手付金等の保全措置｜保全の要否と計算問題を攻略

手付金等の保全措置とは

手付金等の保全措置とは、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、買主が支払う手付金等が一定額を超える場合に、宅建業者が保全措置を講じなければならないとする制度です。

この制度の趣旨は、宅建業者が倒産した場合等に、買主が支払った手付金等を確実に取り戻せるようにするための買主保護にあります。

宅建試験では計算問題としても頻出のテーマです。基準額・保全方法・例外をセットで正確に覚えましょう。

---

保全措置が必要な場合

保全措置が必要かどうかは、物件が未完成か完成かで基準が異なります。

物件の状態	保全措置が必要な基準
未完成物件	代金の額の 5%超 または 1,000万円超
完成物件	代金の額の 10%超 または 1,000万円超

重要： 「超」であることに注意してください。「以上」ではありません。ちょうど5%（または10%、1,000万円）の場合は保全措置は不要です。

計算例

例1：未完成物件（代金4,000万円）の場合
- 5%基準：4,000万円 × 5% = 200万円
- 手付金が200万円以下なら保全措置不要
- 手付金が200万円を超える場合は保全措置必要

例2：完成物件（代金3,000万円）の場合
- 10%基準：3,000万円 × 10% = 300万円
- 手付金が300万円以下なら保全措置不要
- 手付金が300万円を超える場合は保全措置必要

覚え方のコツ： 「未5完10（ミゴカンジュウ）」と覚えましょう。未完成は5%、完成は10%です。未完成物件の方がリスクが高いため、基準が厳しい（低い割合）と考えると理解しやすくなります。

---

保全措置の方法

保全措置には3つの方法がありますが、物件の完成・未完成で利用できる方法が異なります。

保全方法	未完成物件	完成物件
①銀行等による保証委託	○	○
②保険事業者による保証保険	○	○
③指定保管機関による保管	×	○

①銀行等による保証委託

銀行その他の金融機関が、宅建業者の委託を受けて、手付金等の返還債務を連帯して保証する方法です。

②保険事業者による保証保険

保険会社と保証保険契約を締結し、宅建業者が手付金等を返還できない場合に保険金が支払われる方法です。

③指定保管機関による保管

指定保管機関（保証協会等）が手付金等を預かり保管する方法です。

試験ポイント： 未完成物件では③指定保管機関による保管は利用できません。未完成物件は工事中のため、完成しない可能性があり、保管だけでは十分な保全にならないからです。

---

保全措置が不要な場合

以下の場合には、手付金等の額にかかわらず保全措置は不要です。

ケース	理由
手付金等の額が基準以下	そもそも基準に達していない
買主が所有権の登記を得た場合	登記により権利が保全される
買主が宅建業者である場合	8種制限の適用がない

重要： 買主が所有権の登記を受けた後であれば、保全措置なしで手付金等を受領できます。登記が買主の保護手段として十分だからです。

---

手付金等の「等」に含まれるもの

「手付金等」の「等」には、契約締結から引渡しまでの間に支払われる金銭で、代金に充当されるものが含まれます。

含まれる	含まれない
手付金	申込証拠金（代金に充当されない場合）
中間金	媒介報酬
内金	固定資産税の精算金

試験ポイント： 手付金の後に中間金を受領する場合、保全措置の要否は合計額で判断します。手付金200万円＋中間金100万円＝合計300万円として基準と比較します。

---

手付額の制限との違い

手付金等の保全措置と混同しやすいのが手付額の制限です。この2つは別の制度ですので区別しましょう。

比較項目	手付金等の保全措置	手付額の制限
根拠条文	宅建業法41条・41条の2	宅建業法39条
制限内容	一定額超の場合に保全措置が必要	手付金は代金の20%以内
対象	手付金＋中間金等の合計	手付金のみ
超えた場合	保全措置を講じれば受領可能	20%を超える部分は無効
基準額	未完成5%・完成10% or 1,000万円	代金の20%

具体例： 代金5,000万円の完成物件の場合
- 手付額の制限：5,000万円 × 20% = 1,000万円が上限
- 保全措置の基準：5,000万円 × 10% = 500万円超で保全が必要
- 手付金800万円を受領する場合 → 手付額の制限はOK（20%以内）、保全措置は必要（500万円超）

---

保全措置を講じない場合の効果

宅建業者が保全措置を講じないで手付金等を受領しようとした場合、買主はその支払いを拒むことができます。

また、保全措置を講じずに受領した手付金等については、買主は返還を請求できます。

---

試験での出題パターン

よく出るひっかけ

• 「未完成物件の場合、代金の10%を超える手付金を受領するには保全措置が必要」→ 誤り（未完成は5%超）
• 「完成物件で指定保管機関による保管の方法は利用できない」→ 誤り（完成物件なら利用可能）
• 「手付金等の額が1,000万円以下であれば保全措置は不要」→ 不正確（割合基準も確認が必要。1,000万円以下でも割合基準を超えれば必要）
• 「手付金200万円を受領後、中間金300万円を受領する場合、中間金の300万円について保全措置の要否を判断する」→ 誤り（合計500万円で判断）
• 「買主が所有権移転登記を受けた後でも保全措置は必要」→ 誤り（登記後は不要）

---

まとめ

手付金等の保全措置は、計算問題として出題されることも多いため、数字を正確に暗記することが不可欠です。

1. 保全措置の基準額
- 未完成物件：代金の 5%超 or 1,000万円超
- 完成物件：代金の 10%超 or 1,000万円超

2. 保全方法
- 銀行等の保証委託（未完成○・完成○）
- 保険事業者の保証保険（未完成○・完成○）
- 指定保管機関の保管（未完成×・完成○）

3. 保全措置が不要な場合
- 基準額以下の場合
- 買主が所有権の登記を得た場合

4. 手付額の制限との違い
- 保全措置：一定額超で保全が必要（保全すれば受領可能）
- 手付額の制限：代金の20%が上限（超える部分は無効）

---

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。