損害賠償の予定額の制限｜違約金との関係

宅建業法の8種制限の一つである「損害賠償額の予定等の制限」は、宅建業者が自ら売主となる場合に、買主を過大な違約金や損害賠償額の予定から守るための規定です。代金の10分の2（20%）を超える定めは、超過部分が無効になるというシンプルなルールですが、違約金との合算や、実際に損害が生じた場合の取扱いなど、細かい論点が試験で狙われます。本記事では、宅建業法第38条を中心に、試験に必要な知識を丁寧に解説します。

損害賠償額の予定等の制限とは

宅建業法第38条の条文

まず、条文を確認しましょう。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。（宅建業法第38条第1項）

前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。（宅建業法第38条第2項）

この規定は、宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合にのみ適用される8種制限の一つです。

制限の趣旨

不動産取引において、売主である宅建業者は交渉上の優位な立場にあることが多いため、過大な損害賠償額の予定や違約金を定めて買主に不利益を与えることを防止する目的があります。

損害賠償額の予定と違約金の関係

合算して代金の20%が上限

この制限で最も重要なポイントは、損害賠償額の予定と違約金を合算して代金の20%が上限であるということです。

パターン	損害賠償額の予定	違約金	合計	有効性（代金5,000万円の場合）
A	10%	10%	20%	すべて有効
B	15%	10%	25%	超過する5%分は無効
C	0%	20%	20%	すべて有効
D	25%	0%	25%	超過する5%分は無効

たとえば、代金5,000万円の物件で損害賠償額の予定を800万円、違約金を500万円と定めた場合、合計1,300万円となり、上限の1,000万円（代金の20%）を超えます。この場合、超過する300万円分が無効となり、合計1,000万円の範囲で有効です。

「予定」と「違約金」の違い

民法上、損害賠償額の予定と違約金は区別されています。

• 損害賠償額の予定: 債務不履行の場合に支払うべき損害賠償額をあらかじめ定めておくもの
• 違約金: 契約違反の場合に支払うペナルティ

ただし、民法第420条第3項では「違約金は賠償額の予定と推定する」と規定されているため、実務上は区別が曖昧になることもあります。宅建業法では、いずれにしても合算して20%が上限とされるため、名目の違いによる実質的な差はありません。

超過部分の効力と具体的な効果

超過部分のみが無効

代金の20%を超える定めをした場合、超過部分のみが無効となります。契約全体が無効になるわけではなく、20%の範囲内では有効です。

具体例で確認しましょう。

• 代金3,000万円の物件で損害賠償額の予定を900万円と定めた場合
  • 上限: 600万円（3,000万円 × 20%）
  • 効果: 900万円のうち600万円は有効、超過する300万円は無効
  • 実際に債務不履行があった場合: 600万円の範囲で請求可能

予定額の定めがない場合

損害賠償額の予定や違約金を定めなかった場合は、民法の原則に戻ります。つまり、実際に生じた損害額を立証して請求することになります。この場合、代金の20%という上限は適用されません。

重要ポイント: 宅建業法第38条は損害賠償額の「予定」を制限するものであり、実際に生じた損害の賠償を制限するものではありません。

実損害が予定額を超える場合

損害賠償額の予定を定めた場合、実際の損害が予定額を超えていても、予定額しか請求できないのが原則です（民法第420条第1項）。逆に、実損害が予定額より少なくても、予定額を請求できます。

状況	予定額	実損害額	請求可能額
実損害 > 予定額	600万円	800万円	600万円
実損害 < 予定額	600万円	300万円	600万円
予定なし	なし	800万円	800万円（立証必要）

手付金の制限との比較

同じ「20%」でも制度が異なる

手付金の額の制限（第39条）と損害賠償額の予定等の制限（第38条）は、いずれも上限が代金の20%ですが、制度の趣旨と効果が異なります。

項目	損害賠償額の予定等（第38条）	手付金の額（第39条）
対象	損害賠償額の予定 + 違約金	手付金
上限	代金の20%	代金の20%
超過時の効果	超過部分が無効	超過部分が無効
合算	予定額と違約金を合算	―
定めない場合	民法の原則（実損害を立証）	手付なしの契約も可能

手付金の制限について詳しくは、手付金の制限の記事をご覧ください。

民法との比較

民法には上限規定がない

民法上、損害賠償額の予定は当事者が自由に定めることができ、金額の上限はありません。宅建業法は、買主保護の観点から代金の20%という上限を設けている点で、民法の特則といえます。

• 民法: 損害賠償額の予定は自由（裁判所も原則として増減できない）
• 宅建業法: 代金の20%が上限（超過部分は無効）

なお、民法の2020年改正により、裁判所が損害賠償額の予定を増減できないとする規定（旧民法第420条第1項後段）は削除されました。現行民法では裁判所が予定額を増減できる余地が生まれていますが、宅建業法の20%制限は引き続き適用されます。

試験での出題ポイント

損害賠償額の予定等の制限は、以下のような形で出題されます。

• 合算ルール: 損害賠償額の予定と違約金を合算して20%以内か判断する問題
• 超過部分の効力: 超過した場合に「全部無効」か「超過部分のみ無効」かを問う問題
• 実損害との関係: 予定額と実際の損害額の関係を問う問題
• 手付金との混同: 手付金の制限と損害賠償額の予定の制限を混同させる問題
• 業者間取引: 8種制限の適用除外に関する問題

特に「損害賠償額の予定をしなかった場合、代金の20%を超える実損害を請求できるか」という論点は頻出です。答えは「請求できる」です。第38条は予定額を制限するものであり、実損害の賠償を制限するものではありません。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者でないBに対して代金4,000万円で建物を売却する場合、損害賠償額の予定を500万円、違約金を400万円と定めることは適法である。

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**○ 正しい。** 損害賠償額の予定500万円と違約金400万円を合算すると900万円です。代金4,000万円の20%は800万円ですので、900万円は上限を超えます...と思いきや、合計900万円で上限800万円を超えるため **× 誤り** です。合算額900万円のうち、800万円を超える100万円分が無効となります。

Q2. 宅建業者が自ら売主となる売買契約で、損害賠償額の予定を代金の20%と定めた場合、実際の損害額が予定額を超えたとしても、買主は予定額を超える損害賠償を請求できない。

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**○ 正しい。** 損害賠償額の予定を定めた場合、原則として予定額が請求可能額の上限となります。実損害が予定額を超えていても、予定額しか請求できません（ただし、現行民法では裁判所が増減できる余地があります）。

Q3. 宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者でないBとの売買契約で損害賠償額の予定を定めなかった場合、Bが被った損害が代金の20%を超えるときでも、代金の20%までしか請求できない。

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**× 誤り。** 宅建業法第38条は損害賠償額の「予定」を制限するものです。予定を定めなかった場合は民法の原則に戻り、実際に生じた損害額を立証して請求できます。この場合、代金の20%という上限は適用されません。

Q4. 宅建業者間の取引においては、損害賠償額の予定を代金の30%とする定めも有効である。

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**○ 正しい。** 8種制限は、宅建業者が売主で買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。宅建業者間の取引では宅建業法第38条の制限は適用されないため、代金の30%とする定めも有効です。

まとめ

損害賠償額の予定等の制限について、以下の3点を押さえましょう。

1. 損害賠償額の予定と違約金の合算で代金の20%が上限 --- いずれか一方ではなく合算して判断する。超過部分のみが無効であり、契約全体が無効になるわけではない。
2. 予定を定めなかった場合は民法の原則に戻る --- 実損害を立証して請求でき、代金の20%という上限は適用されない。予定額を定めた場合は、実損害が予定額を超えても予定額が上限となる。
3. 業者間取引には適用されない --- 8種制限は宅建業者が売主で買主が宅建業者でない場合のみ適用。業者間取引では自由に定められる。

よくある質問（FAQ）

Q. 損害賠償額の予定と手付金の額は合算して20%以内にする必要がありますか？

いいえ、それぞれ別の制度です。損害賠償額の予定等（第38条）は損害賠償額の予定と違約金の合算で20%以内、手付金の額（第39条）は手付金単独で20%以内と、それぞれ独立して判断します。

Q. 「代金の額」には消費税を含みますか？

はい、代金の額には消費税相当額を含む総額を基準とします。たとえば、本体価格3,000万円・消費税300万円の場合、代金の額は3,300万円となり、その20%である660万円が上限です。

Q. 違約金と損害賠償額の予定を両方定めることはできますか？

可能です。ただし、合算して代金の20%を超えることはできません。たとえば、違約金を10%、損害賠償額の予定を10%と定めることは、合計20%で上限内であるため適法です。

Q. 買主からの解除の場合と売主からの解除の場合で、異なる損害賠償額を定めることはできますか？

可能ですが、いずれの場合も代金の20%が上限です。ただし、買主に有利な内容（たとえば買主の解除の場合は10%、売主の解除の場合は20%）は有効です。

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