不動産登記法｜表示の登記と権利の登記の違い

不動産登記制度の意義

不動産登記制度とは、不動産（土地・建物）の物理的状況と権利関係を国家機関が管理する公の帳簿（登記記録）に記録し、これを一般に公開することで、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。

不動産登記法1条
この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

宅建試験では毎年1問出題されるテーマです。登記記録の構成や登記手続きの原則、仮登記の仕組みなど、制度の全体像を正確に把握することが求められます。民法の対抗要件の知識とあわせて学習すると効果的です。

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登記所と登記官

登記所

登記所とは、不動産登記の事務を取り扱う機関で、法務局、地方法務局、またはこれらの支局・出張所がこれにあたります。不動産登記は、その不動産の所在地を管轄する登記所で行います。

登記官

登記官とは、登記所において登記事務を処理する法務局の職員です。登記官は、登記申請が法律の要件を満たしているかどうかを審査し（形式的審査権）、適法であれば登記を実行します。

ここで重要なのは、登記官の審査権は形式的審査権にとどまるという点です。

審査の種類	内容
形式的審査権	申請書類の形式的な適否を審査する権限（不動産登記法で採用）
実質的審査権	権利関係の実質的な真偽まで調査する権限（不動産登記法では採用していない）

つまり、登記官は申請書類が形式的に整っていれば登記を実行しますが、その権利関係が本当に正しいかどうかまでは調査しません。このことが、日本の登記に公信力がないことの根拠の一つとなっています。

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登記記録の構成

不動産の登記記録は、1筆の土地または1個の建物ごとに作成されます。登記記録は大きく表題部と権利部に分かれ、権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。

部分	記録される内容	具体例
表題部	不動産の物理的状況（表示に関する登記）	土地：所在、地番、地目、地積 / 建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積
権利部（甲区）	所有権に関する事項	所有権保存登記、所有権移転登記、差押えの登記
権利部（乙区）	所有権以外の権利に関する事項	抵当権設定登記、地上権設定登記、賃借権設定登記、地役権設定登記

試験対策ポイント: 甲区は「所有権に関する事項」、乙区は「所有権以外の権利に関する事項」です。抵当権は乙区、差押えは甲区に記録されます。この区分は頻出ですので正確に覚えましょう。

登記記録の具体的イメージ

土地の登記記録を例に、各部に記録される事項をより詳細に見てみましょう。

表題部（土地）

記録事項	内容
所在	○○市○○町○丁目
地番	100番1
地目	宅地
地積	200.50㎡

表題部（建物）

記録事項	内容
所在	○○市○○町○丁目100番地1
家屋番号	100番1
種類	居宅
構造	木造瓦葺2階建
床面積	1階 60.50㎡、2階 50.25㎡

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表示の登記（表題部の登記）

表題登記の意義

表示の登記（表題登記）とは、不動産の物理的状況を登記記録の表題部に記録する登記です。不動産を初めて登記記録に載せる登記を表題登記といいます。

表題登記の申請義務

表示の登記で最も重要なポイントは、申請義務があるということです。

場面	申請義務者	申請期限
新築した建物	所有者	新築後1ヶ月以内
表題登記がない土地の所有権を取得	所有者	所有権取得の日から1ヶ月以内
建物が滅失した場合	表題部所有者または所有権の登記名義人	滅失の日から1ヶ月以内
地目・地積の変更	表題部所有者または所有権の登記名義人	変更の日から1ヶ月以内

申請義務に違反した場合、10万円以下の過料に処せられる。

試験対策ポイント: 表示の登記には申請義務がありますが、権利の登記には申請義務がありません（任意）。この違いは極めて重要です。

土地の分筆と合筆

分筆とは、1筆の土地を2筆以上に分けることです。合筆とは、2筆以上の土地を1筆にまとめることです。

合筆には一定の制限があり、以下の場合には合筆登記ができません。

合筆できない場合
相互に接続していない土地
地目が相互に異なる土地
表題部所有者・所有権登記名義人が相互に異なる土地
所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地
所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地（ただし、抵当権の登記で登記原因等が同一のものは例外）

表示の登記の申請者

表示の登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人が申請します。また、登記官の職権によって行うこともできます。

項目	表示の登記	権利の登記
申請義務	あり（1ヶ月以内）	なし（任意）
職権登記	あり（登記官が職権で可能）	なし（申請のみ）
申請者	表題部所有者・所有権登記名義人	登記権利者と登記義務者の共同申請（原則）

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権利の登記（権利部の登記）

権利の登記の意義

権利の登記とは、不動産に関する権利の保存・設定・移転・変更・処分の制限・消滅を登記記録の権利部に記録する登記です。

権利の登記の種類

主な権利の登記の種類と、甲区・乙区の区分は以下のとおりです。

登記の種類	記録される区	説明
所有権保存登記	甲区	所有権の最初の登記。表題部所有者等が単独で申請
所有権移転登記	甲区	売買、相続、贈与等による所有権の移転
抵当権設定登記	乙区	抵当権の設定（住宅ローン等）
根抵当権設定登記	乙区	根抵当権の設定
地上権設定登記	乙区	地上権の設定
賃借権設定登記	乙区	賃借権の設定
地役権設定登記	乙区	地役権の設定（通行地役権等）
差押えの登記	甲区	強制執行による差押え
仮差押えの登記	甲区	民事保全法に基づく仮差押え

所有権保存登記

所有権保存登記は、所有権について最初にする登記であり、甲区の一番初めに記録されます。所有権保存登記ができるのは以下の者に限られます。

1. 表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人
2. 所有権を有することが確定判決によって確認された者
3. 収用によって所有権を取得した者
4. 区分建物の場合、表題部所有者から所有権を取得した者

試験対策ポイント: 区分建物（マンション）の場合は、表題部所有者（分譲業者）から直接購入した者も所有権保存登記を申請できます（上記4）。一般の建物ではこの特則はありません。

権利の登記には申請義務がない

権利の登記は任意であり、申請義務はありません。ただし、民法177条により、登記をしなければ第三者に対抗することができないため、実務では権利を取得したら速やかに登記を行います。

ただし、相続登記については、2024年4月1日から申請が義務化されています。相続により不動産を取得した者は、相続の開始があったことを知り、かつ当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。

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登記の申請手続き

共同申請の原則

権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請しなければなりません。

不動産登記法60条
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

用語	意味	具体例（AからBへの所有権移転の場合）
登記権利者	登記によって直接に利益を受ける者	B（買主・新所有者）
登記義務者	登記によって直接に不利益を受ける者	A（売主・旧所有者）

単独申請ができる場合

共同申請の原則には例外があり、以下の場合には単独申請が認められます。

単独申請ができる場合	申請者
所有権保存登記	表題部所有者等
相続・合併による登記	相続人・存続会社等
登記名義人の氏名・住所変更の登記	登記名義人
仮登記（仮登記義務者の承諾がある場合）	仮登記権利者
仮登記の抹消	仮登記名義人
判決による登記	登記権利者
収用による登記	収用者

試験対策ポイント: 相続による登記が単独申請であることは頻出です。相続の場合、登記義務者（被相続人）が死亡しているため共同申請ができず、相続人が単独で申請します。

登記申請の方法

登記の申請方法は以下の3つがあります。

方法	内容
書面申請	申請書を登記所に提出する
オンライン申請	インターネットを通じて申請する
嘱託	官公署が登記所に依頼する（裁判所による嘱託等）

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登記識別情報

登記識別情報とは

登記識別情報とは、登記名義人となった申請人に対して登記官が通知する、12桁の英数字の組み合わせからなる情報です。旧法の権利証（登記済証）に代わるものです。

項目	内容
形式	12桁のアラビア数字とアルファベットの組み合わせ
通知を受ける者	登記名義人となった申請人
使用場面	登記義務者として登記を申請する際に提供
再発行	不可（紛失しても再発行されない）
有効期限	なし（失効の届出をしない限り有効）

試験対策ポイント: 登記識別情報は再発行できません。紛失した場合には、事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報の提供により対応します。

事前通知制度

登記識別情報を提供できない場合に、登記官が登記義務者に対して書面で通知を行い、本人であることの確認をとる制度です。

手順	内容
1	登記識別情報なしで登記申請を行う
2	登記官が登記義務者に対し、申請があった旨を通知
3	登記義務者が通知を受けた日から2週間以内（法人は除く）に申出
4	申出があれば登記が実行される

資格者代理人による本人確認情報の提供

司法書士などの資格者代理人が登記義務者と面談し、本人であることを確認した情報を提供する制度です。この制度を利用すると、事前通知制度の手続きを省略できます。

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仮登記

仮登記の意義

仮登記とは、本登記の要件が整わない場合に、将来の本登記の順位を保全するためにあらかじめ行う登記です。仮登記には1号仮登記と2号仮登記の2種類があります。

1号仮登記と2号仮登記

種類	要件	具体例
1号仮登記	物権変動はすでに生じているが、登記申請に必要な手続上の条件（登記識別情報の提供等）が具備されない場合	売買で所有権は移転したが、売主が登記識別情報を紛失して提供できない場合
2号仮登記	権利変動がまだ生じていないが、将来の請求権を保全する場合	売買予約に基づく所有権移転請求権の仮登記、条件付き売買の所有権移転仮登記

仮登記の効力

仮登記の効力について、以下の点を正確に理解しましょう。

ポイント	内容
順位保全効	仮登記をすることで、将来本登記をした際に、仮登記の順位で本登記の効力が生じる
対抗力	仮登記だけでは対抗力はない。本登記をして初めて対抗力を取得する
第三者への効力	仮登記後に登記を得た第三者がいても、仮登記に基づく本登記をすれば、その第三者に優先する

具体例: AがBに土地を売り、Bが所有権移転の仮登記をした。その後、AがCにも土地を売ってCが所有権移転の本登記をした場合。Bが仮登記に基づく本登記をすれば、Bは仮登記の順位で本登記の効力を主張でき、Cの登記に優先する。ただし、Bが本登記をするまでの間は、Cが対抗力を持つ。

仮登記の申請

申請方法	内容
共同申請	仮登記権利者と仮登記義務者の共同申請（原則）
単独申請（承諾）	仮登記義務者の承諾書を添付して仮登記権利者が単独で申請
単独申請（命令）	裁判所の仮登記を命ずる処分に基づき仮登記権利者が単独で申請

仮登記の抹消

仮登記の抹消は、以下の者が単独で申請できます。

• 仮登記名義人が単独で申請できる
• 仮登記の登記上の利害関係人は、仮登記名義人の承諾書を添付して単独で申請できる

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登記の公信力

日本の登記には公信力がない

不動産登記法で最も重要な基本原則の一つが、日本の登記には公信力がないということです。

公信力とは、「登記を信頼して取引をした者は、たとえ登記の内容が真実と異なっていたとしても保護される」という力のことです。日本の不動産登記にはこの公信力が認められていません。

国	公信力	説明
日本	なし	登記を信頼して取引しても、真の権利者でない者から権利を取得することはできない
ドイツ	あり	登記を信頼した善意の者は保護される

具体例: 登記簿上Aが所有者として記録されていたので、BがAから土地を購入して所有権移転登記を受けた。しかし、実際にはAの登記は虚偽のものであり、真の所有者はCであった。この場合、日本では公信力がないため、Bは所有権を取得できない。真の所有者Cの権利が保護される。

試験対策ポイント: 「登記には公信力がある」という選択肢は誤りです。日本の不動産登記には対抗力（公示力）はあるが公信力はない、というのが正しい理解です。

対抗力（公示力）

日本の登記には公信力はありませんが、対抗力（公示力）はあります。

民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

つまり、登記をしておけば、自分の権利を第三者に主張（対抗）できるようになります。しかし、登記があるからといって必ず権利があるとは限りません（公信力がないため）。

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登記事項証明書

登記事項証明書の種類

登記事項証明書とは、登記記録の内容を証明した書面です。旧来の「登記簿謄本」に相当するものです。

種類	内容
全部事項証明書	登記記録の全部を証明したもの
現在事項証明書	現に効力を有する登記事項のみを証明したもの
一部事項証明書	登記記録の一部（特定の区分）を証明したもの
閉鎖事項証明書	閉鎖された登記記録を証明したもの

登記事項証明書の請求

登記事項証明書は、何人でも（誰でも）、登記所に対して請求することができます。利害関係の有無は問いません。

ポイント	内容
請求権者	何人でも（利害関係不要）
手数料	必要
請求先	どの登記所でも請求できる（管轄の登記所に限定されない）
オンライン	インターネットでも請求可能

試験対策ポイント: 「利害関係人でなければ登記事項証明書を請求できない」は誤りです。何人でも請求できます。また、管轄外の登記所でも請求可能です。

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登記についての重要な比較表

表示の登記 vs 権利の登記

比較項目	表示の登記	権利の登記
記録先	表題部	権利部（甲区・乙区）
内容	不動産の物理的状況	権利関係
申請義務	あり（1ヶ月以内）	なし（任意）※相続登記は義務化
職権登記	可能	不可
対抗力	なし	あり（民法177条）
登録免許税	なし（表題登記）	あり
申請方法	所有者等が単独で申請	共同申請が原則

主な単独申請 vs 共同申請

登記の種類	申請方法
所有権保存登記	単独申請
所有権移転登記（売買）	共同申請
抵当権設定登記	共同申請
相続による所有権移転登記	単独申請
登記名義人の住所変更の登記	単独申請
判決による登記	単独申請
仮登記（承諾書添付）	単独申請

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過去問で狙われるポイント

ポイント1: 表題登記の申請義務

建物を新築した場合、1ヶ月以内に表題登記を申請しなければなりません。権利の登記と混同しないよう注意しましょう。

ポイント2: 登記官の職権

登記官は表示の登記については職権で登記できますが、権利の登記については職権で登記することはできません。

ポイント3: 仮登記の効力

仮登記には対抗力がないが、順位保全効がある。仮登記に基づいて本登記をすれば、仮登記の順位で本登記の効力が生じます。

ポイント4: 登記識別情報の再発行

登記識別情報は紛失しても再発行されません。代替手段として事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報の提供があります。

ポイント5: 合筆の制限

地目が異なる土地や、接続していない土地は合筆できません。また、所有権以外の権利の登記がある土地も原則として合筆できません。

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• 物権変動と対抗要件 - 民法177条と登記の関係を詳しく解説
• 抵当権の基本と頻出論点 - 抵当権の登記について理解を深める

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まとめ

不動産登記法は、宅建試験において毎年出題される重要テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。

1. 登記記録の構成: 表題部（物理的状況）、権利部甲区（所有権）、権利部乙区（所有権以外の権利）の3つの区分を正確に理解する
2. 表示の登記と権利の登記の違い: 表示の登記は申請義務あり・職権登記可能、権利の登記は申請義務なし（相続登記除く）・職権登記不可
3. 共同申請の原則: 権利の登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則。例外として、所有権保存登記・相続登記・判決による登記等は単独申請可能
4. 登記識別情報: 12桁の英数字で再発行不可。紛失時は事前通知制度か資格者代理人の本人確認情報で対応
5. 仮登記の効力: 対抗力はないが順位保全効がある。1号仮登記（物権変動済み・手続き未了）と2号仮登記（物権変動未了・請求権保全）の区別を理解する
6. 公信力: 日本の登記には公信力がない。登記を信頼しても、真の権利者でない者から権利を取得することはできない
7. 登記事項証明書: 何人でも請求可能。利害関係は不要で、管轄外の登記所でも請求できる
8. 相続登記の義務化: 2024年4月施行。相続を知った日から3年以内に申請が必要

登記法は制度の仕組みを体系的に理解することが重要です。表示の登記と権利の登記の違い、共同申請と単独申請の使い分け、仮登記の効力など、基本的な枠組みを正確に把握した上で過去問演習に取り組みましょう。