37条書面の記載事項｜必要的記載と任意的記載の違い

本記事は、宅地建物取引業法第37条が定める契約書面（37条書面）について、記載しなければならない事項を条文の順序どおりに一つずつ確認し、売買・交換と貸借の違い、35条書面との重なりとずれまでを整理するものです。宅建業法全体の中での37条の位置づけを先に押さえたい場合は宅建業法の全体像を、35条書面との違いから入りたい場合は35条書面と37条書面の違いを先に読んでください。

結論を先に述べます。37条書面の記載事項は「必要的記載事項」と「任意的記載事項」に分かれ、前者は定めの有無にかかわらず必ず書き、後者は定めがあるときにだけ書きます。条文は37条1項が売買・交換、2項が貸借という二層構造で、2項は1項の号を一部だけ引用する形になっています。したがって「貸借では何が落ちるか」を引用されていない号から逆算できれば、記載事項の問題はほぼ解けます。狙われるのは、代金の額・引渡しの時期・移転登記の申請時期という35条書面にない必要的記載事項と、貸借でも残る天災その他不可抗力による損害の負担の二か所です。

37条書面の位置づけと条文の構造

契約書面としての37条書面

宅建業法37条1項は、宅建業者に対し、宅地または建物の売買・交換に関する契約が成立したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して契約の各当事者に交付することを義務づけています。同条2項は貸借の媒介・代理について同様の義務を定めています。この書面が実務で「37条書面」と呼ばれるものです。

37条書面が求められる理由は、契約内容を書面の形で確定させ、後日の紛争を防ぐことにあります。不動産取引は目的物が高額で、引渡しや登記の時期が契約から数か月先になることも珍しくありません。口頭の合意だけでは支払や引渡しの条件が曖昧なまま残るため、法は契約が成立した以上は必ず書面にして双方の手元に残せと命じています。

ここで押さえておきたいのが、37条書面は契約書そのものではないという建前です。民法上、売買契約も賃貸借契約も当事者の合意だけで成立する諾成契約であり、書面は成立要件ではありません。37条書面は、成立した契約の内容を宅建業者が事後的に書面化して交付する行政上の義務にすぎず、37条書面を交付しなかったからといって契約が無効になるわけではありません。無効になるのではなく、宅建業者が罰則と監督処分を受けるという構造です。この「私法上の効力と業法上の義務は別」という感覚は、宅建業法全体を通じて効いてきます。

37条1項と2項という二層構造

条文を読むときのコツは、1項と2項を別々に暗記しないことです。37条2項は、独自の記載事項を一から並べているのではなく、1項の号を名指しで引用しています。具体的には、貸借について記載すべき事項として「第1項第1号、第2号、第4号、第7号、第8号及び第10号に掲げる事項」を挙げ、これに借賃の額・支払時期・支払方法と、借賃以外の金銭に関する定めを加える形になっています。

つまり2項は1項の部分集合です。覚えるべきは「1項の全体」と「2項が引用しなかった号」の二つで済みます。引用されなかったのは、既存建物の確認事項、代金または交換差金の額、移転登記の申請時期、ローンのあっせん不成立時の措置、契約不適合責任、租税公課の負担です。

自ら貸主のときは37条書面が要らない

見落としやすいのが、交付義務が生じる場面の限定です。宅建業法2条2号は「取引」を、宅地建物の売買・交換を自ら行うこと、売買・交換・貸借の代理をすること、売買・交換・貸借の媒介をすることと定義しています。この定義に「自ら貸借」は含まれていません。

したがって、所有するアパートを自ら貸主として貸す行為は宅建業法上の取引に当たりません。宅建業者が自社ビルの一室を自ら貸主として賃貸しても、37条書面の交付義務も重要事項説明の義務も生じません。一方、自ら売主として宅地建物を売る行為は取引に該当するため、37条書面を買主に交付します。「自ら売買は取引、自ら貸借は取引ではない」の一点で結論が変わります。

交付のルール — 時期・相手方・方法

交付の時期は契約成立後遅滞なく

37条1項は「当該契約が成立したときは、遅滞なく」と定めています。基準時は契約の成立であり、代金の支払でも引渡しでも登記でもありません。契約が成立した以上、決済がまだ先であっても、遅滞なく書面を作成して交付しなければなりません。

35条書面が契約成立前でなければ意味を持たないのに対し、37条書面は成立後でなければ書きようがない、という違いを押さえておくと混乱しません。35条書面は買主や借主が契約するかどうかを判断するための資料ですから、判断の前に渡さなければ制度目的を果たしません。逆に37条書面は成立した契約の内容を記録するものですから、成立していない段階では記載すべき内容が確定していないのです。この時間軸の対比は35条書面と37条書面の横断整理の中心テーマでもあります。

試験では「契約成立前に37条書面を交付した」という選択肢が出ます。条文が「成立したときは、遅滞なく」と書いている以上、成立前の交付は義務の履行になりません。また「遅滞なく」であって「直ちに」ではないため、合理的な事務処理に要する期間は許容されます。

交付の相手方は契約の各当事者

37条1項は「当該契約の各当事者に交付しなければならない」と定めています。売買であれば売主と買主の双方、貸借であれば貸主と借主の双方です。ここが35条書面との最大の違いの一つです。

35条書面は、宅地建物を取得しようとする者、つまり買主や借主に交付します。売主に対して重要事項を説明する必要はありません。売主は自分の物件の状態を知っている立場だからです。これに対し37条書面は、成立した契約の内容を双方が同じ形で保有することに意味がありますから、両当事者に渡します。

自ら売主となる場合は契約の相手方である買主に、媒介・代理として関与する場合は売主と買主の双方に交付します。いずれにせよ契約当事者の全員が受け取ることになります。

複数の宅建業者が一つの取引に関与する場合、それぞれの業者が交付義務を負います。実務上は共同で1通を作成し各業者の宅建士がそれぞれ記名する取扱いが行われますが、義務そのものは業者ごとに発生します。

説明義務はなく、交付すれば足りる

37条には、宅建士に内容を説明させるという規定がありません。書面を作成して交付することだけが義務です。したがって、宅建士が37条書面を口頭で読み上げて説明する義務はなく、宅建業者の従業者が交付しても構いません。宅建士でなければできないのは、後述する記名だけです。

一方35条は、宅建士をして、書面を交付して説明をさせなければならないと定めています。説明という行為が義務づけられているのは35条だけです。ここを裏返した「37条書面は宅建士が説明しなければならない」という選択肢は、毎年のように形を変えて登場します。

宅建士証の提示は求められない

35条4項は、宅建士が重要事項の説明をするときは、相手方に対し宅建士証を提示しなければならないと定めています。これに違反すると10万円以下の過料の対象です（宅建業法86条）。

37条書面の交付には、この提示義務がありません。説明という行為がない以上、自分が宅建士であることを示す場面もないからです。ただし宅建業法22条の4は、宅建士は取引の関係者から請求があったときは宅建士証を提示しなければならないと定めています。したがって「37条書面の交付時に宅建士証の提示を求められても応じる必要はない」という選択肢は誤りです。根拠が35条4項から22条の4に変わるだけで、請求があれば提示義務が生じます。

交付する場所に制限はない

35条書面の説明場所にも37条書面の交付場所にも、法令上の制限はありません。場所が結論を左右するのはクーリング・オフの「事務所等」の判定であって、書面交付ではありません。混同させる出題があるため、クーリング・オフの適用場面と切り分けて理解しておきます。

電磁的方法による提供

2021年のデジタル社会形成整備法による宅建業法改正が2022年5月18日に施行され、37条書面は相手方の承諾を得て電磁的方法により提供できるようになりました（宅建業法37条4項・5項）。同時に、それまで求められていた宅建士の押印が廃止され、記名のみで足りることになっています。35条書面についても同様の電子化が認められました（同法35条8項・9項）。

電磁的方法によるときの要件は三つです。第一に、相手方の承諾が必要であること。承諾は政令で定めるところにより得なければならず、口頭でよいわけではありません。第二に、宅建士の記名に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定める方法によること。電子署名などがこれに当たります。第三に、相手方が書面として出力できる形であること。

電子化されても記載すべき事項そのものは変わりません。改正で変わったのは媒体と押印の要否であって、必要的記載事項と任意的記載事項の区別ではありません。改正論点は宅建業法の改正点、説明の非対面化との違いはIT重説の可否と要件で確認してください。

この節の要点は次のとおりです。

• 時期は契約成立後遅滞なく、相手方は契約の各当事者、説明義務と宅建士証の提示義務はない
• ただし取引関係者から請求されれば22条の4により宅建士証を提示する義務がある
• 電磁的方法による提供は承諾と記名に代わる措置が要件で、記載事項自体は変わらない

宅建士の記名という要件

記名は宅建士でなければできない

37条3項は、宅建業者は37条書面を作成したときは、宅建士をして当該書面に記名させなければならないと定めています。書面を作成するのは宅建業者ですが、記名するのは宅建士でなければなりません。この記名は、宅建業法35条1項・5項の重要事項説明書への記名と並ぶ、宅建士の独占事務です。

記名の意味は、書面の内容を宅建士が確認したという責任の所在を示すことにあります。内容を確認していない宅建士が名前だけを貸すことは、宅建士の信用失墜行為の禁止（宅建業法15条の2）に触れる可能性があります。宅建士の職責は宅建業者と宅建士の義務で整理しています。

専任の宅建士である必要はない

記名する宅建士は、専任の宅建士である必要はありません。事務所に置かれる専任の宅建士の設置義務（宅建業法31条の3）と、35条書面・37条書面への記名は別の話です。従業者として登録された宅建士であれば、専任でなくても記名できます。

この論点は「専任の宅建士が記名しなければならない」という形で出題されます。専任性が要求される場面は設置義務の充足であって、書面の記名ではありません。専任の宅建士の要件そのものは専任の宅建士の設置義務で確認してください。

35条書面と同じ宅建士である必要もない

35条書面に記名した宅建士と、37条書面に記名する宅建士が同一人である必要もありません。重要事項の説明をした宅建士が異動や退職でいなくなった場合、別の宅建士が37条書面に記名して差し支えありません。

同様に、重要事項の説明をした宅建士と35条書面に記名した宅建士が別人であっても構いません。法が求めているのは、それぞれの行為が宅建士によってなされることであって、同一人性ではないからです。

記名を欠いた書面を交付したとき

宅建士の記名がない書面を交付しても、交付義務を果たしたことにはなりません。記名は書面の要件だからです。必要的記載事項の一部が欠けた書面も同じく不完全であり、義務違反となります。つまり37条違反には、まったく交付しない不交付、記載事項が欠けている記載不備、記名欠如の三つの型があり、いずれも後述する罰則と監督処分の対象になります。

売買・交換の必要的記載事項

必要的記載事項とは、当事者間に定めがあるかどうかにかかわらず、必ず記載しなければならない事項です。売買・交換については37条1項1号から5号までがこれに当たります。以下、条文の順に見ていきます。

当事者の氏名および住所

37条1項1号は、当事者の氏名（法人にあっては、その商号または名称）および住所を掲げています。誰と誰の間の契約なのかを特定する、最も基本的な記載です。

この項目が意味を持つのは35条書面との対比です。35条書面は契約の内容ではなく物件と取引条件の説明資料ですから、記載事項に当事者の氏名・住所は含まれていません。相手方が誰であるかは重要事項の説明対象ではないのです。ここが最初のずれになります。

なお、媒介や代理として関与する宅建業者は契約の当事者ではありません。記載すべき「当事者」は売主と買主であり、媒介業者は書面を作成した業者として現れるにとどまります。

宅地または建物を特定するために必要な表示

2号は、宅地であれば所在・地番その他当該宅地を特定するために必要な表示、建物であれば所在・種類・構造その他当該建物を特定するために必要な表示を求めています。どの土地・どの建物についての契約なのかを一義的に定める記載です。

実務では登記記録の表題部の記載に沿って書きます。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積です。登記記録の読み方に不安がある場合は不動産登記の基礎を確認しておくと、この記載事項の意味が具体的に見えてきます。

未完成物件では登記記録が存在しないため、工事完了時の形状・構造等を表示することになります。ただし「工事の完了時における形状・構造」の説明を求めているのは35条書面（宅建業法35条1項5号）であり、37条書面ではあくまで物件を特定するための表示として書きます。同じ情報でも、35条では判断材料、37条では特定手段として登場するという整理です。

代金または交換差金の額、支払時期および支払方法

3号は、代金または交換差金の額、その支払の時期および支払の方法を求めています。この号は37条書面の中でも最重要の論点です。

理由は二つあります。一つは、これが35条書面には存在しない記載事項だからです。重要事項説明では、代金以外に授受される金銭の額と授受の目的（宅建業法35条1項7号）は説明対象ですが、代金そのものの額は説明対象ではありません。代金の額は当事者が交渉して決める契約条件であって、宅建業者が調査して説明すべき事項ではないという整理です。「代金の額は35条書面と37条書面の両方に記載する」という選択肢は誤りになります。

もう一つは、額だけでなく支払の時期と方法まで含まれる点です。手付金がいくらで、中間金と残代金の決済がいつで、現金か振込かローン実行かまで書きます。額だけ書けば足りるという選択肢は誤りです。

宅地または建物の引渡しの時期

4号は、宅地または建物の引渡しの時期です。これも35条書面にはない記載事項で、代金の額と並んで頻出します。

引渡しの時期が必要的とされるのは、それが契約の中核的な内容だからです。いつ物件を使える状態になるのかが決まっていない売買契約は考えにくく、定めがないということは実際にはあり得ません。だからこそ、定めの有無を問わず記載せよという枠組みに置かれています。なおこの号は37条2項で引用されているため、貸借でも必要的記載事項として残ります。

移転登記の申請の時期

5号は、移転登記の申請の時期です。所有権移転登記をいつ申請するかを書きます。

この号は、貸借では落ちます。賃貸借では所有権が移転しないため、移転登記の申請という場面が存在しないからです。37条2項が5号を引用していないのは、そういう理屈です。「賃貸借契約の37条書面にも移転登記の申請時期を記載しなければならない」という選択肢は、この一点で誤りと判断できます。

注意したいのは賃借権の登記との混同です。賃借権も登記できますが（民法605条）、それは所有権の移転登記ではなく、37条2項が5号を引用していない以上、記載事項にはなりません。

既存建物における構造耐力上主要な部分等の確認事項

2号の2は、既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を掲げています。2016年改正で新設され2018年4月に施行された、いわゆるインスペクション関連の記載事項です。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、ここでいう当事者双方が確認した事項とは、原則として35条書面に記載した建物状況調査の結果の概要を指し、調査を実施していない場合は「無」と記載します。調査をしていないから省略してよいのではなく、「無」と書くことで記載義務を果たす扱いです。

この号も貸借では落ちます。37条2項が2号の2を引用していないためです。所有権を取得して自ら維持管理していく買主にとって意味を持つ情報であり、一定期間借りるだけの借主には同じ重みがない、という価値判断が背景にあります。ただし35条側では建物状況調査の結果の概要が貸借でも説明対象になる場面があり、35条と37条で貸借の扱いが揃っていない点に注意してください（35条書面の記載事項の全体像）。

この節の要点は次のとおりです。

• 必要的記載事項は定めの有無を問わず書く。売買・交換では1号から5号と2号の2
• 代金の額・引渡しの時期・移転登記の申請時期は35条書面にない37条固有の必要的記載事項
• 移転登記の申請時期と既存建物の確認事項は貸借では記載不要になる

売買・交換の任意的記載事項

任意的記載事項とは、当事者間にその定めがあるときにだけ記載する事項です。条文は一貫して「定めがあるときは、その内容」という書き方をしており、この言い回しが目印になります。定めを置かなかった場合は記載不要であり、記載しなかったことが違反になることもありません。

逆にいえば、定めがあるのに書かなければ記載不備であり37条違反です。任意的記載事項という名称から「書いても書かなくてもよい事項」と誤解しがちですが、そうではありません。定めの存否に記載義務が連動するというだけで、定めがある以上は必ず書きます。

代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定め

6号は、代金および交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびに当該金銭の授受の時期および目的を求めています。手付金、固定資産税の精算金、管理費の精算金などがこれに当たります。

ここも35条書面との比較が効きます。35条1項7号は「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」を説明対象としており、37条6号はこれに加えて授受の時期まで求めています。額と目的は共通、時期は37条だけ、という関係です。

なお手付金そのものには、宅建業者が自ら売主となる場合に手付の額の制限や保全措置という別系統の規制がかかります。手付の額の制限や8種制限の全体像と混ぜないでください。とくに手付金等の保全措置の概要は35条書面の記載事項であって、37条書面の記載事項ではありません。引っかけとして頻出します。

契約の解除に関する定め

7号は、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を求めています。手付解除の期限、契約違反による解除の要件、ローン特約による解除など、解除に関する合意があればその内容を書きます。

35条1項8号も「契約の解除に関する事項」を説明対象としているため、この項目は両方に登場します。ただし性質が違います。35条は契約するかどうかを判断させるために解除の枠組みを説明するもの、37条は成立した契約に置かれた解除条項の内容を記録するものです。なおこの号は37条2項で引用されており、貸借でも任意的記載事項として残ります。

損害賠償額の予定または違約金に関する定め

8号は、損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容を求めています。民法420条の損害賠償額の予定を契約で定めた場合、その内容を書面に記載するということです。

損害賠償額の予定は、債務不履行があったときに実際の損害額を立証しなくても定めた額を請求できるという効果を持ちます（制度の詳細は損害賠償額の予定）。37条書面との関係では二点です。第一に、定めがなければ記載不要な任意的記載事項であること。第二に、宅建業者が自ら売主となる売買では、損害賠償額の予定と違約金の合計額が代金の10分の2を超えてはならないという8種制限がかかること（宅建業法38条）。記載義務と額の制限は別の条文である点に注意します。この号も貸借で引用されているため、賃貸借でも定めがあれば記載します。

ローンのあっせん不成立の場合の措置

9号は、代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合において、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を求めています。

記載する対象に注意が必要です。37条書面に書くのは「あっせんの内容」ではなく「あっせんが不成立だった場合の措置」です。これに対し35条1項12号は、あっせんの内容と不成立時の措置の両方を説明対象としています。35条は内容と措置の両方、37条は措置のみ、という差です。住宅ローンの仕組みは住宅ローンの基礎知識で扱っています。

この号は貸借で引用されていません。賃貸借に代金の貸借あっせんという場面がないためです。

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め

10号は、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を求めています。いわゆる危険負担に関する特約です。

この号は二重に狙われます。第一に、危険負担は35条書面の記載事項ではありません。37条書面にだけ登場します。「危険負担に関する定めは35条書面にも記載する」という選択肢は誤りです。第二に、この号は37条2項で引用されているため、貸借でも記載事項として残ります。冒頭で述べたとおり、ここは多くの受験生が落とす箇所です。売買にだけ関係しそうな響きの項目でありながら、賃貸借でも定めがあれば記載しなければなりません。

危険負担の制度自体は2020年施行の民法改正で変わり、目的物が滅失した場合に買主が反対給付の履行を拒めるという構成になっています（詳細は危険負担の考え方）。37条書面との関係では、民法と異なる特約を置いたときにその内容を書面化する、という位置づけです。

契約不適合責任および履行に関する措置の定め

11号は、宅地または建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任、またはその責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容を求めています。

改正前の瑕疵担保責任が2020年施行の民法改正で契約不適合責任に組み替えられたことに対応した規定です。買主は追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除という手段を持ちますが、これらについて民法と異なる特約を置いたときはその内容を書きます。制度の中身は契約不適合責任、特約の限界は契約不適合責任の特約で扱っています。

35条との対比では、35条1項13号が「契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その概要」を説明対象としています。35条は履行確保の措置の概要だけ、37条は責任の内容と措置の両方、という違いがあります。

この号は貸借で引用されていません。賃貸借では目的物の所有権が移転せず、契約不適合責任の枠組みが売買と同じ形では働かないためです。

租税その他の公課の負担に関する定め

12号は、宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を求めています。固定資産税・都市計画税を引渡日で日割り精算するといった合意がこれに当たります。

租税公課の負担も、35条書面の記載事項ではありません。危険負担と並んで「37条にしかない任意的記載事項」の二つ目です。そして貸借でも引用されていないため、賃貸借の37条書面には記載しません。

この節の要点は次のとおりです。

• 任意的記載事項は「定めがあるときは、その内容」という条文の言い回しが目印になる
• 危険負担と租税公課の負担は35条書面にない37条固有の項目。うち危険負担は貸借でも残る
• ローンは37条では不成立時の措置のみ、35条では内容と措置の両方を扱う

貸借の37条書面はどこが違うか

借賃に置き換わる必要的記載事項

貸借の37条書面では、代金または交換差金の額に代わって、借賃の額ならびにその支払の時期および方法が必要的記載事項になります。これは37条2項が独自に定めているもので、1項3号の引用ではありません。額だけでなく支払時期と方法まで書く点は売買と同じで、毎月末日払いなのか前月末日払いなのか、振込か口座振替かまで記載します。

したがって貸借の必要的記載事項は、当事者の氏名・住所、物件の表示、引渡しの時期、借賃の額・支払時期・支払方法の四つです。売買の六項目から代金が借賃に置き換わり、移転登記の申請時期と既存建物の確認事項が抜けた形になります。

貸借で落ちる四項目

37条2項が引用していない号を並べると、貸借で落ちるものが確定します。移転登記の申請時期（5号）、既存建物の構造耐力上主要な部分等の確認事項（2号の2）、ローンのあっせん不成立時の措置（9号）、契約不適合責任および履行の措置（11号）、租税公課の負担（12号）です。

このうち、所有権が移転しないから落ちるのが移転登記と契約不適合責任、代金の借入れがないから落ちるのがローンのあっせん、所有者ではないから落ちるのが租税公課の負担、というように理由づけができます。既存建物の確認事項だけは制度趣旨からの説明になりますが、残りは「賃借人は所有者にならない」という一点でほぼ導けます。丸暗記より、この理屈で処理するほうが安全です。

貸借でも残る危険負担と借賃以外の金銭

一方、37条2項が引用しているのは1号、2号、4号、7号、8号、10号です。したがって契約の解除に関する定め、損害賠償額の予定または違約金に関する定め、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、いずれも貸借で任意的記載事項として残ります。

繰り返しになりますが、危険負担が貸借でも残る点は最頻出の引っかけです。「賃貸借の媒介では、天災その他不可抗力による損害の負担についての定めがあっても37条書面に記載する必要はない」という選択肢は誤りです。加えて、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受の時期・目的を記載します。敷金や礼金がこれに当たります。敷金の性質については敷金と礼金の扱い、賃貸借特有の説明事項については賃貸借の重要事項説明を参照してください。

この節の要点は次のとおりです。

• 貸借の必要的記載事項は当事者・物件・引渡し時期・借賃の四つ
• 落ちるのは移転登記、既存建物の確認事項、ローン、契約不適合責任、租税公課
• 解除・損害賠償額の予定・危険負担・借賃以外の金銭は貸借でも記載対象

35条書面との対比と、違反したときの効果

手続面の五つの軸

手続面の違いは、時期、相手方、説明の要否、宅建士証の提示、記名の五つの軸で整理できます。時期は35条が契約成立前で37条が成立後、相手方は35条が取得者または借主のみで37条が契約の各当事者、説明は35条が必要で37条は交付のみ、宅建士証の提示は35条の説明時のみ必要、記名は両方とも宅建士が行います。

五つのうち四つが違い、記名だけが共通というのがこの対比の骨格です。「37条書面には宅建士の記名は不要」という選択肢は、この共通項を崩そうとするもので誤りになります。軸ごとの詳細は35条書面と37条書面の横断整理に譲ります。

記載事項の重なりとずれ

記載事項は三つの集合に分けて考えます。第一に、37条だけにあるもの。代金または借賃の額と支払時期・方法、引渡しの時期、移転登記の申請時期、天災その他不可抗力による損害の負担、租税公課の負担です。第二に、35条だけにあるもの。法令上の制限の概要、私道負担、飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況、手付金等の保全措置の概要、支払金・預り金の保全措置の概要などです。第三に、両方にあるもの。代金等以外の金銭、契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、ローンのあっせん、契約不適合責任に関する事項です。

第三の集合で注意すべきは、同じ項目でも書く内容が違うことです。35条は判断材料としての「概要」や「事項」を説明するのに対し、37条は成立した契約に置かれた「定めの内容」を記録します。35条側の整理は35条書面の覚え方を参照してください。第二の集合で最も出題されるのは手付金等の保全措置の概要で、これは35条1項の説明事項であって37条書面の記載事項ではありません。

罰則と監督処分の差

37条書面の不交付、記載事項の不備、宅建士の記名欠如は、いずれも宅建業法83条1項により50万円以下の罰金の対象となります。法人の従業者が違反した場合は、両罰規定（宅建業法84条）により法人にも罰金刑が科されうる構造です。

これに対し、35条の重要事項説明義務の違反には、罰金を定めた規定が置かれていません。監督処分の対象にはなりますが、刑事罰はないという扱いです。「説明までさせる35条のほうが重いはずだ」という直感が裏切られる箇所なので、結論を先に覚えてしまうのが安全です。

なお、宅建士が重要事項の説明の際に宅建士証を提示しなかった場合は、10万円以下の過料の対象です（宅建業法86条）。罰金と過料は性質が異なり、過料は刑罰ではありません。罰則の全体像は宅建業法の罰則整理で確認できます。

監督処分については、37条違反は指示処分（宅建業法65条1項）と業務停止処分（同条2項）の対象となり、業務停止処分に該当する行為で情状が特に重いときは免許取消処分（同法66条1項）に至ります。処分の段階と要件は監督処分の種類と要件で整理しています。

この節の要点は次のとおりです。

• 手続面の五つの軸のうち、共通するのは宅建士の記名だけ
• 手付金等の保全措置の概要は35条の記載事項であって37条の記載事項ではない
• 37条違反は50万円以下の罰金と監督処分、35条違反は監督処分のみ

試験での出題ポイント

出題のされ方には五つの型があります。第一は、35条と37条の入れ替えです。代金の額や引渡しの時期を35条書面の記載事項として並べたり、手付金等の保全措置の概要を37条書面の記載事項として並べたりします。どちらの書面に属するかを即答できるかが問われます。

第二は、必要的と任意的の入れ替えです。「損害賠償額の予定に関する定めは、定めがなくても記載しなければならない」といった格上げ型と、「引渡しの時期は、定めがあるときに記載すれば足りる」という格下げ型があります。条文が「定めがあるときは、その内容」と書いているかどうかで判断します。

第三は、売買と貸借の入れ替えです。貸借に移転登記の申請時期や租税公課の負担を持ち込む、あるいは貸借から危険負担を外す、という操作が加えられます。37条2項の引用構造を思い出せば処理できます。

第四は、手続面です。交付の相手方を取得者のみに絞る、説明義務があるとする、宅建士証の提示を要求する、専任の宅建士でなければ記名できないとする、35条と同一の宅建士を要求する、といった選択肢が典型です。

第五は、業者間取引と自ら貸主です。8種制限は業者間で適用除外になりますが、35条書面と37条書面は業者間でも必要で、37条書面の交付は省略できません。ただし35条については、業者間では書面の交付で足り説明は不要とされます。一方、自ら貸主として賃貸する場合はそもそも取引に当たらず37条書面は不要です。結論が逆になる二つなので、まとめて確認しておきます。宅建業法全体の傾向は宅建業法の頻出論点にまとめています。

覚え方・整理の仕方

方針は、必要的記載事項の側だけを数えて覚え、残りを任意的と判断することです。任意的記載事項は七つあるのに対し、必要的記載事項は売買で六つ、貸借で四つしかありません。少ないほうを確定させ、それ以外を任意的と処理するほうが速く、間違いも減ります。

売買の必要的記載事項は「当事者・物件・代金・引渡し・登記・既存建物」の六つです。誰が誰と、何について、いくらで、いつ渡し、いつ登記するか、という契約書を頭から読む順序になっています。既存建物の確認事項だけが後から追加された項目なので、末尾に足す形で覚えます。貸借は、この六つから「登記」と「既存建物」を消し、「代金」を「借賃」に読み替えれば出来上がります。

任意的記載事項の側は、35条にもあるものと37条にしかないものに二分します。35条にもあるのは、代金等以外の金銭、解除、損害賠償額の予定・違約金、ローン、契約不適合責任の五つ。37条にしかないのは、危険負担と租税公課の二つです。この「37条だけの二つ」を独立に覚えておくと、35条との対比問題で迷いません。

貸借の判定には所有権基準を当てます。所有権が移る話（登記、契約不適合責任、租税公課）と代金を借りる話（ローン）は貸借で落ち、それ以外は残る、という判断です。危険負担は所有権とも代金の借入れとも関係しないので残る、と導けます。丸暗記した一覧を思い出すより、この一本の基準を通すほうが本番で崩れません。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者が自ら貸主として自己所有のマンションを賃貸する場合、借主に37条書面を交付しなければならない。（○か×か）

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×：宅建業法2条2号の「取引」には自ら貸借が含まれません。自ら貸主として賃貸する行為は宅建業に当たらないため、37条書面の交付義務も重要事項説明の義務も生じません。自ら売主として売却する場合は取引に当たるため37条書面が必要になる点と対比して覚えます。

Q2. 賃貸借の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担について当事者間に定めがある場合、その内容を37条書面に記載しなければならない。（○か×か）

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○：37条2項は1項10号（天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め）を引用しているため、貸借でも任意的記載事項として残ります。売買にだけ関係する項目だと思い込みやすい箇所で、最も狙われる引っかけの一つです。

Q3. 手付金等の保全措置の概要は、37条書面の必要的記載事項である。（○か×か）

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×：手付金等の保全措置の概要は35条書面の記載事項であり、37条書面の記載事項ではありません。37条書面に記載するのは、代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときのその額・時期・目的です。

Q4. 37条書面に記名する宅建士は、35条書面に記名した宅建士と同一の者でなければならない。（○か×か）

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×：法は各行為を宅建士が行うことを求めているだけで、同一人性は要求していません。異動や退職により別の宅建士が記名しても差し支えありません。専任の宅建士である必要もない点とあわせて押さえます。

Q5. 宅建業者間の売買契約であっても、37条書面の交付を省略することはできない。（○か×か）

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○：宅建業者間で適用除外となるのは8種制限であり、37条書面の交付義務は業者間でも適用されます。なお35条については、業者間の取引では書面の交付は必要ですが説明は不要とされている点が37条と異なります。

よくある質問

37条書面と売買契約書は同じものですか

法律上は別の概念です。37条書面は宅建業者が業法上の義務として作成・交付する書面であり、売買契約書は当事者間の合意を記した契約書です。ただし実務では、売買契約書に37条の記載事項をすべて盛り込み、宅建士が記名することで、その契約書をもって37条書面とする取扱いが一般的です。記載事項を満たし宅建士の記名があれば、書面の名称は問われません。

37条書面に宅建士証の番号を記載する必要はありますか

37条3項が求めているのは宅建士による記名であり、宅建士証の番号の記載を義務づける規定はありません。ただし実務上は登録番号を併記する書式が広く使われています。試験では「宅建士証の提示が必要か」「記名で足りるか」が問われるため、提示不要・記名必要という結論を押さえておけば十分です。

必要的記載事項が一つ抜けた書面を交付した場合はどうなりますか

37条書面としての要件を満たさないため、交付義務を果たしたことになりません。不交付と同様に罰金と監督処分の対象です。任意的記載事項も、定めがあるのに記載しなければ同じく記載不備になります。

まとめ

1. 必要的記載事項は定めの有無を問わず記載する。売買・交換では当事者・物件・代金・引渡しの時期・移転登記の申請時期・既存建物の確認事項の六つ、貸借は登記と既存建物が落ち、代金が借賃に置き換わった四つ
2. 任意的記載事項は「定めがあるときは、その内容」を記載する七つ。うち危険負担と租税公課の負担は35条書面にない37条固有の項目で、危険負担は貸借でも残る
3. 手続面は、契約成立後遅滞なく契約の各当事者に交付し、説明義務と宅建士証の提示義務はないが宅建士の記名は必要。違反は50万円以下の罰金と監督処分の対象になる

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