都市計画制限｜都市計画施設の区域内の建築制限

都市計画が決定されると、その計画の実現を妨げないよう、区域内では一定の建築制限がかかります。これを「都市計画制限」といいます。宅建試験では、都市計画施設の区域内と市街地開発事業の施行区域内の建築制限が頻出です。本記事では、どの段階でどのような制限がかかるのか、許可権者は誰なのかを表や図で整理しながら解説します。

都市計画制限の全体像

都市計画制限とは、都市計画の決定後、計画が実施されるまでの間に、計画の実現を妨げるような建築行為を制限する仕組みです。

都市計画制限が必要な理由

都市計画が決定されても、事業が実施されるまでには一定の期間がかかります。その間に計画区域内で自由に建築が行われると、後の事業実施の際に支障をきたし、補償費も増大します。このような事態を防ぐために都市計画制限が設けられています。

都市計画制限の種類

都市計画制限は、計画の段階によって大きく2つに分かれます。

段階	制限の種類	根拠条文	許可権者
都市計画決定後	都市計画施設等の区域内の建築制限	法53条	都道府県知事等
事業認可後	都市計画事業の施行区域内の制限	法65条	都道府県知事等

この2段階の制限の違いを正確に理解することが、試験対策の要です。

都市計画施設の区域内の建築制限（法53条）

都市計画施設（道路・公園等）の区域内、または市街地開発事業の施行区域内で建築物を建築する場合、都道府県知事等の許可が必要です。

制限の内容

都市計画法第53条第1項
都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。

ここでいう「建築」には、新築だけでなく改築や増築も含まれます。

許可基準（法54条）

知事等は、以下のすべてに該当する場合には許可しなければなりません（羈束許可）。

1. 階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと
2. 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
3. 容易に移転し、又は除却することができるものであること

つまり、将来の事業実施に支障がない「簡易な建築物」であれば許可が下りるということです。

許可が不要な場合

以下の行為は許可が不要です。

• 政令で定める軽易な行為（都市計画法施行令第37条）
• 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
• 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為

重要ポイントの整理

項目	内容
対象行為	建築物の建築（新築・改築・増築）
許可権者	都道府県知事等
許可の性質	羈束許可（要件を満たせば許可しなければならない）
建築物の要件	2階以下・地階なし・木造等・容易に移転除却可能

都市計画事業の施行区域内の制限（法65条）

都市計画事業の認可・承認の告示後は、より厳しい制限がかかります。

事業認可後の制限内容

都市計画法第65条第1項
第62条第1項の規定による告示（事業認可の告示）があった後においては、当該事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物の建築その他工作物の建設を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。

法53条と法65条の比較

比較項目	法53条（計画決定後）	法65条（事業認可後）
適用時期	都市計画決定後	事業の認可・承認の告示後
対象行為	建築物の建築のみ	土地の形質変更、建築物の建築、工作物の建設、物件の堆積等
制限の厳しさ	比較的緩やか	厳しい
許可権者	都道府県知事等	都道府県知事等
許可の性質	羈束許可	裁量許可

最も重要な違いは以下の2点です。

1. 対象行為の範囲: 法53条は「建築物の建築」のみだが、法65条は「土地の形質変更」「物件の堆積」なども含む
2. 許可の性質: 法53条は羈束許可（要件を満たせば必ず許可）だが、法65条は裁量許可（知事が判断）

風致地区内の建築等の規制

都市計画制限に関連して、風致地区内の制限も押さえておきましょう。

風致地区とは

風致地区は、都市の風致（自然美や歴史的な景観）を維持するために定められる地域地区です。

規制の内容

風致地区内では、以下の行為について都道府県知事等の許可が必要です（条例による）。

• 建築物の建築その他工作物の新築、改築、増築
• 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
• 木竹の伐採
• 土石の類の採取
• 水面の埋立て又は干拓
• 建築物等の色彩の変更

政令の基準と条例

都市計画法第58条
風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。

風致地区の規制は「条例」で定められる点に注意してください。

田園住居地域内の建築等の規制

2018年に追加された田園住居地域にも独自の制限があります。

届出が必要な行為

田園住居地域内の農地の区域内において、以下の行為をしようとする者は、市町村長の許可を受けなければなりません。

• 土地の形質の変更
• 建築物の建築その他工作物の建設
• 土石その他の政令で定める物件の堆積

許可が不要な場合

• 通常の管理行為、軽易な行為
• 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
• 都市計画事業の施行として行う行為

試験での出題ポイント

数字の覚え方

• 法53条の許可基準「2階以下・地階なし」: 「ゴミ（53条）は2階（2階以下）まで地下（地階）なし」
• 風致地区の制限は「条例」: 「風致は条（じょう＝条例）」と覚える

ひっかけパターン

1. 「法53条の許可は3階以下の建築物であれば許可される」 → 誤り。「2階以下」が正しい
2. 「法53条の許可は裁量許可である」 → 誤り。法53条は「羈束許可」。裁量許可は法65条
3. 「事業認可後は建築物の建築のみが制限される」 → 誤り。法65条は土地の形質変更や物件の堆積なども対象
4. 「都市計画施設の区域内では土地の形質変更にも許可が必要」 → 誤り。法53条の対象は「建築物の建築」のみ。土地の形質変更まで規制されるのは法65条（事業認可後）
5. 「風致地区の規制は法律で直接定められている」 → 誤り。風致地区の規制は政令の基準に基づく「条例」で定められる

理解度チェッククイズ

Q1. 都市計画施設の区域内で建築物を建築するには、市町村長の許可が必要である。

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**× 誤り** 許可権者は「都道府県知事等」であり、市町村長ではありません（法53条）。

Q2. 法53条の許可基準では、階数が2以下で地階を有しない建築物であることが必要である。

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**○ 正しい** 法54条により、2階以下で地階を有しないこと、主要構造部が木造等であること、容易に移転・除却できることが許可基準です。

Q3. 都市計画事業の認可の告示後は、事業地内での土地の形質変更にも知事の許可が必要となる。

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**○ 正しい** 法65条では、建築物の建築だけでなく、土地の形質変更や物件の堆積についても許可が必要です。

Q4. 法53条の許可は裁量許可であり、知事が自由に判断できる。

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**× 誤り** 法53条の許可は「羈束許可」であり、許可基準を満たしていれば知事は許可しなければなりません。裁量許可は法65条です。

まとめ

都市計画制限について、以下の3点を整理しておきましょう。

1. 2段階の制限を区別する: 計画決定後の法53条（建築制限のみ・羈束許可）と、事業認可後の法65条（広範な制限・裁量許可）の違いを正確に覚える
2. 法53条の許可基準は具体的に暗記する: 「2階以下」「地階なし」「木造等」「容易に移転除却可能」の4要件
3. 風致地区の規制は条例で定められる: 法律ではなく、政令の基準に従った条例による規制であることを押さえる

よくある質問（FAQ）

Q. 法53条と法65条の許可権者は同じですか？

A. はい、どちらも「都道府県知事等」が許可権者です。ただし、許可の性質が異なり、法53条は羈束許可、法65条は裁量許可です。

Q. 都市計画施設とは具体的にどんな施設ですか？

A. 都市計画法第11条に定められた施設で、道路、都市高速鉄道、駐車場、公園、緑地、水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、河川、学校、病院、市場、一団地の住宅施設などがあります。

Q. 非常災害の応急措置の場合は、法53条・法65条のどちらも許可不要ですか？

A. 法53条では非常災害の応急措置は許可不要とされています。法65条においても同様に適用除外となります。

Q. 田園住居地域の規制は都市計画制限と同じ扱いですか？

A. 田園住居地域内の農地に関する規制は都市計画法第52条に基づくもので、都市計画制限の一つとして位置づけられています。許可権者は「市町村長」である点が法53条・法65条と異なります。

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