市街化区域と市街化調整区域の違い

宅建試験において、市街化区域と市街化調整区域の違いは最頻出テーマの一つです。都市計画法の基礎であると同時に、開発許可制度や建築基準法の問題にも深く関わってきます。本記事では、両区域の定義から開発許可の面積要件、建築制限の違い、さらに非線引き区域との比較まで、試験で問われるポイントを網羅的に解説します。

区域区分（線引き制度）とは

区域区分とは、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることで、無秩序な市街化を防ぎ、計画的なまちづくりを実現する制度です。一般に「線引き」とも呼ばれます。

区域区分の定義

都市計画法第7条第1項
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる。

区域区分の決定権者

区域区分は都道府県が定めます（指定都市等を除く）。市町村ではない点に注意しましょう。

区域区分を必ず定める場合

以下の都市計画区域では、区域区分を必ず定めなければなりません。

• 指定都市（政令指定都市）の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
• 首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する既成市街地・近郊整備地帯等を含む都市計画区域

上記以外の都市計画区域では、区域区分を定めるかどうかは任意です。

市街化区域と市街化調整区域の定義

市街化区域

都市計画法第7条第2項
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

ポイント: 「すでに市街地を形成している区域」＋「おおむね10年以内に市街化を図るべき区域」の2つの意味を含みます。

市街化調整区域

都市計画法第7条第3項
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

ポイント: 「市街化を禁止する」のではなく「抑制する」区域です。この違いは試験で狙われます。

両区域の比較表

比較項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	優先的・計画的に市街化を図る	市街化を抑制する
用途地域	必ず定める	原則として定めない
開発許可の面積要件	1,000m2以上	面積に関係なく原則許可必要
建築制限	用途地域に基づく	厳しい制限あり

用途地域との関係

区域区分と用途地域の関係は、試験で非常によく出題されます。

市街化区域には用途地域を必ず定める

市街化区域では、少なくとも用途地域を定めなければなりません。これは都市計画法第13条第1項第7号に規定されています。

市街化調整区域には原則として用途地域を定めない

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、原則として用途地域を定めません。ただし、絶対に定められないわけではなく、例外的に定めることも可能です。

非線引き区域と準都市計画区域

区域	用途地域
市街化区域	必ず定める
市街化調整区域	原則として定めない
非線引き区域	定めることができる（任意）
準都市計画区域	定めることができる（任意）

開発許可制度との関係

開発許可の面積要件は、区域によって異なります。これは宅建試験の最頻出論点の一つです。

区域別の面積要件

区域	開発許可が必要な面積
市街化区域	1,000m2以上
市街化調整区域	面積に関係なくすべて
非線引き区域	3,000m2以上
準都市計画区域	3,000m2以上
都市計画区域外	10,000m2（1ha）以上

市街化調整区域の開発許可の特徴

市街化調整区域では、面積に関係なく原則としてすべての開発行為に許可が必要です。これは市街化を抑制する区域であるため、小規模な開発であっても規制する必要があるからです。

ただし、以下のような例外があります。

• 農林漁業用の建築物（畜舎、温室等）のための開発行為
• 農林漁業従事者の住宅のための開発行為
• 公益上必要な建築物（駅舎、図書館、公民館等）のための開発行為

市街化区域の開発許可の特徴

市街化区域では1,000m2未満の開発行為は許可不要です。また、市街化区域では農林漁業用建築物に関する例外は適用されません。つまり、市街化区域で農業用温室を建てるための開発行為は、1,000m2以上であれば許可が必要です。

建築制限の違い

市街化区域での建築

市街化区域では、用途地域が必ず定められているため、建築基準法に基づく用途制限が適用されます。用途地域に適合する建築物であれば、基本的に建築が可能です。

市街化調整区域での建築

市街化調整区域では、開発許可を受けた土地以外では原則として建築物の建築や第一種特定工作物の新設はできません。これを「建築制限」（法43条）といいます。

都市計画法第43条第1項
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、（中略）建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して（中略）してはならない。

法43条の許可が不要な場合

• 農林漁業用建築物の建築
• 公益上必要な建築物の建築
• 都市計画事業の施行として行う建築
• 非常災害のための応急措置

市街化調整区域の「抑制」と「禁止」の違い

試験で非常に重要なポイントとして、市街化調整区域は市街化を「禁止」するのではなく「抑制」する区域であることを理解しましょう。

抑制の意味

「抑制」とは、原則として市街化を認めないが、一定の条件を満たせば開発や建築を許容するという意味です。

• 開発許可を受ければ開発行為は可能
• 法43条の許可を受ければ建築は可能
• 農林漁業用建築物など許可不要で建築できるものもある

ひっかけ出題例

「市街化調整区域では一切の建築行為が禁止されている」という選択肢は誤りです。

試験での出題ポイント

数字の覚え方

• 市街化区域「おおむね10年以内」: 「市街化は10（いちまる）年」
• 開発許可の面積要件: 「市（1,000）・調（ゼロ＝全部）・非準（3,000）・外（10,000）」
• 1,000m2: 市街化区域の基準は「セン（1,000）引き区域のセン（1,000）」

ひっかけパターン

1. 「市街化区域とはおおむね5年以内に市街化を図る区域」 → 誤り。「おおむね10年以内」
2. 「市街化調整区域は市街化を禁止する区域である」 → 誤り。「抑制する」区域
3. 「市街化調整区域でも用途地域を定めなければならない」 → 誤り。「原則として定めない」
4. 「市街化区域での1,000m2未満の開発行為にも許可が必要」 → 誤り。1,000m2未満は不要
5. 「市街化区域でも農林漁業用建築物の開発は許可不要」 → 誤り。市街化区域では農林漁業の例外は適用されない

理解度チェッククイズ

Q1. 市街化調整区域は、市街化を禁止する区域である。

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**× 誤り** 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であり、「禁止」ではありません。一定の条件を満たせば開発や建築は可能です。

Q2. 市街化区域では、用途地域を必ず定めなければならない。

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**○ 正しい** 都市計画法第13条第1項第7号により、市街化区域では少なくとも用途地域を定めなければなりません。

Q3. 市街化調整区域では、面積に関係なくすべての開発行為に許可が必要である。

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**○ 正しい** 市街化調整区域では、面積の大小に関係なく原則としてすべての開発行為に開発許可が必要です（ただし農林漁業用建築物等の例外あり）。

Q4. 市街化区域では、農林漁業用建築物を建てるための開発行為は許可不要である。

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**× 誤り** 農林漁業用建築物の開発許可の例外は、市街化区域では適用されません。市街化区域では1,000m2以上の開発であれば許可が必要です。

Q5. 区域区分は市町村が定める都市計画である。

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**× 誤り** 区域区分（線引き）は「都道府県」が定めます。市町村ではありません。

まとめ

市街化区域と市街化調整区域の違いについて、以下の3点を押さえましょう。

1. 定義の違いを正確に覚える: 市街化区域は「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る」、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき」区域
2. 用途地域との関係を理解する: 市街化区域は「必ず定める」、市街化調整区域は「原則として定めない」
3. 開発許可の面積要件を暗記する: 市街化区域1,000m2以上、市街化調整区域は面積に関係なく原則すべて必要

よくある質問（FAQ）

Q. 「非線引き区域」とは何ですか？

A. 都市計画区域内で、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない区域のことです。正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。開発許可の面積要件は3,000m2以上です。

Q. 区域区分は必ず定めなければならないのですか？

A. いいえ。指定都市や首都圏等の一定の区域を含む都市計画区域では必ず定めますが、それ以外の区域では任意です。

Q. 市街化調整区域で住宅を建てることは可能ですか？

A. 可能ですが、厳しい制限があります。開発許可を受けた開発区域内であれば建築可能です。また、法43条の許可を受ければ開発区域以外でも建築できる場合があります。農林漁業従事者の住宅は許可不要で建築できます。

Q. 準都市計画区域と都市計画区域外の違いは何ですか？

A. 準都市計画区域は都市計画区域外の区域で、土地利用の整序が必要な区域に都道府県が指定するものです。開発許可の面積要件は3,000m2以上で、一定の都市計画（用途地域等）を定めることができます。

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