8種制限を完全攻略｜自ら売主制限の全8項目を解説

8種制限は宅建業法の得点源

8種制限は、宅建試験の宅建業法分野で毎年2〜3問出題される重要テーマです。出題パターンがある程度決まっており、正確な知識さえあれば確実に得点できるため、合格を狙う受験生にとって落とせない分野です。

本記事では、8種制限の趣旨から全8項目の詳細、そして試験対策まで、徹底的に解説します。

---

8種制限の趣旨と適用場面

8種制限とは

8種制限とは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の者が買主となる売買契約において適用される、買主を保護するための8つの制限です。

宅建業法第78条第2項には以下のように規定されています。

第33条の2、第34条の2第1項第3号及び第4号、第35条の2、第36条、第37条の2から第43条まで並びに第44条の規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
――宅地建物取引業法 第78条第2項

適用の3要件

8種制限が適用されるためには、以下の3つの要件すべてを満たす必要があります。

要件	内容
売主	宅建業者であること
買主	宅建業者以外であること
取引態様	宅建業者が自ら売主であること

つまり、以下の場合には8種制限は適用されません。

• 宅建業者同士の取引 → 双方がプロなので保護不要
• 宅建業者が媒介・代理をしている場合 → 自ら売主ではない
• 一般人同士の取引 → そもそも宅建業法の規制外
• 買主が宅建業者の場合 → プロには保護不要

なぜ8種制限が必要なのか

不動産取引において、宅建業者は不動産のプロです。一方、一般消費者は専門知識を持たないことがほとんどです。この情報・知識の格差（情報の非対称性）が存在する取引において、素人である買主が不利益を被らないよう、プロである売主に対して特別な制限を課しているのです。

---

第1の制限：クーリング・オフ

制度の概要

クーリング・オフとは、一定の条件の下で、買主が無条件で契約の申込みの撤回や契約の解除ができる制度です（宅建業法37条の2）。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（中略）は、（中略）書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（中略）を行うことができる。
――宅地建物取引業法 第37条の2第1項（抜粋）

クーリング・オフができる場合・できない場合

申込み・契約の場所	クーリング・オフ
宅建業者の事務所	できない
宅建業者の継続的業務施設（案内所等で届出したもの）	できない
買主が自ら申し出た場合の買主の自宅・勤務先	できない
買主が自ら申し出ていない場合の買主の自宅・勤務先	できる
喫茶店・レストラン	できる
テント張りの案内所（土地に定着しない）	できる
ホテルのロビー	できる

ポイント：「事務所等」で申込み・契約した場合はクーリング・オフ不可。それ以外の場所であれば可能。

「事務所等」とは、宅建業者が業務を行う恒常的な施設のことで、買主が冷静に判断できる環境が整っていると考えられる場所です。

クーリング・オフの期間と方法

項目	内容
起算日	クーリング・オフができる旨の書面告知を受けた日から
期間	8日間（告知を受けた日を含む）
方法	書面で行う（発信時に効力発生）
告知がない場合	いつでもクーリング・オフ可能

注意点：
- 書面による告知を受けていない場合は、8日間の期限が進行しないため、いつまでもクーリング・オフが可能です
- クーリング・オフは書面の発信時に効力が生じます（到達主義ではなく発信主義）
- 電磁的方法による告知・クーリング・オフも可能です

クーリング・オフができなくなる場合

以下のいずれかに該当すると、クーリング・オフはできなくなります。

1. 書面で告知を受けた日から8日間が経過した場合
2. 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合

「引渡しだけ」や「代金の全額支払いだけ」ではクーリング・オフは制限されません。両方が揃って初めてクーリング・オフ不可となります。

クーリング・オフの効果

項目	内容
損害賠償・違約金の請求	できない
受領済みの手付金等	速やかに返還

買主に一切の不利益なく、白紙撤回できるのがクーリング・オフの特徴です。

---

第2の制限：損害賠償額の予定等の制限

制度の概要

宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定と違約金の合算額は、代金の額の20%を超えてはなりません（宅建業法38条）。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
――宅地建物取引業法 第38条第1項

具体例

代金が3,000万円の場合：

項目	計算
上限額	3,000万円 x 20% = 600万円
損害賠償額の予定300万円 + 違約金200万円 = 500万円	有効
損害賠償額の予定500万円 + 違約金200万円 = 700万円	超える部分（100万円）が無効

20%を超える定めをした場合、超える部分のみが無効となり、20%の限度で有効です。契約全体が無効になるわけではありません。

---

第3の制限：手付の額の制限等

制度の概要

宅建業者が自ら売主となる場合、手付金の額は代金の額の20%を超えてはなりません。また、受領した手付金は、いかなる定めをしても解約手付とみなされます（宅建業法39条）。

項目	内容
手付金の上限	代金の額の20%
手付の性質	すべて解約手付とみなす
解約の方法	買主は手付放棄、売主は手付倍返しで解除可能
解約の期限	相手方が契約の履行に着手するまで

解約手付とみなす規定の意味

例えば、契約書に「手付金は違約手付とする」と定めても、8種制限の適用がある場合は解約手付としての効力が認められます。買主は手付金を放棄することで、理由を問わず契約を解除できます。

「20%を超える部分」の扱い

20%を超える手付金を受領した場合、超える部分の受領が無効となります。

代金5,000万円、手付金1,200万円（24%）の場合：
- 上限は5,000万円 x 20% = 1,000万円
- 超える200万円の受領が無効
- 1,000万円分は有効な手付金として取り扱われる

---

第4の制限：手付金等の保全措置

制度の概要

宅建業者が自ら売主となる場合、一定額を超える手付金等を受領する前に、保全措置を講じなければなりません（宅建業法41条・41条の2）。

保全措置が必要な金額

物件の状態	保全措置が必要となる金額
未完成物件	代金の5%超または1,000万円超
完成物件	代金の10%超または1,000万円超

「超」であることに注意してください。ちょうど5%や10%であれば保全措置は不要です。

保全措置の方法

保全方法	未完成物件	完成物件
銀行等による保証	〇	〇
保険事業者による保証保険	〇	〇
指定保管機関による保管	×	〇

未完成物件の場合、指定保管機関による保管は利用できません。物件が完成していないため、指定保管機関が引渡しを確保する前提が成り立たないからです。

保全措置が不要な場合

以下の場合は、金額にかかわらず保全措置は不要です。

1. 買主が所有権の登記を取得した場合
2. 受領する手付金等の額が少額（上記の基準以下）の場合

---

第5の制限：自己の所有に属しない宅地建物の売買契約制限

制度の概要

宅建業者は自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません（宅建業法33条の2）。いわゆる他人物売買の制限です。

例外（契約できる場合）

例外事由	内容
取得する契約を締結している場合	他人物の所有者との間で売買契約や予約等を締結済みの場合
手付金等の保全措置を講じている場合（未完成物件）	保全措置があれば買主に損害が生じにくい

ただし、未完成物件で取得する契約を締結している場合であっても、手付金等の保全措置を講じなければ売買契約を締結できません。

条件付き契約・停止条件付き契約

取得する契約が停止条件付きである場合は、条件成就が不確実であるため、例外は認められず、売買契約を締結できません。

---

第6の制限：契約不適合責任の特約の制限

制度の概要

宅建業者が自ら売主となる場合、民法の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）に関して、買主に不利な特約は無効となります（宅建業法40条）。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（中略）に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
――宅地建物取引業法 第40条第1項

具体例

特約の内容	有効性
「契約不適合責任を一切負わない」	無効 → 民法の規定が適用される
「不適合を知った時から1年以内に通知」	有効（民法と同じ）
「引渡しから2年以上の期間を定める」	有効
「引渡しから1年以内に通知」	無効（2年未満は買主に不利）
「引渡しから2年以内に通知」	有効（2年以上なので可）

最大のポイント：「引渡しの日から2年以上」の期間を定める特約は有効。それ以外の買主に不利な特約は無効。

無効となった場合は、その特約がなかったものとして、民法の原則規定が適用されます。

---

第7の制限：割賦販売契約の解除等の制限

制度の概要

割賦販売（分割払い）で宅地建物を販売する場合、買主が賦払金の支払いを怠ったときでも、30日以上の相当の期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払われないときでなければ、契約を解除したり残額の一括請求をしたりすることはできません（宅建業法42条）。

項目	内容
催告の期間	30日以上
催告の方法	書面
催告なしの解除	不可

趣旨

分割払いの場合、買主は一時的な資金不足で支払いが遅れることがあります。そのような場合にすぐに契約を解除されると買主に大きな不利益が生じるため、十分な催告期間を設けることで買主を保護しています。

---

第8の制限：所有権留保等の禁止

制度の概要

宅建業者が自ら売主として割賦販売を行う場合、原則として所有権の留保は禁止されています（宅建業法43条）。

所有権留保とは、代金の全額が支払われるまで物件の所有権を売主（宅建業者）に留めておくことです。

項目	内容
原則	代金の30%を超える支払いを受けた場合、所有権を移転しなければならない
登記	所有権移転登記もしなければならない

例外

以下の場合は所有権留保が認められます。

• 買主が受領した額（代金の30%以下）に相当する担保を提供した場合
• 宅建業者が残代金について保証人を立てる等の措置を講じた場合

---

全8項目の総合比較表

No.	制限	キーワード	数字のポイント
1	クーリング・オフ	事務所等以外の場所	告知から8日間、書面で
2	損害賠償額の予定等	損害賠償+違約金	代金の20%以下
3	手付の額の制限	解約手付とみなす	代金の20%以下
4	手付金等の保全措置	受領前に保全	未完成5%超/1,000万円超、完成10%超/1,000万円超
5	他人物売買の制限	自己所有でない物件	取得契約があれば例外
6	契約不適合責任の特約制限	買主に不利な特約は無効	引渡しから2年以上なら有効
7	割賦販売の解除制限	催告が必要	30日以上の催告期間
8	所有権留保の禁止	割賦販売の場合	代金の30%超で移転義務

「20%」が登場する制限

8種制限の中で「代金の20%」というキーワードが登場するのは2つあります。

制限	内容
損害賠償額の予定等	損害賠償額の予定 + 違約金の合計が代金の20%以下
手付の額の制限	手付金の額が代金の20%以下

この2つは混同しやすいので注意してください。損害賠償額の予定は「損害賠償額 + 違約金の合算」が20%以下、手付金は「手付金の額」が20%以下です。

---

8種制限が適用されないケースの整理

以下のケースでは8種制限は適用されません。試験でのひっかけ問題に対応するため、確実に押さえましょう。

ケース	8種制限の適用	理由
宅建業者A（売主）→ 一般消費者B（買主）	適用あり	典型的な適用場面
宅建業者A（売主）→ 宅建業者B（買主）	適用なし	業者間取引
一般消費者A（売主）→ 一般消費者B（買主）、宅建業者Cが媒介	適用なし	売主が宅建業者ではない
宅建業者A（売主）→ 一般消費者B（買主）の賃貸	適用なし	8種制限は売買のみ

特に「媒介や代理の場合は適用されない」という点は重要です。宅建業者が関与していても、自ら売主でなければ8種制限は適用されません。

---

試験での出題傾向

出題パターン1：クーリング・オフの可否

「次のうち、クーリング・オフができるものはどれか」という問題が最も多いパターンです。

チェックポイント：
1. 売主が宅建業者、買主が宅建業者以外か？ → YESなら8種制限適用
2. 申込み・契約の場所は事務所等か？ → NOならクーリング・オフ可能
3. 告知から8日以内か？ → YESならクーリング・オフ可能
4. 引渡し＋代金全額支払い済みか？ → NOならクーリング・オフ可能

出題パターン2：手付金等の保全措置の要否

「保全措置が必要か否か」を判断させる問題です。

チェックポイント：
1. 未完成物件 → 5%超 or 1,000万円超？
2. 完成物件 → 10%超 or 1,000万円超？
3. 「超」であることに注意（ちょうどは不要）
4. 未完成物件では指定保管機関の保管は使えない

出題パターン3：損害賠償額の予定と手付金の制限の混同

「代金の20%」という数字が共通するため、混同を狙った問題が出ます。

• 損害賠償額の予定：損害賠償額 + 違約金の合算が20%
• 手付金の制限：手付金の額が20%

出題パターン4：契約不適合責任の特約

「引渡しの日から2年以上の期間を定める特約は有効か」を問う問題です。

正解：有効です。2年以上であれば買主に不利とはいえないため。

---

暗記のための数字整理

8種制限に登場する重要な数字をまとめます。

数字	対応する制限	内容
8日間	クーリング・オフ	告知を受けた日から8日間
20%	損害賠償額の予定等	損害賠償額+違約金の合計の上限
20%	手付の額の制限	手付金の額の上限
5%	手付金等の保全措置（未完成）	これを超えると保全措置必要
10%	手付金等の保全措置（完成）	これを超えると保全措置必要
1,000万円	手付金等の保全措置	これを超えると保全措置必要
2年	契約不適合責任の特約	引渡しから2年以上なら有効
30日	割賦販売の解除制限	催告期間
30%	所有権留保の禁止	代金の30%超で移転義務

語呂合わせ

• クーリング・オフの「8日」→「はっけよい（8日良い）のこった（残った＝契約が残る→クーリング・オフ不可）」
• 保全措置「5%・10%」→「未完のゴ（5）ール、完成のジュウ（10）分」
• 手付金と損害賠償の「20%」→「ニジュウ（20）の保護」

---

まとめ

8種制限は宅建試験で確実に出題される頻出テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。

適用要件：
- 宅建業者が自ら売主
- 買主が宅建業者以外
- 業者間取引には適用なし

全8項目のポイント：
1. クーリング・オフ：事務所等以外の場所、8日間、書面、引渡し＋全額支払いで不可
2. 損害賠償額の予定等：損害賠償額＋違約金の合計が代金の20%以下
3. 手付の額の制限：代金の20%以下、すべて解約手付とみなす
4. 手付金等の保全措置：未完成5%超/1,000万円超、完成10%超/1,000万円超
5. 他人物売買の制限：取得契約があれば例外
6. 契約不適合責任の特約制限：引渡しから2年以上の特約は有効
7. 割賦販売の解除制限：30日以上の催告期間
8. 所有権留保の禁止：代金の30%超で移転義務

試験対策：
- 数字（8日・20%・5%・10%・1,000万円・2年・30日・30%）を正確に暗記
- クーリング・オフと手付金等の保全措置は特に出題頻度が高い
- 適用要件（自ら売主＋相手が業者以外）を常に確認する癖をつける

宅建業法の全体像は宅建業法とは？試験で20問出題される最重要科目を徹底解説を、重要事項説明における手付金等の保全措置の説明については重要事項説明（35条書面）の記載事項と頻出ポイントをあわせてご確認ください。