用途地域とは？自分の土地に建てられる建物を確認する方法

「自分の土地に工場が建つことはないのか」「隣にパチンコ店ができる可能性はあるのか」。こうした不安は、用途地域を理解することで解消できます。用途地域とは、都市計画法にもとづいて定められた、建物の用途や規模を規制するエリア区分です。この記事では、13種類の用途地域の特徴、調べ方、家を買う前に確認すべきポイントをわかりやすく解説します。

---

用途地域の基本的な仕組み

用途地域とは何か

用途地域とは、都市計画法にもとづいて市区町村が定める土地利用の規制区分です。住居、商業、工業など、それぞれの地域にふさわしい土地利用を実現するために設けられています。

たとえば、静かな住宅街のすぐ隣に大規模な工場が建ってしまうと、騒音や振動、交通量の増加などで住環境が著しく悪化します。こうした問題を防ぐために、エリアごとに建てられる建物の種類や規模を制限するのが用途地域の役割です。

用途地域が定められるエリア

用途地域は、都市計画区域内のうち、主に「市街化区域」に定められます。

エリア	用途地域の指定	特徴
市街化区域	必ず定められる	すでに市街化している、または10年以内に計画的に市街化を進める区域
市街化調整区域	原則として定められない	市街化を抑制する区域。建物の建築は厳しく制限される
非線引き区域	定められることがある	市街化区域と市街化調整区域に分けられていない区域
都市計画区域外	定められない	都市計画法の規制が及ばない区域

市街化区域では必ず用途地域が指定されるため、都市部で土地を購入する場合は、ほぼ確実に用途地域の影響を受けることになります。

用途地域の3つの大分類

用途地域は全部で13種類ありますが、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。

• 住居系（8種類）：住環境を保護することを主な目的とする地域
• 商業系（2種類）：商業活動の利便性を促進する地域
• 工業系（3種類）：工業の利便性を促進する地域

住居系が最も種類が多く、住環境に対する規制の厳しさによって細かく区分されています。

---

13種類の用途地域を一覧で比較

住居系の用途地域（8種類）

住居系の用途地域は、住環境の保護レベルに応じて8種類に分かれています。番号が小さいほど規制が厳しく、静かな住環境が保たれます。

用途地域	建てられる建物の例	建てられない建物の例	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	低層住宅、小規模な店舗兼住宅（50平米以下）、小中学校	コンビニ、マンション（高層）、事務所ビル、パチンコ店、工場	30〜60%	50〜200%
第二種低層住居専用地域	低層住宅、小規模な店舗（150平米以下）、小中学校	大型店舗、事務所ビル、パチンコ店、工場	30〜60%	50〜200%
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅、病院、大学、500平米以下の店舗	大型店舗（500平米超）、事務所ビル、パチンコ店、工場	30〜60%	100〜500%
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅、1,500平米以下の店舗・事務所	大型店舗（1,500平米超）、パチンコ店、工場	30〜60%	100〜500%
第一種住居地域	住宅、3,000平米以下の店舗・事務所・ホテル	大型店舗（3,000平米超）、パチンコ店、カラオケ、工場	50〜80%	100〜500%
第二種住居地域	住宅、10,000平米以下の店舗・カラオケ・パチンコ店	大型店舗（10,000平米超）、キャバレー、工場	50〜80%	100〜500%
準住居地域	住宅、大型店舗、小規模な工場、自動車関連施設	キャバレー、大規模な工場	50〜80%	100〜500%
田園住居地域	低層住宅、農産物直売所、農家レストラン	大型店舗、事務所ビル、パチンコ店、工場	30〜60%	50〜200%

ポイント：第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しく、閑静な住宅街が形成されます。一方、第二種住居地域ではパチンコ店やカラオケボックスも建てられるため、にぎやかな環境になる可能性があります。

商業系の用途地域（2種類）

用途地域	建てられる建物の例	建てられない建物の例	建ぺい率	容積率
近隣商業地域	住宅、店舗（制限なし）、事務所、映画館、小規模な工場	キャバレー、大規模な工場	60〜80%	100〜500%
商業地域	ほぼすべての建物（住宅、店舗、事務所、映画館、キャバレー等）	大規模な工場（150平米超で危険性のあるもの）	80%	200〜1300%

ポイント：商業地域は最も規制が緩やかで、容積率も最大1300%まで認められます。駅前のタワーマンションやオフィスビルが建ち並ぶエリアは、多くの場合商業地域に指定されています。

工業系の用途地域（3種類）

用途地域	建てられる建物の例	建てられない建物の例	建ぺい率	容積率
準工業地域	住宅、店舗、事務所、小規模な工場、映画館	危険性の高い大規模工場	50〜80%	100〜500%
工業地域	住宅、店舗（10,000平米以下）、工場（制限なし）	学校、病院、ホテル	50〜60%	100〜400%
工業専用地域	工場（制限なし）、事務所、倉庫	住宅、店舗、学校、病院、ホテル	30〜60%	100〜400%

ポイント：工業専用地域は住宅を建てることができない唯一の用途地域です。不動産を購入する際は、工業地域・工業専用地域に注意しましょう。工業地域では住宅は建てられますが、学校や病院がないため、ファミリー層には不向きな場合があります。

---

用途地域による住環境の違い

用途地域が生活に与える影響

用途地域は、日々の暮らしに大きな影響を与えます。以下に、代表的な用途地域ごとの住環境の特徴をまとめます。

用途地域	住環境の特徴	向いている人
第一種低層住居専用地域	静かで日当たり良好。高い建物がない。店舗が少なく買い物はやや不便	閑静な住宅街を希望する人、小さな子どもがいるファミリー
第一種住居地域	ほどよく便利で住環境も保たれる。中規模の店舗やオフィスがある	利便性と住環境のバランスを重視する人
商業地域	駅近で買い物に便利。ただし騒がしく日当たりが悪いことも	利便性を最優先する人、単身者やDINKS
準工業地域	住宅と工場が混在。価格は比較的安いが環境面でリスクあり	予算を抑えたい人（ただし周辺環境の確認は必須）

高さ制限と日影規制

用途地域によって、建物の高さに関する規制も異なります。

絶対高さ制限

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限されます（都市計画で定める）。これにより、3階建て程度までの低層住宅が中心となり、日当たりや眺望が確保されやすくなります。

日影規制

日影規制は、建物によって生じる日影の時間を制限する規制です。住居系の用途地域では日影規制が適用されるため、周囲の建物から受ける日影の影響が一定範囲に抑えられます。

用途地域	日影規制の対象
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	軒の高さ7mを超える建築物、または地上3階以上の建築物
その他の住居系地域	高さ10mを超える建築物
商業地域・工業地域・工業専用地域	原則として日影規制なし

用途地域と地価の関係

一般的に、用途地域と地価には以下のような関係があります。

【地価が高い傾向】
  商業地域 ＞ 近隣商業地域 ＞ 住居系地域 ＞ 工業系地域
【地価が高い順（住居系の中で）】
  第一種低層住居専用地域（人気の住宅街）≒ 第一種住居地域 ＞ 準住居地域 ＞ 第二種住居地域

ただし、地価は用途地域だけで決まるものではなく、駅からの距離、周辺のインフラ整備状況、学区、災害リスクなど、さまざまな要因が影響します。

---

用途地域の調べ方

方法1：市区町村の都市計画情報サイト

最も手軽な方法は、市区町村が公開している都市計画情報を確認することです。

調べる手順

1. 「○○市 都市計画図」「○○区 用途地域」などで検索する
2. 自治体の都市計画情報サイトにアクセスする
3. 住所を入力するか、地図上で該当地点をクリックする
4. 用途地域・建ぺい率・容積率などの情報が表示される

多くの自治体がWebGIS（地理情報システム）を使った都市計画図を公開しており、インターネット上で誰でも無料で確認できます。

方法2：国土交通省の「国土数値情報」

国土交通省が提供する「国土数値情報ダウンロードサービス」でも、用途地域のデータを確認できます。全国の用途地域のデータがGISデータとして公開されており、専門的な分析に活用できます。

方法3：不動産ポータルサイト

SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトでは、物件情報の中に用途地域が記載されています。物件を検索する際に、用途地域をフィルター条件として設定できるサイトもあります。

方法4：法務局で登記情報を確認する

法務局で取得できる登記事項証明書には、土地の地目（宅地・農地・山林など）が記載されています。ただし、用途地域そのものは登記情報には含まれないため、用途地域の確認は自治体への問い合わせが基本となります。

方法5：自治体の窓口で直接確認する

自治体の都市計画課（または建築指導課）を訪問すれば、都市計画図を閲覧して用途地域を確認できます。窓口では、建ぺい率・容積率・高さ制限・防火地域などの情報も一度に確認できるため、確実な方法です。

---

家を買う前に確認すべき用途地域のポイント

チェックリスト：用途地域で確認すべき7項目

マイホームの購入を検討する際は、以下の7項目を用途地域の観点から確認しましょう。

1. 現在の用途地域は何か

   • 希望する住環境と合致しているかを確認します。静かな住宅街を望むなら、第一種低層住居専用地域が理想的です。

2. 周辺にどんな建物が建つ可能性があるか

   • 用途地域で許容される建物の種類を確認し、将来的にパチンコ店や大型商業施設が建つ可能性がないかを把握しましょう。

3. 建ぺい率・容積率の上限はいくつか

   • 希望する大きさの建物が建てられるかを確認します。特に注文住宅を検討している場合は重要です。

4. 高さ制限はあるか

   • 第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限されます。3階建ての住宅を検討している場合は確認が必要です。

5. 日影規制はどうなっているか

   • 将来的に南側に高い建物が建った場合、日当たりがどの程度確保されるかの目安になります。

6. 2つの用途地域にまたがっていないか

   • 敷地が2つの異なる用途地域にまたがっている場合、面積の大きい方の用途地域の規制が適用されます（建ぺい率・容積率は面積按分）。

7. 用途地域の変更予定はないか

   • 都市計画の見直しにより、用途地域が変更される可能性があります。自治体の都市計画マスタープランを確認しておくと安心です。

用途地域と資産価値の関係

用途地域は不動産の資産価値にも大きく影響します。

要素	資産価値への影響
第一種低層住居専用地域	住環境の安定性が高く、資産価値が維持されやすい
商業地域	利便性が高いが、周辺環境の変化で資産価値が変動しやすい
工業地域	住環境リスクがあるため、住宅用途では資産価値が低くなりやすい
容積率が高い地域	土地の利用効率が高く、投資用不動産としては有利

用途地域が異なる2つの物件を比較する例

以下は、同じ価格帯で用途地域が異なる2つの物件を比較した例です。

物件A：第一種低層住居専用地域
- 価格：4,500万円
- 駅からバス15分
- 高さ制限10m、周辺は閑静な住宅街
- 日当たり良好、学校・公園が近い
- コンビニまで徒歩10分

物件B：第二種住居地域
- 価格：4,500万円
- 駅徒歩8分
- 高さ制限なし（斜線制限のみ）、パチンコ店やカラオケも建築可能
- 周辺に商業施設が多く便利
- 交通量が多くやや騒がしい

物件Aは静かで子育てに適していますが、買い物の利便性は低めです。物件Bは便利ですが、将来の環境変化リスクがあります。どちらが良いかは、家族構成やライフスタイルによって異なります。

---

用途地域に関する重要な注意点

用途地域の変更（都市計画の見直し）

用途地域は恒久的なものではなく、都市計画の見直しにより変更されることがあります。変更の主な理由は以下のとおりです。

• 都市の発展に伴い、土地利用の実態が変化した場合
• 新しい駅や道路の開通により、エリアの性格が変わった場合
• 人口減少や少子高齢化に対応するため、コンパクトシティを推進する場合

用途地域の変更は、住民への説明会や意見聴取を経て、都市計画審議会の審議を経て決定されます。

用途地域をまたがる敷地の取り扱い

敷地が2つの用途地域にまたがる場合、以下のルールが適用されます。

建築制限の適用ルール

• 建物の用途：面積の大きい方の用途地域のルールが敷地全体に適用される
• 建ぺい率：それぞれの用途地域ごとの建ぺい率を面積で加重平均して算出する
• 容積率：それぞれの用途地域ごとの容積率を面積で加重平均して算出する

計算例

敷地面積200平米のうち、第一種住居地域（建ぺい率60%）が120平米、近隣商業地域（建ぺい率80%）が80平米の場合：

加重平均建ぺい率 = （60% × 120平米 + 80% × 80平米） ÷ 200平米
              = （7,200 + 6,400） ÷ 200
              = 68%

特別用途地区との関係

用途地域の規制に加えて、「特別用途地区」が指定されている場合があります。特別用途地区は、用途地域の規制を補完するために設けられるもので、より厳しい規制（または緩和）が加えられることがあります。

主な特別用途地区の例：

• 文教地区：学校や図書館の周辺で、風俗営業等を制限する地区
• 特別工業地区：特定の工業を保護・育成するために指定される地区
• 観光地区：観光資源を保護するために指定される地区

---

用途地域についてもっと深く理解するために

都市計画マスタープランとの関係

用途地域は都市計画マスタープランの一部として位置づけられています。マスタープランは自治体が策定する20年程度の長期計画で、まちづくりの方向性を示すものです。マスタープランを確認することで、そのエリアの将来的な発展方向を把握できます。

多くの自治体がマスタープランをWebサイトで公開しているため、土地の購入を検討する際にはぜひ目を通しておきましょう。

地区計画との違い

地区計画は、用途地域よりもさらに細かい単位でまちづくりのルールを定める制度です。用途地域が広域的な規制であるのに対し、地区計画は特定のエリアに限定した詳細なルールを設定します。

項目	用途地域	地区計画
設定範囲	市街化区域全体	特定のエリア
規制内容	建物の用途・規模	壁面の位置、かき・さくの制限、建物のデザインなど
設定主体	都道府県・市区町村	市区町村
法的根拠	都市計画法8条	都市計画法12条の4

地区計画が定められている地域では、用途地域の規制に加えて、地区計画のルールにも従う必要があります。

---

理解度チェッククイズ

Q1. 用途地域は全部で何種類ありますか？

答えを見る

13種類です。住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分けられます。なお、2018年4月に「田園住居地域」が追加されて、12種類から13種類になりました。

Q2. 住宅を建てることができない用途地域はどれですか？

答えを見る

工業専用地域です。13種類の用途地域のうち、住宅を建てることができないのは工業専用地域のみです。工業地域では住宅の建築が可能です。

Q3. 第一種低層住居専用地域の建物の高さ制限は何mですか？

答えを見る

10mまたは12mです（都市計画で定める）。これを「絶対高さ制限」といい、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域に適用されます。

Q4. 敷地が2つの用途地域にまたがる場合、建物の用途規制はどちらが適用されますか？

答えを見る

面積の大きい方の用途地域の規制が、敷地全体に適用されます。なお、建ぺい率・容積率は、それぞれの用途地域ごとに面積で加重平均して算出します。

Q5. 用途地域はどこで確認できますか？

答えを見る

市区町村の都市計画情報サイト（WebGIS）で確認できます。「○○市 都市計画図」や「○○区 用途地域」で検索すると、多くの自治体がインターネット上で無料公開しています。自治体の都市計画課窓口でも直接確認できます。

---

まとめ

• 用途地域は全13種類あり、住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）に大別され、それぞれ建てられる建物の種類や規模が異なる。
• マイホーム購入時は、用途地域を確認することで、将来的にどのような建物が周囲に建つ可能性があるかを把握でき、住環境のリスクを事前に評価できる。
• 用途地域は市区町村の都市計画情報サイトで無料で確認でき、建ぺい率・容積率・高さ制限などの情報とあわせて調べることが重要である。

---

FAQ（よくある質問）

Q. 用途地域はどのくらいの頻度で変更されますか？

A. 用途地域の変更は、都市計画の見直しに伴って行われます。頻度は自治体によって異なりますが、一般的には5〜10年に一度程度の見直しが行われることがあります。大きな変更がある場合は、住民への説明会や意見聴取が行われます。

Q. 第一種低層住居専用地域でコンビニは建てられますか？

A. 原則として建てられません。第一種低層住居専用地域では、店舗は住宅と兼用で50平米以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満のものしか認められていません。一般的なコンビニ（100〜200平米程度）は建築できません。ただし、近年は一部の自治体で条件を緩和する動きもあります。

Q. 用途地域の規制に違反した建物はどうなりますか？

A. 用途地域の規制に違反して建てられた建物は、特定行政庁から是正命令が出される可能性があります。最悪の場合、取り壊しを命じられることもあります。なお、用途地域の変更前から存在する建物は「既存不適格建築物」として、現状のまま使用を続けることができます。

Q. 用途地域と防火地域は関係がありますか？

A. 用途地域と防火地域は別々の規制ですが、関連性はあります。商業地域の多くは防火地域に指定されており、建物の構造に耐火建築物であることが求められます。住居系地域でも準防火地域に指定されている場合があり、建築コストに影響することがあります。

Q. 市街化調整区域でも家を建てることはできますか？

A. 市街化調整区域では原則として建物の建築が制限されていますが、一定の条件を満たす場合は建築が認められます。たとえば、農家住宅や既存集落における住宅などが該当します。ただし、市街化区域と比べて建築のハードルは高く、住宅ローンの利用が難しい場合もあります。

---

関連記事

• 建ぺい率・容積率の基礎知識
• 建ぺい率・容積率の計算方法
• 都市計画法のポイントを整理
• 高さ制限の種類と仕組み
• マイホーム購入の流れを総まとめ

---

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。