固定資産税を安くする方法｜住宅用地の特例を活用
固定資産税を合法的に安くする方法を解説。住宅用地の特例、新築住宅の軽減措置、認定長期優良住宅の減税など、知って得する節税テクニックを紹介。
マイホームを購入すると、毎年必ずかかる税金が固定資産税です。「こんなに高いの？」と驚く方も少なくありません。しかし、住宅用地の特例や新築住宅の減額措置など、合法的に固定資産税を安くする方法はいくつも存在します。この記事では、固定資産税の仕組みから具体的な節税方法、評価額の確認方法まで、知っておくと得する情報をわかりやすく解説します。
固定資産税の基本的な仕組み
固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に対して、市区町村（東京23区は都）が課税する地方税です。不動産を所有している限り、毎年納付する必要があります。
固定資産税の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税主体 | 市区町村（東京23区は東京都） |
| 課税対象 | 土地・建物・償却資産 |
| 課税基準日 | 毎年1月1日 |
| 納税義務者 | 1月1日時点の所有者（登記簿上の名義人） |
| 税率 | 標準税率 1.4%（自治体により異なる場合あり） |
| 納付時期 | 年4回（4月・7月・12月・翌年2月が一般的） |
固定資産税の計算式
固定資産税の基本的な計算式は以下のとおりです。
固定資産税額 = 固定資産税評価額（課税標準額） × 税率（1.4%）
ここでポイントとなるのは、「固定資産税評価額」です。これは市場で売買される実勢価格とは異なり、市区町村が独自に算定する評価額です。
固定資産税評価額と実勢価格の関係
固定資産税評価額は、おおむね実勢価格（時価）の70%程度を目安に設定されています。
| 価格の種類 | 概要 | 目安 |
|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 実際の売買で成立する価格 | 100% |
| 公示価格 | 国土交通省が公表する標準地の価格 | 実勢価格の約90% |
| 固定資産税評価額 | 市区町村が算定する評価額 | 公示価格の約70% |
| 相続税評価額（路線価） | 国税庁が算定する評価額 | 公示価格の約80% |
計算例
実勢価格3,000万円の土地の固定資産税の目安：
固定資産税評価額 ≒ 3,000万円 × 70% = 2,100万円
固定資産税額 = 2,100万円 × 1.4% = 29.4万円（年額）
ただし、後述する住宅用地の特例が適用されれば、大幅に減額されます。
都市計画税も忘れずに
固定資産税とあわせて、市街化区域内の不動産には「都市計画税」も課税されます。
都市計画税額 = 固定資産税評価額（課税標準額） × 税率（上限0.3%）
固定資産税と都市計画税を合計した金額が、実際の納税額となります。住宅用地の特例は都市計画税にも適用されますが、軽減率が異なる点に注意が必要です。
住宅用地の特例で土地の税額を大幅に軽減
住宅用地の特例とは
住宅用地の特例は、住宅が建っている土地に対して、固定資産税の課税標準額を大幅に引き下げる制度です。この特例は自動的に適用されるため、特別な申請は不要です。
住宅用地の特例の内容
| 区分 | 面積の要件 | 固定資産税の軽減率 | 都市計画税の軽減率 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸あたり200平米以下の部分 | 課税標準額が 1/6 に | 課税標準額が 1/3 に |
| 一般住宅用地 | 住宅1戸あたり200平米超の部分 | 課税標準額が 1/3 に | 課税標準額が 2/3 に |
住宅用地の特例による節税効果の計算
具体的な計算例で、住宅用地の特例がどれほどの節税効果をもたらすかを確認しましょう。
条件
- 土地面積：180平米（小規模住宅用地に該当）
- 固定資産税評価額：2,100万円
- 税率：1.4%（固定資産税）+ 0.3%（都市計画税）
特例なしの場合
固定資産税 = 2,100万円 × 1.4% = 29.4万円
都市計画税 = 2,100万円 × 0.3% = 6.3万円
合計 = 35.7万円
小規模住宅用地の特例適用後
固定資産税 = 2,100万円 × 1/6 × 1.4% = 4.9万円
都市計画税 = 2,100万円 × 1/3 × 0.3% = 2.1万円
合計 = 7.0万円
節税額 = 35.7万円 − 7.0万円 = 28.7万円（年額）
住宅用地の特例を適用するだけで、税額が約80%も軽減されることがわかります。
200平米を超える土地の計算例
土地面積が200平米を超える場合は、200平米以下の部分（小規模住宅用地）と200平米超の部分（一般住宅用地）に分けて計算します。
条件
- 土地面積：300平米
- 固定資産税評価額：3,000万円（1平米あたり10万円）
- 税率：1.4%
計算
小規模住宅用地部分（200平米）= 200平米 × 10万円 × 1/6 × 1.4% = 4.67万円
一般住宅用地部分（100平米）= 100平米 × 10万円 × 1/3 × 1.4% = 4.67万円
合計 = 9.34万円
特例なしの場合 = 3,000万円 × 1.4% = 42万円
節税額 = 42万円 − 9.34万円 = 32.66万円
住宅用地の特例が適用されなくなるケース
以下のケースでは、住宅用地の特例が適用されなくなるため注意が必要です。
- 住宅を取り壊して更地にした場合：建物がなくなると住宅用地ではなくなり、翌年から特例が適用されなくなります。
- 住宅以外の用途に変更した場合：店舗や事務所に用途変更すると、特例の対象外となる可能性があります。
- 建て替え中の場合：原則として、1月1日時点で住宅が建っていなければ特例が適用されません。ただし、建て替え中の場合は一定の条件のもとで特例の継続が認められることがあります。
特に、古い住宅を取り壊して更地にするだけで、固定資産税が一気に数倍になることがあるため、取り壊しのタイミングには十分注意しましょう。
新築住宅の減額措置で建物の税額を軽減
新築住宅の減額措置とは
新築の住宅を建てた場合、建物にかかる固定資産税が一定期間減額されます。この減額措置は、住宅の取得を促進し、良質な住宅ストックを形成することを目的としています。
新築住宅の減額措置の内容
| 住宅の種類 | 減額率 | 減額期間 |
|---|---|---|
| 一般の新築住宅（戸建て） | 固定資産税が 1/2 に | 3年間 |
| 一般の新築住宅（マンション等、3階建て以上の耐火・準耐火建築物） | 固定資産税が 1/2 に | 5年間 |
| 認定長期優良住宅（戸建て） | 固定資産税が 1/2 に | 5年間 |
| 認定長期優良住宅（マンション等） | 固定資産税が 1/2 に | 7年間 |
適用要件
新築住宅の減額措置を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 新築であること：中古住宅の購入は対象外です。
- 居住用であること：住宅として使用される部分が存在すること。
- 床面積の要件：居住部分の床面積が50平米以上280平米以下であること（戸建て以外の貸家住宅は40平米以上280平米以下）。
- 減額対象面積の上限：120平米までの部分が1/2に減額されます（120平米を超える部分は通常税額）。
計算例：新築戸建ての場合
条件
- 新築戸建て住宅
- 建物の固定資産税評価額：1,500万円
- 床面積：100平米（120平米以下なので全面積が減額対象）
- 税率：1.4%
減額前
固定資産税 = 1,500万円 × 1.4% = 21万円
減額後（1〜3年目）
固定資産税 = 1,500万円 × 1.4% × 1/2 = 10.5万円
節税額 = 21万円 − 10.5万円 = 10.5万円（年額）
3年間合計の節税額 = 10.5万円 × 3年 = 31.5万円
減額措置終了後の注意点
新築住宅の減額措置は、適用期間が終了すると税額が通常に戻ります。戸建て住宅の場合、4年目から固定資産税が約2倍になるため、「急に税額が上がった」と驚く方も多いです。
減額措置の終了を見越して、あらかじめ通常税額をシミュレーションしておくことをおすすめします。
認定長期優良住宅で減額期間を延長
認定長期優良住宅とは
認定長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅で、所管行政庁の認定を受けたものです。耐久性、耐震性、省エネルギー性などの基準を満たす必要があります。
認定長期優良住宅の主な基準
| 基準項目 | 内容 |
|---|---|
| 劣化対策 | 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること |
| 耐震性 | 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図ること |
| 維持管理・更新の容易性 | 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行うこと |
| 可変性 | 居住者のライフスタイルの変化に応じて間取りを変更できること（共同住宅） |
| バリアフリー性 | 将来的なバリアフリー改修に対応できる共用廊下等のスペースの確保（共同住宅） |
| 省エネルギー性 | 省エネルギー基準に適合すること |
| 居住環境 | 良好な景観の形成等に配慮されていること |
| 住戸面積 | 戸建て：75平米以上、共同住宅：55平米以上 |
認定長期優良住宅の税制優遇
認定長期優良住宅には、固定資産税の減額期間延長のほかにも、さまざまな税制優遇があります。
| 税金の種類 | 優遇内容 |
|---|---|
| 固定資産税 | 減額期間が戸建て5年・マンション7年に延長（通常は3年・5年） |
| 所得税（住宅ローン控除） | 控除対象限度額の上乗せ（借入限度額が上がる場合あり） |
| 登録免許税 | 所有権保存登記が0.1%に軽減（通常は0.15%） |
| 不動産取得税 | 控除額が1,300万円に拡大（通常は1,200万円） |
認定長期優良住宅の固定資産税の計算例
条件
- 認定長期優良住宅（戸建て）
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
- 税率：1.4%
一般の新築住宅の場合（3年間減額）
1〜3年目：2,000万円 × 1.4% × 1/2 = 14万円
4年目以降：2,000万円 × 1.4% = 28万円
5年間の合計 = 14万円 × 3年 + 28万円 × 2年 = 42万円 + 56万円 = 98万円
認定長期優良住宅の場合（5年間減額）
1〜5年目：2,000万円 × 1.4% × 1/2 = 14万円
5年間の合計 = 14万円 × 5年 = 70万円
認定長期優良住宅を選ぶことによる5年間の節税額 = 98万円 − 70万円 = 28万円
建築コストが多少高くなっても、税制優遇を含めたトータルコストで比較すると、認定長期優良住宅の方が有利になるケースがあります。
固定資産税評価額の確認方法
方法1：固定資産税の納税通知書を確認する
毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書には、「課税明細書」が同封されています。この課税明細書に、土地・建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。
課税明細書で確認できる主な項目
- 所在地・地番
- 地目（宅地・田・畑など）
- 地積（面積）
- 固定資産税評価額
- 課税標準額（特例適用後の金額）
- 税額
方法2：固定資産課税台帳を閲覧する
市区町村の税務課の窓口で、固定資産課税台帳を閲覧できます。閲覧できるのは、原則として所有者本人または委任を受けた代理人です。
方法3：固定資産評価証明書を取得する
法務局での登記手続きや住宅ローンの申請などで必要になる場合は、固定資産評価証明書を取得します。市区町村の税務課の窓口で申請でき、手数料は1通あたり200〜400円程度です。
方法4：縦覧制度を利用する
毎年4月1日から一定期間（通常は5月末頃まで）、固定資産の所有者は「縦覧帳簿」を閲覧できます。これにより、自分の所有する不動産と周辺の不動産の評価額を比較することができます。
評価額に疑問がある場合の対応
固定資産税評価額に疑問や不満がある場合は、以下の手段を取ることができます。
- 市区町村の税務課に問い合わせる：評価方法の説明を求めることができます。
- 審査の申出を行う：固定資産評価審査委員会に対して、評価額の見直しを求める審査の申出ができます。申出期間は、納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3ヶ月以内です。
- 縦覧制度を活用する：周辺の土地・建物の評価額と比較し、自分の評価額が適正かどうかを判断する材料にします。
3年に1度の評価替え
固定資産税評価額は3年に1度見直されます（評価替え）。直近の評価替えは令和6年度（2024年度）で、次回は令和9年度（2027年度）です。
評価替えのタイミングでは、地価の変動に応じて評価額が上下する可能性があります。地価が上昇している地域では、評価替え後に固定資産税が増加することがあります。
その他の減免制度・節税テクニック
1. バリアフリー改修による減額
一定のバリアフリー改修工事を行った住宅は、翌年度の固定資産税が1/3に減額されます（100平米相当分まで）。
適用要件
- 新築から10年以上経過した住宅
- 65歳以上の方、要介護・要支援認定を受けている方、障害者の方が居住
- 改修工事費が50万円超
2. 省エネ改修による減額
一定の省エネ改修工事を行った住宅は、翌年度の固定資産税が1/3に減額されます（120平米相当分まで）。
適用要件
- 平成26年4月1日以前に建てられた住宅（貸家住宅を除く）
- 窓の断熱改修工事を含む省エネ改修であること
- 改修工事費が60万円超（税込）
3. 耐震改修による減額
一定の耐震改修工事を行った住宅は、翌年度の固定資産税が1/2に減額されます（120平米相当分まで）。
適用要件
- 昭和57年1月1日以前に建てられた住宅
- 現行の耐震基準に適合する改修工事であること
- 改修工事費が50万円超
4. 被災した不動産の減免
自然災害により不動産が被害を受けた場合、固定資産税の減免を受けられる制度があります。被害の程度に応じて、全額または一部が免除されます。被災した場合は、速やかに市区町村に申請しましょう。
5. 生活困窮者の減免
生活保護受給者や災害被害者など、特別な事情がある場合は、固定資産税の減免を申請できます。条件は自治体によって異なるため、個別に確認が必要です。
節税テクニックの比較一覧
| 節税方法 | 対象 | 効果 | 手続き |
|---|---|---|---|
| 住宅用地の特例 | 住宅が建っている土地 | 課税標準額1/6（小規模） | 自動適用 |
| 新築住宅の減額 | 新築住宅 | 税額1/2（3〜5年間） | 申告が必要 |
| 長期優良住宅 | 認定を受けた住宅 | 税額1/2（5〜7年間） | 認定申請+申告 |
| バリアフリー改修 | 改修済み住宅 | 税額1/3（翌年度） | 申告が必要 |
| 省エネ改修 | 改修済み住宅 | 税額1/3（翌年度） | 申告が必要 |
| 耐震改修 | 改修済み住宅 | 税額1/2（翌年度） | 申告が必要 |
固定資産税を抑えるためのタイミング戦略
住宅の取り壊しと建て替えのタイミング
住宅を建て替える場合、取り壊しと新築のタイミングによって固定資産税の金額が大きく変わることがあります。
注意すべきタイミング
| 状況 | 1月1日時点の状態 | 住宅用地の特例 |
|---|---|---|
| 取り壊し前 | 住宅あり | 適用あり（1/6） |
| 取り壊し後、更地の状態 | 住宅なし | 適用なし（税額が最大6倍に） |
| 建て替え中 | 住宅なし | 条件により継続適用の場合あり |
| 新築完成後 | 住宅あり | 適用あり（1/6） |
アドバイス：建て替えの場合は、1月1日をまたいで更地の状態にならないようスケジュールを組むことが理想的です。やむを得ず1月1日に更地となる場合は、建て替え中であることを自治体に届け出ることで、特例の継続が認められるケースもあります。
空き家の固定資産税が6倍になるケース
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、放置された空き家が「特定空家等」に指定されると、住宅用地の特例が適用除外となり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
特定空家等に指定される条件
- 倒壊等のおそれがある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態
さらに、2023年の法改正により、「管理不全空家等」に指定された場合も、住宅用地の特例が適用除外となる制度が追加されました。空き家を放置せず、適切に管理するか、売却・解体等の対応を検討しましょう。
理解度チェッククイズ
Q1. 固定資産税の標準税率は何%ですか？
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1.4%です。これは標準税率であり、自治体によってはこれと異なる税率を採用している場合もありますが、多くの自治体では1.4%が適用されています。Q2. 小規模住宅用地の特例では、固定資産税の課税標準額はいくらに軽減されますか？
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課税標準額が1/6に軽減されます。小規模住宅用地とは、住宅1戸あたり200平米以下の部分のことです。200平米を超える部分は一般住宅用地として1/3に軽減されます。Q3. 新築の一般戸建て住宅の固定資産税の減額期間は何年間ですか？
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3年間です。新築の一般戸建て住宅は、固定資産税が1/2に減額される期間が3年間です。マンション等の3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間、認定長期優良住宅は戸建てが5年間、マンションが7年間に延長されます。Q4. 固定資産税評価額は何年に1度見直されますか？
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3年に1度です。これを「評価替え」といいます。直近の評価替えは令和6年度（2024年度）で、次回は令和9年度（2027年度）です。Q5. 住宅を取り壊して更地にすると、固定資産税はどうなりますか？
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住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が最大で約6倍に増加します。小規模住宅用地の特例（課税標準額1/6）が外れることで、課税標準額が元の水準に戻るためです。建て替えの際は、1月1日をまたいで更地にならないようにスケジュールを工夫することが大切です。まとめ
- 固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%」で計算され、住宅用地の特例（小規模1/6、一般1/3）を活用することで土地の税額を大幅に軽減できる。
- 新築住宅は3〜7年間、建物の固定資産税が1/2に減額され、認定長期優良住宅ではさらに長い期間の優遇を受けられる。
- 住宅の取り壊し・建て替えのタイミングや空き家の管理を適切に行うことで、不要な税負担の増加を防ぐことが重要である。
FAQ（よくある質問）
Q. 固定資産税の納税通知書はいつ届きますか？
A. 多くの自治体では、毎年4月〜6月頃に届きます。届く時期は自治体によって異なりますが、4月に届く場合が最も多いです。納税通知書には、課税明細書が同封されており、固定資産税評価額や税額を確認できます。
Q. 固定資産税を分割で支払うことはできますか？
A. はい、通常は年4回に分割して納付します。一般的な納付時期は4月・7月・12月・翌年2月ですが、自治体によって異なります。一括納付も可能で、一括納付で割引がある自治体はほとんどありませんが、口座振替を利用すると手間を省けます。
Q. マンションの固定資産税は戸建てと比べて高いですか？
A. 一概には言えませんが、マンションの建物部分の固定資産税は、鉄筋コンクリート造のため評価額が高くなりやすい傾向があります。一方、土地の持ち分は少ないため、土地の固定資産税は低くなります。トータルでは物件によって異なりますが、同じ価格帯の戸建てとマンションを比較すると、マンションの方がやや高くなるケースが多いです。
Q. 固定資産税の支払いが困難な場合はどうすればよいですか？
A. 市区町村の税務課に相談しましょう。経済的に困難な場合は、分割納付の相談や減免制度の案内を受けられる場合があります。生活保護受給者は固定資産税が免除される場合もあります。滞納すると延滞金が加算されるため、早めの相談が大切です。
Q. 固定資産税はクレジットカードで支払えますか？
A. 多くの自治体で、クレジットカード、口座振替、コンビニ払い、スマートフォン決済（PayPayなど）に対応しています。クレジットカード払いの場合は決済手数料がかかることがあるため、事前に確認しておきましょう。ポイント還元率と決済手数料を比較して、お得な支払い方法を選ぶのがおすすめです。
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