2026/03/16 / 税・その他

税金の計算問題を攻略｜宅建試験の頻出パターン

宅建試験の税金計算問題を攻略。譲渡所得・不動産取得税・固定資産税・登録免許税の計算パターンを例題付きで解説します。

宅建試験の税分野では、税額の計算そのものが問われることは多くありませんが、計算の仕組みを理解しているかを問う問題は頻出です。計算の流れを把握していれば、適用要件や特例措置の正誤判断にも役立ちます。本記事では、譲渡所得税・不動産取得税・固定資産税・登録免許税の4つの税金について、計算パターンを例題付きで解説します。

譲渡所得税の計算

計算の基本構造

不動産を譲渡した場合の所得税（譲渡所得税）は、以下の手順で計算します。

手順1：譲渡所得の金額を算出

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額

手順2：所有期間により税率を適用

区分	所有期間（1月1日基準）	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20%

取得費の計算

取得費には以下のものが含まれます。

購入代金（建物は減価償却費相当額を控除）
購入時の仲介手数料
購入時の登録免許税・不動産取得税
購入時の印紙税

取得費が不明な場合：譲渡収入金額の5%を概算取得費として使用できます。

譲渡費用の例

仲介手数料
売買契約書の印紙税
建物の取壊し費用
立退料

例題1：長期譲渡所得の計算

問題：10年前に3,000万円で購入した土地を5,000万円で譲渡した。取得時の仲介手数料は100万円、譲渡時の仲介手数料は160万円であった。譲渡所得税額を求めよ。

解答

取得費 = 3,000万円 + 100万円 = 3,100万円
譲渡費用 = 160万円
譲渡所得 = 5,000万円 -（3,100万円 + 160万円）= 1,740万円
所有期間10年（1月1日基準で5年超）→ 長期譲渡所得
所得税 = 1,740万円 × 15% = 261万円
住民税 = 1,740万円 × 5% = 87万円
合計 = 348万円

例題2：3,000万円特別控除の適用

問題：上記の例で、譲渡した不動産が居住用財産であった場合の税額を求めよ。

解答

譲渡所得 = 1,740万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0）
税額 = 0円

3,000万円特別控除により、譲渡所得1,740万円が全額控除され、税額は発生しません。

居住用財産の軽減税率の特例計算

10年超所有の軽減税率

居住用財産を譲渡した場合で、所有期間が10年を超える場合は、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。

課税譲渡所得	所得税	住民税	合計
6,000万円以下の部分	10%	4%	14%
6,000万円超の部分	15%	5%	20%

例題3：軽減税率の適用

問題：15年前に2,000万円で購入した自宅（居住用財産）を8,000万円で譲渡した。譲渡費用は200万円。3,000万円特別控除と軽減税率の特例を適用した場合の税額を求めよ。

解答

譲渡所得 = 8,000万円 -（2,000万円 + 200万円）= 5,800万円
3,000万円特別控除後 = 5,800万円 - 3,000万円 = 2,800万円
所有期間15年（10年超）→ 軽減税率適用
2,800万円は6,000万円以下 → 所得税10%、住民税4%
所得税 = 2,800万円 × 10% = 280万円
住民税 = 2,800万円 × 4% = 112万円
合計 = 392万円

通常の長期譲渡所得税率（20%）で計算した場合は2,800万円 × 20% = 560万円なので、168万円の軽減効果があります。

不動産取得税の計算

計算の基本構造

不動産取得税額 = 課税標準 × 税率

住宅の課税標準の特例を適用した計算

例題4：新築住宅の不動産取得税

問題：固定資産税評価額2,500万円、床面積100平方メートルの新築住宅を取得した場合の不動産取得税額を求めよ。

解答

床面積100平方メートル（50〜240平方メートルの要件を満たす）
課税標準 = 2,500万円 - 1,200万円（特例控除）= 1,300万円
税額 = 1,300万円 × 3%（住宅の軽減税率）= 39万円

土地の軽減措置を適用した計算

例題5：住宅用土地の不動産取得税

問題：固定資産税評価額3,000万円、面積150平方メートルの宅地を取得し、その上に床面積100平方メートルの住宅を新築した場合の土地の不動産取得税額を求めよ。

解答

課税標準 = 3,000万円 × 1/2（宅地の特例）= 1,500万円
税額（控除前）= 1,500万円 × 3% = 45万円
控除額の計算
- (a) 45,000円
- (b) 3,000万円 ÷ 150平方メートル × 1/2 × 200平方メートル（100平方メートル × 2 = 200平方メートル） × 3% = 60万円
- 多い方は(b)の60万円
税額 = 45万円 - 60万円 = 0円（マイナスは0）

固定資産税の計算

計算の基本構造

固定資産税額 = 課税標準 × 税率（標準1.4%）

住宅用地の特例を適用した計算

例題6：一戸建て住宅の固定資産税

問題：土地の固定資産税評価額が2,400万円、面積250平方メートルの住宅用地（一戸建て）の固定資産税額を求めよ。税率は1.4%とする。

解答

小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）
- 評価額 = 2,400万円 × 200/250 = 1,920万円
- 課税標準 = 1,920万円 × 1/6 = 320万円
一般住宅用地（200平方メートル超の部分）
- 評価額 = 2,400万円 × 50/250 = 480万円
- 課税標準 = 480万円 × 1/3 = 160万円
課税標準の合計 = 320万円 + 160万円 = 480万円
税額 = 480万円 × 1.4% = 6万7,200円

新築住宅の軽減措置を適用した計算

例題7：新築住宅の固定資産税（家屋）

問題：新築一戸建て住宅（耐火建築物でない）の家屋の固定資産税評価額が1,800万円、床面積130平方メートルの場合の固定資産税額を求めよ（新築後2年目）。税率は1.4%とする。

解答

床面積130平方メートル → 50〜280平方メートルの要件を満たす
軽減対象部分（120平方メートル以下）
- 評価額 = 1,800万円 × 120/130 = 約1,661万5,385円
- 税額 = 約1,661万5,385円 × 1.4% × 1/2 = 約11万6,308円
軽減対象外部分（120平方メートル超の10平方メートル）
- 評価額 = 1,800万円 × 10/130 = 約138万4,615円
- 税額 = 約138万4,615円 × 1.4% = 約1万9,385円
合計税額 = 約11万6,308円 + 約1万9,385円 = 約13万5,693円

※新築後2年目であり、一般住宅（耐火建築物でない）の軽減期間3年以内のため軽減措置が適用されます。

登録免許税の計算

計算の基本構造

登録免許税額 = 課税標準 × 税率

主な登記の税率

登記の種類	本則税率	軽減税率
所有権保存登記	0.4%	0.15%
売買による所有権移転登記（土地）	2.0%	1.5%
売買による所有権移転登記（建物）	2.0%	0.3%
相続による所有権移転登記	0.4%	―
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

例題8：登録免許税の計算

問題：固定資産税評価額3,000万円の土地と1,000万円の建物（住宅）を売買で取得し、所有権移転登記を行った場合の登録免許税額を求めよ（軽減税率適用）。

解答

土地の登録免許税 = 3,000万円 × 1.5% = 45万円
建物の登録免許税 = 1,000万円 × 0.3% = 3万円
合計 = 48万円

試験での出題ポイント

税金の計算問題で注意すべきポイントは以下のとおりです。

譲渡所得の所有期間は1月1日基準：実際の所有日数ではない
取得費が不明の場合は収入金額の5%：「概算取得費」として使用
3,000万円特別控除は所有期間不問：短期でも適用可
不動産取得税の宅地特例は1/2：固定資産税の住宅用地特例（1/6・1/3）と混同しない
固定資産税の新築軽減は「税額」の1/2：「課税標準」の1/2ではない
軽減税率の適用要件と適用期限を確認する
計算問題は手順を定型化して解く：条件の確認 → 課税標準の算出 → 特例の適用 → 税率の適用

理解度チェッククイズ

以下のクイズで理解度を確認しましょう。

Q1. 取得費が不明な場合、譲渡収入金額の10%を概算取得費として使用できる。

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**× 誤り。** 取得費が不明な場合に概算取得費として使用できるのは、譲渡収入金額の**5%**です。10%ではありません。

Q2. 所有期間12年の居住用財産を譲渡した場合、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できる。

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**○ 正しい。** 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用可能です。所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、3,000万円を控除した後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。

Q3. 固定資産税の新築住宅の軽減措置は、課税標準を2分の1にするものである。

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**× 誤り。** 新築住宅の軽減措置は「税額」を1/2にするものであり、「課税標準」を1/2にするものではありません。課税標準の特例は住宅用地に対するものです。

Q4. 不動産の譲渡所得の長期・短期は、取得日から譲渡日までの期間が5年を超えるかどうかで判定する。

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**× 誤り。** 譲渡所得の長期・短期の区分は、譲渡した年の**1月1日時点**で所有期間が5年を超えるかどうかで判定します。取得日から譲渡日までの実際の期間ではありません。

まとめ

譲渡所得税は「譲渡収入 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除」で計算し、所有期間の長短により20%または39%の税率が適用される
不動産取得税と固定資産税は課税標準の特例を正確に適用することが計算の核心であり、特に宅地の1/2、小規模住宅用地の1/6、新築軽減の1/2（税額）を混同しない
計算問題の攻略は手順の定型化にあり、条件確認 → 課税標準算出 → 特例適用 → 税率適用の流れを常に同じ順序で行うことでミスを防げる