不動産取得税と固定資産税｜宅建試験の税金対策まとめ

不動産に関する税金の全体像

宅建試験では、不動産に関連する税金から 毎年2問程度 出題されます。税金分野は暗記量が多く敬遠されがちですが、出題パターンが比較的固定されているため、ポイントを絞った学習で確実に得点できます。

不動産に関連する税金は、大きく 取得時・保有時・譲渡時 の3つの場面に分類できます。

場面	税金の種類	課税主体
取得時	不動産取得税	都道府県
取得時	登録免許税	国
取得時	印紙税	国
取得時	消費税	国（＋地方）
保有時	固定資産税	市町村
保有時	都市計画税	市町村
譲渡時	所得税（譲渡所得）	国
譲渡時	住民税	都道府県＋市町村

このうち、宅建試験で最も重要なのが 不動産取得税 と 固定資産税 です。この2つを中心に、登録免許税・印紙税・譲渡所得税の概要も押さえましょう。

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不動産取得税

基本事項

項目	内容
課税主体	都道府県
納税義務者	不動産を 取得した者（登記の有無を問わない）
課税客体	土地・家屋の取得
課税標準	固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）
税率	本則 4%（土地・住宅は 3%）
徴収方法	普通徴収（都道府県から納税通知書が届く）

課税される「取得」とは

不動産取得税は、不動産の 取得 に対して課税されます。ここでいう「取得」は非常に広い概念です。

取得の種類	課税の有無
売買 による取得	課税される
交換 による取得	課税される
贈与 による取得	課税される
新築・増改築	課税される
競売 による取得	課税される
相続 による取得	非課税
法人の合併 による取得	非課税
包括遺贈 による取得（相続人への包括遺贈）	非課税

最重要ポイント： 「相続」による取得には不動産取得税は 課税されません。これは試験で最も頻出の論点です。「贈与」は課税される点と混同しないようにしましょう。

非課税となる場合

ケース	理由
相続（包括遺贈を含む）による取得	形式的な移転にすぎないため
法人の合併 による取得	形式的な移転にすぎないため
共有物の分割 による取得（持分に応じた部分）	新たな取得がないため
国・地方公共団体等 の取得	公共目的

ひっかけ注意： 「特定遺贈」は非課税ではなく 課税対象 です。非課税なのは「包括遺贈」（相続人に対するもの）のみです。

課税標準の特例

宅地の特例

宅地（宅地評価された土地）を取得した場合、課税標準が 固定資産税評価額の1/2 になります。

計算式： 宅地の不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

新築住宅の特例（73条の14）

要件	内容
対象	新築住宅（一戸建て・マンション等）
床面積要件	50㎡以上240㎡以下（貸家の場合は40㎡以上240㎡以下）
控除額	課税標準から 1,200万円 を控除

計算式： 新築住宅の不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 1,200万円）× 3%

長期優良住宅の特例： 認定長期優良住宅の場合は控除額が 1,300万円 に拡大されます。

中古住宅（既存住宅）の特例

中古住宅を取得した場合も、一定の要件を満たせば控除が受けられます。控除額は 新築された日 によって異なります。

新築された日	控除額
1997年（平成9年）4月1日以降	1,200万円
1989年（平成元年）4月1日〜1997年3月31日	1,000万円
1985年（昭和60年）7月1日〜1989年3月31日	450万円
1981年（昭和56年）7月1日〜1985年6月30日	420万円
1975年（昭和50年）12月31日以前	350万円 以下（年代による）

中古住宅の要件：
- 個人が 自己居住用 として取得すること
- 床面積 50㎡以上240㎡以下
- 一定の耐震基準を満たすこと（1982年以降の建築、または耐震基準適合証明書取得等）

免税点

不動産の取得価格が以下の金額未満の場合は、不動産取得税は課税されません。

不動産の種類	免税点
土地	10万円 未満
家屋（新築・増改築）	23万円 未満
家屋（売買等）	12万円 未満

覚え方： 「土地10、新23、売12」と数字だけ覚えましょう。

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固定資産税

基本事項

項目	内容
課税主体	市町村（東京都の特別区は 都 が課税）
納税義務者	毎年 1月1日時点 の固定資産課税台帳に所有者として登録されている者
課税客体	土地・家屋・償却資産
課税標準	固定資産課税台帳に登録された価格
税率	標準税率1.4%（制限税率なし。市町村の条例で変更可能）
徴収方法	普通徴収

納税義務者の重要ポイント

「1月1日時点の所有者」 が納税義務者です。これは試験で極めて重要なポイントです。

シチュエーション	納税義務者
1月2日に不動産を売却した場合	売主（1月1日時点の所有者）
1月1日に不動産を売却した場合	売主（1月1日時点の所有者）
年の途中で取得した場合	前の所有者（その年度分は前の所有者が負担）
所有者が死亡している場合	相続人 等（現に所有している者）
所有者が不明の場合	使用者を所有者とみなして課税

実務ポイント： 実務上は売主と買主で固定資産税を日割り精算することが多いですが、法律上の納税義務者はあくまで「1月1日時点の所有者」です。試験では法律上の扱いが問われます。

固定資産の価格の決定と据置き

項目	内容
価格の決定	市町村長 が固定資産評価基準に基づき決定
評価替え	原則として 3年ごと に評価替えを行う（基準年度）
据置き	基準年度の翌年度・翌々年度は原則据置き

住宅用地の特例

住宅の敷地として利用されている土地については、課税標準の特例が適用されます。

区分	面積	課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸につき 200㎡以下 の部分	課税標準 × 1/6
一般住宅用地	200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）	課税標準 × 1/3

超頻出！ 「小規模＝200㎡以下＝1/6」「一般＝200㎡超＝1/3」は必ず暗記してください。

計算例：
- 住宅用地の面積：300㎡
- 固定資産税評価額：3,000万円（1㎡あたり10万円）
- 小規模部分（200㎡）：200㎡ × 10万円 × 1/6 ＝ 約333万円
- 一般部分（100㎡）：100㎡ × 10万円 × 1/3 ＝ 約333万円
- 合計課税標準：約666万円
- 固定資産税額：約666万円 × 1.4% ＝ 約9.3万円

新築住宅の税額の特例

新築住宅については、一定期間、税額が 1/2に減額 されます。

建物の種類	減額期間
一般の新築住宅	新築後 3年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物は 5年間）
認定長期優良住宅	新築後 5年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物は 7年間）

要件：
- 床面積 50㎡以上280㎡以下（貸家の場合は40㎡以上280㎡以下）
- 居住部分の床面積 120㎡以下 の部分が減額対象

不動産取得税との比較： 不動産取得税の新築住宅は「50㎡以上240㎡以下」ですが、固定資産税の新築住宅は「50㎡以上280㎡以下」です。上限の数字が違うので注意しましょう。

免税点

不動産の種類	免税点
土地	30万円 未満
家屋	20万円 未満
償却資産	150万円 未満

覚え方： 「土地30、家屋20、償却150」。不動産取得税の免税点とは全く異なるので混同しないこと。

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不動産取得税 vs 固定資産税 大比較表

比較項目	不動産取得税	固定資産税
性質	取得時に 1回 課税	保有中 毎年 課税
課税主体	都道府県	市町村
納税義務者	不動産を取得した者	1月1日時点の所有者
課税標準	固定資産税評価額	固定資産税評価額
税率	本則4%（土地・住宅は 3%）	標準税率 1.4%
相続による取得	非課税	（関係なし・毎年課税）
宅地の特例	課税標準 × 1/2	小規模 1/6、一般 1/3
新築住宅の控除/減額	1,200万円控除	3年間（5年間）1/2減額
新築住宅の面積要件	50㎡以上 240㎡ 以下	50㎡以上 280㎡ 以下
免税点（土地）	10万円	30万円
免税点（家屋）	新築23万円/売買12万円	20万円

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登録免許税の概要

基本事項

項目	内容
課税主体	国
納税義務者	登記を受ける者
課税標準	固定資産税評価額（抵当権設定登記は債権金額）
納付方法	原則 現金納付。3万円以下の場合は印紙納付も可

主な税率

登記の種類	本則税率	軽減税率（住宅用）
所有権保存登記	0.4%	0.15%
所有権移転登記（売買）	2%	0.3%
所有権移転登記（相続）	0.4%	―
所有権移転登記（贈与等）	2%	―
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

試験ポイント： 登録免許税では「相続による所有権移転は0.4%」という点がよく出題されます。売買の2%と比べて低い税率が設定されています。

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印紙税の概要

基本事項

項目	内容
課税主体	国
納税義務者	課税文書を作成した者
納付方法	収入印紙の貼付

不動産取引で印紙税が課税される文書

文書の種類	課税の有無
不動産の売買契約書	課税される（1号文書）
建設工事の請負契約書	課税される（2号文書）
金銭消費貸借契約書	課税される（1号文書）
領収書（5万円以上）	課税される（17号文書）
賃貸借契約書	非課税
委任状	非課税
建物の贈与契約書	非課税

頻出ひっかけ： 「不動産の賃貸借契約書には印紙税が課税される」→ 誤り。賃貸借契約書は課税文書ではありません。ただし、土地の賃借権の設定に関する契約書は課税対象（1号文書）となる場合があるので注意が必要です。

印紙税の注意点

ポイント	内容
印紙の貼り忘れ	過怠税として、本来の印紙税額の 3倍（自主申告の場合は 1.1倍）
契約書の消印忘れ	消印されていない印紙の額面と同額の過怠税
印紙を貼らなかった場合の契約の効力	契約自体は有効（印紙税の問題と契約の有効性は別）
記載金額	消費税額が明記されている場合、消費税額は記載金額に含まない

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譲渡所得税の概要

不動産を譲渡（売却）して利益が出た場合、その利益に対して 所得税（＋住民税） が課税されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
長期譲渡所得	譲渡した年の 1月1日時点 で 5年超	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
短期譲渡所得	譲渡した年の 1月1日時点 で 5年以下	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

重要： 所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行います。「取得日から5年」ではありません。例えば、2021年4月に取得し2026年6月に譲渡した場合、2026年1月1日時点では4年9ヶ月しか経っていないため「短期」に該当します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合、譲渡益から 最大3,000万円 を控除できます。

主な要件：
- 自分が住んでいた家屋を譲渡すること（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡）
- 配偶者や直系血族、同族会社等への譲渡でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと

居住用財産の軽減税率

所有期間が 10年超 の居住用財産を譲渡した場合、3,000万円控除後の金額に対して軽減税率が適用されます。

課税譲渡所得	税率
6,000万円以下 の部分	14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
6,000万円超 の部分	20.315%（通常の長期譲渡と同じ）

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試験での出題傾向と暗記のコツ

出題傾向

テーマ	出題頻度	対策の優先度
不動産取得税の非課税（相続）	非常に高い	最優先
固定資産税の納税義務者（1月1日）	非常に高い	最優先
住宅用地の特例（1/6、1/3）	非常に高い	最優先
宅地の課税標準1/2	高い	高
新築住宅の控除/減額	高い	高
免税点	中程度	中
登録免許税の税率	中程度	中
印紙税の課税文書	中程度	中
譲渡所得の長期/短期	中程度	中

暗記のコツ

1. 不動産取得税と固定資産税は「対比」で覚える

2つの税金を常にセットで比較しながら覚えると、混同を防げます。特に以下の点は対比が有効です。

• 課税主体：取得税＝都道府県、固定＝市町村
• 税率：取得税＝3%（土地・住宅）、固定＝1.4%
• 新築住宅の面積上限：取得税＝240㎡、固定＝280㎡

2. 免税点は「取得税の方が小さい」と覚える

• 取得税の土地：10万円 vs 固定の土地：30万円 → 取得税の方が小さい
• 取得税は1回きり、固定は毎年 → 1回きりの方がハードルが低い

3. 数字は語呂合わせで

• 住宅用地の特例：「小規模（しょう）は 6 分の1」→ 「しょうろく」
• 一般住宅用地：「一般は 3 分の1」→ 「いっさん」
• 新築住宅の控除：「新築で いっせんにひゃく（1,200万円）控除」

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まとめ

不動産に関する税金は、暗記すべき数字が多い分野ですが、出題パターンは比較的安定しています。

最重要ポイントの復習：

• 不動産取得税は 都道府県 が課税。相続による取得は非課税
• 固定資産税は 市町村 が課税。納税義務者は 1月1日時点の所有者
• 不動産取得税の税率は本則4%、土地・住宅は3%
• 固定資産税の標準税率は 1.4%
• 宅地の特例：不動産取得税の課税標準が 1/2 に
• 住宅用地の特例：固定資産税で小規模 1/6、一般 1/3
• 新築住宅：不動産取得税は 1,200万円控除、固定資産税は 3年間1/2減額
• 免税点：不動産取得税は土地10万円・家屋23万円（新築）/12万円（売買）。固定資産税は土地30万円・家屋20万円
• 印紙税：不動産の賃貸借契約書は 非課税。貼り忘れの過怠税は 3倍
• 登録免許税：相続による所有権移転は 0.4%
• 譲渡所得：長期/短期の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で5年超か否か
• 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームの譲渡に適用

税金の学習は単調になりがちですが、「取得時→保有時→譲渡時」の流れに沿って体系的に理解し、比較表を活用して整理すると効率的です。