高さ制限と斜線制限｜どの地域に何がかかるか

この記事は、建築基準法が定める建築物の高さの制限を、条文と別表にもとづいて整理するものです。同じ集団規定でも建蔽率・容積率は敷地に対する大きさの制限なので建ぺい率と容積率とは｜制度の意味と物件の見方に、集団規定全体での位置づけは建築基準法の全体像｜単体規定と集団規定にまとめてあります。

先に結論を述べます。高さを制限する規定は四つあり、それぞれ守ろうとしているものが違います。絶対高さ制限は低層住宅地の街並みを、道路斜線制限は道路の上空を、隣地斜線制限は隣地の通風と採光を、北側斜線制限と日影規制は北側の日照を守っています。

そして、この記事でもっとも重要なのは「どの地域にどれがかかるか」です。絶対高さ制限は低層住居専用地域と田園住居地域だけ。隣地斜線制限はその3地域には適用がありません。北側斜線制限は低層住専・田園住居・中高層住専の5地域だけ。日影規制は商業地域・工業地域・工業専用地域が対象外です。

この対応関係は丸暗記すると崩れます。なぜその地域にその制限があるのか、あるいはないのかを趣旨から導けるようにしておくと、取り違えなくなります。

なお、建築基準法は令和8年法律第23号による改正が2026年5月27日に施行されていますが、本則291条を条単位で比較したところ差分はありません。令和8年度の基準日である2026年4月1日時点の条文と、その後の条文は、高さ制限に関するかぎり同一です。年度をまたぐ改正の全体像は令和8年度に影響する法改正まとめで扱っています。

高さを制限する規定は四つある

四つの規定と、それぞれが守るもの

建築基準法の高さ制限は、条文の位置で四つに分かれます。

55条が絶対高さ制限です。低層住居専用地域と田園住居地域で、建築物の高さそのものに上限を設けます。

56条1項1号が道路斜線制限。前面道路の反対側から斜めに引いた線の内側に建物を収めさせ、道路の上空を確保します。

56条1項2号が隣地斜線制限。隣地境界線の上の一定の高さから斜線を引き、隣地側の通風と採光を確保します。

56条1項3号が北側斜線制限。北側の境界線から真北方向に斜線を引き、北側の敷地の日照を守ります。

そして56条の2が日影規制です。斜線という形ではなく、冬至日に一定時間以上の日影を生じさせないという形で規律します。

「形で規制する」ものと「結果で規制する」もの

四つを性格で分けると理解が進みます。

絶対高さ制限と三つの斜線制限は、建物の形を直接に規律します。この線の内側に収めなさい、という規制です。設計の段階で図面上で判定できます。

これに対し日影規制は、建物の形ではなく、その建物が周囲に落とす影の時間を規律します。同じ高さの建物でも、敷地の形や建物の配置によって影の落ち方が変わるので、結果として許される形が変わります。

この違いは、規制の後発性からきています。斜線制限のような形の規制だけでは、細長い建物や配置の工夫で実質的な日照被害を防げない場面が出てきます。そこで結果で縛る仕組みが加えられました。

条文の並びにもこの性格の差が表れます。56条1項の柱書は「建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない」と書き、建築物の「各部分」を名宛人にしています。これに対し56条の2第1項は「日影となる部分を生じさせることのないものとしなければならない」と書き、建築物そのものを名宛人にしています。斜線制限は部分ごとに判定でき、日影規制は建物全体で判定するしかない、という違いです。この差が、後で見る「敷地が二つの地域にまたがるとき」の処理の違いにもつながります。

高さの制限はすべて集団規定

四つとも建築基準法第3章に置かれた集団規定です。41条の2は「この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する」と定めており、都市計画区域および準都市計画区域の内に限って適用されます。都市計画区域外・準都市計画区域外の建築物には、これらの高さ制限はかかりません。単体規定との違いは建築基準法の全体像｜単体規定と集団規定で扱っています。

区域の外側に出た瞬間に集団規定が消える、という構造は、都市計画法の区域の話とセットで理解する必要があります。準都市計画区域には用途地域を定めることができるので集団規定が働く余地があり、都市計画区域外・準都市計画区域外にはそもそも働きません。区域の切り分けは非線引き区域と準都市計画区域｜例外側の二区域にまとめてあります。

なお、高さを扱う条文が集団規定だけかというとそうではありません。33条は「高さ二十メートルをこえる建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない」と定めており、これは単体規定です。20メートル超という数字は、後で見る隣地斜線制限の立ち上がり20メートルと同じ数字ですが、規定の系統がまったく違います。数字が同じというだけで結びつけないでください。建築基準法の数字の整理は建築基準法の数字｜意味から覚える整理法にも集めています。

「高さ」はどこからどこまでか

高さの算定は建築基準法施行令2条が決めている

高さ制限を条文どおりに読んでも、「その高さはどこから測るのか」は書かれていません。算定方法は建築基準法施行令2条1項が定めています。ここを飛ばすと、条文の数値だけを覚えて実際の判定ができない状態になります。

同項6号の本文は「建築物の高さ地盤面からの高さによる」です。原則は地盤面から測ります。そして地盤面とは、同条2項により「建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面」をいい、接する位置の高低差が3メートルを超える場合には、その高低差3メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面をいいます。傾斜地では地盤面が複数生じうるということです。

道路斜線だけは道路の路面の中心から測る

令2条1項6号イは、法56条1項1号の規定による高さの算定については「前面道路の路面の中心からの高さによる」としています。道路斜線制限だけが、地盤面ではなく前面道路の路面の中心を起点にします。

理由は制度の目的にあります。道路斜線制限は道路の上空を確保するための規定なので、道路の高さを基準にしなければ意味がありません。敷地が道路より高い場合に地盤面から測ると、道路から見た建物の実際の高さが規制されないことになってしまいます。

そして敷地が道路より高い場合の扱いは、さらに令135条の2が調整しています。「建築物の敷地の地盤面が前面道路より一メートル以上高い場合においては、その前面道路は、敷地の地盤面と前面道路との高低差から一メートルを減じたものの二分の一だけ高い位置にあるものとみなす」。高低差が1メートル未満なら緩和はなく、1メートル以上あれば高低差から1メートルを引いて2で割った分だけ道路が持ち上がったものとして扱われます。高低差が3メートルなら、（3−1）÷2＝1メートルだけ道路が高い位置にあるとみなされます。

屋上の階段室などをどう扱うか

令2条1項6号ロが、実務でも試験でも効いてくる規定です。

「階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートル（法第五十五条第一項から第三項まで、法第五十六条の二第四項、法第五十九条の二第一項（法第五十五条第一項に係る部分に限る。）並びに法別表第四（ろ）欄二の項、三の項及び四の項ロの場合には、五メートル）までは、当該建築物の高さに算入しない」。

整理すると三段構えです。

第一に、屋上部分の水平投影面積の合計が建築面積の8分の1以内であることが前提条件です。8分の1を超えれば、そもそも不算入の余地がありません。

第二に、原則は12メートルまで不算入です。塔屋が12メートル以下であれば、その高さは建築物の高さに数えません。

第三に、絶対高さ制限（55条1項から3項まで）、日影規制の対象外区域からの規制（56条の2第4項）、総合設計による特例（59条の2第1項のうち55条1項に係る部分）、そして別表第四（ろ）欄の二の項・三の項・四の項ロ、つまり日影規制の対象建築物を「高さ10メートル超」で判定する場面では、不算入の限度が5メートルに縮まります。低層住居専用地域の10メートルという上限に対して12メートル分の塔屋を不算入にしたら制限が空洞化するので、当然の調整です。

そして最も重要なのが、この号の冒頭の除外です。「法第三十三条及び法第五十六条第一項第三号に規定する高さ……を算定する場合を除き」と書かれています。北側斜線制限（56条1項3号）と避雷設備（33条）の高さを算定するときは、この不算入の扱いをそもそも使えません。北側斜線制限では、屋上の階段室も丸ごと高さに算入されるということです。

北側斜線制限だけが除外される理由も、目的から導けます。北側斜線は北側の敷地の日照を守る規定であり、塔屋であっても影は落ちます。影を落とすものを高さから除いてしまえば規定の意味がなくなります。同じ理屈で、日影規制の対象建築物を「高さ10メートル超」で判定する場面では不算入の限度が5メートルまでに絞られています。

なお、令2条1項6号ハは「棟飾、防火壁の屋上突出部その他これらに類する屋上突出物は、当該建築物の高さに算入しない」と定めています。こちらは面積要件も高さの限度もなく、無条件に不算入です。ロの階段室等とハの棟飾等は扱いが違うので、混ぜないでください。

「軒の高さ」と「階数」は別の物差し

日影規制の対象建築物を判定するとき、低層住居専用地域と田園住居地域では「軒の高さが七メートルを超える建築物又は地階を除く階数が三以上の建築物」という基準が使われます。ここで出てくる軒の高さと階数も、令2条が定義しています。

令2条1項7号は軒の高さを「地盤面（第百三十条の十二第一号イの場合には、前面道路の路面の中心）から建築物の小屋組又はこれに代わる横架材を支持する壁、敷桁又は柱の上端までの高さによる」と定めています。屋根の一番上ではなく、屋根を支える構造材の上端までです。建築物の高さより低い位置になります。

令2条1項8号は階数について「昇降機塔、装飾塔、物見塔その他これらに類する建築物の屋上部分又は地階の倉庫、機械室その他これらに類する建築物の部分で、水平投影面積の合計がそれぞれ当該建築物の建築面積の八分の一以下のものは、当該建築物の階数に算入しない」としています。屋上の塔屋と地階の倉庫・機械室が、それぞれ建築面積の8分の1以下なら階数に数えません。さらに「建築物の一部が吹抜きとなつている場合、建築物の敷地が斜面又は段地である場合その他建築物の部分によつて階数を異にする場合においては、これらの階数のうち最大なものによる」とも定めています。

ここで注意したいのは、8号の不算入が「8分の1以下」であるのに対し、6号ロの高さの不算入が「8分の1以内」だという点です。日本語としては同じことを指しますが、条文の文言が違うので、条文を引用する問題では原文どおりに読む癖をつけてください。

日影規制の「平均地盤面」は3メートルで区切らない

別表第四の末尾には「この表において、平均地盤面からの高さとは、当該建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面からの高さをいうものとする」という注記があります。

令2条2項の地盤面の定義と読み比べてください。令2条2項には「その接する位置の高低差が三メートルを超える場合においては、その高低差三メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう」という後段があります。別表第四の平均地盤面には、この3メートルごとの区分がありません。

つまり、傾斜地では、建築物の高さを測るときの地盤面は3メートルごとに分かれうるのに対し、日影規制の測定面の起点になる平均地盤面は敷地全体で一つに決まります。同じ「地盤面」という語が、条文の場所によって別の意味を持つ例です。細かい論点ですが、条文の文言の差から結論を導く練習になります。

絶対高さ制限（55条）

10メートルまたは12メートル

55条1項は「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない」と定めています。

適用されるのは三つの地域だけです。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域。中高層住居専用地域には適用されません。名前が似ているので取り違えやすい箇所です。用途地域の全体像は用途地域13種類と建築制限を参照してください。

数値は10メートルまたは12メートルで、どちらになるかは都市計画で定められます。法律が二つの選択肢を用意し、地域の実情に応じて都市計画が選ぶという構造です。この構造は、法律が上限だけを決めて具体的な数値を都市計画に委ねる建蔽率・容積率の仕組みと共通しています。誰がどの都市計画を決めるかは都市計画の種類と決定権者｜誰がどれを定めるかにまとめました。

三つの地域だけに置かれている理由

なぜこの三つなのか。低層住宅の環境を守るための地域だからです。都市計画法9条1項は第一種低層住居専用地域を「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」、同条2項は第二種低層住居専用地域を「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義しています。低層住宅の環境を守ると法律が宣言している地域に、高い建物が建てば、日照も通風も景観も一変します。

斜線制限のように隣地との関係で相対的に決めるのではなく、絶対的な上限を切ってしまうほうが、街並みの均質さを保てます。だから「絶対」高さ制限と呼ばれます。

この趣旨を押さえておくと、あとで出てくる「低層住専と田園住居には隣地斜線制限が適用されない」という結論も自然に導けます。

四つの例外

55条には例外が用意されています。整理しておきます。

55条2項は、高さの限度が10メートルと定められた地域について、敷地内に政令で定める空地を有し、かつ敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるものの限度を12メートルとするものです。ここは12メートルまでの引き上げであって、制限がなくなるわけではありません。

この「政令で定める空地」と「政令で定める規模」は、令130条の10が具体化しています。空地については、53条により建蔽率の最高限度が定められている場合は、空地の面積の敷地面積に対する割合が「一から当該最高限度を減じた数値に十分の一を加えた数値」以上であることが必要です。建蔽率の限度が10分の5なら、1から0.5を引いた0.5に0.1を足して、敷地面積の10分の6以上を空地にしなければなりません。建蔽率の最高限度が定められていない場合は、割合が10分の1以上であればよいとされています。敷地の規模は1,500平方メートルが原則で、ただし特定行政庁は、街区の形状、宅地の規模その他土地の状況によりこれによることが不適当であると認める場合には、規則で750平方メートル以上1,500平方メートル未満の範囲内で別に定めることができます。

55条3項は、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものについて、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、その許可の範囲内において1項および2項の限度を超えられるとするものです。条文は再生可能エネルギー源を「太陽光、風力その他非化石エネルギー源のうち、エネルギー源として永続的に利用することができると認められるもの」と定義しています。太陽光パネルを載せるために屋根の形を変えると10メートルに収まらない、という場面を想定した規定です。

55条4項は、1号がその敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可したもの、2号が学校その他の建築物でその用途によってやむを得ないと認めて特定行政庁が許可したものについて、1項と2項を適用しないとしています。こちらは適用除外です。上限が12メートルに上がるのではなく、55条1項・2項が働かなくなります。

そして55条5項が、3項および4項各号の許可について44条2項を準用しています。44条2項は「特定行政庁は、前項第四号の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない」という規定なので、これらの許可には建築審査会の同意が必要になります。

2項が特定行政庁の認定に類する判断で足りる引き上げ、3項と4項が建築審査会の同意を得た許可による例外。手続の重さが違う点が問われます。2項には44条2項の準用がなく、3項・4項にはある、という条文の書き分けを確認しておいてください。

総合設計制度による特例（59条の2）

55条の外側にも、絶対高さ制限を超えられる仕組みがあります。59条の2第1項です。

「その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第五十二条第一項から第九項まで、第五十五条第一項、第五十六条又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる」。

いわゆる総合設計制度です。列挙されている条文に注目してください。52条（容積率）、55条1項（絶対高さ）、56条（斜線制限）が入っています。日影規制の56条の2は入っていません。同条2項が44条2項を準用しており、この許可にも建築審査会の同意が要ります。容積率の側の話は建ぺい率と容積率の計算問題攻略｜角地緩和・前面道路制限を参照してください。

外壁の後退距離（54条）

同じ三つの地域には、隣接する条文にもうひとつ制限があります。54条1項は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内において、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離が、都市計画で外壁の後退距離の限度が定められた場合には、政令で定める場合を除き、その限度以上でなければならないと定めています。

54条2項は、その限度を1.5メートルまたは1メートルとしています。高さではなく水平方向の制限ですが、低層住宅地の環境を守るという目的は共通です。都市計画で定められた場合にのみ働く点に注意してください。定められていない地域では後退の義務はありません。この点は、都市計画で定めがなくても法律だけで働く55条の絶対高さ制限とは構造が違います。

1項の「政令で定める場合」は令135条の22です。外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3メートル以下である場合と、物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが2.3メートル以下で、かつ床面積の合計が5平方メートル以内である場合の二つが挙げられています。壁の一部が少し出ている程度、あるいは小さな物置なら、後退距離の限度に食い込んでもかまわないということです。この2.3メートルと5平方メートルという数字は、後で見る道路斜線の後退距離の算定でも同じ組み合わせで出てきます。

なお、低層住居専用地域等の環境を守る規定としては、53条の2の敷地面積の最低限度もあります。用途地域に関する都市計画で最低限度が定められたときは、建築物の敷地面積はその最低限度以上でなければならず、同条2項により最低限度は200平方メートルを超えてはならないとされています。高さの規定ではありませんが、敷地の細分化を防ぐという意味では同じ方向の規制です。

道路斜線制限（56条1項1号）

反対側の境界線から測る

56条1項1号は、別表第三（い）欄および（ろ）欄に掲げる地域、地区または区域および容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表（は）欄に掲げる距離以下の範囲内において、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に同表（に）欄に掲げる数値を乗じて得たもの以下としなければならないと定めています。

起点が「自分の側の道路境界線」ではなく「反対側の境界線」である点が最初のポイントです。道路の幅員が広いほど、反対側の境界線が遠くなり、同じ位置でも高く建てられることになります。前面道路の幅員が制限の緩さに直結するという点は、容積率の前面道路制限と発想が共通しています。道路の定義そのものはセットバックとは？道路幅員4mルールをわかりやすく解説で扱っています。

勾配は1.25と1.5

別表第三（に）欄の数値が勾配にあたります。

一の項は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域もしくは田園住居地域内の建築物、または第一種住居地域、第二種住居地域もしくは準住居地域内の建築物（四の項に掲げる建築物を除く）で、数値は1.25です。住居系の8地域が一つの項にまとめられています。

二の項が近隣商業地域と商業地域で1.5。三の項が準工業地域内の建築物（四の項に掲げる建築物を除く）、工業地域、工業専用地域で1.5です。

四の項は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域または準工業地域内について定められた高層住居誘導地区内の建築物で、住宅の用途に供する部分の床面積の合計が延べ面積の3分の2以上であるもので、1.5です。住居系の地区でありながら1.5になる例外なので、「住居系はすべて1.25」と言い切ると誤ります。

高層住居誘導地区は都市計画法9条17項の地域地区で、「住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため」に定められます。定められる場所は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域のうち、容積率が10分の40または10分の50と定められたものの内に限られます。ここで、都市計画法の側は近隣商業地域を含んでいるのに、別表第三四の項は近隣商業地域を挙げていない点に気づけると理解が一段深まります。近隣商業地域はもともと二の項で1.5なので、四の項で改めて拾う必要がないからです。

五の項が用途地域の指定のない区域内の建築物で、1.25または1.5のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものです。特定行政庁が単独で決めるのではなく、都道府県都市計画審議会の議を経る必要があります。

住居系は緩やかな勾配で低く抑え、商業系・工業系は急な勾配で高く建てられるようにする。これが数値の意味です。

適用距離という考え方

道路斜線制限には、他の斜線制限にない特徴があります。適用される範囲に距離の限界があることです。

別表第三（は）欄が「距離」を定めており、前面道路の反対側の境界線からこの距離以下の範囲内でのみ道路斜線制限がかかります。距離を超えた奥の部分には、道路斜線制限は及びません。

距離は容積率の限度に応じて変わります。一の項では、容積率の限度が10分の20以下なら20メートル、10分の20を超え10分の30以下なら25メートル、10分の30を超え10分の40以下なら30メートル、10分の40を超える場合は35メートルです。

二の項の近隣商業地域・商業地域は段階が細かく、10分の40以下で20メートル、10分の40超10分の60以下で25メートル、10分の60超10分の80以下で30メートル、10分の80超10分の100以下で35メートル、10分の100超10分の110以下で40メートル、10分の110超10分の120以下で45メートル、10分の120を超える場合で50メートルです。

三の項の準工業・工業・工業専用は一の項と同じ4段階で、20メートルから35メートルまで。四の項の高層住居誘導地区内の建築物は容積率による区分がなく、一律35メートルです。五の項の用途地域の指定のない区域は、10分の20以下で20メートル、10分の20超10分の30以下で25メートル、10分の30超で30メートルの3段階しかありません。

容積率が大きい地域ほど適用距離が長い。大きな建物が建つ地域では、道路から遠い部分まで規律する必要があるからです。容積率そのものの考え方は建ぺい率と容積率とは｜制度の意味と物件の見方にあります。

別表第三の備考三という読み替え

別表第三には備考が三つ付いています。備考三は見落とされやすい割に、条文の構造がよく分かる規定です。

「この表（い）欄一の項に掲げる第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域（第五十二条第一項第二号の規定により、容積率の限度が十分の四十以上とされている地域に限る。）又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物については、（は）欄一の項中『二十五メートル』とあるのは『二十メートル』と、『三十メートル』とあるのは『二十五メートル』と、『三十五メートル』とあるのは『三十メートル』と、（に）欄一の項中『一・二五』とあるのは『一・五』とする」。

適用距離を1段階ずつ短くし、同時に勾配を1.25から1.5に切り替える読み替えです。適用距離が短くなるので手前側の規制は緩み、勾配が急になるので同じ位置でより高く建てられます。住居系でありながら実質的に商業系と同じ扱いになる区域が、特定行政庁の指定によって生じるということです。ここでも都道府県都市計画審議会の議が要件になっています。

「住居系の道路斜線の勾配は必ず1.25である」という肢は、四の項の高層住居誘導地区と、この備考三の指定区域の二つの経路で誤りになります。

道路斜線の緩和を条文の順に追う

道路斜線制限には緩和規定が集中しています。56条2項から4項、6項が緩和の根拠で、6項を受けた政令が令131条から令135条の2までに置かれています。令131条は「法第五十六条第六項の規定による同条第一項第一号及び第二項から第四項までの規定の適用の緩和に関する措置は、次条から第百三十五条の二までに定めるところによる」という道案内の条文です。

後退による緩和（56条2項）

56条2項は、前面道路の境界線から後退した建築物について、1項1号の「前面道路の反対側の境界線」を「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離に相当する距離だけ外側の線」と読み替えると定めています。

道路から下がって建てれば、そのぶん斜線の起点が遠ざかり、高く建てられます。後退距離は、条文の括弧書きにより「当該建築物（地盤面下の部分その他政令で定める部分を除く。）から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のもの」です。建物のどこか一点でも道路に近ければ、その最短距離が後退距離になります。42条2項によるセットバックとは別の話ですが、いずれも「下がる」という語が使われるので混同しないでください。セットバックはセットバックとは？道路幅員4mルールをわかりやすく解説で扱っています。

後退距離の算定から外れる部分（令130条の12）

56条2項の括弧書きにある「政令で定める部分」が令130条の12です。ここに挙がっているものは、道路に近い位置にあっても後退距離の計算に影響しません。6号あります。

1号は物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で、次の三つをすべて満たすものです。軒の高さが2.3メートル以下で、かつ床面積の合計が5平方メートル以内であること。その部分の水平投影の前面道路に面する長さを、敷地の前面道路に接する部分の水平投影の長さで除した数値が5分の1以下であること。その部分から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものが1メートル以上であること。

2号はポーチその他これに類する建築物の部分で、1号のロとハ、つまり5分の1以下と1メートル以上の要件に該当し、かつ高さが5メートル以下であるものです。物置と違って床面積の制限がなく、代わりに高さ5メートル以下という要件が入ります。

3号は道路に沿って設けられる高さ2メートル以下の門または塀で、高さが1.2メートルを超えるものについては、1.2メートルを超える部分が網状その他これに類する形状であることが条件です。塀を建てても、上部が見通せる形なら後退距離に影響させない、という趣旨です。

4号は隣地境界線に沿って設けられる門または塀。道路沿いの門・塀と違い、高さの制限が付いていません。道路の上空を確保するという目的から見て、隣地境界線沿いの塀は関係がないからです。

5号は歩廊、渡り廊下その他これらに類する建築物の部分で、特定行政庁がその地方の気候もしくは風土の特殊性または土地の状況を考慮して規則で定めたもの。6号はそれ以外で高さが1.2メートル以下のものです。

条文をこの粒度で読んでおくと、「軒の高さ2.3メートル以下・床面積5平方メートル以内」という組み合わせが54条の外壁後退の緩和（令135条の22第2号）と同じであることに気づけます。同じ性格の小規模な附属物を、別の制限でも同じ基準で外している、という一貫性です。

前面道路が12メートル以上のとき（56条3項・4項）

56条3項は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域内における前面道路の幅員が12メートル以上である建築物について、別表第三（に）欄の「一・二五」を「一・二五（前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に一・二五を乗じて得たもの以上の区域内においては、一・五）」と読み替えると定めています。

幅員12メートルの道路なら、12×1.25＝15メートルより遠い区域では勾配が1.5になります。広い道路に面していれば、遠い部分については商業系と同じ勾配でよい、という緩和です。

適用地域を確認してください。低層住居専用地域と田園住居地域が入っていません。これらの地域には絶対高さ制限があるので、勾配を緩めても意味がないからです。近隣商業地域以下も入っていませんが、こちらはもともと1.5なので読み替える対象がありません。

56条4項は、3項の建築物が前面道路の境界線から後退している場合の重ねがけです。3項の「前面道路の反対側の境界線」を後退距離だけ外側の線に読み替えるとともに、「前面道路の幅員に」を「前面道路の幅員に、当該建築物の後退距離に二を乗じて得たものを加えたものに」と読み替えることが「できる」としています。

ここは数字の扱いが特徴的です。2項の後退緩和では後退距離をそのまま外側に足すのに対し、4項では1.5に切り替わる境目の計算に後退距離の2倍を足します。道路の両側が後退したのと同じ状態になるから2倍、という理解です。そして4項は「することができる」という選択的な規定で、2項が「とする」と言い切っているのと文末が違います。

二つ以上の道路に接するとき（令132条）

令132条は、建築物の前面道路が二以上ある場合の処理を三段階で定めています。

1項は、幅員の最大な前面道路の境界線からの水平距離がその前面道路の幅員の2倍以内で、かつ35メートル以内の区域、およびその他の前面道路の中心線からの水平距離が10メートルを超える区域については、すべての前面道路が幅員の最大な前面道路と同じ幅員を有するものとみなすとしています。幅員10メートルの道路と4メートルの道路に接する敷地なら、10メートル道路の境界線から20メートル以内かつ35メートル以内の範囲と、4メートル道路の中心線から10メートルを超える範囲では、4メートル道路も10メートル幅員として扱えるということです。

2項は、1項の区域外の区域のうち、二以上の前面道路の境界線からの水平距離がそれぞれその前面道路の幅員の2倍（幅員が4メートル未満の前面道路にあっては、10メートルからその幅員の2分の1を減じた数値）以内で、かつ35メートル以内の区域について、これらの前面道路のみを前面道路とし、そのうち幅員の小さい前面道路は幅員の大きい前面道路と同じ幅員を有するものとみなすとしています。

3項は、前二項の区域外の区域については、その接する前面道路のみを前面道路とするという原則です。

角地に建つ建物の道路斜線が、狭いほうの道路によって一律に押さえ込まれないようにするための規定です。建蔽率の角地緩和とは根拠条文も効き方もまったく別なので、「角地だから緩和される」と一括りにしないでください。角地緩和は建ぺい率と容積率の計算問題攻略｜角地緩和・前面道路制限の側の話です。

道路の反対側が公園や水面のとき（令134条）

令134条1項は「前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす」と定めています。

道路の向こう側が川や公園なら、そこには建物が建たないので、道路の幅がその分だけ広いものとして扱ってよいという発想です。ここでは幅の全部が加算されます。後で見る隣地斜線・北側斜線の緩和が「幅の2分の1」であるのと対照的です。

同条2項は、前面道路が二以上あり、その反対側に公園等がある前面道路があるときの処理を定めており、令132条1項によらずに、公園等がある前面道路の境界線からの水平距離が「公園等の反対側の境界線から当該前面道路の境界線までの水平距離の2倍以内」かつ35メートル以内の区域等について、すべての前面道路を公園等がある前面道路と同じ幅員を有するものとみなすことができるとしています。

計画道路・予定道路・壁面線（令131条の2）

令131条の2は、道路そのものを別のものに置き換える緩和です。

1項は、土地区画整理事業を施行した地区その他これに準ずる街区の整った地区内の街区で特定行政庁が指定するものについて、その街区の接する道路を前面道路とみなすとしています。区画整理で整えられた街区では、街区全体を一つの単位として扱ってよいということです。土地区画整理事業の仕組みは土地区画整理法｜仮換地と換地処分の仕組みにあります。

2項は、敷地が都市計画において定められた計画道路や、68条の7第1項の規定により指定された予定道路に接する場合、または敷地内に計画道路・予定道路がある場合について、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認める建築物であれば、当該計画道路または予定道路を前面道路とみなすとしています。都市計画施設としての道路が将来できる予定なら、それを前提に設計してよいということです。都市計画施設の区域内の建築制限そのものは都市計画制限｜都市計画施設の区域内の建築制限で扱っています。

3項は壁面線の指定や、68条の2第1項の条例による壁面の位置の制限がある場合に、その限度の線を越えない建築物について、前面道路の境界線または反対側の境界線がその線にあるものとみなすとしています。地区計画等による壁面の位置の制限は地区計画｜街区の単位まで縮尺を落とすの側の論点です。

敷地が二つ以上の地域にわたるときの適用距離（令130条の11）

別表第三備考二は「建築物の敷地がこの表（い）欄に掲げる地域、地区又は区域の二以上にわたる場合における同表（は）欄に掲げる距離の適用に関し必要な事項は、政令で定める」としており、これを受けた令130条の11が読み替えを定めています。

（い）欄の「建築物がある地域、地区又は区域」を「建築物又は建築物の部分の前面道路に面する方向にある当該前面道路に接する敷地の部分の属する地域、地区又は区域」と読み替える、というものです。適用距離は、その部分から見て前面道路のほうを向いたときに、道路に接している敷地部分がどの地域に属するかで決まります。敷地の過半がどちらかという判定ではありません。

隣地斜線制限（56条1項2号）

立ち上がりがあるのが特徴

隣地斜線制限は、隣地境界線からの水平距離に数値を乗じたものに、一定の高さを加えた高さ以下とする制限です。この「加える一定の高さ」を立ち上がりと呼びます。

道路斜線が道路の路面の中心から斜線を引くのに対し、隣地斜線は一定の高さまでは垂直に立てられ、そこから斜線が始まります。したがって、立ち上がりの高さ以下の建物には隣地斜線制限が実質的にかかりません。

数値は1.25と2.5、立ち上がりは20メートルと31メートル

56条1項2号はイからニまでで区分しています。

イが第一種中高層住居専用地域もしくは第二種中高層住居専用地域内の建築物、または第一種住居地域、第二種住居地域もしくは準住居地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く）で、数値は1.25です。ただし括弧書きで、52条1項2号の規定により容積率の限度が10分の30以下とされている第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域以外の地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物は2.5とされています。

ロが近隣商業地域もしくは準工業地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く）、または商業地域、工業地域もしくは工業専用地域内の建築物で2.5。

ハが高層住居誘導地区内の建築物であって、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の3分の2以上であるもので2.5。道路斜線の別表第三四の項が地域を限定していたのに対し、隣地斜線のハには地域の限定がありません。条文の書きぶりの差です。

ニが用途地域の指定のない区域内の建築物で、1.25または2.5のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものです。

そして立ち上がりは、条文の末尾に「イ又はニに定める数値が一・二五とされている建築物にあつては二十メートルを、イからニまでに定める数値が二・五とされている建築物にあつては三十一メートルを加えたもの」と書かれています。1.25なら20メートル、2.5なら31メートル、という組で覚えます。

隣地斜線にも後退による緩和がある

56条1項2号の本文には、道路斜線の56条2項に相当する後退緩和が組み込まれています。条文の順で読むと分かりにくいので分解します。

数値が1.25とされている建築物で高さが20メートルを超える部分を有するもの、または数値が2.5とされている建築物で高さが31メートルを超える部分を有するものについては、「それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたもの」に数値を乗じます。つまり、実際の水平距離に後退距離を足したうえで勾配を掛けるということです。

道路斜線の後退緩和は「起点を外に移す」形で書かれ、隣地斜線の後退緩和は「水平距離に足す」形で書かれています。効果は似ていますが条文の構造が違います。そして隣地斜線の後退緩和が働くのは、立ち上がりを超える部分を有する建築物についてだけです。20メートル以下の建物に後退緩和を論じる意味はありません。

なお、2.5とされている建築物についての括弧書きに「ロ及びハに掲げる建築物で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く」という除外があります。指定された区域では後退による加算が働かないということですが、ここまで細かい点が正面から問われることはほとんどありません。条文にそういう例外があるという事実だけ押さえておけば十分です。

隣地斜線の緩和（令135条の3）

56条6項を受けた令135条の3が、隣地斜線制限の緩和を三つ定めています。

1号は、建築物の敷地が公園（都市公園法施行令2条1項1号に規定する都市公園を除く）、広場、水面その他これらに類するものに接する場合に、その隣地境界線がその公園等の幅の2分の1だけ外側にあるものとみなすというものです。道路斜線の令134条が幅の全部を足していたのに対し、隣地斜線は2分の1しか足しません。

括弧書きで除かれる都市公園法施行令2条1項1号の都市公園とは、主として街区内に居住する者の利用に供することを目的とする都市公園、いわゆる街区公園で、敷地面積は0.25ヘクタールが標準とされています。小さな公園まで緩和の対象にすると、隣地の通風・採光を守るという趣旨が損なわれるという判断です。

2号は、建築物の敷地の地盤面が隣地の地盤面より1メートル以上低い場合に、その敷地の地盤面が当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなすというものです。隣地に建物がない場合は当該隣地の平均地表面を基準にします。

道路斜線の令135条の2と方向を比べてください。道路斜線は敷地が道路より「高い」場合に道路を持ち上げ、隣地斜線は敷地が隣地より「低い」場合に敷地の地盤面を持ち上げます。どちらも1メートル以上の高低差が要件で、（高低差−1メートル）÷2 という計算式も共通ですが、高低の向きが逆です。ここは差し替えの肢が作りやすい箇所です。

3号は、令131条の2第2項により計画道路または予定道路を前面道路とみなす場合に、その計画道路・予定道路内の隣地境界線はないものとみなすというものです。

なお同条2項で、特定行政庁は、地形の特殊性により2号の規定をそのまま適用することが著しく不適当であると認めるときは、規則で敷地の地盤面の位置を適当と認める高さに定めることができるとされています。

低層住専と田園住居には適用がない

条文のイからニまでを見ると、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域が出てきません。これらの地域には隣地斜線制限が適用されないということです。

理由は明快です。これらの地域には55条の絶対高さ制限があり、そもそも10メートルまたは12メートルまでしか建てられません。隣地斜線の立ち上がりは低いほうでも20メートルなので、絶対高さ制限を満たしていれば隣地斜線には絶対に触れません。規定を置く意味がないのです。

「絶対高さ制限があるから隣地斜線は不要」という関係を理解しておけば、この一点だけを暗記する必要がなくなります。

ここで一段深く考えると、55条4項の許可で絶対高さ制限が適用除外になった建築物はどうなるのか、という疑問が出ます。答えは条文どおりで、56条1項2号のイからニまでに低層住専・田園住居が挙がっていない以上、絶対高さ制限が外れても隣地斜線制限は復活しません。適用地域の列挙が制限の有無を決めており、他の制限の有無に連動しているわけではないからです。

北側斜線制限（56条1項3号）

真北方向に測る

56条1項3号は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域もしくは田園住居地域内、または第一種中高層住居専用地域もしくは第二種中高層住居専用地域内において、当該部分から前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離に1.25を乗じて得たものに、一定の高さを加えた高さ以下とする制限です。

他の斜線制限と違い、方角が指定されています。北側の敷地の日照を守るための制限だからです。勾配は1.25で固定されており、地域による違いはありません。数値が地域によって変わらないのは四つの規定の中で北側斜線だけです。

立ち上がりは地域によって二段階です。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内の建築物では5メートル。第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域内の建築物では10メートルです。

低層のほうが立ち上がりが低い、つまり制限が厳しい。低層住宅地のほうが日照への要求が高いという価値判断が数値に表れています。

もう一つ、条文の書きぶりで押さえておきたいのが「前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離」という部分です。北側が道路であれば道路の反対側の境界線から、北側が隣地であれば隣地境界線から測ります。道路斜線と隣地斜線が起点を別々の条文で定めているのに対し、北側斜線は一つの号の中で両方を扱っています。北側に道路があると、道路の幅の分だけ有利になるということです。

適用されるのは五つの地域

北側斜線制限が適用されるのは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の五つです。

第一種住居地域や第二種住居地域には適用されません。同じ住居系でも、住居専用地域と住居地域では扱いが違います。名称が紛らわしいので、「専用」が付くものと田園住居だけ、と押さえてください。用途地域の名称の切り分けは用途地域13種の一覧と覚え方に整理があります。

中高層住専で外れる場合がある

56条1項3号には括弧書きがあります。第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域のうち、「次条第一項の規定に基づく条例で別表第四の二の項に規定する（一）、（二）又は（三）の号が指定されているものを除く」というものです。次条第一項とは56条の2第1項、つまり日影規制の条例のことです。

平たく言えば、日影規制の対象区域として指定された中高層住居専用地域では、北側斜線制限が適用されなくなります。日影規制のほうがより直接に日照を守る仕組みなので、両方をかける必要がないという整理です。

注意したいのは、この除外が中高層住居専用地域についてのものだということです。低層住居専用地域と田園住居地域では、日影規制の対象区域であっても北側斜線制限は適用され続けます。別表第四の一の項について同じ除外は置かれていません。

もう一つ、この除外は「条例で（一）、（二）又は（三）の号が指定されている」ことが要件です。別表第四の二の項には（一）から（三）までの3段階の日影時間が用意されており、そのいずれかが指定されていれば除外が働きます。逆に言えば、別表第四に挙がっている地域であっても、条例で対象区域として指定されていなければ北側斜線制限は生きています。

北側斜線の緩和（令135条の4）

56条6項を受けた令135条の4が、北側斜線制限の緩和を定めています。

1号は、北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するものがある場合、または建築物の敷地が北側で水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合に、当該前面道路の反対側の境界線または当該隣地境界線が、その水面・線路敷等の幅の2分の1だけ外側にあるものとみなすというものです。

隣地斜線の令135条の3第1号と読み比べてください。隣地斜線では「公園、広場、水面その他これらに類するもの」が緩和の対象でしたが、北側斜線では「水面、線路敷その他これらに類するもの」であって、公園と広場が挙がっていません。かわりに線路敷が入っています。条文の文言としてはこの差がすべてです。緩和の対象が条文ごとに違うという事実を、そのまま覚えてください。

2号は、建築物の敷地の地盤面が北側の隣地の地盤面より1メートル以上低い場合に、その敷地の地盤面が当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなすというものです。条文は「北側の隣地（北側に前面道路がある場合においては、当該前面道路の反対側の隣接地をいう。）」と定義しており、北側が道路であれば道路の向こう側の土地と比べます。

3号は隣地斜線と同じく、計画道路・予定道路内の隣地境界線をないものとみなす規定です。

そして、前の章で見た令2条1項6号ロの除外を思い出してください。北側斜線制限の高さを算定するときは、屋上の階段室等を高さから外す扱いが使えません。緩和規定は用意されている一方で、高さの数え方は他の制限より厳しい。北側斜線は日照という守るべき利益が具体的なので、規定の作りが一貫して厳しめになっています。

日影規制（56条の2）

条例で指定された区域にかかる

56条の2第1項は、別表第四（い）欄の各項に掲げる地域または区域の全部または一部で地方公共団体の条例で指定する区域を対象区域とし、その区域内にある同表（ろ）欄の建築物について、冬至日に一定時間以上の日影を生じさせないことを求めています。

ここでの構造は二段階です。まず法律が別表第四で対象になりうる地域を列挙し、次にその中から地方公共団体が条例で実際の対象区域を指定します。法律だけでは対象区域は決まりません。

さらに、条例が決めるものは対象区域だけではありません。四の項ではイとロのどちらの建築物を対象にするかを条例で指定し、二の項と三の項では測定面の高さを4メートルと6.5メートルのどちらにするかを条例で指定し、そして規制される日影時間についても（一）（二）（三）の号のどれを採るかを条例で指定します。地方公共団体が「その地方の気候及び風土、当該区域の土地利用の状況等を勘案して」選ぶという建て付けです。日影規制は、法律が枠を示し条例が中身を決める典型例だと理解してください。

対象になりうる地域と、ならない地域

別表第四（い）欄が挙げるのは四つの項です。

一の項が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域。二の項が第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域。三の項が第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域。四の項が用途地域の指定のない区域です。

裏返すと、商業地域、工業地域、工業専用地域は別表第四に登場しません。これらの地域は日影規制の対象になりえません。商業地域は高密度の利用が予定されており、工業地域と工業専用地域は住環境の保護を主眼としていないためです。

なお、用途地域の指定のない区域も対象になりうる点は落とされがちです。用途地域が定められていない区域には絶対高さ制限も北側斜線制限もありませんが、日影規制の対象にはなりえます。この非対称は、非線引き都市計画区域や準都市計画区域を扱う問題で効いてきます。

対象となる建築物

別表第四（ろ）欄が定めています。

一の項の低層住居専用地域と田園住居地域では、軒の高さが7メートルを超える建築物、または地階を除く階数が3以上の建築物です。「地階を除く」という限定に注意してください。地下1階地上2階の建物は階数3以上にあたりません。

二の項の中高層住居専用地域と三の項の住居地域・準住居・近隣商業・準工業では、高さが10メートルを超える建築物です。

四の項の用途地域の指定のない区域では、イとロのどちらを適用するかを条例で指定します。イが軒の高さ7メートル超または地階を除く階数3以上、ロが高さ10メートル超です。

低層系は軒7メートルまたは3階、それ以外は高さ10メートル。この二本立てで覚えます。

低層系だけ基準が違うのは、10メートルという物差しが機能しないからです。低層住居専用地域では絶対高さ制限により10メートルまたは12メートルが上限なので、「高さ10メートル超」を対象にすると、10メートルと定められた地域ではほぼ誰も対象にならなくなります。そこで軒の高さ7メートルと階数3という、より低い水準の物差しに切り替えています。制度どうしが噛み合うように数字が選ばれている例です。

測る条件

56条の2第1項が定める測定の条件も押さえておきます。

日時は「冬至日の真太陽時による午前八時から午後四時まで（道の区域内にあつては、午前九時から午後三時まで）」です。北海道については前後1時間ずつ短くなります。冬至日を基準にするのは、一年で太陽高度がもっとも低く、影がもっとも長くなる日だからです。北海道の時間帯が短いのは、緯度が高く冬至日の日照時間そのものが短いためです。

測定面の高さは別表第四（は）欄が定めており、一の項が平均地盤面から1.5メートル、二の項と三の項が4メートルまたは6.5メートル（条例で指定）、四の項はイが1.5メートル、ロが4メートルです。1.5メートルは1階の窓、4メートルは2階の窓、6.5メートルは3階の窓の高さに対応すると考えると、地域の建物の階数に合わせて測定面が上がっていく構造だと分かります。

条文は、測定面から除かれる部分も明記しています。対象区域外の部分、高層住居誘導地区内の部分、都市再生特別地区内の部分、そして当該建築物の敷地内の部分です。自分の敷地に落ちる影は問題にしない、というのが最後の除外の意味です。

そして規制される範囲は、敷地境界線からの水平距離が5メートルを超える範囲です。別表第四（に）欄はこれを、10メートル以内の範囲と10メートルを超える範囲に分けて、それぞれ許される日影時間を定めています。敷地のすぐ際まで規制するのではなく、5メートルより外側を守る仕組みです。

許される日影時間の中身

別表第四（に）欄の数値まで踏み込んでおきます。3層構造で読むと整理できます。

一の項（低層住居専用地域・田園住居地域）と二の項（中高層住居専用地域）は、（一）（二）（三）の3段階が用意されています。（一）は10メートル以内で3時間、10メートル超で2時間。（二）は4時間と2.5時間。（三）は5時間と3時間です。北海道についてはそれぞれ短縮され、（一）が2時間と1.5時間、（二）が3時間と2時間、（三）が4時間と2.5時間になります。

三の項（住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域）は2段階しかありません。（一）が4時間と2.5時間、（二）が5時間と3時間です。一の項・二の項の（二）（三）と同じ数値が、三の項では（一）（二）として並んでいます。つまり三の項では、いちばん厳しい選択肢でも一の項・二の項の中位と同じ水準にとどまります。住環境の保護が主目的でない地域では、規制の下限を切り下げているということです。

56条の2第1項の括弧書きが「同表の三の項にあつては、（一）又は（二）の号」とわざわざ書いているのは、三の項に（三）が存在しないからです。条文の括弧書きと別表を往復すると、こういう対応関係が見えてきます。

四の項イとロは、いずれも（一）から（三）までの3段階で、一の項・二の項と同じ数値です。

いずれの項でも、敷地境界線から10メートル以内より、10メートルを超える範囲のほうが短い時間しか許されません。遠いところは影が薄くなるはずだから、そこで長時間の影が生じるのは相当に大きな建物だ、という発想です。

日影規制の緩和とみなし規定

二つのみなし規定

56条の2第2項は、同一の敷地内に2以上の建築物がある場合に、これらの建築物を一の建築物とみなして1項の規定を適用すると定めています。棟を分ければ規制を逃れられる、ということにはなりません。日影規制が建物の形ではなく結果を規律する制度である以上、当然の帰結です。

同条4項が重要です。「対象区域外にある高さが十メートルを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、第一項の規定を適用する」。対象区域の外に建てても、影が対象区域に届けば規制されるということです。

この4項の要件は「高さが十メートルを超える」ことだけです。対象区域外の建築物なので、その場所の用途地域が何であるかは問われません。商業地域に建つ高さ10メートル超の建築物が、隣接する住居地域の対象区域に影を落とせば、日影規制が適用されます。「商業地域には日影規制の適用がない」という言い方が、区域指定の話としては正しく、規制が及ぶかどうかの話としては誤りになるのはこのためです。

なお、この4項の判定に使う「高さ10メートル」は、令2条1項6号ロによって屋上部分の不算入の限度が5メートルに絞られる場面の一つです。塔屋を12メートル分不算入にして10メートル以下に見せる、という抜け道は塞がれています。

敷地が道路や水面に接するときの緩和（令135条の12）

56条の2第3項は「建築物の敷地が道路、川又は海その他これらに類するものに接する場合、建築物の敷地とこれに接する隣地との高低差が著しい場合その他これらに類する特別の事情がある場合における第一項本文の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める」としており、これを受けたのが令135条の12第3項です。

1号は、建築物の敷地が道路、水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合に、その敷地境界線がこれらの幅の2分の1だけ外側にあるものとみなすというものです。ただし但書があり、「当該道路、水面、線路敷その他これらに類するものの幅が十メートルを超えるときは、当該道路、水面、線路敷その他これらに類するものの反対側の境界線から当該敷地の側に水平距離五メートルの線を敷地境界線とみなす」とされています。

幅が10メートル以下なら2分の1、10メートルを超えるなら反対側から5メートルの線、という二段構えです。幅がちょうど10メートルなら2分の1で5メートル、幅が20メートルなら反対側から5メートル、つまり敷地から15メートルの位置に敷地境界線があるものとみなされます。幅が広くなるほど緩和の伸びが頭打ちになる設計です。

隣地斜線・北側斜線の緩和が2分の1で頭打ちなしだったのに対し、日影規制には10メートルの頭打ちがあります。この違いも、条文を並べて確認しておくと差し替えの肢に気づけます。

2号は、建築物の敷地の平均地盤面が、隣地またはこれに連接する土地で日影の生ずるものの地盤面より1メートル以上低い場合に、その平均地盤面が当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなすというものです。（高低差−1メートル）÷2 という式は隣地斜線・北側斜線と同じですが、比較する相手が「隣地又はこれに連接する土地で日影の生ずるもの」と広く書かれています。影は隣地の先まで届くので、比較対象も広くなります。

特定行政庁の許可（1項ただし書）

56条の2第1項にはただし書があります。「特定行政庁が土地の状況等により周囲の居住環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合又は当該許可を受けた建築物を周囲の居住環境を害するおそれがないものとして政令で定める位置及び規模の範囲内において増築し、改築し、若しくは移転する場合においては、この限りでない」。

前段が許可、後段が許可を受けた建築物の増改築・移転についての例外です。後段の「政令で定める位置及び規模」は令135条の12第1項・2項が定めており、位置は許可を受けた際における敷地の区域、規模は「平均地盤面からの高さの水平面に、敷地境界線からの水平距離が五メートルを超える範囲において新たに日影となる部分を生じさせることのない規模」とされています。いったん許可を得た建物を、新たな日影を生じさせない範囲で建て替えるなら改めて許可を要しない、という趣旨です。

この許可には建築審査会の同意が必要です。55条3項・4項の許可、44条1項4号の許可と同じ重さの手続だと押さえてください。

制限の異なる区域にまたがるとき（令135条の13）

56条の2第5項は、建築物が日影時間の制限の異なる区域の内外にわたる場合、または建築物が対象区域のうち当該建築物がある区域外の土地に日影を生じさせる場合について、必要な事項を政令に委ねています。

令135条の13は、対象建築物が制限の異なる区域の内外にわたる場合には当該対象建築物がある各区域内に、対象建築物が冬至日において当該対象建築物がある区域外の土地に日影を生じさせる場合には当該対象建築物が日影を生じさせる各区域内に、それぞれ当該対象建築物があるものとして1項の規定を適用すると定めています。

影が届く先の区域の基準が、そのまま自分にかかるということです。緩い区域に建てて厳しい区域に影を落とすことはできません。56条の2第4項が対象区域外からの規制を定め、令135条の13が対象区域内での区域間の関係を定める、という二本立てになっています。

天空率による適用除外（56条7項）

形の規制を結果の規制に置き換える

56条7項は、各号に掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定を適用しないと定めています。これが天空率と呼ばれる仕組みです。

天空率そのものの定義は令135条の5にあります。地上のある位置を中心としてその水平面上に想定する半球を想定半球と呼び、その水平投影面積をAs、建築物およびその敷地の地盤を同一の想定半球に投影した投影面の水平投影面積をAbとして、天空率Rsは（As−Ab）÷Asで表されます。ある一点から空を見上げたとき、空が見えている割合だと考えれば足ります。

判定の方法は、令135条の6から令135条の8までが定めています。共通の型は「実際に建てようとする建築物の天空率が、その位置において斜線制限に適合するものとして想定した建築物の天空率以上であること」です。斜線制限をぎりぎりで守った建物と比べて空の見え方が悪くならないなら、斜線からはみ出してもよい、という判定になります。

比較の相手となる想定建築物からは、階段室等（屋上部分で水平投影面積の合計が建築面積の8分の1以内のものの頂部から12メートル以内の部分）と棟飾等が除かれます。ただし北側高さ制限の適合建築物については、条文が「棟飾等を除く」としか書いておらず、階段室等が除外されていません。ここでも北側斜線だけ塔屋の扱いが違います。令2条1項6号ロの除外と同じ発想が貫かれています。

判定の位置

条文が定める判定位置は次のとおりです。

1号の道路斜線については、前面道路の反対側の境界線上の政令で定める位置。令135条の9によれば、前面道路の路面の中心の高さにある位置で、敷地の前面道路に面する部分の両端から最も近い反対側の境界線上の位置と、その間の境界線の延長が前面道路の幅員の2分の1を超えるときは前面道路の幅員の2分の1以内の間隔で均等に配置した位置です。

2号の隣地斜線については、隣地境界線からの水平距離が16メートル（数値1.25の場合）または12.4メートル（数値2.5の場合）だけ外側の線上の位置。令135条の10によれば、敷地の地盤面の高さにある位置で、その線の両端上の位置と、間隔が8メートル（1.25の場合）または6.2メートル（2.5の場合）以内になるよう均等に配置した位置です。16メートルと8メートル、12.4メートルと6.2メートルという2対1の関係になっています。

3号の北側斜線については、隣地境界線から真北方向への水平距離が4メートル（低層住専・田園住居）または8メートル（中高層住専）だけ外側の線上の位置。令135条の11によれば、間隔は1メートル（低層住専・田園住居）または2メートル（中高層住専）以内です。

さらに、道路斜線と隣地斜線の天空率には、天空率の比較に加えてもう一つ要件があります。令135条の6第1項2号と令135条の7第1項2号が、当該建築物の後退距離が想定建築物の後退距離以上であることを求めています。天空率さえ足りれば道路にぎりぎりまで寄せてよい、というわけではありません。北側斜線については、この後退距離の要件が置かれていません。

対象は三つの斜線制限だけ

天空率は56条7項の制度なので、対象は同条1項1号・2号・3号の三つの斜線制限とこれらに関連する規定に限られます。55条の絶対高さ制限と56条の2の日影規制には及びません。

理屈からも導けます。天空率は「斜線制限によって確保されるはずの採光・通風等が別の形で確保されていること」を示す仕組みです。絶対高さ制限は採光・通風を確保するための斜線ではなく、街並みの高さをそろえるための上限なので、代替のしようがありません。日影規制はもともと結果で規律する制度なので、結果で置き換える意味がありません。

敷地や建築物が地域をまたぐとき

過半主義の原則と、その例外

建築基準法91条は「建築物の敷地がこの法律の規定……による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域……、地域……又は地区……の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する」と定めています。いわゆる過半主義です。

ところが91条は、括弧書きで大量の例外を作っています。「第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く」。

54条から56条の2までがまるごと除かれています。つまり外壁の後退距離、絶対高さ制限、三つの斜線制限、日影規制のすべてが過半主義の対象外です。52条（容積率）と53条（建蔽率）も除かれており、これらは加重平均で処理されます。さらに区域からは22条1項の市街地の区域が、地域からは防火地域・準防火地域が、地区からは高度地区が、それぞれ除かれています。

結局、91条の過半主義が実際に働くのは、用途制限（48条・別表第二）が中心です。用途地域が二つにまたがる敷地では、過半の属する用途地域の用途制限が敷地全体にかかります。この対比は建築基準法の全体像｜単体規定と集団規定でも扱っています。防火地域・準防火地域にまたがる場合の処理は防火地域と準防火地域｜構造規制と建蔽率の緩和にあります。

隣地斜線と北側斜線は建築物の部分ごと

56条5項は、建築物が1項2号および3号の地域、地区または区域の二以上にわたる場合について、「これらの規定中『建築物』とあるのは、『建築物の部分』とする」と定めています。隣地斜線と北側斜線は、敷地単位ではなく建築物の部分ごとに、その部分が属する地域の規定を適用するということです。

なお、この読み替えの主語は「建築物」が二以上にわたる場合であって、「敷地」が二以上にわたる場合ではありません。敷地だけがまたがっていて建築物が片方に収まっているなら、読み替えは働きません。

道路斜線については、別表第三備考一が同じ趣旨の読み替えを置いています。「建築物がこの表（い）欄に掲げる地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、同欄中『建築物』とあるのは、『建築物の部分』とする」。勾配は建築物の部分ごとに決まり、適用距離は前に見た令130条の11のとおり、前面道路に接する敷地部分の属する地域で決まります。

絶対高さ制限については、91条から除かれている以上、過半主義は使えません。低層住居専用地域の部分は10メートルまたは12メートルの制限を受け、他の地域の部分は受けない、という処理になります。

制限の性質が処理を決める

まとめると、敷地や建築物が地域をまたぐときの処理は三つに分かれます。用途制限は敷地の過半（91条）。建蔽率と容積率は加重平均（53条2項・52条7項）。高さ制限は建築物の部分ごと（56条5項・別表第三備考一）です。

処理が違うのは、制限の性質が違うからです。用途は建物全体で一つに決まるものなので、敷地を割ることができません。建蔽率と容積率は敷地面積に対する割合の制限なので、面積按分が意味を持ちます。高さは建築物の部分ごとに測れるので、部分ごとに判定できます。この3分類は建ぺい率と容積率の計算問題攻略｜角地緩和・前面道路制限とあわせて確認してください。

建築基準法以外が定める高さの制限

高度地区は都市計画法の地域地区

高さの制限としてもう一つ、高度地区という言葉が出てきます。これは地域地区の一つとして都市計画法が定義し、建築基準法が効果を与える構造になっています。

都市計画法9条18項は「高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする」と定めています。同法8条1項3号の地域地区のひとつです。

押さえるべき点が二つあります。第一に、高度地区は用途地域内にのみ定められること。第二に、最高限度だけでなく最低限度も定められることです。建築基準法の高さ制限がすべて上限の規制であるのに対し、高度地区では「これ以上の高さにしなさい」という下限を定めることもできます。駅前などで低層の建物が残らないようにする場面で使われます。

建築基準法の側では58条1項が「高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない」と定めています。同条2項は、高さの最高限度が定められた高度地区について、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事等を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであって、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したものは、その許可の範囲内で最高限度を超えられるとしています。55条3項とまったく同じ形の緩和です。同条3項が44条2項を準用しており、この許可にも建築審査会の同意が要ります。

なお、名称が似ている高度利用地区（都市計画法9条19項）は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度および最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度ならびに壁面の位置の制限を定める地区です。高さの制限は入っていません。地域地区の全体像は都市計画法の全体像｜区域区分・用途地域・開発許可で扱っています。

特定街区に入ると集団規定が丸ごと外れる

都市計画法9条20項は「特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする」と定めています。定める内容が容積率・高さの最高限度・壁面の位置の制限の三つに限られている点が、高度利用地区との違いです。

建築基準法60条1項は、特定街区内においては建築物の容積率および高さは特定街区に関する都市計画において定められた限度以下でなければならないとし、2項は壁面の位置の制限に反して建築してはならないとしています。

そして3項が効きます。「特定街区内の建築物については、第五十二条から前条まで並びに第六十条の三第一項及び第二項の規定は、適用しない」。52条から59条の2までが適用されないということは、容積率、建蔽率、敷地面積の最低限度、外壁の後退距離、絶対高さ制限、斜線制限、日影規制のすべてが外れることを意味します。特定街区の都市計画が定めた数値だけで規律される、独立した世界になるということです。

景観地区と特例容積率適用地区

建築基準法68条1項は、景観地区内においては、建築物の高さは景観地区に関する都市計画において高さの最高限度または最低限度が定められたときは、当該最高限度以下または当該最低限度以上でなければならないと定めています。ただし公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で公益上必要なもの、および特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したものは除かれます。

同条5項は、高さの最高限度、壁面の位置の制限および敷地面積の最低限度が定められている景観地区の一定の区域内の建築物で、都市計画の内容に適合し、かつ敷地内に有効な空地が確保されていること等により特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるものについて、56条の規定を適用しないとしています。景観地区の枠組みで街並みが整えられているなら、斜線制限を重ねる必要がないという整理です。景観法の側の仕組みはその他の法令上の制限｜許可権者と景観法・品確法にあります。

57条の4第1項は、特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは都市計画において最高限度が定められたときは当該最高限度以下でなければならないとしています。ただし特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したものは除かれ、同条2項で44条2項が準用されるので、この許可にも建築審査会の同意が要ります。

高さ制限が適用されない場合（57条）

57条1項は、高架の工作物内に設ける建築物で、特定行政庁が周囲の状況により交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるものについて、前三条の規定を適用しないとしています。前三条とは55条、56条、56条の2、つまり絶対高さ制限、斜線制限、日影規制のすべてです。高架下の建物は、そもそも上に構造物があるので高さ制限を論じる意味がありません。

同条2項は、道路内にある建築物（高架の道路の路面下に設けるものを除く）について、56条1項1号および2項から4項までの規定を適用しないとしています。こちらは道路斜線制限に関する部分だけの適用除外です。道路の中にある建物に、道路の反対側の境界線からの斜線を当てはめることができないからです。

道路内に建築物を建てられる場合そのものは44条1項が定めており、地盤面下に設ける建築物、公衆便所・巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの、43条1項2号の道路の上空または路面下に設ける建築物で地区計画の内容に適合するもの、公共用歩廊その他政令で定める建築物で特定行政庁が許可したものが挙がっています。詳細は接道義務｜2メートル要件と例外・条例による付加で扱っています。

どの地域に何がかかるか

ここまでの適用関係をまとめます。用途地域を上から順に見ていきます。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の三つでは、絶対高さ制限が適用され、道路斜線制限が適用され、北側斜線制限（立ち上がり5メートル）が適用されます。隣地斜線制限は適用されません。日影規制の対象になりえます。外壁の後退距離が都市計画で定められることもあります。この三つは高さ規制がもっとも厳しい地域です。

第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域では、絶対高さ制限がなく、道路斜線制限、隣地斜線制限（1.25・立ち上がり20メートル）、北側斜線制限（立ち上がり10メートル）がすべて適用されます。ただし日影規制の対象区域に指定されると北側斜線制限が外れます。日影規制の対象になりえます。

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域では、絶対高さ制限と北側斜線制限がなく、道路斜線制限と隣地斜線制限が適用されます。日影規制の対象になりえます。高層住居誘導地区が定められた場合には、道路斜線の勾配が1.5になることがあります。

近隣商業地域と準工業地域では、道路斜線制限（1.5）と隣地斜線制限（2.5・立ち上がり31メートル）が適用され、日影規制の対象になりえます。近隣商業地域は商業系でありながら日影規制の対象になりうる点が、商業地域との分かれ目です。

商業地域、工業地域、工業専用地域では、道路斜線制限と隣地斜線制限だけです。北側斜線制限はなく、日影規制の対象にもなりません。ただし56条の2第4項により、これらの地域に建つ高さ10メートル超の建築物が対象区域内に日影を生じさせる場合には規制が及びます。

用途地域の指定のない区域では、道路斜線制限と隣地斜線制限が適用され、日影規制の対象になりえます。勾配はいずれも特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めます。絶対高さ制限と北側斜線制限はありません。

道路斜線制限だけが例外なくすべてに適用される、という点をまず押さえ、そこから引き算で考えると整理が速くなります。用途地域そのものの覚え方は用途地域13種の一覧と覚え方に、暮らしの側から見た用途地域は用途地域の調べ方と暮らしへの影響にまとめてあります。

複数の制限が重なるとき

すべてを満たす必要がある

56条1項の柱書は「建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない」と書いています。各号のいずれか、ではありません。適用される号のすべてを満たす必要があります。

したがって、道路斜線と北側斜線の両方が適用される地域では、両方の斜線の内側に収める必要があり、結果として厳しいほうが実際の上限を決めます。絶対高さ制限がある地域では、それも含めて最も厳しいものが効きます。

「複数の制限があるときは最も厳しいものが適用される」という説明は、この構造を言い換えたものです。そしてこの関係は、緩和や適用除外を考えるときにも効いてきます。天空率で道路斜線が外れても、北側斜線が生きていればそちらで押さえられます。日影規制の対象区域に指定されて北側斜線が外れても、絶対高さ制限がある地域ならそちらが働きます。一つの制限が外れることと、高く建てられることは同じではありません。

建築確認では何が審査されるか

高さ制限は建築確認の審査対象です。6条1項の確認申請では、建築基準関係規定への適合が審査されるので、55条・56条・56条の2への適合もここで確認されます。逆に言えば、確認済証が交付されていれば、少なくとも書類上は高さ制限をクリアしているということです。建築確認の対象と手続は建築確認｜対象となる規模と検査の流れに、開発許可との関係は開発許可と建築確認｜二つの制度は独立しているにまとめてあります。

取引の場面では、高さ制限は重要事項説明の対象になります。宅建業法35条1項2号は、都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要を説明事項としています。建築基準法の高さ制限は建築物の建築に関する制限なので、売買・交換では説明が必要です。説明事項の全体像は35条書面の記載事項一覧｜重要事項説明書に何を書くかに、調査の実務側は物件調査｜35条の説明事項から逆算して決めるにあります。

試験での出題ポイント

絶対高さ制限の地域を広げる

「絶対高さ制限は中高層住居専用地域にも適用される」は誤りです。55条1項が挙げるのは第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の三つだけです。数値を「10メートルまたは15メートル」などに変える肢も作られます。正しくは10メートルまたは12メートルです。

もう一つの型が、55条2項の効果をずらすものです。2項は10メートルと定められた地域の限度を12メートルに引き上げる規定であって、制限を外す規定ではありません。「政令で定める空地と敷地面積があれば絶対高さ制限が適用されない」という肢は、2項と4項を混ぜたものになります。適用除外は4項です。

隣地斜線の不適用を落とす

「隣地斜線制限はすべての用途地域に適用される」は誤りです。低層住居専用地域2種と田園住居地域には適用されません。理由まで問われることは少ないものの、絶対高さ制限との関係で覚えておくと確実になります。

数値の入れ替えも定番です。「隣地斜線制限の立ち上がりは、勾配1.25の場合は31メートル、2.5の場合は20メートルである」という肢は、二つを逆にしたものです。1.25と20、2.5と31。緩やかな勾配には低い立ち上がり、急な勾配には高い立ち上がりが組み合わされます。

北側斜線の範囲を住居地域まで広げる

「北側斜線制限は第一種住居地域にも適用される」は誤りです。適用されるのは低層住居専用地域2種、田園住居地域、中高層住居専用地域2種の五つです。立ち上がりを入れ替える肢もあり、正しくは低層系が5メートル、中高層系が10メートルです。勾配はいずれも1.25です。

「北側斜線制限は隣地境界線からのみ測る」という肢も誤りになります。条文は「前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離」と書いており、北側が道路の場合は道路の反対側の境界線から測ります。

日影規制の対象地域を入れ替える

「商業地域でも日影規制が適用されることがある」は、区域指定という意味では誤りです。別表第四（い）欄に商業地域、工業地域、工業専用地域は含まれていません。ただし56条の2第4項により、対象区域外にある高さ10メートル超の建築物が対象区域内に日影を生じさせる場合には規制が及ぶので、「商業地域に建つ建物が日影規制の適用を受けることは絶対にない」という言い方も誤りになります。区域として指定されるかどうかと、規制が及ぶかどうかを分けてください。

近隣商業地域と準工業地域を落とす肢もよく見ます。別表第四三の項には近隣商業地域と準工業地域が入っており、これらは日影規制の対象になりえます。「商業系・工業系は日影規制の対象外」と乱暴にまとめると、この二つで誤ります。

対象建築物の数値をずらす

低層住居専用地域と田園住居地域では軒の高さ7メートル超または地階を除く階数3以上、それ以外の対象地域では高さ10メートル超です。「地階を除く」を落とす肢、7メートルと10メートルを入れ替える肢が定番です。

「軒の高さが7メートルを超え、かつ地階を除く階数が3以上の建築物」と「かつ」に変える肢もあります。条文は「又は」なので、どちらか一方に該当すれば対象です。接続詞の差し替えは典型的な作問手法で、宅建の引っかけ表現パターン｜2,000肢で検証にも同じ型が整理されています。

日影規制の時間帯を変える

冬至日の午前8時から午後4時まで、北海道については午前9時から午後3時までです。「夏至日」に変える肢、時間帯をずらす肢が作られます。冬至日である理由まで押さえておけば間違えません。

規制範囲を「敷地境界線からの水平距離が5メートル以内」と逆にする肢もあります。正しくは5メートルを超える範囲です。5メートル以内は規制されません。

道路斜線の起点と適用距離

起点は前面道路の反対側の境界線です。「敷地側の道路境界線から測る」は誤りになります。また、道路斜線制限には別表第三（は）欄の適用距離があり、その距離を超えた部分には及びません。「道路斜線制限は敷地の奥まで一律に適用される」という肢は誤りです。

「適用距離は用途地域ごとに一律に決まっている」という肢も誤りです。距離は（い）欄の地域区分と（ろ）欄の容積率の限度の組み合わせで決まります。同じ第一種住居地域でも、容積率の限度が違えば適用距離が違います。

緩和の向きを逆にする

高低差の緩和は、道路斜線が「敷地が道路より1メートル以上高い場合」、隣地斜線・北側斜線が「敷地が隣地より1メートル以上低い場合」です。高低の向きが逆になっているので、入れ替えた肢が作れます。計算式はいずれも（高低差−1メートル）÷2 で共通です。

公園等の緩和も、道路斜線は幅の全部（令134条）、隣地斜線は幅の2分の1（令135条の3）、北側斜線は公園・広場が対象外で水面・線路敷等の幅の2分の1（令135条の4）、日影規制は幅の2分の1だが10メートル超なら反対側から5メートル（令135条の12）と、四つとも違います。「公園に接する場合は幅の2分の1だけ外側にあるものとみなす」という記述は、どの制限についてのものかで正誤が変わります。

天空率の対象を広げる

天空率による適用除外は、56条7項が定める三つの斜線制限についての制度です。「天空率の基準を満たせば絶対高さ制限を超えられる」「日影規制が適用されなくなる」といった肢は誤りになります。

高度地区と高度利用地区を入れ替える

「高度利用地区は建築物の高さの最高限度および最低限度を定める地区である」は誤りです。高さを定めるのは高度地区（都市計画法9条18項）で、高度利用地区（同条19項）は容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定めます。

「高度地区は用途地域外にも定めることができる」も誤りです。条文が「用途地域内において」と限定しています。名前の似た地域地区の切り分けは都市計画法の数字｜階層で分けて取り違えを防ぐにも整理があります。

建築審査会の同意の有無

高さ制限まわりの許可には、建築審査会の同意が要るものと要らないものがあります。55条3項・4項の許可、56条の2第1項ただし書の許可、57条の4第1項ただし書の許可、58条2項の許可、59条の2第1項の許可は、いずれも44条2項の準用により同意が必要です。これに対し55条2項は特定行政庁の判断だけで足り、57条1項の高架の工作物内の建築物についても同意の要求はありません。「特定行政庁の許可があれば足りる」という肢は、条文が44条2項を準用しているかどうかで正誤が決まります。

覚え方・整理の仕方

道路斜線だけが全地域、そこから引く

まず「道路斜線制限はすべての用途地域と用途地域の指定のない区域に適用される」を土台に置きます。そこから、隣地斜線は低層3地域を引く、北側斜線は専用地域と田園住居の5地域だけ残す、日影規制は商業・工業・工業専用を引く。引き算で考えると、四つの対応関係を別々に覚えずに済みます。

「絶対高さがあるから隣地斜線はいらない」

低層住専と田園住居に隣地斜線が適用されない理由を、この一文で持ちます。絶対高さは最大12メートル、隣地斜線の立ち上がりは最低でも20メートル。触れようがないから規定を置かない、という関係です。理由で覚えれば、他の地域と混ざりません。

同じ発想で、日影規制の対象建築物の基準が低層系だけ違う理由も導けます。絶対高さが10メートルまたは12メートルなのに「高さ10メートル超」を基準にしたら機能しないから、軒7メートルと階数3に切り替えている。数字は制度どうしの噛み合わせで決まっています。

隣地斜線は「1.25と20、2.5と31」

数値と立ち上がりは連動しています。緩やかな勾配1.25には低い立ち上がり20メートル、急な勾配2.5には高い立ち上がり31メートル。二つの組として覚えると、どちらか片方を入れ替えた肢に気づけます。

天空率の判定位置もこの組に紐づきます。1.25なら16メートル外側・間隔8メートル、2.5なら12.4メートル外側・間隔6.2メートル。外側の距離が間隔の2倍という関係で覚えると、数字を一つ思い出せば他も出てきます。

北側斜線は「専用と田園だけ、5と10」

適用は「住居専用」と名の付く四つと田園住居。立ち上がりは低層が5メートル、中高層が10メートル。勾配は1.25の一つだけ。方角が決まっているのは北側斜線だけ、という点も添えておきます。

北側斜線には「他と違う」点が集まっています。方角が指定されている。勾配が地域で変わらない。屋上の階段室等を高さから除けない。公園・広場の緩和がない。天空率で後退距離の要件がない。日影規制の対象区域では中高層住専で外れる。北側斜線を「例外の集合」として覚えると、他の制限との違いが記憶に残ります。

日影規制は「低層は軒7と3階、あとは10」

対象建築物の基準はこの二本立てです。そして測るのは冬至日の8時から16時、北海道は9時から15時。測定面は低層系が1.5メートル、それ以外が4メートルまたは6.5メートル。規制されるのは敷地境界線から5メートル超の範囲で、10メートル以内と10メートル超に分けて時間が決まります。数字の整理は建築基準法の数字｜意味から覚える整理法にも集めています。

日影時間の3段階は「3と2、4と2.5、5と3」で覚え、三の項だけ最初の段がなく「4と2.5、5と3」の2段階だと押さえます。北海道はすべて1段階分きつい側にずれる、と理解すると個別に覚えずに済みます。

「専用」が付くかどうかで切る

用途地域の名称で判断できる場面があります。北側斜線制限がかかるのは、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種・第二種中高層住居専用地域、つまり「住居専用地域」と、これに田園住居地域を加えた五つです。第一種住居地域には「専用」が付きません。この一字で切れます。

制限の目的を方角と結びつける

道路斜線は道路の上空、隣地斜線は隣地との間、北側斜線と日影規制は北側の日照。どこを守る規定かを方角で持っておくと、なぜその地域にあるのかを毎回導けます。緩和の内容も目的から導けます。道路の向こうが川なら道路が広いのと同じだから幅の全部を足す。隣地の側は建物が建ちうるから半分だけ。北側の日照を守るのに公園は役に立たないから緩和しない。

集団規定全体の並びは法令上の制限の頻出論点｜3層に分けて攻めるで、許可と届出の横断整理は法令上の制限の横断整理｜許可と届出の分かれ目で扱っています。暗記の技術としての整理は法令上の制限の暗記法｜語呂合わせと横断整理テクニックにあります。

出題数から逆算する

法令上の制限は8問で、建築基準法からは例年2問前後が出ます。高さ制限はそのうち集団規定の1問の一部を占める論点なので、深追いしすぎない配分も必要です。どこまで詰めるかの判断材料は法令上の制限は何問出る？8問の内訳にまとめました。

理解度チェッククイズ

次の記述の正誤を判定してください。

Q1. 第一種低層住居専用地域内の建築物には、絶対高さ制限に加えて隣地斜線制限も適用される。

答えは誤りです。56条1項2号はイからニまでで適用地域を列挙していますが、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域はそこに含まれていません。これらの地域には55条1項の絶対高さ制限があり、建築物の高さは10メートルまたは12メートルが上限です。隣地斜線制限の立ち上がりは低いほうでも20メートルなので、絶対高さ制限を満たしている限り隣地斜線に触れることがなく、規定を置く必要がないためです。なお、55条4項の許可により絶対高さ制限が適用除外になった場合でも、56条1項2号の適用地域の列挙は変わらないので、隣地斜線制限が復活することはありません。

Q2. 北側斜線制限は、第一種住居地域および第二種住居地域にも適用される。

答えは誤りです。56条1項3号が適用地域として挙げるのは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の五つです。第一種住居地域と第二種住居地域には「専用」が付かず、適用対象に含まれません。なお立ち上がりは低層住専と田園住居が5メートル、中高層住専が10メートルで、勾配はいずれも真北方向の水平距離に1.25を乗じたものです。中高層住専については、56条の2第1項の条例で別表第四二の項の（一）から（三）までの号が指定されている場合、つまり日影規制の対象区域とされている場合には、北側斜線制限の適用が外れます。

Q3. 日影規制の対象となるのは、低層住居専用地域および田園住居地域では軒の高さが7メートルを超える建築物または階数が3以上の建築物である。

答えは誤りです。別表第四（ろ）欄の一の項は「軒の高さが七メートルを超える建築物又は地階を除く階数が三以上の建築物」と定めており、「地階を除く」という限定があります。地下1階地上2階の建築物は、階数としては3ですが地階を除くと2階なので、この基準には該当しません。また、階数の算定については令2条1項8号により、屋上部分や地階の倉庫・機械室等で水平投影面積の合計がそれぞれ建築面積の8分の1以下のものは階数に算入しないとされています。なお、中高層住居専用地域や住居地域などでは高さが10メートルを超える建築物が対象です。

Q4. 日影規制は、冬至日の午前8時から午後4時まで（北海道の区域内では午前9時から午後3時まで）の間の日影時間で規制される。

答えは正しい記述です。56条の2第1項が「冬至日の真太陽時による午前八時から午後四時まで（道の区域内にあつては、午前九時から午後三時まで）」と定めています。冬至日を基準とするのは、一年のうちで太陽高度がもっとも低く、影がもっとも長くなる日だからです。規制の対象となるのは敷地境界線からの水平距離が5メートルを超える範囲で、別表第四（に）欄が10メートル以内と10メートル超に分けて許される日影時間を定めています。低層住居専用地域等の一の項では、条例で指定される号に応じて10メートル以内が3時間・4時間・5時間、10メートル超が2時間・2.5時間・3時間のいずれかとなり、北海道の区域内ではそれぞれ1段階分短い時間が適用されます。

Q5. 天空率の基準を満たす建築物については、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限のほか、絶対高さ制限も適用されない。

答えは誤りです。56条7項が定める適用除外の対象は、同条1項1号の道路斜線制限、1項2号の隣地斜線制限、1項3号の北側斜線制限とこれらに関連する規定です。55条の絶対高さ制限と56条の2の日影規制は含まれていません。天空率は、斜線制限によって確保されるはずの採光・通風等が別の形で確保されていることを示す仕組みなので、対象は斜線制限に限られます。なお、道路斜線と隣地斜線については、令135条の6第1項2号・令135条の7第1項2号により、天空率の比較に加えて、当該建築物の後退距離が想定建築物の後退距離以上であることも要件になります。

まとめ

• 高さを制限する規定は四つあります。絶対高さ制限（55条）は低層住居専用地域2種と田園住居地域で10メートルまたは12メートル、道路斜線制限（56条1項1号）は全地域で勾配1.25または1.5と別表第三の適用距離、隣地斜線制限（56条1項2号）は勾配1.25なら立ち上がり20メートル・2.5なら31メートル、北側斜線制限（56条1項3号）は勾配1.25で立ち上がり5メートルまたは10メートルです。
• 高さの算定は建築基準法施行令2条1項が定めます。原則は地盤面から、道路斜線だけは前面道路の路面の中心から。屋上の階段室等は建築面積の8分の1以内なら12メートル（絶対高さ制限や日影規制の10メートル超判定では5メートル）まで高さに算入しませんが、北側斜線制限と33条の避雷設備の判定ではこの不算入を使えません。
• 適用地域は引き算で押さえます。道路斜線だけが全地域に適用され、隣地斜線は低層住専2種と田園住居を除き、北側斜線は住居専用地域4種と田園住居のみ、日影規制（56条の2）は商業・工業・工業専用が対象外です。低層住専と田園住居に隣地斜線がないのは、絶対高さ制限があるためです。
• 緩和は制限ごとに向きと分量が違います。高低差の緩和は道路斜線が「敷地が道路より高い」場合、隣地斜線・北側斜線が「敷地が隣地より低い」場合で、いずれも（高低差−1メートル）÷2。公園等の緩和は道路斜線が幅の全部、隣地斜線が幅の2分の1（街区公園を除く）、北側斜線は水面・線路敷等のみ2分の1、日影規制は2分の1だが幅10メートル超なら反対側から5メートルです。
• 56条1項の柱書は「次に掲げるもの以下」と定めており、適用される制限のすべてを満たす必要があります。天空率（56条7項）の対象は三つの斜線制限に限られ、絶対高さ制限と日影規制には及びません。敷地や建築物が地域をまたぐときは、54条から56条の2までが91条の過半主義から除かれており、建築物の部分ごとに判定します。
• 建築基準法の外にも高さを縛る制度があります。高度地区（都市計画法9条18項・建築基準法58条）は用途地域内に定められ、最高限度だけでなく最低限度も定められます。特定街区（同法60条）に入ると52条から59条の2までが丸ごと適用されなくなります。

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