約自体は有効 です。印紙税の納付は税法上の義務であり、契約の効力には影響しません。過怠税を課されるにとどまります。

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登録免許税と印紙税の比較

比較項目	登録免許税	印紙税
課税主体	国	国
課される場面	登記を受けるとき	課税文書を作成するとき
納税義務者	登記を受ける者	課税文書の作成者
課税標準	不動産の価額 or 債権金額	記載金額
納付方法	現金納付（3万円以下は印紙も可）	収入印紙の貼付＋消印
住宅特例	軽減税率あり（保存0.15%等）	軽減税額あり（租特法）
未納の場合	登記申請が却下される	過怠税（3倍）

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試験対策の重要ポイント

登録免許税の頻出論点ベスト5

順位	論点	ポイント
1	抵当権設定の課税標準	債権金額（不動産の価額ではない）
2	住宅用家屋の軽減税率	保存0.15%、移転0.3%、抵当権0.1%
3	軽減の要件	個人の居住用、床面積50㎡以上、取得後1年以内の登記
4	表題登記の非課税	表示の登記には登録免許税は課されない
5	納税義務者	登記を受ける者（連帯納付義務）

印紙税の頻出論点ベスト5

順位	論点	ポイント
1	建物賃貸借契約書	非課税（土地賃貸借は課税）
2	過怠税	原則 3倍、自主申告は 1.1倍
3	契約の効力	印紙未貼付でも 契約は有効
4	消印の方法	印章 または 署名でOK
5	消費税の扱い	区分記載なら税抜金額で判定

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過去問でよく出るひっかけパターン

パターン1：抵当権設定の課税標準

「抵当権設定登記の課税標準は、抵当権が設定される不動産の価額である。」→ 誤り。抵当権設定登記の課税標準は「債権金額」です。

パターン2：表題登記の課税

「建物を新築した場合の表題登記には、登録免許税が課される。」→ 誤り。表題登記（表示の登記）は 非課税 です。

パターン3：建物賃貸借契約書の課税

「建物の賃貸借契約書には、記載された賃料の額に応じた印紙税が課される。」→ 誤り。建物の賃貸借契約書は 非課税 です。

パターン4：過怠税の額

「印紙を貼付しなかった場合の過怠税は、本来の印紙税額の2倍である。」→ 誤り。過怠税は本来の税額の 3倍（本来の税額を含む）です。つまり、本来の税額＋本来の税額の2倍＝3倍です。

パターン5：契約の効力

「印紙を貼付していない売買契約書に基づく売買契約は無効である。」→ 誤り。印紙の貼付と契約の効力は無関係であり、契約は有効 です。

パターン6：消印の方法

「印紙の消印は、契約当事者全員が行わなければならない。」→ 誤り。当事者の 一方が消印 すれば足ります。

パターン7：住宅軽減の適用対象

「法人が取得した住宅用家屋についても、登録免許税の軽減税率が適用される。」→ 誤り。軽減の対象は 個人 が自己の居住用として取得した住宅用家屋に限られます。

パターン8：消費税の区分記載

「消費税額を含めた総額が5,500万円の不動産売買契約書（本体価格5,000万円、消費税500万円と区分記載）の記載金額は5,500万円である。」→ 誤り。消費税額が区分記載されている場合は、消費税額を 除いた5,000万円 が記載金額です。

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暗記のための語呂合わせ・整理法

登録免許税の本則税率

• 0.4%の仲間 → 「ほ・そ・てい」
  • ほぞん（保存登記）→ 0.4%
  • そうぞく（相続による移転）→ 0.4%
  • ていとうけん（抵当権設定）→ 0.4%
• 2%の仲間 → 「売買・贈与」＝実質的な権利移転
  • 売買による移転 → 2%
  • 贈与による移転 → 2%

住宅用家屋の軽減税率

• 「イチゴ・サン・イチ」
  • 保存 → 0.15%（イチゴ＝15）
  • 移転 → 0.3%（サン＝3）
  • 抵当権 → 0.1%（イチ＝1）

印紙税のポイント

• 「建物の賃貸借は非課税」→ 「建物の家賃には印紙は いらんし （印紙）」
• 「過怠税は 3倍」→ 「怠けたら 3倍 返し」
• 「消印は 一方でOK」→ 「消印は 片方 押せばいい」

軽減要件の覚え方

• 「こ じんの 50 以上、1 年以内」
  • こじん（個人）が取得
  • 床面積 50 ㎡以上
  • 取得後 1 年以内に登記

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登録免許税の税率早見表（試験直前用）

登記の種類	本則	住宅軽減
所有権保存	0.4%	0.15%
売買移転	2%	0.3%
相続移転	0.4%	−
贈与移転	2%	−
抵当権設定	0.4%	0.1%
抵当権抹消	1,000円	−

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関連記事へのリンク

登録免許税と印紙税をより深く理解するために、以下の関連記事もあわせて確認しましょう。

• 不動産取得税と固定資産税 — 不動産の取得時と保有時にかかる税金の全体像を解説。登録免許税・印紙税とあわせて、不動産の「取得時の税金」を横断的に理解できます。
• 譲渡所得税の特例 — 不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を解説。取得時の税金（登録免許税・印紙税）と譲渡時の税金（譲渡所得税）を対比して学習しましょう。

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まとめ

本記事では、不動産取引に伴う登録免許税と印紙税について解説しました。試験で確実に得点するために、以下のポイントを最終確認しましょう。

登録免許税の要点

ポイント	内容
課税標準	所有権 → 不動産の価額、抵当権 → 債権金額
本則税率	保存0.4%、売買移転2%、相続移転0.4%、抵当権設定0.4%
住宅軽減	保存 0.15%、移転 0.3%、抵当権 0.1%
軽減要件	個人、居住用、床面積 50㎡以上、取得後 1年以内
表題登記	非課税

印紙税の要点

ポイント	内容
建物賃貸借契約書	非課税
過怠税	原則 3倍、自主申告 1.1倍
契約の効力	印紙未貼付でも 有効
消印	印章 or 署名、当事者の 一方 でOK
消費税の扱い	区分記載 → 税抜金額で判定

登録免許税は「0.4%と2%の区別」「住宅軽減税率（0.15%・0.3%・0.1%）」「抵当権の課税標準は債権金額」の3点、印紙税は「建物賃貸借契約書は非課税」「過怠税は3倍」「契約は有効」の3点を押さえれば、確実に得点できます。