譲渡所得税の特例｜3,000万円控除・軽減税率を解説

譲渡所得税の全体像

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して 所得税 と 住民税 が課されます。これを一般に 譲渡所得税 と呼びます。宅建試験では、「税・その他」分野で ほぼ毎年出題される最重要テーマ の一つです。

譲渡所得税の学習では、以下の流れで理解するのが効率的です。

1. 譲渡所得の計算方法 を理解する
2. 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分 を覚える
3. 各種特例 の要件と効果を整理する
4. 特例の併用可否 を把握する

本記事では、この流れに沿って体系的に解説します。

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譲渡所得の計算方法

基本計算式

不動産の譲渡所得は、以下の算式で計算されます。

譲渡所得 ＝ 収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

各項目の意味は以下の通りです。

項目	内容
収入金額	不動産の売却価格（譲渡対価）
取得費	その不動産を 取得するために要した費用（購入代金、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、設備費、改良費等）
譲渡費用	その不動産を 譲渡するために直接要した費用（譲渡時の仲介手数料、測量費、建物の取壊し費用、立退料等）
特別控除額	一定の要件を満たす場合に適用される控除（3,000万円控除、5,000万円控除等）

取得費の注意点

ケース	取扱い
取得費が不明な場合	収入金額の5% を取得費とすることができる（概算取得費）
取得費が収入金額の5%未満の場合	概算取得費（収入金額の5%）を選択できる
建物の取得費	取得価額から 減価償却費相当額 を控除した金額
相続で取得した場合	被相続人の取得費を 引き継ぐ（相続時の時価ではない）
贈与で取得した場合	贈与者の取得費を 引き継ぐ

重要： 相続・贈与の場合、取得費は 被相続人（贈与者）が不動産を取得した時の費用 を引き継ぎます。相続時や贈与時の時価が取得費になるわけではありません。

譲渡費用に含まれるもの・含まれないもの

含まれるもの	含まれないもの
譲渡時の仲介手数料	修繕費・固定資産税
売買契約書の印紙税	引越し費用
建物の取壊し費用	抵当権抹消の登録免許税（※実務上は議論あり）
測量費	所得税・住民税
立退料	管理費

試験ポイント： 「譲渡のために 直接 要した費用」かどうかがポイントです。日常的な維持管理費や修繕費は譲渡費用に含まれません。

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長期譲渡所得と短期譲渡所得

区分の基準

譲渡所得は、不動産の 所有期間 に応じて 長期譲渡所得 と 短期譲渡所得 に区分され、それぞれ異なる税率が適用されます。

区分	所有期間	基準日
長期譲渡所得	譲渡した年の 1月1日 時点で所有期間が 5年を超える	譲渡年の1月1日
短期譲渡所得	譲渡した年の 1月1日 時点で所有期間が 5年以下	譲渡年の1月1日

最重要ポイント： 所有期間の判定基準日は「譲渡した年の1月1日」です。「譲渡した日」ではありません。この点は毎年のように出題されます。

具体例で理解する

例：2020年4月1日に取得した不動産を2025年6月1日に譲渡した場合

• 実際の所有期間：5年2か月（5年超）
• しかし、判定基準日は 2025年1月1日 → この時点では所有期間は 4年9か月（5年以下）
• したがって、短期 譲渡所得として扱われる

この不動産が 長期 譲渡所得となるのは、2026年1月1日以降 に譲渡した場合です（2026年1月1日時点で5年9か月 → 5年超）。

ひっかけ注意： 上記の例のように、実際には5年以上所有していても、1月1日基準では5年以下となるケースがあります。この「1月1日ルール」は試験で最も狙われるポイントの一つです。

税率

区分	所得税	復興特別所得税	住民税	合計税率
長期譲渡所得	15%	0.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得	30%	0.63%	9%	39.63%

注意： 復興特別所得税（所得税額の2.1%）は2037年まで課されます。宅建試験では「所得税15%＋住民税5%」「所得税30%＋住民税9%」として出題されることが多いですが、「20.315%」「39.63%」として出題されることもあります。

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居住用財産の3,000万円特別控除

概要

自分が住んでいた不動産（居住用財産）を譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から 最高3,000万円 を控除できる特例です。

租税特別措置法 第35条
居住用財産の譲渡所得の特別控除

要件一覧

要件	内容
居住用であること	自分が住んでいる家屋を譲渡する場合、または住まなくなった日から 3年を経過する日の属する年の年末まで に譲渡する場合
譲渡先の制限	配偶者、直系血族、生計を一にする親族等への譲渡は 適用不可（親族間売買は不可）
前年・前々年の適用制限	前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
他の特例との併用制限	買換え特例（後述）との併用は不可。ただし、10年超所有の軽減税率とは 併用可能
家屋を取り壊した場合	取壊しの日から 1年以内 に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡すること。取壊し後、譲渡契約締結までの間に、その敷地を貸駐車場等の用に供していないこと

超重要ポイント： 「住まなくなった日から 3年後の年末 まで」という期限に注意。「3年以内」ではなく「3年を経過する日の属する年の 12月31日まで」です。

適用上の注意点

ポイント	内容
所有期間の制限	ない（短期譲渡所得でも適用可）
居住期間の制限	ない（短期間の居住でも適用可。ただし、適用を受けるためだけに一時的に居住した場合は不可）
確定申告	必要（適用を受けるためには確定申告しなければならない）
適用回数	3年に1回まで（前年・前々年に適用を受けていないこと）

ひっかけ注意： 「所有期間が5年を超えていなければ3,000万円控除は適用されない」→ 誤り。3,000万円控除に所有期間の要件は ありません。

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10年超所有の居住用財産の軽減税率

概要

居住用財産を譲渡した場合で、譲渡した年の1月1日における 所有期間が10年を超える ときは、通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）よりも低い 軽減税率 が適用されます。

要件

要件	内容
所有期間	譲渡年の 1月1日 時点で 10年超
居住用であること	3,000万円控除と同様の要件
譲渡先の制限	親族等への譲渡は不可

軽減税率

譲渡所得金額	所得税	住民税	合計税率
6,000万円以下 の部分	10%	4%	14%（復興特別所得税を含めると14.21%）
6,000万円超 の部分	15%	5%	20%（復興特別所得税を含めると20.315%）

ポイント： 6,000万円以下の部分は通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）よりも 約6% も低い税率が適用されます。

3,000万円控除との併用

超重要ポイント： 10年超所有の軽減税率と3,000万円特別控除は 併用できます。つまり、まず3,000万円を控除し、残った譲渡所得に軽減税率を適用するという、二重の恩恵を受けられます。

計算例

自宅（所有期間12年）を8,000万円で売却。取得費1,500万円、譲渡費用500万円の場合。

1. 譲渡所得 ＝ 8,000万円 −（1,500万円 ＋ 500万円）＝ 6,000万円
2. 3,000万円控除後 ＝ 6,000万円 − 3,000万円 ＝ 3,000万円
3. 3,000万円 ≦ 6,000万円 → 全額に軽減税率を適用
4. 税額 ＝ 3,000万円 × 14.21% ＝ 約426.3万円

もし特例を適用しなかった場合の税額は 6,000万円 × 20.315% ＝ 約1,218.9万円 なので、約793万円 の節税効果があります。

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特定居住用財産の買換え特例

概要

一定の要件を満たす居住用財産を譲渡し、代わりの居住用財産を取得（買換え）した場合、譲渡所得に対する課税を 将来に繰り延べる ことができる特例です。

注意： 「非課税」ではなく「繰延べ」です。将来、買換え先の不動産を譲渡するときに課税されます。

要件一覧

要件	内容
所有期間	譲渡年の1月1日時点で 10年超
居住期間	10年以上 居住していたこと
譲渡対価	1億円以下
買換え先の床面積	50㎡以上
買換え先の敷地面積	500㎡以下
買換え先の築年数	築25年以内、または一定の耐震基準を満たすもの（中古の場合）
買換え期間	譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得し、取得年の翌年12月31日までに居住すること

繰延べの仕組み

ケース	課税の有無
譲渡対価 ≦ 買換え資産の取得価額	譲渡所得への課税は 全額繰延べ（課税なし）
譲渡対価 ＞ 買換え資産の取得価額	差額部分について課税

繰延べの計算例

自宅を7,000万円で譲渡し、8,000万円の新居を購入した場合：

• 譲渡対価（7,000万円）≦ 買換え資産の取得価額（8,000万円）
• → 譲渡所得への課税は 全額繰延べ

自宅を7,000万円で譲渡し、5,000万円の新居を購入した場合：

• 譲渡対価（7,000万円）＞ 買換え資産の取得価額（5,000万円）
• → 差額（2,000万円）部分について課税

超重要ポイント： 買換え特例は「非課税」ではなく「繰延べ」です。将来買換え先の不動産を売却するときに、繰り延べた分も含めて課税されます。試験では「課税が免除される」という誤りの選択肢が出されます。

3,000万円控除との関係

重要： 買換え特例と3,000万円特別控除は 併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。10年超所有の軽減税率との併用も 不可 です。

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収用等の場合の5,000万円特別控除

概要

土地収用法やその他の法律により、不動産が 収用 された場合（公共事業のために強制的に取得された場合）、譲渡所得から 最高5,000万円 を控除できる特例です。

要件

要件	内容
収用等の事実	土地収用法等に基づく収用・買取り等であること
最初の買取り等の申出日	最初の買取り等の申出があった日から 6か月以内 に譲渡していること
同一事業で2回以上の収用	その年に初めてこの特例を受けるものであること（同一年に重複適用不可）

試験ポイント： 5,000万円控除は「6か月以内の譲渡」が要件です。6か月を過ぎると、代替資産の取得による課税繰延べ（収用の買換え特例）の適用を検討することになります。

収用の場合の対価補償金等

補償の種類	譲渡所得の計算
対価補償金	譲渡所得の収入金額に含める
収益補償金	事業所得等の収入金額（譲渡所得ではない）
移転補償金	譲渡費用に充てた場合は譲渡費用を増額
経費補償金	その他の所得の収入金額

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特例の併用可否（比較表）

各特例が併用できるかどうかは、宅建試験で繰り返し出題されます。以下の表で正確に把握しましょう。

特例の組み合わせ	併用の可否
3,000万円控除 ＋ 10年超の軽減税率	併用可能
3,000万円控除 ＋ 買換え特例	併用不可（選択適用）
10年超の軽減税率 ＋ 買換え特例	併用不可（選択適用）
3,000万円控除 ＋ 収用の5,000万円控除	併用不可
3,000万円控除 ＋ 住宅ローン控除	併用不可（どちらかを選択。ただし時期がずれる場合は事実上併用の場面もあるが、試験では「併用不可」と覚える）

最重要ポイント： 「3,000万円控除 ＋ 10年超軽減税率」のみが 併用可能 です。その他の組み合わせはすべて 併用不可 と覚えましょう。

併用可否の覚え方

• 3,000万円控除と10年超軽減税率 → いずれも「居住用財産の譲渡」に関する特例で、セットで使うことが想定されている → 併用OK
• 買換え特例 → 課税を「繰り延べる」もの。控除と繰延べは性質が異なるため、どちらか一方 を選択
• 収用の5,000万円控除 → 3,000万円控除とは控除額が違うだけで性質が類似 → 重複適用不可

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譲渡所得税に関する主要数値の整理

数値	関連する制度	内容
5年超/以下	長期/短期の区分	1月1日時点で所有期間5年超→長期、5年以下→短期
10年超	軽減税率・買換え特例	1月1日時点で所有期間10年超が要件
15%・5%	長期譲渡所得の税率	所得税15%＋住民税5%＝合計20%
30%・9%	短期譲渡所得の税率	所得税30%＋住民税9%＝合計39%
10%・4%	軽減税率（6,000万円以下）	所得税10%＋住民税4%＝合計14%
3,000万円	居住用財産の特別控除	最高3,000万円を控除
5,000万円	収用等の特別控除	最高5,000万円を控除
6,000万円	軽減税率の境界	6,000万円以下14%/超20%
1億円以下	買換え特例の要件	譲渡対価が1億円以下であること
50㎡以上	買換え先の床面積	買換え先住宅の床面積要件
500㎡以下	買換え先の敷地面積	買換え先敷地の面積要件

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過去問でよく出るひっかけパターン

パターン1：所有期間の判定基準日

「2020年7月1日に取得した不動産を2025年8月1日に譲渡した場合、長期譲渡所得として扱われる。」→ 誤り。2025年1月1日時点の所有期間は4年6か月であり、5年以下なので 短期 譲渡所得です。

パターン2：3,000万円控除の所有期間要件

「3,000万円特別控除は、所有期間が5年を超える居住用財産にのみ適用される。」→ 誤り。3,000万円控除に所有期間の要件は ありません。

パターン3：買換え特例の効果

「買換え特例の適用を受けた場合、譲渡所得に対する課税が免除される。」→ 誤り。免除ではなく「繰延べ」です。

パターン4：特例の併用

「3,000万円特別控除と買換え特例は併用して適用することができる。」→ 誤り。併用不可 で、いずれか一方を選択適用します。

パターン5：居住用財産の範囲

「別荘を譲渡した場合にも、3,000万円特別控除の適用を受けることができる。」→ 誤り。別荘やリゾートマンションは「居住用財産」に該当しません。

パターン6：親族間売買

「配偶者に居住用財産を譲渡した場合、3,000万円特別控除の適用を受けることができる。」→ 誤り。配偶者、直系血族、生計を一にする親族等への譲渡は 適用不可 です。

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暗記のための語呂合わせ・整理法

長期・短期の税率

• 長期：「いいごほうび」→「15（いい＝いちご）」「5（ご）」→ 所得税15%、住民税5%
• 短期：「さんまるく」→「30（さんまる）」「9（く）」→ 所得税30%、住民税9%

3,000万円控除の要件

• 「さんぜん は 所有期間不問 、親族に売るな、3年に1回」

併用可否

• 「3,000万と軽減だけがラブラブ（併用OK）、他はみんな喧嘩中（併用不可）」

買換え特例の数字

• 「10年超 住んで 10年超 持って、1億以下 で売って 50㎡以上 に引っ越す。敷地は 500㎡以下」
• 買換えは「ゼロが多い」→ 10年、10年、1億、50㎡、500㎡（すべて切りのいい数字）

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関連記事へのリンク

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• 登録免許税と印紙税 — 不動産取引に伴う登録免許税と印紙税について詳しく解説しています。

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まとめ

譲渡所得税は、宅建試験で毎年のように出題される重要テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。

基本事項

ポイント	内容
計算式	収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
長期/短期の区分	1月1日 時点で5年超→長期、5年以下→短期
長期の税率	所得税15%＋住民税5%＝20%
短期の税率	所得税30%＋住民税9%＝39%

特例の要点

特例	核心ポイント
3,000万円控除	所有期間 不問、親族間売買 不可、3年に1回
10年超軽減税率	6,000万円以下は 14%、3,000万円控除と 併用可
買換え特例	課税の「繰延べ」（非課税ではない）、譲渡対価 1億円以下
収用の5,000万円控除	6か月以内 に譲渡が要件

特例の併用可否

組み合わせ	結論
3,000万円控除 ＋ 10年超軽減税率	併用可能（唯一の組み合わせ）
その他すべての組み合わせ	併用不可

譲渡所得税の問題は、基本的な計算式と各特例の要件・併用関係を正確に覚えていれば、確実に得点できます。特に「1月1日基準」「買換え特例は繰延べ」「3,000万円控除と軽減税率だけが併用可能」の3点は、試験本番まで繰り返し確認しましょう。