35条書面の覚え方｜語呂合わせと売買・賃貸の違いで整理する

本記事の役割 — この記事は35条書面（重要事項説明書）の記載事項を「どう覚えるか」に絞ります。語呂合わせそのものと、なぜその順番で覚えると忘れにくいのか、そして売買・交換と貸借で必要な項目が入れ替わる境目の押さえ方を扱います。
重要事項説明という制度そのものの趣旨・手続きの全体像と、記載事項をカテゴリ別に並べた一覧は重要事項説明（35条）とは｜制度の全体像と記載事項一覧にまとめています。37条書面との違いは35条書面と37条書面の違いを参照してください。

35条書面の記載事項が覚えられないのは、量が多いからではありません。覚えようとしている単位が間違っているからです。宅建業法35条1項は1号から13号まで、さらに14号を受けた施行規則16条の4の3、区分所有建物について施行規則16条の2と、複数の条文に分散しています。この分散した項目を一枚のリストとして頭に流し込もうとすると、30項目以上のフラットな暗記になり、しかも「売買では要る／貸借では要らない」という条件つきの分岐が各項目にぶら下がります。人間の記憶はこの形を保持できません。

本記事の結論を先に述べます。35条書面は、（1）物件の事項、（2）取引条件の事項、（3）貸借だけの追加事項、（4）区分所有だけの追加事項、（5）そもそも35条に書かないものという5つの箱に分け、箱ごとに別々の語呂合わせを持つ。そして語呂の並び順は条文の号数順にそろえる。この形にすると、本試験で「これは何号の話か」を思い出せるようになり、売買と貸借の分岐も箱の単位で処理できます。

35条書面が覚えにくい理由と、5つの箱に分ける発想

一枚のリストで覚えると必ず崩れる

記載事項一覧をノートに書き写して繰り返し読む方法がうまくいかないのは、リストの各行が互いに何の関係も持たないまま並んでいるためです。「登記された権利」の次に「法令上の制限」が来る必然性が見えないので、思い出す手がかりがない。結果として本試験では「あったような気がする」という曖昧な判断しかできなくなります。35条書面の問題はこの曖昧さを狙って作られており、37条書面の記載事項を35条の選択肢に混ぜたり、売買では必要だが建物の貸借では不要な項目を貸借の事例で問うたりします。必要なのは、項目を思い出す力ではなく、その項目がどの箱に属するかを判定する力です。

条文の並び順そのものが記憶の骨格になる

宅建業法35条1項の号の並びには意味があります。1号から6号の2までは「その物件がどういうものか」を説明する項目で、外側の枠組みから内側の状態へと降りていく順序になっています。まず登記されている権利（誰のものか）、次に法令上の制限（公法上どう縛られているか）、私道負担（敷地の外側との関係）、供給施設・排水施設（ライフラインが来ているか）、未完成物件なら完成時の形状・構造（そもそもまだ物がない場合）、区分所有なら追加事項、そして既存建物なら建物状況調査の結果。所有関係から物理的状態へ、という一本の流れです。

7号から13号までは打って変わって「お金と契約の条件」の話になり、こちらは時間軸で並びます。契約前後に動く金銭（7号）、契約が壊れるときの処理（8号・9号）、壊れたときに払った金を取り戻す仕組み（10号・11号）、そもそも金を用意する仕組み（12号）、引き渡した後の担保（13号）。契約の一生をなぞる順序です。

つまり、語呂合わせを条文順に作れば、語呂そのものが「物件の外側から内側へ」「契約の始まりから終わりへ」という意味の流れを持つことになります。意味のある順序で並んだ語呂は、そうでない語呂より定着します（宅建の語呂合わせの作り方）。

5つの箱の内訳

箱の分け方をここで確定しておきます。以降の各章はこの箱に一対一で対応します。

• 第1の箱：物件に関する事項（35条1項1号〜6号の2）。取引類型を問わず基本的に必要で、例外的に外れるものだけを覚える。
• 第2の箱：取引条件に関する事項（35条1項7号〜13号）。売買・交換で必要なものが多く、貸借では落ちるものがある。
• 第3の箱：貸借だけに必要な追加事項（35条1項14号を受けた施行規則16条の4の3）。借主の入居から退去までの時間軸で並ぶ。
• 第4の箱：区分所有建物だけに必要な追加事項（35条1項6号を受けた施行規則16条の2）。10項目あるが、建物の貸借では2つに激減する。
• 第5の箱：35条書面には書かないもの。37条書面の記載事項、34条の取引態様の明示、35条の2の供託所等の説明が混ざり込む。

差がつくのは第3・第4・第5の箱です。

物件に関する事項の語呂合わせ（35条1項1号〜6号の2）

語呂：「登記した 法の私道に 水引いて 未完成でも 区分調査」

第1の箱は、次の語呂で条文順に並べます。

登記した／法の私道に／水引いて／未完成でも／区分調査

• 登記した → 1号：登記された権利の種類・内容、登記名義人
• 法の → 2号：法令に基づく制限の概要
• 私道に → 3号：私道に関する負担に関する事項
• 水引いて → 4号：飲用水・電気・ガスの供給、排水施設の整備状況
• 未完成でも → 5号：工事完了前の物件における完了時の形状・構造
• 区分 → 6号：区分所有建物の場合の追加事項（第4の箱へ）
• 調査 → 6号の2：既存建物における建物状況調査の結果の概要

五七五七七のリズムに収まっているので、口に出して3回唱えれば入ります。重要なのは、この順序が「所有関係 → 公法規制 → 敷地の外との関係 → ライフライン → 物件の存在自体 → 建物の種別 → 建物の状態」という降下の流れになっている点です。

各項目で試験が狙う細部

1号の登記された権利は、「登記された」がポイントです。抵当権が登記されていれば、決済時に抹消される予定であっても記載しなければなりません。「引渡しまでに抹消するので記載不要」という選択肢は誤りです。登記名義人だけでなく、登記記録の表題部に記録された所有者の氏名も対象に含まれます（登記簿の読み方）。

2号の法令に基づく制限は、都市計画法・建築基準法をはじめ政令で定められた法令の制限のうち、その物件に関係するものの概要です。押さえるべき例外は、貸借の場合は説明すべき制限の範囲が施行令3条3項によって大幅に絞られるという点です。借主にとって建ぺい率や容積率は関係がないため、借主自身の使用に影響する一部の制限だけが対象になります。「貸借でも建ぺい率・容積率の説明が必要」という選択肢は誤りです。

3号の私道負担は、この記事全体で最も取り違えの多い項目です。条文は「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるとき」に必要と定めており、不要なのは建物の貸借だけです。宅地の貸借では必要になります。詳しい理由は後述の「軸1」で扱います。

4号の供給施設・排水施設は、整備されている場合はその状況、整備されていない場合は整備の見通しと、その整備について特別の負担があるときはその負担の内容まで説明します。「未整備なら説明不要」ではなく、未整備のときこそ見通しと負担を書くという向きで覚えます。5号の未完成物件は、工事完了時の形状・構造その他国土交通省令で定める事項で、宅地なら接する道路の構造・幅員、建物なら主要構造部・内外装の仕上げ、設備の設置・構造です。図面を必要とするときは図面を交付して説明します。

6号の2の建物状況調査は、2018年4月1日施行で追加された項目です。既存建物について、調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を説明します。引っかけは二つ。宅建業者に調査の実施義務はなく、実施していなければ「実施していない」と説明すれば足ります。そして、これは売買・交換だけでなく貸借でも必要です。一方、あわせて規定されている「設計図書、点検記録その他の建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存状況」は売買・交換のみです。同じ6号の2の中で適用範囲が分かれるため、正確に切り分けます。

この節の要点

• 語呂は条文の号数順にそろえ、「所有関係から物理的状態へ」の流れを崩さない。
• 私道負担が不要なのは建物の貸借のみ。宅地の貸借では必要。
• 建物状況調査の結果の概要は貸借でも必要。書類の保存状況は売買・交換のみ。

取引条件に関する事項の語呂合わせ（35条1項7号〜13号）

語呂：「以外の金で 解除して 損した手付 預けたローン 不適合まで」

第2の箱は次の語呂です。

以外の金で／解除して／損した手付／預けたローン／不適合まで

• 以外の金で → 7号：代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額および授受の目的
• 解除して → 8号：契約の解除に関する事項
• 損した → 9号：損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 手付 → 10号：手付金等の保全措置の概要
• 預けた → 11号：支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうか、講ずる場合の措置の概要
• ローン → 12号：代金・交換差金についての金銭の貸借のあっせんの内容と、あっせんが不成立の場合の措置
• 不適合まで → 13号：契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置の有無・内容

こちらの語呂も条文順で、並びが契約の時間軸をなぞっています。手付金や申込証拠金が動く（7号）→ 契約を解除するなら（8号）→ 違約金が発生するなら（9号）→ 払った手付金を取り戻せるか（10号）→ それ以外の預けた金は取り戻せるか（11号）→ そもそも代金を借りられるか（12号）→ 引渡し後に欠陥が出たら誰が直すか（13号）。買主の関心が移動していく順序です。

7号は「以外」が肝で、代金そのものではない

7号が対象にしているのは代金以外に授受される金銭、すなわち手付金、申込証拠金、固定資産税等の精算金、賃貸なら礼金・敷金・更新料などです。しかも「額」と「授受の目的」の両方を書く必要があり、目的だけ、額だけ、という選択肢は誤りになります。代金の額そのものが35条に入らないのは、35条書面が契約を締結するかどうかを判断するための情報提供であり、代金の額は契約の内容として37条書面に記載されるからです（敷金・礼金・仲介手数料の違い）。

10号と11号の違いが最頻出の分かれ目

10号の手付金等の保全措置は、8種制限としての手付金等の保全（41条・41条の2）とセットで問われます。35条書面に書くのは「保全措置の概要」であり、措置を講じる義務そのものは8種制限の規定から生じます。書面に書くことと措置を講じることは別の義務です（手付金等の保全措置）。

そして試験で最も差がつくのが、10号は売買・交換のみ、11号は貸借でも必要という違いです。10号の手付金等とは、代金に充当される金銭で契約締結後・引渡し前に支払われるものを指すため、そもそも代金という概念のない貸借では出てきません。これに対し11号の支払金・預り金は、宅建業者が取引の過程で受領するあらゆる預り金を指し、貸借の仲介で預かる申込金なども含まれます。したがって貸借でも「保全措置を講ずるかどうか」の説明が必要です。

「賃貸だから保全措置の話は全部関係ない」と大づかみに覚えていると、11号を題材にした選択肢で確実に落とします。手付は売買だけ、預り金は全部、と対にして覚えます。

12号と13号はいずれも売買・交換のみ

12号のローンのあっせんは、代金についての金銭の貸借のあっせんですから、代金のない貸借には適用がありません。あっせんの内容だけでなく、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置まで書く点が問われます。融資が下りなければ契約は白紙解除できるのか、手付金は返るのか、という部分です。

13号の契約不適合責任の履行措置は、責任を負うかどうかではなく、責任の履行を確保するための保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、講ずるならその内容を書きます。責任の内容そのものは37条書面や8種制限の側の論点です（契約不適合責任）。新築住宅の売主となる場合は住宅瑕疵担保履行法により資力確保措置が義務づけられますが、35条書面に書くのはあくまで措置の有無と概要です。

割賦販売の場合に3つ足りる（35条2項）

見落とされがちですが、宅地建物の割賦販売を行う場合は、35条1項の事項に加えて2項の3事項を説明します。現金販売価格、割賦販売価格、そして引渡しまでに支払う金銭の額・賦払金の額・支払時期および方法です。

注意したいのは、35条書面では原則として代金の額を書かないのに、割賦販売のときだけ現金販売価格と割賦販売価格を書くという点です。矛盾ではありません。現金で買う場合と分割で買う場合の総額の差（実質的な金利負担）が購入判断そのものを左右するため、判断材料として提供させる趣旨です。「35条には代金の額は不要」だけで走ると足をすくわれます。

この節の要点

• 語呂の並びは契約の時間軸。7号の「以外」を落とさない。
• 手付金等の保全（10号）は売買・交換のみ、支払金・預り金の保全（11号）は貸借でも必要。
• 割賦販売では現金販売価格・割賦販売価格・賦払金の内容が加わる（35条2項）。

貸借だけに必要な追加事項の語呂合わせ（施行規則16条の4の3）

語呂：「台所 期間と更新 定期あり 用途と敷金 管理は誰に」

35条1項14号は「その他国土交通省令・内閣府令で定める事項」として施行規則16条の4の3に委任しています。この規則には全取引共通の項目（造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、水害ハザードマップ上の所在地、石綿使用調査の記録、耐震診断の内容、新築住宅の住宅性能評価）と貸借だけの項目が同居しており、後者は次の語呂でまとめます。

台所／期間と更新／定期あり／用途と敷金／管理は誰に

• 台所 → 台所・浴室・便所その他の当該建物の設備の整備の状況（建物の貸借のみ）
• 期間と更新 → 契約期間および契約の更新に関する事項
• 定期あり → 定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借を設定しようとするときはその旨
• 用途 → 当該宅地建物の用途その他の利用の制限に関する事項
• 敷金 → 敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項
• 管理は誰に → 管理が委託されているときの委託先の氏名・住所（法人なら商号・主たる事務所の所在地）

これに、建物の貸借で契約終了時の取壊しに関する事項が定められているときはその内容を足します。語呂の末尾に「壊す約束あれば足す」と付けます。

なぜこの順番なのか

この語呂の順序は条文の号数順であると同時に、借主が入居してから退去するまでの時間軸にもなっています。まず部屋を見て設備を確認し（台所）、何年住めるのか更新できるのかを確かめ（期間と更新）、更新のない契約なのかを確認し（定期あり）、住み方の制限を知り（用途）、出るときにいくら戻るかを把握し（敷金）、困ったときの連絡先を知る（管理は誰に）。実際に部屋を借りるときに自分が知りたい順番と一致しているので、語呂を忘れても中身を再構成できます。これが「なぜその順で覚えるのか」に対する答えです。実務の流れに沿った通しの確認は賃貸の重要事項説明、管理委託先の背景は賃貸管理会社の役割で補えます。

各項目の引っかけどころ

台所・浴室・便所等の設備の整備状況は、建物の貸借に限られます。宅地の貸借には建物がないので当然に適用がなく、売買でも記載事項ではありません。売買では買主が現物を確認するのが前提であり、また建物の状態は建物状況調査（6号の2）や契約不適合責任の側で処理されるためです。「宅地の貸借でも設備の整備状況を説明する」という選択肢は誤りです。

契約期間および契約の更新に関する事項は、期間の定めがない場合でも「定めがない」旨を説明します。

定期借地権・定期建物賃貸借は、設定しようとするときはその旨を説明します。定期建物賃貸借については、借地借家法38条により契約書とは別個の書面（または電磁的方法）による事前説明も必要ですが、これは借地借家法上の義務であり35条書面とは別建てです。両者を混同させる選択肢が出ます（定期借家契約、定期借地権の3類型）。

用途その他の利用の制限は、ペット飼育や事務所使用の可否といった物件固有の使用ルールで、宅地の貸借でも建物の貸借でも必要です。

敷金その他の精算に関する事項は、「敷金の額」ではなく精算の方法が中心です。額そのものは7号（借賃以外に授受される金銭の額と目的）でカバーされているため、額なら7号、精算方法ならこちら、と切り分けます。管理の委託先は氏名・住所（法人なら商号・所在地）までが記載事項です。

この節の要点

• 貸借の追加事項は借主の入居から退去までの時間軸で並ぶ。
• 台所等の設備の整備状況は建物の貸借のみ。宅地の貸借では不要。
• 敷金は「額」が7号、「精算方法」が規則の貸借項目。二か所に出る。

売買・交換と貸借の分かれ目を取り違えない

ここが本記事の核心です。記載事項を全部覚えていても、取引類型の判定を誤れば得点になりません。分かれ目は軸ごとに整理します。

軸1：私道負担は「建物の貸借」だけが外れる

35条1項3号は建物の貸借の契約以外について私道負担の説明を要求しています。したがって、売買・交換はもちろん宅地の貸借でも必要です。「売買のみ」という略記は正確ではありません。判断は、まず「建物か宅地か」、次に「貸借か否か」の二段階で処理し、建物かつ貸借のときだけ外れる、と覚えます。私道負担とは、敷地の一部が私道供用されて有効宅地面積が減る、私道の維持管理費の分担がある、といった土地の利用に伴う負担であり、土地を使う立場になる人には影響しますが、建物の一室を借りるだけの人には影響しないためです。

軸2：金銭の保全は「手付は売買、預り金は全部」

10号の手付金等の保全措置の概要は売買・交換のみ、11号の支払金・預り金の保全措置は取引類型を問いません。両者は条文上隣り合っていて名前も似ているため、まとめて「保全措置」と記憶していると分岐が消えます。区別の根拠は対象となる金銭の性質で、手付金等は「代金に充当される金銭」であり貸借には代金がありません。一方、支払金・預り金は宅建業者が取引に際して受領する金銭一般で、貸借の媒介で預かる申込金なども入ります。ただし11号には政令で除外があり、受領額が50万円未満のもの、10号の保全措置が講じられているもの、報酬などは除かれます。50万円未満という数字は問われます（宅建業法の数字まとめ）。

軸3：買主だけが必要とする情報は貸借で落ちる

12号のローンのあっせん、13号の契約不適合責任の履行措置、そして規則の住宅性能評価（新築住宅の売買・交換）と設計図書等の保存状況は、いずれも売買・交換のみです。共通しているのは、所有権を取得する人にしか意味のない情報である点です。ローンは代金を用意するためのもの、契約不適合責任は目的物を自分のものとして受け取る人の救済、住宅性能評価は資産価値の判断材料であり、借主には関係がありません。

この「所有権を取得する人にしか意味がない情報か」という問いを立てれば、暗記していない項目でも現場で判定できます。逆に、借主だけが必要とする情報（住み方の制限、退去時の精算、管理の窓口）は貸借だけの項目になります。

軸4：全類型で必要なものを確定させておく

分岐ばかり気にしていると、分岐しない項目まで疑い始めてしまいます。取引類型を問わず必要なのは、登記された権利（1号）、法令上の制限（2号。ただし貸借は範囲が限定）、供給施設・排水施設（4号）、未完成物件の完成時の形状・構造（5号）、建物状況調査の結果の概要（6号の2の前半）、借賃等以外に授受される金銭（7号）、契約の解除（8号）、損害賠償額の予定・違約金（9号）、支払金・預り金の保全（11号）。規則側では、造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域、水害ハザードマップにおける物件の所在地、石綿使用調査の記録、耐震診断の内容です。

水害ハザードマップの項目は2020年8月28日施行で追加されたもので、水防法の規定により市町村が作成した図面に当該物件の位置が表示されているときに、その図面における所在地を説明します。ハザードマップが存在しない場合は「存在しない」旨を説明すれば足り、宅建業者が独自に浸水リスクを調査する義務まではありません。耐震診断の内容も同じ構造で、昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物について、指定確認検査機関等による診断を受けたものであるときにその内容を説明するだけであり、診断の実施義務はありません。石綿使用調査も、記録があるときにその内容を説明するにとどまります。

この節の要点

• 私道負担は建物の貸借だけが外れる。宅地の貸借では必要。
• 「所有権を取得する人にしか意味がない情報か」を判定基準にすると分岐を再現できる。
• 石綿調査・耐震診断・ハザードマップは、いずれも宅建業者に調査実施義務はない。

区分所有建物の追加事項の覚え方（施行規則16条の2）

語呂：「敷地に共用 専有・専用 減免積立 管理費と 委託先まで 管理者も 修繕記録」

35条1項6号は区分所有建物についての追加事項を施行規則16条の2に委任しています。10項目あります。

敷地に共用／専有・専用／減免積立／管理費と／委託先まで／管理者も／修繕記録

• 敷地に → 敷地に関する権利の種類および内容
• 共用 → 共用部分に関する規約の定め（案を含む）
• 専有 → 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め
• 専用 → 専用使用権に関する規約の定め
• 減免 → 計画的な維持修繕費用・通常の管理費用その他の負担を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め
• 積立 → 修繕積立金等に関する規約の定めと、すでに積み立てられている額
• 管理費と → 通常の管理費用の額
• 委託先まで → 管理が委託されているときの委託先の氏名・住所
• 管理者も → 管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者であるときは、その旨
• 修繕記録 → 一棟の建物の維持修繕の実施状況の記録

並びは「敷地 → 建物全体（共用部分）→ 各住戸（専有部分）→ 個別の使用権 → お金（減免・積立・管理費）→ 誰が管理するか → 管理者が管理業者本人か → 過去の記録」です。空間的に外から内へ降り、そこからお金と管理へ移る。第1の箱と同じ発想でつながります（区分所有法の要点、区分所有建物の重要事項説明）。

9番目の「管理者も」は令和8年（2026年）4月1日に施行された新設の号です。管理会社自身が管理者に就任している、いわゆる第三者管理方式を買主に知らせる趣旨で、監督する側と監督される側が同一の主体になる構造を開示させるものです。この新設に伴って、従来9号だった維持修繕の実施状況の記録は10号に繰り下がりました。古い教材で号数を覚えている場合は付け替えてください。宅建試験はその年度の4月1日現在施行の法令から出題されるため、令和8年度試験ではこの改正後の号数が前提になります。

建物の貸借では10項目が2項目に減る

区分所有建物の追加事項で最も出題されるのが、この激減です。建物の貸借の場合に必要なのは、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（3号）と、管理の委託先（8号）の2つだけで、残りの8つは不要です。借主にとって意味のある情報だけが残っている、と理解すれば十分です。ペット禁止・楽器禁止といった住み方のルールは毎日の生活に直結し、設備の不具合や騒音トラブルの窓口となる管理委託先も必要ですが、敷地権の種類、共用部分の規約、専用使用権、修繕積立金の積立額、管理費の額、管理者等がマンション管理業者である旨、維持修繕の記録は、いずれも区分所有者としての権利義務や資産価値に関わる情報だからです。

なお、貸借で残るのが3号と8号だけという柱書の定めは、9号の新設によっても変わっていません。新設された9号は売買・交換でのみ説明対象になります。

覚え方は「借主は使い方と窓口だけ」。10項目から8つを消すのではなく、貸借では最初から2つしか立ち上げない、という順序で処理します。

なお、修繕積立金については「規約の定め」と「すでに積み立てられている額」の両方を説明し、滞納があるときはその滞納額も対象です。管理費用については「通常の管理費用の額」であって規約の定めそのものではありません。細かい違いですが、選択肢の作りどころになります。

規約は「案」の段階でも対象になる

共用部分・専有部分の利用制限・専用使用権・費用の減免に関する各規約は、いずれもまだ定められていない場合はその案が説明の対象です。新築マンションの分譲では規約が正式に成立していない段階で売買契約が結ばれるため、案の段階でも判断材料として提供させる趣旨です。「規約が未成立なので説明不要」という選択肢は誤りになります。

この節の要点

• 語呂は「敷地 → 共用 → 専有 → 専用 → お金 → 管理 → 記録」の空間・機能順。
• 建物の貸借では、専有部分の利用制限と管理委託先の2つだけ。
• 規約は案の段階でも説明対象。修繕積立金は定めと積立額（滞納があれば滞納額も）。

35条に書かないものと、手続きまわりの覚え方

語呂：「代金・引渡し・登記の時期は37条」

第5の箱は、35条書面には書かないのに選択肢に混ぜられるものです。中心になるのは37条書面の必要的記載事項で、次の3つが定番です。

• 代金・交換差金・借賃の額、その支払時期および方法
• 宅地建物の引渡しの時期
• 移転登記の申請の時期

「代金・引渡し・登記の時期は37条」と唱えて固定します。理由づけは前述のとおりで、35条書面は契約を結ぶかどうかを判断するための情報、37条書面は結んだ契約の内容を証拠として残す書面、という役割の違いです。判断材料と契約内容の記録、という二分法を持っていれば、初見の項目でも見当がつきます。両書面の全項目を横並びで確認するには35条書面と37条書面の横断整理と37条書面の記載事項が有効です。

同様に35条書面の記載事項ではないものとして、取引態様の別があります。これは34条により広告時と注文を受けたときに明示する義務であって、35条書面の項目ではありません（取引態様の明示義務）。

もう一つが供託所等に関する説明（35条の2）です。営業保証金を供託した供託所とその所在地、または保証協会の社員である旨・協会の名称・所在地などを、契約が成立するまでの間に説明します。35条の2は35条書面の記載事項ではなく、書面の交付も宅建士による説明も義務づけられていません。条番号が隣り合っているために混同されやすく、頻繁に出題されます。

手続きの語呂：「成立前に 士が証見せて 記名する 業者間でも 書面は要る」

35条の手続き面は次の5点に集約されます。

• 成立前に → 契約が成立するまでの間に説明する（35条1項）
• 士が → 宅地建物取引士が説明する。専任である必要はない
• 証見せて → 説明の相手方に宅建士証を提示する（35条4項）。請求がなくても提示する
• 記名する → 35条書面には宅建士が記名する（35条5項）。2022年5月18日施行の改正により押印は不要
• 業者間でも書面は要る → 相手方が宅建業者の場合、説明は省略できるが書面の交付は省略できない（35条6項）

説明の相手方は、宅地建物を取得しようとする者、または借りようとする者です。売主や貸主に対する説明義務はありません。媒介業者が売主側についていても、説明すべき相手は買主です。「売主にも35条書面を交付しなければならない」という選択肢は誤りです。

宅建士証の提示は、35条の説明時と、取引の関係者から請求があったときの2場面で義務づけられています。前者は請求がなくても提示する点が違いで、怠ると10万円以下の過料の対象になります。37条書面の交付時には提示義務がなく、ここも35条と37条の対比で問われます。説明の場所に制限はなく、事務所でなくても構いません。書面の実務的な読み方は重要事項説明書の読み方にまとめています。

電磁的方法による提供（35条8項・9項）

2022年5月18日施行の改正により、相手方の承諾を得た場合に限り、35条書面を電磁的方法で提供できます。承諾は書面または電磁的方法によって得る必要があり、口頭の承諾では足りません。相手方から電磁的方法によらない旨の申出があったときは、以後は電磁的方法で提供できなくなります（重要事項説明のIT化）。電子交付をしても宅建士による説明が不要になるわけではなく、「電子交付なら宅建士の説明は不要」という選択肢は誤りです。

この節の要点

• 代金の額・引渡しの時期・移転登記の申請時期は37条書面。35条には書かない。
• 供託所等の説明（35条の2）は35条書面の記載事項ではなく、書面も宅建士も不要。
• 業者間取引では説明を省略できるが、書面の交付は省略できない。

試験での出題ポイント

35条書面は毎年複数問が出題される最頻出分野です。宅建業法全体の出題傾向は宅建業法の頻出論点にまとめていますが、35条書面に絞ると、問われ方は次の6パターンに収束します。

パターン1：取引類型をすり替える

問題文で「建物の貸借の媒介を行う場合」と限定しておきながら、選択肢には売買でしか必要のない項目を並べる形です。問題文を読んだ瞬間に、売買・交換なのか、宅地の貸借なのか、建物の貸借なのかを余白に書く。この一手間で正答率が変わります。特に「宅地の貸借」は出題頻度が低いぶん対策が薄くなりがちで、私道負担と法令上の制限の扱いで差がつきます。

パターン2：35条と37条を入れ替える

代金の額、引渡しの時期、移転登記の申請時期を35条の選択肢に混ぜる古典的な形です。逆に、37条書面の問題で「法令に基づく制限の概要」を混ぜてくることもあります。判断材料か契約内容の記録か、という役割の違いで切り分けます。

パターン3：義務のないことを義務のように書く

「宅建業者は耐震診断を実施しなければならない」「建物状況調査を実施しなければならない」。いずれも誤りです。35条書面が要求するのはすでに存在する記録や結果を説明することであって、調査の実施ではありません。「実施しなければならない」という語尾を見たら疑う、という反射を作っておきます。

パターン4：適用範囲を全部か無かに丸める

「貸借では保全措置の説明は一切不要」「業者間取引では35条書面は不要」「規約が未成立なら説明不要」。いずれも正しい知識の一部を過度に一般化した誤りです。支払金・預り金の保全は貸借でも必要、業者間でも書面交付は必要、規約は案でも説明対象。「一切」「すべて」という強い言葉が出たら例外を確認する。

パターン5：似た制度の条番号を混ぜる

35条の2の供託所等の説明、34条の取引態様の明示、34条の2の媒介契約書面。いずれも35条書面の周辺にあり、宅建士の関与や書面交付の要否が異なります。媒介契約書面は宅建業者の記名押印であって宅建士の記名ではない、という違いも問われます（媒介契約書の記載事項）。

パターン6：改正点をピンポイントで問う

押印の廃止（2022年5月18日施行）、電磁的方法による提供（同）、水害ハザードマップ（2020年8月28日施行）、建物状況調査（2018年4月1日施行）。施行年の丸暗記は不要ですが、「押印は不要になった」「電子交付には承諾が要る」といった結論は確実に押さえます。

覚え方・整理の仕方

手順1：箱を先に立て、中身を後から流す

いきなり項目を覚えないでください。まず5つの箱の名前だけを覚えます。物件、取引条件、貸借追加、区分所有追加、書かないもの。この5語がスラスラ出るようになってから、箱ごとの語呂を1つずつ足します。1日1箱で、5日で骨格が完成します。

手順2：語呂を書くのではなく声に出す

語呂合わせはリズムで定着します。「登記した 法の私道に 水引いて 未完成でも 区分調査」を、意味を考えずにまず10回唱える。リズムが体に入ってから、各語がどの号に対応するかを紐づけます。順序を逆にすると意味の説明のほうを覚えてしまい、肝心の語呂が出てきません（記憶に残る暗記術）。

手順3：分岐は「箱ごと」に処理する

売買・貸借の分岐を項目単位で覚えると30通りの例外リストになりますが、箱単位なら数個で済みます。第3の箱（貸借追加）は貸借のときだけ立ち上げる。第4の箱（区分所有追加）は区分所有のときだけ立ち上げ、建物の貸借なら2項目に絞る。第2の箱では、手付（10号）・ローン（12号）・不適合措置（13号）の3つが貸借で落ちる。第1の箱では、私道負担が建物の貸借で落ちる。覚えるべき分岐はこれだけです。

手順4：白紙に書き出して自己採点する

語呂を唱えられることと、記載事項を再現できることは別です。週に一度、白紙に5つの箱を書き、それぞれの項目を思い出せる限り書き出します。書けなかった項目に印をつけ、翌週に再挑戦する。書き出す作業そのものが記憶を強化するため、テキストを読み返すより効率が高くなります。

手順5：過去問で取引類型のマークを習慣にする

問題演習では、選択肢を読む前に必ず設問の取引類型に印をつけます。この習慣が定着すると、パターン1の失点がほぼ消えます。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅地の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担に関する事項は35条書面の記載事項ではない。（○か×か）

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×：35条1項3号は「建物の貸借の契約以外のもの」について私道負担の説明を求めています。除かれるのは建物の貸借だけで、宅地の貸借では必要です。「賃貸なら不要」と丸めて覚えていると落とします。

Q2. 建物の貸借の媒介において、支払金または預り金を受領する場合、その保全措置を講ずるかどうかは35条書面の記載事項である。（○か×か）

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○：35条1項11号の支払金・預り金の保全措置は、取引類型を問わず記載事項です。貸借で落ちるのは10号の手付金等の保全措置のほうで、こちらは代金に充当される金銭を対象とするため貸借には適用がありません。「手付は売買だけ、預り金は全部」と対にして覚えます。

Q3. 区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、修繕積立金に関する規約の定めと、すでに積み立てられている額を35条書面に記載しなければならない。（○か×か）

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×：施行規則16条の2の追加事項のうち建物の貸借で必要なのは、専有部分の利用の制限に関する規約の定めと管理の委託先の2つだけです。修繕積立金は区分所有者としての負担に関わる情報であり、借主には関係がないため不要です。

Q4. 宅建業者は、35条書面の説明にあたり、相手方から請求があった場合に宅地建物取引士証を提示すれば足りる。（○か×か）

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×：35条4項により、重要事項の説明をするときは、請求の有無にかかわらず宅建士証を提示しなければなりません。請求があったときに提示すれば足りるのは、取引の関係者から請求を受けた場合（22条の4）の一般的な提示義務のほうです。なお37条書面の交付時には提示義務はありません。

Q5. 営業保証金を供託した供託所およびその所在地は、35条書面に記載し、宅地建物取引士が説明しなければならない。（○か×か）

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×：供託所等の説明は35条の2に基づく別個の義務です。契約が成立するまでの間に説明する点は共通しますが、35条書面の記載事項ではなく、書面の交付も宅建士による説明も義務づけられていません。条番号が隣接しているため混同を誘う出題が繰り返されています。

まとめ

35条書面の記載事項は、次の形で頭に入れます。

1. 5つの箱に分ける。物件（1号〜6号の2）、取引条件（7号〜13号）、貸借追加（規則16条の4の3）、区分所有追加（規則16条の2）、そして35条には書かないもの。
2. 箱ごとに条文順の語呂を持つ。「登記した 法の私道に 水引いて 未完成でも 区分調査」「以外の金で 解除して 損した手付 預けたローン 不適合まで」「台所 期間と更新 定期あり 用途と敷金 管理は誰に」「敷地に共用 専有・専用 減免積立 管理費と 委託先まで 管理者も 修繕記録」。
3. 分岐は箱単位で処理する。私道負担が落ちるのは建物の貸借のみ。手付・ローン・契約不適合措置は売買・交換のみ。支払金・預り金の保全は全類型。区分所有の追加事項は建物の貸借なら2つだけ。
4. 「代金・引渡し・登記の時期は37条」を固定し、供託所等の説明（35条の2）と取引態様の明示（34条）を35条書面と切り離す。

語呂の並び順が条文の号数順であり、かつ「物件の外側から内側へ」「契約の始まりから終わりへ」「入居から退去へ」という意味の流れと一致していることが、この覚え方の要です。

よくある質問

Q. 35条書面と重要事項説明書は同じものですか。

A. 実務で「重要事項説明書」と呼ばれる書類が、宅建業法35条に基づいて作成・交付される書面です。37条書面（契約書面）と対比するために「35条書面」と呼び分けられています。制度全体の位置づけは重要事項説明とはで扱っています。

Q. 語呂合わせは自分で作ったほうがよいですか。

A. 自分で作ったほうが定着しますが、条文順を崩さないことが条件です。覚えやすさを優先して順番を入れ替えると、「何号の話か」という手がかりが失われ、売買・貸借の分岐を思い出す足場もなくなります。

Q. 記載事項をすべて暗記しないと得点できませんか。

A. 完全な暗記がなくても、「所有権を取得する人にしか意味のない情報か」「すでにある記録の説明にとどまるか、調査の実施を求めているか」という2つの問いを使えば、初見の項目でもかなりの精度で判定できます。暗記と判断基準の両輪で臨むのが現実的です。

Q. 賃貸の重要事項説明だけを重点的に整理したい場合は。

A. 貸借に特化した項目と実務の流れは賃貸の重要事項説明にまとめています。あわせて35条書面と37条書面の横断整理で、貸借における37条書面の記載事項との違いも確認しておくと取り違えが減ります。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、宅建業法の肢別演習で35条書面の出題パターンを繰り返し確認できます。