区分所有建物の重要事項説明｜マンション特有の記載事項

マンション等の区分所有建物を取引する場合、通常の重要事項説明に加えて、マンション特有の記載事項が多数追加されます。共用部分の規約や修繕積立金、管理費用など、区分所有建物特有の説明事項は売買と賃貸で範囲が異なり、試験でも頻繁に出題されます。本記事では、区分所有建物の重要事項説明で必要な記載事項をすべて網羅し、売買と賃貸の違いも含めて完全整理します。結論として、区分所有建物の追加記載事項のうち「売買のみ必要」な事項を正確に覚えることが合格のカギです。

区分所有建物の重要事項説明の全体像

通常の記載事項に追加される

区分所有建物の重要事項説明では、通常の35条書面の記載事項に加えて、以下のカテゴリの追加記載事項が必要になります。

カテゴリ	主な内容
敷地に関する事項	敷地の権利の種類・内容
共用部分に関する事項	共用部分の規約の定め
規約に関する事項	専有部分の用途制限、専用使用権
費用に関する事項	修繕積立金、管理費用
管理に関する事項	管理の委託先
維持修繕に関する事項	修繕の実施状況、修繕計画

根拠条文

宅地建物取引業法第35条第1項第6号
「当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、（中略）事項」

区分所有建物の追加記載事項一覧

売買・賃貸の比較表

以下が区分所有建物特有の追加記載事項の完全一覧です。

記載事項	売買	賃貸
1. 敷地に関する権利の種類・内容	○	○
2. 共用部分に関する規約の定め（案を含む）	○	○
3. 専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定め（案を含む）	○	○
4. 専用使用権に関する規約の定め（案を含む）	○	×
5. 修繕積立金に関する規約の定め、既に積み立てられた額	○	×
6. 通常の管理費用の額	○	×
7. 管理の委託先	○	○
8. 建物の維持修繕の実施状況の記録	○	×
9. 1棟の建物の計画的な維持修繕に関する計画（修繕計画）	○	×

売買のみの追加記載事項（暗記必須）

以下の5つは売買の場合のみ必要で、賃貸では不要です。

1. 専用使用権に関する規約の定め
2. 修繕積立金に関する規約の定め・既に積み立てられた額
3. 通常の管理費用の額
4. 建物の維持修繕の実施状況の記録
5. 計画的な維持修繕に関する計画

これらは購入者が長期にわたって負担する費用やマンションの資産価値に直結する情報であるため、売買の場合にのみ説明が求められます。

各記載事項の詳細解説

1. 敷地に関する権利の種類・内容

マンションの敷地について、どのような権利関係があるかを説明します。

説明すべき内容	具体例
敷地の権利の種類	所有権、地上権、賃借権など
権利の内容	持分割合、地代の有無と額

敷地が借地権の場合、将来的に地代の負担や借地契約の更新の問題が生じるため、重要な記載事項です。

2. 共用部分に関する規約の定め

マンションの共用部分（廊下・階段・エレベーター等）について、規約で定められた事項を説明します。

説明すべき内容	具体例
共用部分の範囲	規約で定められた共用部分
共用部分の持分割合	各区分所有者の持分
共用部分の使用方法	駐車場、集会室等の利用ルール

「規約の定め」には、規約の案（まだ規約として成立していないが案として存在するもの）も含まれます。新築マンションの場合に該当します。

3. 専有部分の用途その他の利用制限

専有部分（各住戸）の利用について、規約で定められた制限を説明します。

説明すべき内容	具体例
用途制限	住居専用（事務所使用禁止）など
その他の利用制限	ペット飼育の可否、ピアノの使用制限など

4. 専用使用権に関する規約の定め（売買のみ）

特定の区分所有者が排他的に使用できる共用部分（専用使用権）について説明します。

説明すべき内容	具体例
専用使用権の対象	バルコニー、専用庭、駐車場
使用権の内容	使用料の有無・額

バルコニーは法律上は共用部分ですが、規約により特定の住戸の居住者に専用使用権が設定されているのが一般的です。

5. 修繕積立金に関する規約の定め・積立額（売買のみ）

マンションの大規模修繕に備えた積立金について説明します。

説明すべき内容	具体例
規約の定め	修繕積立金の額、徴収方法
既に積み立てられた額	管理組合が保有する修繕積立金の総額
滞納額	売買対象の住戸に滞納がある場合はその額

修繕積立金の滞納は区分所有法の規定により買主に承継されるため、特に重要な情報です。

6. 通常の管理費用の額（売買のみ）

毎月の管理費の額を説明します。

説明すべき内容	具体例
管理費の月額	月額15,000円など
滞納の有無	滞納がある場合はその額

7. 管理の委託先

マンションの管理を委託している場合、委託先の情報を説明します。

説明すべき内容	具体例
管理会社の名称	○○管理株式会社
管理会社の所在地	東京都○○区○○
自主管理の場合	その旨を説明

8. 建物の維持修繕の実施状況の記録（売買のみ）

過去に行われた修繕工事の記録を説明します。

説明すべき内容	具体例
修繕の実施時期	2020年に外壁塗装を実施など
修繕の内容	大規模修繕、配管工事など

記録がない場合はその旨を説明すれば足ります。

9. 計画的な維持修繕に関する計画（売買のみ）

長期修繕計画の有無と内容を説明します。

説明すべき内容	具体例
計画の有無	長期修繕計画が策定されているか
計画の内容	修繕時期、修繕箇所、予算など

規約の「案」の扱い

案を含む理由

新築マンションの分譲では、まだ管理組合が発足していないため正式な規約がありません。この場合、規約の案に基づいて説明を行います。

状況	説明の根拠
規約が既にある場合	規約に基づき説明
規約の案がある場合	案に基づき説明
規約も案もない場合	その旨を説明

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 売買と賃貸の区別: 修繕積立金・管理費用・専用使用権・修繕記録・修繕計画は売買のみ
• 賃貸でも必要な事項: 敷地の権利・共用部分の規約・用途制限・管理委託先は賃貸でも必要
• 規約の案: 新築マンションでは規約の案に基づき説明する
• 修繕積立金の滞納: 買主に承継されるため説明が必要
• 管理委託先の賃貸での扱い: 賃貸でも管理の委託先は説明が必要

暗記のコツとして、賃貸で不要な5つは「専用・積立・管理費・修繕記録・修繕計画」と覚えましょう。これらはすべて所有者が負担する事項であるため、賃貸（借主）には関係が薄いと理解できます。

理解度チェッククイズ

Q1. 区分所有建物の賃貸において、修繕積立金に関する規約の定めを説明する必要がある。（○か×か）

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×：修繕積立金に関する規約の定めの説明は売買の場合のみ必要です。賃貸では不要です。

Q2. 区分所有建物の賃貸において、専有部分の用途制限に関する規約の定めを説明する必要がある。（○か×か）

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○：専有部分の用途制限に関する規約の定めは、売買でも賃貸でも説明が必要です。

Q3. 新築マンションで管理規約がまだ成立していない場合、規約に関する事項の説明は不要である。（○か×か）

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×：規約が成立していない場合でも、規約の案がある場合はその案に基づいて説明しなければなりません。

Q4. 区分所有建物の賃貸において、管理の委託先を説明する必要がある。（○か×か）

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○：管理の委託先は売買でも賃貸でも説明が必要な記載事項です。

Q5. 専用使用権に関する規約の定めは、区分所有建物の売買でも賃貸でも説明が必要である。（○か×か）

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×：専用使用権に関する規約の定めは売買の場合のみ説明が必要です。賃貸では不要です。

まとめ

区分所有建物の重要事項説明について、以下の3点を押さえましょう。

1. 追加記載事項は9つ: 敷地の権利・共用部分の規約・用途制限・専用使用権・修繕積立金・管理費用・管理委託先・修繕記録・修繕計画
2. 売買と賃貸の違い: 専用使用権・修繕積立金・管理費用・修繕記録・修繕計画の5つは売買のみ。残り4つは売買・賃貸とも必要
3. 規約の案も対象: 新築マンションでは規約の案に基づいて説明する

よくある質問（FAQ）

Q. 修繕積立金の滞納がある場合、買主に引き継がれますか？

A. はい、区分所有法の規定により、修繕積立金や管理費の滞納は特定承継人（買主）に承継されます。そのため、35条の重要事項説明で滞納額を正確に説明することが重要です。

Q. 区分所有建物でない一棟のアパートの場合、これらの追加記載事項は必要ですか？

A. 不要です。区分所有建物特有の追加記載事項は、区分所有法に基づく区分所有建物（マンション等）の場合にのみ適用されます。一棟のアパートは区分所有建物に該当しないため、通常の35条書面の記載事項のみで足ります。

Q. タワーマンションの場合、追加で説明すべき事項はありますか？

A. 法律上、タワーマンション特有の追加記載事項はありません。通常の区分所有建物と同じ記載事項が必要です。ただし、実務上は眺望や日照の変化リスクなど、タワーマンション特有の事情について説明することが望ましいとされています。

Q. 管理規約が改正される予定がある場合、その旨も説明すべきですか？

A. 法律上は現行の規約（または規約の案）に基づいて説明すれば足ります。ただし、改正が予定されている場合は買主の判断に影響する重要な情報であるため、説明することが望ましいでしょう。

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