手付金の制限｜手付の額と手付解除の条件

宅建業法の8種制限のなかでも、手付金に関する規定は毎年のように出題される超頻出論点です。宅建業者が売主となり、宅建業者でない買主と契約する場合、手付の額や手付解除のルールに厳しい制限がかかります。本記事では、手付金の額の制限、解約手付としての性質、買主に不利な特約の禁止など、試験対策に必要な知識を体系的に解説します。

手付金の額の制限

代金の10分の2を超えてはならない

宅建業法第39条第1項は、宅建業者が自ら売主となる場合の手付金の額について、次のように定めています。

宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手付を受領することができない。（宅建業法第39条第1項）

つまり、売買代金が3,000万円の物件であれば、手付金は最大600万円までしか受領できません。これは買主の利益を保護するための規定です。

超過部分の効力

代金の10分の2を超える手付金を受領した場合、超過部分は無効となります。ただし、契約自体が無効になるわけではない点に注意してください。

売買代金	手付金の上限（代金の20%）	例：受領額800万円の場合
3,000万円	600万円	超過分200万円は無効
5,000万円	1,000万円	800万円で有効
1,000万円	200万円	超過分600万円は無効

また、この制限は宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。業者間取引では適用されません。

解約手付の推定

手付金は常に「解約手付」と推定される

宅建業法第39条第2項は、手付金の性質について重要な規定を置いています。

宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。（宅建業法第39条第2項）

この規定のポイントは、手付の名目にかかわらず、常に解約手付として扱われるということです。当事者間で「違約手付」「証約手付」と定めたとしても、解約手付としての性質は排除できません。

手付解除の要件

手付解除を行うためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 買主からの解除: 手付金を放棄する
• 売主（宅建業者）からの解除: 手付金の倍額を現実に提供する（口頭の申し出だけでは不十分）
• 時期の制限: 相手方が契約の履行に着手するまでに行う必要がある

「履行の着手」とは、客観的に外部から認識できる行為をいいます。具体的には、以下のような行為が該当します。

履行の着手に該当する行為	該当しない行為
中間金の支払い	単なる履行の準備
目的物の引渡し	ローンの申込み
所有権移転登記の申請	内覧の実施

買主に不利な特約の禁止

宅建業法第39条第3項の趣旨

この規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。（宅建業法第39条第3項）

この規定により、以下のような特約は無効となります。

• 「買主は手付放棄による解除はできない」とする特約
• 「売主は手付の倍額ではなく手付金と同額の返還で解除できる」とする特約
• 「手付解除の期限を契約締結日から1週間以内とする」とする特約（履行の着手前であれば解除可能であるため）

一方、買主に有利な特約は有効です。たとえば、「売主からの手付解除の場合は手付の3倍額を償還する」という特約は、買主に有利であるため有効となります。

手付金の保全措置との違い

手付金の「額の制限」と「保全措置」は混同しやすい論点です。両者の違いを整理しましょう。

項目	手付金の額の制限（39条）	手付金等の保全措置（41条・41条の2）
目的	手付金の額を制限	手付金等の返還を確保
上限	代金の20%	―（保全を要する基準あり）
対象	手付金のみ	手付金・中間金等
違反の効果	超過部分が無効	保全措置を講じるまで受領不可

手付金の保全措置について詳しくは、手付金等の保全措置の記事をご覧ください。

手付金と類似制度の比較

申込証拠金との関係

宅建業者が売買の申込みの際に「申込証拠金」を受領し、その後契約が成立して手付金に充当される場合、合計額が代金の10分の2を超えてはなりません。

たとえば、代金5,000万円の物件で申込証拠金100万円を受領し、契約時に手付金1,000万円を受領した場合、合計1,100万円が手付金とみなされ、上限の1,000万円を超えるため違反となります。

中間金との関係

中間金（内金）は、手付金の額の制限（代金の20%）とは別の問題です。ただし、手付金等の保全措置においては、手付金と中間金を合わせた額が基準となるため注意が必要です。

試験での出題ポイント

宅建試験では、手付金に関して以下のような角度から出題されます。

• 額の制限: 代金の20%を超える手付金を受領した場合の効果（超過部分は無効。契約自体は有効）
• 解約手付の推定: 手付の名目にかかわらず解約手付として扱われること
• 手付解除の時期: 「相手方が履行に着手するまで」の具体例
• 買主に不利な特約: 具体的な特約が有効か無効かの判断
• 保全措置との混同を狙った問題: 額の制限と保全措置の違い
• 業者間取引での適用除外: 8種制限は業者間取引には適用されない

特に「履行の着手」の具体例と、「買主に不利な特約」の有効・無効の判断は、選択肢レベルで細かく問われることが多いため、しっかり理解しておきましょう。

理解度チェッククイズ

以下のクイズで、手付金の制限に関する理解度を確認しましょう。

Q1. 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、代金4,000万円の物件について900万円の手付金を受領した場合、手付金の全額が無効となる。

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**× 誤り。** 代金の20%である800万円を超える部分（100万円）が無効となりますが、800万円の範囲では有効です。手付金の全額が無効になるわけではありません。

Q2. 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、手付金を「違約手付」として授受する旨の特約を定めた場合でも、解約手付としての性質は否定されない。

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**○ 正しい。** 宅建業法第39条第2項により、手付がいかなる性質のものであっても、解約手付として扱われます。違約手付とする特約があっても、解約手付としての性質は排除できません。

Q3. 宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者でないBに対して建物を売却する場合、「Bは手付を放棄しても契約を解除することはできない」とする特約は有効である。

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**× 誤り。** 宅建業法第39条第3項により、買主に不利な特約は無効です。「手付放棄による解除を認めない」という特約は、買主に不利であるため無効となります。

Q4. 売主である宅建業者が手付解除をする場合、手付の倍額を「償還する旨を口頭で告げる」だけで足りる。

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**× 誤り。** 売主は手付の倍額を「現実に提供」しなければなりません。口頭で告げるだけでは不十分であり、実際に金銭を提供する必要があります。

まとめ

手付金の制限について、以下の3点を押さえましょう。

1. 手付金の額は代金の20%が上限 --- 超過部分は無効となるが、契約自体は有効。保全措置とは別の制度であることに注意する。
2. 手付は常に解約手付と推定される --- 名目にかかわらず、買主は手付放棄で、売主は倍額の現実提供で、相手方の履行着手前であれば解除可能。
3. 買主に不利な特約は無効 --- 手付解除を制限する特約や、売主に有利な特約は無効。ただし買主に有利な特約は有効。

よくある質問（FAQ）

Q. 手付金の額の制限と手付金の保全措置は同じものですか？

いいえ、別の制度です。額の制限（第39条）は手付金の上限を代金の20%と定めるもので、保全措置（第41条・第41条の2）は手付金等の返還を確保するための措置です。両者は併せて適用されます。

Q. 買主が宅建業者の場合、手付金の額の制限は適用されますか？

適用されません。8種制限は「宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合」にのみ適用されます。業者間取引では、手付金の額に制限はありません。

Q. 「履行の着手」とは具体的にどのような行為を指しますか？

判例上、「客観的に外部から認識できる程度の履行行為またはその提供」をいいます。具体的には、売主による所有権移転登記の申請、買主による中間金の支払い、目的物の引渡しなどが該当します。単なる履行の準備（ローンの申込みなど）は含まれません。

Q. 手付金を分割して支払う約定は可能ですか？

可能ですが、分割された手付金の合計額が代金の20%を超えてはなりません。また、保全措置が必要な場合は、合計額を基準に判断します。

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