宅建業者の説明義務まとめ｜告知すべき事項と違反の効果

宅建業者には、取引の相手方に対してさまざまな「説明義務」が課されています。35条の重要事項説明が中心ですが、それ以外にも供託所の説明や取引態様の明示など、複数の説明義務が存在します。本記事では、宅建業者が負う説明義務を体系的に整理し、告知すべき事項・説明の方法・違反した場合の効果を一覧で解説します。結論として、説明義務は「いつ」「誰が」「何を」「どのように」説明するかの4つの軸で整理すると、正確に理解できます。

宅建業者の説明義務の全体像

説明義務の種類

宅建業者が負う主な説明義務は以下のとおりです。

説明義務	根拠条文	説明の時期
重要事項の説明（35条書面）	法第35条	契約が成立するまでの間
供託所等に関する説明	法第35条の2	契約が成立するまでの間
取引態様の明示	法第34条	広告時・注文を受けた時
契約書面の交付（37条書面）	法第37条	契約成立後遅滞なく

説明義務の時系列

取引の流れに沿って説明義務を整理すると以下のようになります。

1. 広告時: 取引態様の明示
2. 注文を受けた時: 取引態様の明示（広告で明示済みでも再度必要）
3. 契約成立前: 重要事項の説明（35条書面）、供託所等の説明
4. 契約成立後: 契約書面の交付（37条書面）

重要事項の説明（35条書面）

説明の基本ルール

項目	内容
説明の相手方	取引の相手方（買主・借主）。売主には不要
説明者	宅建士（専任でなくてもよい）
説明の方法	宅建士証を提示して書面を交付して説明
説明の時期	契約が成立するまでの間

宅地建物取引業法第35条第1項
「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は（中略）その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、（中略）説明をさせなければならない。」

記載事項の概要

35条書面の記載事項は多岐にわたりますが、大きく分類すると以下のとおりです。

カテゴリ	主な記載事項
物件に関する事項	登記事項、法令上の制限、私道負担、飲用水等の整備状況
取引条件に関する事項	代金・交換差金・借賃以外の金銭、契約解除、損害賠償額の予定
その他の事項	石綿使用の有無、耐震診断の結果、住宅性能評価
区分所有建物特有の事項	敷地に関する権利、共用部分の規約、修繕積立金

35条書面の詳細は35条書面の記載事項を完全網羅で解説しています。

説明が不要なケース

以下のケースでは重要事項の説明が不要です。

• 宅建業者間の取引: 説明は必要だが、書面の交付で足り、口頭の説明は省略できる（法第78条第2項により35条の一部が適用除外）

ただし注意が必要なのは、宅建業者間であっても35条書面の交付自体は必要という点です。

供託所等に関する説明

説明の内容

宅建業者は、契約が成立するまでの間に、相手方に対して以下の事項を説明しなければなりません。

区分	説明すべき内容
営業保証金を供託している場合	供託所の名称・所在地
保証協会に加入している場合	保証協会の名称・所在地・事務所、供託所の名称・所在地

宅地建物取引業法第35条の2
「宅地建物取引業者は、（中略）供託所等について説明をするようにしなければならない。」

35条との違い

項目	35条（重要事項説明）	35条の2（供託所等の説明）
説明者	宅建士	宅建業者（宅建士でなくてよい）
書面交付	必要	不要（口頭でも可）
宅建士証の提示	必要	不要

供託所等の説明は宅建士が行う必要がなく、書面の交付も義務付けられていない点が大きな違いです。

詳しくは供託所に関する説明義務を参照してください。

取引態様の明示

明示すべき内容

宅建業者は、取引の態様（売主・代理・媒介のいずれか）を明示しなければなりません。

明示の時期	内容
広告をするとき	広告に取引態様を明示
注文を受けたとき	注文者に取引態様を明示

宅地建物取引業法第34条第1項・第2項

注意点

• 広告で取引態様を明示していても、注文を受けた際には改めて明示が必要
• 取引態様の明示に書面は不要（口頭でも可）
• 取引態様の明示は宅建士が行う必要はない

詳しくは取引態様の明示義務を参照してください。

説明義務違反の効果

行政処分

違反内容	処分
35条の説明義務違反	指示処分・業務停止処分・免許取消（情状が重い場合）
供託所等の説明義務違反	指示処分・業務停止処分
取引態様の明示義務違反	指示処分・業務停止処分

契約の効力への影響

重要な点として、説明義務に違反しても契約自体は直ちに無効にはなりません。ただし、以下の影響が生じ得ます。

• 説明しなかったことが詐欺や錯誤に該当する場合は取消しの対象となりうる
• 説明義務違反により損害が生じた場合は損害賠償請求の対象となりうる
• 不実の告知や不告知は消費者契約法の取消事由に該当する場合がある

罰則

違反内容	罰則
35条書面の不交付	50万円以下の罰金
重要事項の不実告知	2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはこれらの併科

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 説明の相手方: 35条書面は「取得者・借主」に対して説明。売主への説明は不要
• 説明者の混同: 35条は宅建士、供託所の説明は宅建士でなくてよい
• 書面交付の要否: 35条は書面必須、供託所の説明は書面不要
• 取引態様の再明示: 広告で明示しても、注文を受けた時に改めて明示が必要
• 宅建業者間の取扱い: 35条書面の交付は宅建業者間でも必要
• 説明義務違反と契約の効力: 違反しても契約は直ちに無効にならない

暗記のコツとして、「宅建士が必要なのは35条だけ。供託所と取引態様は誰でもOK」と覚えると混同を防げます。

理解度チェッククイズ

Q1. 供託所等に関する説明は、宅建士が行わなければならない。（○か×か）

答えを見る

×：供託所等に関する説明は宅建業者が行えばよく、宅建士が行う必要はありません。宅建士が必要なのは35条の重要事項説明です。

Q2. 広告で取引態様を明示していれば、注文を受けた際に改めて明示する必要はない。（○か×か）

答えを見る

×：広告で取引態様を明示していても、注文を受けた際には改めて取引態様を明示する必要があります。

Q3. 重要事項の説明を怠った場合、契約は無効となる。（○か×か）

答えを見る

×：重要事項の説明を怠っても契約が直ちに無効になるわけではありません。ただし、行政処分の対象となり、また損害賠償請求や取消しの原因となる場合があります。

Q4. 宅建業者間の取引であっても、35条書面の交付は必要である。（○か×か）

答えを見る

○：宅建業者間の取引でも35条書面の交付は必要です。ただし、口頭での説明は省略できるとされています。

まとめ

宅建業者の説明義務について、以下の3点を押さえましょう。

1. 説明義務は4種類: 35条（重要事項）、供託所等の説明、取引態様の明示、37条書面（契約書面）を区別する
2. 説明者の違い: 宅建士が必要なのは35条の重要事項説明のみ。供託所の説明と取引態様の明示は誰でも可
3. 違反の効果: 説明義務違反は行政処分・罰則の対象となるが、契約は直ちに無効とはならない

よくある質問（FAQ）

Q. 重要事項の説明は売主にも必要ですか？

A. 不要です。35条の重要事項説明は、宅地建物を取得しようとする者（買主）または借りようとする者（借主）に対して行います。売主に対しては説明義務がありません。

Q. 重要事項説明をオンラインで行うことはできますか？

A. はい、一定の要件を満たせばIT重説（オンラインによる重要事項説明）が可能です。詳しくは重要事項説明のIT化をご覧ください。

Q. 取引態様の明示はどのような方法で行えばよいですか？

A. 書面・口頭・広告媒体への記載など、方法に特段の制限はありません。ただし、相手方が取引態様を明確に認識できる方法で行う必要があります。

関連記事

• 35条書面の記載事項を完全網羅
• 供託所に関する説明義務
• 取引態様の明示義務

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。