不動産登記簿の読み方｜甲区・乙区の見方を初心者向けに解説
不動産登記簿（登記事項証明書）の読み方をわかりやすく解説。表題部・甲区・乙区の見方、抵当権の確認方法、登記簿の取得方法を紹介します。
不動産を購入するとき、必ず目にする書類が「登記簿（登記事項証明書）」です。しかし、初めて見る方にとっては専門用語が並び、何がどう書いてあるのかわかりにくいものです。登記簿には物件の所有者や面積、住宅ローンの抵当権など、購入判断に欠かせない重要な情報が詰まっています。この記事では、登記簿の構成（表題部・甲区・乙区）から各欄の読み方、注意すべきポイント、登記簿の取得方法まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。
不動産登記簿とは？基本を知ろう
登記簿の役割と目的
不動産登記簿（ふどうさんとうきぼ）とは、不動産（土地・建物）の「履歴書」のようなものです。国（法務局）が管理する公的な記録であり、その不動産がどこにあって、どのくらいの大きさで、誰が所有していて、どんな権利が設定されているかが記録されています。
登記制度の最大の目的は、不動産の権利関係を公示（こうじ＝一般に公開すること）して、取引の安全を守ることです。例えば、ある土地を購入しようとしたとき、登記簿を確認すれば「本当にこの人が所有者なのか」「住宅ローンの抵当権がついていないか」「差押えがされていないか」などを確認できます。
登記簿と登記事項証明書の違い
かつては紙の帳簿で管理されていたため「登記簿」と呼ばれていましたが、現在はコンピュータで管理されています。そのため、正式名称は「登記事項証明書」（とうきじこうしょうめいしょ）です。日常的には「登記簿」「登記簿謄本（とうほん）」と呼ばれることも多く、実質的には同じものを指しています。
登記事項証明書にはいくつかの種類があります。
| 種類 | 内容 | 用途 |
|---|---|---|
| 全部事項証明書 | 閉鎖された事項を含むすべての情報 | 最も一般的。物件購入時に使用 |
| 現在事項証明書 | 現在有効な情報のみ | 現在の権利関係のみ確認したいとき |
| 一部事項証明書（何区何番） | 特定の区の特定の番号の情報 | 特定の権利だけ確認したいとき |
| 閉鎖事項証明書 | 閉鎖された登記の情報 | 過去の履歴を調べたいとき |
不動産購入の際は、通常「全部事項証明書」を取得して確認します。
登記簿は土地と建物で別々
日本の法律では、土地と建物は別々の不動産として扱われます。そのため、登記簿も土地と建物でそれぞれ別に作成されています。
一戸建ての物件を購入する場合は、土地の登記簿と建物の登記簿の両方を確認する必要があります。マンション（区分所有建物）の場合は、建物の登記簿に土地（敷地権）の情報も含まれることが多いですが、別途土地の登記簿が存在する場合もあります。
登記簿の構成｜表題部・甲区・乙区
登記簿の3つの構成要素
登記簿は、大きく分けて3つのパートで構成されています。
┌─────────────────────────────┐
│ 表題部（ひょうだいぶ） │ ← 不動産の「物理的な情報」
│ 所在地、面積、構造など │
├─────────────────────────────┤
│ 権利部（けんりぶ） │
│ ┌───────────────────────┐ │
│ │ 甲区（こうく） │ │ ← 「所有権」に関する情報
│ │ 所有者、所有権移転など │ │
│ ├───────────────────────┤ │
│ │ 乙区（おつく） │ │ ← 「所有権以外の権利」に関する情報
│ │ 抵当権、地上権など │ │
│ └───────────────────────┘ │
└─────────────────────────────┘
- 表題部: 不動産の物理的な状態（所在地、面積、構造など）を記録
- 甲区（権利部）: 所有権に関する事項を記録
- 乙区（権利部）: 所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権など）を記録
この3つのパートを理解すれば、登記簿の全体像が把握できます。以下、それぞれのパートを詳しく見ていきましょう。
表題部・甲区・乙区の関係を図で理解する
登記簿の3つのパートは、それぞれ異なる角度から不動産の情報を記録しています。
- 表題部 → 「この不動産はどういう物件か？」（What）
- 甲区 → 「この不動産は誰のものか？」（Who）
- 乙区 → 「この不動産にはどんな権利がついているか？」（What rights）
物件を購入する際は、この3つすべてを確認することが重要です。表題部で物件の基本情報を把握し、甲区で正当な売主（所有者）かどうかを確認し、乙区で抵当権などの権利負担がないかをチェックします。
表題部の読み方｜不動産の基本情報を確認する
土地の表題部
土地の表題部には、以下の情報が記載されています。
| 記載事項 | 内容 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 所在 | 土地がある場所（市区町村名、字名など） | 住所（住居表示）とは異なる場合がある |
| 地番 | 土地を特定するための番号 | 住所の番地とは異なる場合がある |
| 地目 | 土地の利用目的（宅地、田、畑、山林など） | 宅地以外の場合、建築に制限がある場合あり |
| 地積 | 土地の面積（平方メートル） | 実測面積と異なる場合がある（特に古い登記） |
注意すべきポイント:
所在と住所の違い: 登記簿に記載される「所在」と日常で使う「住所（住居表示）」は異なる場合があります。例えば、住所は「東京都○○区○○一丁目2番3号」でも、登記簿上の所在は「東京都○○区○○一丁目234番5」のようになります。
地目の確認: 地目が「田」や「畑」（農地）の場合、建物を建てるには農地転用の許可が必要です。宅地になっているかどうかを必ず確認しましょう。
地積の精度: 古い時代に測量された土地は、実際の面積と登記上の面積が異なることがあります。重要な取引では、購入前に測量士に依頼して実測することをおすすめします。
建物の表題部
建物の表題部には、以下の情報が記載されています。
| 記載事項 | 内容 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 所在 | 建物がある土地の所在と地番 | 土地の登記簿と一致しているか |
| 家屋番号 | 建物を特定するための番号 | 通常は地番と同じ |
| 種類 | 建物の用途（居宅、店舗、事務所など） | 実際の利用状況と一致しているか |
| 構造 | 建物の材質・屋根・階数（木造瓦葺2階建てなど） | 増改築されている場合は変更されているか |
| 床面積 | 各階の面積（平方メートル） | 増改築後に変更登記されているか |
| 新築年月日 | 建物が新築された日付 | 建物の築年数を確認できる |
注意すべきポイント:
未登記の増改築: 増改築したのに変更登記をしていないケースがあります。この場合、実際の建物と登記の内容が一致しません。住宅ローンの審査に影響する場合があるため、売主に確認しましょう。
未登記建物: そもそも建物の登記がされていないケースも稀にあります。登記がなければ権利の対抗力がなく、トラブルの原因になります。
マンション（区分所有建物）の表題部
マンションの場合、表題部はやや特殊です。「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれています。
- 一棟の建物の表示: マンション全体の所在・構造・床面積など
- 専有部分の建物の表示: 自分が購入する部屋の家屋番号・種類・構造・床面積
- 敷地権の表示: 土地の所在・地番・地目・地積・敷地権の種類・敷地権の割合
特に「敷地権の割合」は、マンション全体の敷地に対する自分の持分を示す重要な情報です。
甲区の読み方｜所有権の情報を確認する
甲区に記載される主な内容
甲区（権利部甲区）には、所有権に関する登記事項が記載されます。
| 記載事項 | 内容 |
|---|---|
| 所有権保存 | 最初の所有者が登記されたこと |
| 所有権移転 | 所有者が変わったこと（売買、相続、贈与など） |
| 所有権移転仮登記 | 将来の所有権移転に備えた仮の登記 |
| 差押 | 裁判所の命令で処分が禁止されたこと |
| 仮差押 | 裁判前に暫定的に処分が禁止されたこと |
| 所有権移転請求権仮登記 | 売買予約などに基づく権利の仮登記 |
甲区の読み方の具体例
甲区の記載は、以下のような形式で記録されています。
【甲区】（所有権に関する事項）
──────────────────────────────────────
順位番号 │ 登記の目的 │ 受付年月日・受付番号 │ 権利者その他の事項
──────────────────────────────────────
1 │ 所有権保存 │ 令和2年3月10日 │ 所有者
│ │ 第12345号 │ 東京都○○区○○1-2-3
│ │ │ 山田 太郎
──────────────────────────────────────
2 │ 所有権移転 │ 令和5年6月15日 │ 原因 令和5年6月10日売買
│ │ 第67890号 │ 所有者
│ │ │ 東京都△△区△△4-5-6
│ │ │ 鈴木 花子
──────────────────────────────────────
この例の場合、以下のことがわかります。
- 最初に山田太郎さんが所有権を取得した（所有権保存）
- その後、令和5年6月10日の売買によって、鈴木花子さんに所有権が移転した
- 現在の所有者は鈴木花子さん
甲区で必ず確認すべきポイント
1. 現在の所有者と売主が一致しているか
最も重要な確認事項です。不動産を売ろうとしている人（売主）が、登記簿上の所有者と一致しているか確認しましょう。一致していない場合は、成りすましや無権利者による売却の可能性があります。
2. 差押・仮差押の登記がないか
「差押」（さしおさえ）や「仮差押」（かりさしおさえ）の登記がある場合、その不動産は裁判所の命令で処分が制限されています。このような物件の購入は非常にリスクが高いため、専門家に相談しましょう。
- 差押: 税金の滞納や裁判の判決に基づいて、強制的に処分を禁止するもの
- 仮差押: 裁判の判決が出る前に、暫定的に処分を禁止するもの
3. 共有の場合の持分割合
不動産が複数人の共有になっている場合、甲区に各共有者の「持分」が記載されます。例えば「持分2分の1 山田太郎、持分2分の1 山田花子」のように記載されます。共有物件を購入する場合は、すべての共有者から同意を得る必要があります。
4. 仮登記の有無
「所有権移転仮登記」がある場合、将来的にその仮登記に基づいて所有権が移転される可能性があります。仮登記があると、仮登記権利者に対抗できない場合があるため、注意が必要です。
乙区の読み方｜抵当権などの権利を確認する
乙区に記載される主な権利
乙区（権利部乙区）には、所有権以外の権利が記載されます。代表的なものは以下のとおりです。
| 権利の種類 | 内容 | よくあるケース |
|---|---|---|
| 抵当権 | 住宅ローンなどの担保 | 住宅ローンを組んでいる物件 |
| 根抵当権 | 反復継続する取引の担保 | 事業用融資の担保 |
| 地上権 | 他人の土地の上に建物等を所有する権利 | 借地権の一種 |
| 賃借権 | 他人の物を使用する権利 | 土地の賃貸借 |
| 地役権 | 他人の土地を自分の土地のために利用する権利 | 通行地役権など |
| 質権 | 不動産を担保として差し入れる権利 | 実務上は稀 |
抵当権の読み方
乙区で最もよく見かけるのが「抵当権設定」の登記です。抵当権とは、住宅ローンなどの融資の担保として不動産に設定される権利で、返済ができなくなった場合に金融機関がその不動産を競売にかけることができる権利です。
【乙区】（所有権以外の権利に関する事項）
──────────────────────────────────────
順位番号 │ 登記の目的 │ 受付年月日・受付番号 │ 権利者その他の事項
──────────────────────────────────────
1 │ 抵当権設定 │ 令和5年6月15日 │ 原因 令和5年6月15日金銭消費貸借
│ │ 第67891号 │ 同日設定
│ │ │ 債権額 金3,000万円
│ │ │ 利息 年0.5%
│ │ │ 損害金 年14%
│ │ │ 債務者 東京都△△区△△4-5-6
│ │ │ 鈴木 花子
│ │ │ 抵当権者 東京都千代田区○○1-1
│ │ │ 株式会社○○銀行
──────────────────────────────────────
この例の場合、以下のことがわかります。
- 鈴木花子さんが○○銀行から3,000万円を借りた
- その担保として、この不動産に抵当権が設定されている
- 金利は年0.5%
- 返済が滞った場合の遅延損害金は年14%
乙区で必ず確認すべきポイント
1. 抵当権の有無と抹消の確認
中古物件を購入する場合、売主の住宅ローンに基づく抵当権が残っていることがあります。通常は、売買の決済時に売主がローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが一般的です。契約時に「抵当権の抹消」に関する条件が明記されているか確認しましょう。
2. 複数の抵当権がある場合
乙区に複数の抵当権が設定されている場合は注意が必要です。「1番抵当権」「2番抵当権」と順位がつけられ、競売の場合は順位の高い抵当権から優先的に弁済を受けます。多額の借入れがある物件は、売却代金ですべての抵当権を抹消できるか確認が必要です。
3. 根抵当権（ねていとうけん）がある場合
「根抵当権」は、抵当権と似ていますが、極度額（きょくどがく）の範囲内で反復して融資を受けられる点が異なります。事業者が利用することが多く、住宅購入の場面ではあまり見かけませんが、もし設定されていれば内容を詳しく確認しましょう。
4. 地上権・賃借権がある場合
土地の登記簿に「地上権」や「賃借権」が設定されている場合、その土地上に第三者の権利が存在します。借地権付きの物件を検討する場合は、これらの登記があるかどうかも確認ポイントです。
5. 「抹消」の記載がある場合
権利が消滅した場合、登記簿には「抹消」と記載されます。例えば、「1番抵当権抹消」と記載されていれば、1番の抵当権は消滅しており、現在は効力がありません。全部事項証明書を取得すると、抹消された過去の記録もすべて表示されるため、「現在有効な権利」と「過去に抹消された権利」を区別して読むことが重要です。
抹消された登記は、通常下線が引かれて表示されます。下線があるものは「すでに消滅した権利」なので、現在の取引には影響しません。
登記簿の取得方法
法務局の窓口で取得する方法
全国の法務局（地方法務局・支局・出張所を含む）の窓口で取得できます。
- 手数料: 1通600円
- 必要な情報: 不動産の所在と地番（または家屋番号）
- 所要時間: 通常は数分〜10分程度
地番がわからない場合は、法務局に備え付けの「ブルーマップ」（住所から地番を調べる地図）で確認できます。また、窓口で住所を伝えれば、職員が地番を調べてくれることもあります。
なお、どの法務局でも全国の不動産の登記事項証明書を取得できます。対象の不動産が遠方にあっても、最寄りの法務局で取得可能です。
オンラインで取得する方法
法務局に行かなくても、インターネットで登記事項証明書を取得（郵送）したり、登記情報を閲覧したりすることができます。
1. 登記・供託オンライン申請システム
法務局のオンラインシステムで登記事項証明書を請求し、自宅や最寄りの法務局で受け取ることができます。
- 手数料: 郵送の場合500円、窓口受取の場合480円
- 支払方法: インターネットバンキング、ATMなど
2. 登記情報提供サービス
一般財団法人民事法務協会が運営するサービスで、登記情報をパソコンやスマートフォンで閲覧できます。ただし、こちらは「閲覧」のみで、証明書としての効力はありません。
- 利用料金: 全部事項1通332円
- アカウント登録が必要
登記簿を取得する際の注意点
- 住所と地番は違う: 登記簿を取得するには「地番」（または家屋番号）が必要です。日常で使う住所（住居表示）とは異なるため、事前に確認しましょう。
- 手数料はその都度かかる: 土地と建物は別々の登記簿なので、両方取得する場合は手数料が2通分かかります。
- 最新の情報を確認する: 登記簿は随時更新されるため、取得してから時間が経つと内容が変わっている可能性があります。重要な取引の直前に最新のものを取得しましょう。
物件購入前に確認すべき登記事項チェックリスト
買主が確認すべき登記簿のチェックリスト
物件を購入する前に、以下のポイントをチェックしましょう。
【表題部のチェック】
- [ ] 所在と地番は正しいか
- [ ] 地目は「宅地」になっているか（土地の場合）
- [ ] 地積（面積）は契約書の面積と一致しているか
- [ ] 建物の種類・構造・床面積は現況と一致しているか
- [ ] 未登記の増改築はないか
- [ ] マンションの場合、敷地権の種類と割合を確認したか
【甲区のチェック】
- [ ] 現在の所有者は売主本人か
- [ ] 差押・仮差押の登記はないか
- [ ] 所有権移転仮登記はないか
- [ ] 共有の場合、すべての共有者が売却に同意しているか
- [ ] 相続登記が済んでいるか（相続物件の場合）
【乙区のチェック】
- [ ] 抵当権の有無を確認したか
- [ ] 抵当権がある場合、決済時に抹消される予定か
- [ ] 根抵当権はないか
- [ ] 地上権・賃借権はないか
- [ ] その他の特殊な権利（地役権など）はないか
登記簿でわかるリスク
登記簿からは、以下のようなリスクを読み取ることができます。
リスク1: 頻繁な所有権移転
短期間に何度も所有者が変わっている場合は要注意です。物件に何か問題がある（欠陥、近隣トラブルなど）可能性や、転売目的の取引の可能性が考えられます。
リスク2: 差押登記がある
現在の所有者に税金の滞納や訴訟があることを示しています。差押が解除されないと所有権の移転ができません。
リスク3: 多数の抵当権が設定されている
複数の金融機関から借入れがある場合、売主の資金繰りに問題がある可能性があります。決済時にすべての抵当権が確実に抹消されるか、注意深く確認しましょう。
リスク4: 登記上の面積と実測面積の不一致
古い測量に基づく登記では、実際の面積と差異がある場合があります。境界確定測量を行って、正確な面積を把握することが望ましいです。
リスク5: 建物が未登記
建物の登記がない場合、建物の存在を第三者に対抗できません。また、住宅ローンの担保設定ができないなどの問題が生じます。購入前に売主に登記を求めましょう。
理解度チェッククイズ
Q1. 不動産登記簿は大きく分けて何つのパートで構成されていますか？
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3つのパートで構成されています。不動産の物理的な情報を記録する「表題部」、所有権に関する情報を記録する「甲区（権利部甲区）」、所有権以外の権利を記録する「乙区（権利部乙区）」です。Q2. 甲区に記載されるのはどのような情報でしょうか？
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甲区には「所有権に関する事項」が記載されます。具体的には、所有権保存（最初の所有者の登記）、所有権移転（売買・相続・贈与などによる所有者の変更）、差押、仮差押、所有権移転仮登記などが記録されます。Q3. 住宅ローンの担保として設定される権利は何ですか？また、登記簿のどの区に記載されますか？
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住宅ローンの担保として設定されるのは「抵当権」です。乙区（権利部乙区）に記載されます。抵当権の登記には、債権額（借入金額）、利息、損害金、債務者（借主）、抵当権者（金融機関）などの情報が記録されています。Q4. 登記事項証明書の取得手数料はいくらでしょうか？
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法務局の窓口で取得する場合は1通600円です。オンラインで請求して郵送を受ける場合は500円、窓口受取の場合は480円です。登記情報提供サービスで閲覧する場合は332円ですが、こちらは証明書としての効力はありません。Q5. 登記簿上の下線が引かれた記載は何を意味しますか？
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下線が引かれた記載は、「すでに抹消された（効力のない）登記」を意味します。例えば、完済されて抹消された抵当権や、過去に行われた所有権移転の記録などです。全部事項証明書では過去の記録もすべて表示されるため、下線の有無で現在有効な登記かどうかを判別します。まとめ
- 不動産登記簿は「表題部」（物理情報）、「甲区」（所有権）、「乙区」（所有権以外の権利）の3つで構成され、不動産の「履歴書」として権利関係を公示する役割を持つ
- 物件購入時は、甲区で「売主が本当の所有者か」「差押がないか」を確認し、乙区で「抵当権が決済時に抹消されるか」を確認することが最も重要
- 登記簿は法務局の窓口（600円）やオンライン（500円〜）で誰でも取得でき、購入判断に欠かせない情報が詰まっているため必ず確認しよう
FAQ（よくある質問）
Q. 登記簿は誰でも取得できるのですか？
A. はい、不動産の登記事項証明書は誰でも取得できます。対象の不動産の所有者でなくても、手数料を支払えば誰でも閲覧・取得が可能です。これは、登記制度が不動産の権利関係を広く公示することを目的としているためです。ただし、「登記識別情報」（いわゆる権利証に代わるもの）は所有者本人にしか通知されません。
Q. 登記簿に記載されている面積は正確ですか？
A. 必ずしも正確とは限りません。特に古い時代に登記された土地は、測量技術の限界から実際の面積と差異がある場合があります。正確な面積を知りたい場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行うことをおすすめします。なお、建物の面積も増改築後に変更登記がされていない場合、実際と異なることがあります。
Q. 登記簿に記載されていない権利はありますか？
A. あります。例えば、短期間の賃貸借契約（借家権）は登記されていないことが多いです。また、法定地上権（建物がある場合に法律上当然に生じる権利）なども登記がなくても効力を持つ場合があります。登記簿だけですべての権利関係を把握できるわけではないため、現地確認や売主・不動産会社への確認も合わせて行うことが重要です。
Q. 住所と地番の違いは何ですか？
A. 「住所」は住居表示に関する法律に基づいて定められた「住居の場所を示す番号」で、「地番」は不動産登記法に基づいて土地ごとに付けられた「土地の番号」です。多くの都市部では住居表示が実施されており、住所と地番が異なります。登記簿を取得するには地番が必要なので、住所しかわからない場合は法務局のブルーマップや市区町村の窓口で地番を調べる必要があります。
Q. 相続した不動産の登記簿はどうなっていますか？
A. 相続が発生しても、自動的に登記簿の名義が変更されるわけではありません。相続人が「相続登記」の手続きを行う必要があります。なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。
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