宅建業者の説明義務｜条文ごとに違う名宛人と効果

この記事は、宅地建物取引業法が定める説明・告知に関する義務を横断的に整理し、場面からどの条文が働くのかを引けるようにするためのものです。個々の義務の中身は、35条書面の記載事項なら35条書面の記載事項一覧、37条書面なら37条書面の記載事項、供託所等の説明なら供託所等に関する説明義務、禁止行為なら宅建業法47条の禁止行為に譲ります。ここでは義務どうしの関係だけを扱います。

先に結論を述べます。宅建業者の説明義務は一つではありません。少なくとも六つの規定に散らばっており、しかもそれぞれ、条文の動詞が違い、名宛人が違い、時期が違い、宅建士が関与するかどうかが違い、違反したときの効果が違います。

散らばっていること自体が、この論点の本体です。「宅建業者の説明義務」という一つの塊があると考えていると、35条の知識を35条の2に持ち込み、8種制限の業者間特例を47条に持ち込み、37条書面に説明義務があるかのように答えてしまいます。知識が正しくても、条文の宛先を間違えると失点します。

以下、六つの規定を五つの軸で揃えたうえで、サンクションの階層を確認し、最後に場面から条文を引く四つの手順まで組み立てます。

なお本記事は2026年4月1日時点で施行されている条文に基づきます。宅建試験は当該年度の4月1日現在施行の法令から出題されるためです。宅地建物取引業法は令和7年法律第68号が2026年4月1日に施行されていますが、本則の条文に変更はありません。施行規則については後述するとおり、16条の2に改正があります。

「説明義務」は一つの条文ではない

まず、何がどこにあるのかを確認します。

六つの規定に散らばっている

説明・告知に関わる主な規定は次のとおりです。

34条は取引態様の明示です。1項が広告をするときの明示、2項が注文を受けたときの明示を定めています。

35条1項は重要事項の説明です。契約が成立するまでの間に、宅建士をして、書面を交付して説明させることを義務づけています。

35条の2は供託所等に関する説明です。契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託した供託所、または加入している保証協会について説明することを求めています。

37条は契約書面の交付です。契約が成立したときに、遅滞なく書面を交付することを義務づけています。説明義務は定めていません。

47条1号は、契約の締結について勧誘をするに際し、または申込みの撤回や解除を妨げるため、一定の事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じています。

47条の2は、1項が断定的判断の提供、2項が威迫、3項が省令で定める行為を禁じています。

このほか、31条1項が「取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」という一般原則を置いています。個別の義務が及ばない場面で参照される規定です。

散らばりが試験で狙われる理由

出題者にとって、この散らばりは扱いやすい素材です。要素を一つだけ他の条文のものに差し替えれば、それらしく見える誤りの肢ができるからです。

たとえば「供託所等の説明は宅地建物取引士をして行わせなければならない」。宅建士という要素を35条1項から持ってきただけの肢ですが、35条の2の条文にその文言はありません。「37条書面は宅建士が記名し、その内容を説明しなければならない」。説明という要素を35条から持ってきた肢です。

要素を借りてくる先が決まっているので、軸ごとに六つを並べておけば、借り物かどうかがその場で判定できます。

五つの軸で揃える

以下で使う軸は五つです。条文の動詞（義務の強さ）、名宛人（誰に対する義務か）、時期（いつの義務か）、宅建士の関与（誰が何をするか）、射程（対象事項が限定列挙か否か）。この順に見ていきます。

第1軸 条文の動詞が義務の強さを決める

最初の軸は、条文が何をせよと書いているかです。ここが四種類に分かれます。

35条1項は「説明をさせなければならない」

35条1項の述語は「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面……を交付して説明をさせなければならない」です。

読み取るべき要素は三つあります。第一に、宅建士にさせるという構造であること。義務を負うのは宅建業者で、実行するのは宅建士です。第二に、書面の交付と説明の両方が要求されていること。片方では足りません。第三に、末尾が「なければならない」であること。これは作為義務であり、努力目標ではありません。

35条の2は「説明をするようにしなければならない」

これに対して35条の2の述語は「説明をするようにしなければならない」です。「するように」が挟まっています。

この一語が入ることで、条文の性格が変わります。説明そのものを義務づけるのではなく、説明をするよう努めることを求める規定、すなわち努力義務と解されています。35条1項が「説明をさせなければならない」と言い切っているのと、意識的に書き分けられています。

したがって、35条の2には書面の交付も宅建士の関与も要求されていません。条文にその文言がないからです。制度の趣旨と説明事項の詳細は供託所等に関する説明義務にあります。

37条は「交付しなければならない」だけである

37条の述語は書面を交付すべきことに向けられており、説明せよとは書かれていません。

これは書き落としではなく、書面の役割が違うからです。35条書面は契約するかどうかを判断するための材料を渡す書面なので、渡すだけでなく説明させる必要があります。37条書面は成立した合意の内容を後日のために固定する書面なので、正確な記載と交付が本体になります。二つの書面の役割の違いは35条書面と37条書面の違いで軸ごとに整理されています。

「37条書面について宅建士が説明しなければならない」という肢は、この一点だけで誤りと判定できます。

47条・47条の2は「してはならない」

47条の柱書は「次に掲げる行為をしてはならない」、47条の2も各項が「してはならない」で終わります。不作為義務です。

作為義務と不作為義務では、違反の成立の仕方が違います。作為義務は求められた行為をしなかったときに違反になりますが、不作為義務は禁じられた行為をしたときに違反になります。47条1号でいえば、「説明しなかったこと」ではなく「故意に事実を告げなかったこと」が違反です。この差が後述する射程の話につながります。

34条は「明示しなければならない」「明らかにしなければならない」

34条1項は広告に取引態様の別を「明示しなければならない」、2項は注文を受けたときに遅滞なく注文者に対し取引態様の別を「明らかにしなければならない」と定めています。

いずれも作為義務ですが、書面によることも宅建士によることも要求されていません。1項と2項は別個の義務なので、広告で明示していても、注文を受けたときには改めて明らかにする必要があります。詳細は取引態様の明示義務にあります。

動詞で四つに畳む

以上を動詞でまとめると、させなければならない（35条1項）、するようにしなければならない（35条の2）、しなければならない・ただし説明は含まない（37条・34条）、してはならない（47条・47条の2）の四つになります。

条文の末尾を読むだけで、義務の性格の大半が決まります。迷ったら述語に戻ってください。

第2軸 名宛人は「相手方等」という定義語でつながっている

二つ目の軸は、誰に対する義務かです。ここには条文をまたぐ仕掛けがあります。

定義は35条1項の中に置かれている

35条1項は冒頭でこう書いています。「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下『宅地建物取引業者の相手方等』という。）に対して」。

つまり「宅地建物取引業者の相手方等」という語は、35条1項の括弧の中で定義されています。そしてこの定義語は、35条の2でも、47条でも、47条の2でも使われています。四つの条文が同じ語を共有しているのです。

定義の中身を分解すると、業者が自ら当事者となる場合の相手方、代理を依頼した者、媒介の場合の各当事者、の三つが入ります。媒介では「各当事者」なので、売主も買主も含まれることになります。

それでも売主に重要事項説明をしない理由

ここで疑問が生じます。相手方等に売主が含まれるなら、なぜ売主に重要事項説明をしないのか。

答えは、35条1項が相手方等に続けて「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」と限定しているからです。説明の対象物件が、その人が取得または賃借しようとしている物件に絞られています。売主は物件を手放す側なので、この限定に当たりません。

「売主は相手方等ではない」のではなく、「売主には取得しようとしている物件がない」というのが正確な理解です。この違いは、47条を考えるときに効いてきます。47条1号は相手方等に対する行為を禁じており、取得・賃借の限定がありません。したがって売主に対して故意に不実を告げれば、35条の問題にはならなくても47条1号の問題にはなり得ます。

35条の2だけが業者を除いている

もう一つ、決定的な仕掛けがあります。35条の2は「宅地建物取引業者の相手方等（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）に対して」と書いています。

このカッコ書きは35条の2にしかありません。35条1項にも、47条にも、47条の2にもありません。

理由は制度の趣旨から説明できます。供託所等の説明は、取引で損害を受けたときに営業保証金や弁済業務保証金から還付を受ける道を知らせるためのものです。ところが宅建業者どうしの取引から生じた債権は還付の対象になりません。還付を受けられない相手に還付先を教える意味がないので、説明の対象から外されています。

47条・47条の2は相手が業者でも適用される

裏返すと、47条と47条の2には業者を除く文言がないので、相手方が宅建業者であっても適用されます。

ここで混同が起きやすいのが8種制限との関係です。78条2項は「第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない」と定めています。適用が除外されているのは自己の所有に属しない物件の契約締結制限と8種制限であって、47条も47条の2も35条も、この列挙に入っていません。8種制限の適用除外は8種制限で扱っています。

「業者間なら適用されない」という感覚を47条に持ち込まないでください。

37条は「契約の各当事者」

37条の交付先は契約の各当事者です。売買であれば売主にも買主にも交付します。35条書面が取得者・借主にのみ交付されるのと、ここで分かれます。

契約前は片側、契約後は両側という対比で覚えると混ざりません。契約前は判断材料なので判断する側だけに渡し、契約後は合意の記録なので双方に渡す、という役割の違いから導けます。

34条は広告の受け手と注文者

34条1項は広告そのものに明示する義務なので、特定の相手方を想定していません。2項は注文をした者が相手です。相手方が業者かどうかによる区別はありません。

第3軸 時期は取引の時間軸に並ぶ

三つ目の軸は、いつの義務かです。時間軸に並べると位置関係が固定できます。

広告のとき（34条1項）

最も早いのが広告の段階です。取引態様の別を明示します。なお広告については、誇大広告の禁止（32条）と広告開始時期の制限（33条）が別に定められています（広告に関する規制）。

注文を受けたとき（34条2項）

次が注文を受けた段階です。遅滞なく取引態様の別を明らかにします。前述のとおり、広告での明示とは別個の義務です。

契約が成立するまでの間（35条1項・35条の2）

35条1項と35条の2は、いずれも「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」と定めています。二つの義務の時期は同じです。

この「契約が成立するまでの間」という書き方には意味があります。特定の日時を指定しているのではなく、契約成立という一点より前であればよい、という定め方です。したがって契約直前でも条文上は違反になりませんが、判断材料を渡すという趣旨からは、相手が検討できる時間を置くことが求められます。

契約成立後、遅滞なく（37条）

37条は契約が成立したときに、遅滞なく交付します。35条書面との前後関係が入れ替わることはありません。

47条と47条の2は時点を持たない

47条1号は「契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため」と定めています。勧誘の場面と、撤回・解除・債権行使を妨げる場面の二つを捕捉しており、契約の前後をまたいでいます。

47条の2も同様に、勧誘の場面と、契約を締結させ、または申込みの撤回・解除を妨げる場面を対象としています。

つまり、34条・35条・37条が時間軸上の一点に結びついているのに対し、47条と47条の2は取引の全期間を貫いています。契約が成立したあとでも、解除を妨げるために不実を告げれば47条1号違反です。この構造の違いは押さえておく価値があります。

第4軸 宅建士が関与するのは三つの行為だけ

四つ目の軸は、宅建士の関与です。ここは行為ごとに分けます。

説明するのは35条だけ

宅建士が説明を担うのは35条1項から3項までです。ほかにありません。35条の2にも37条にも34条にも、宅建士が説明するという文言はありません。

記名は35条と37条

35条5項は「第一項から第三項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない」と定めています。37条3項も同様に宅建士の記名を求めています。

記名は二つ、説明は一つ。この数え方で持つと、37条について「記名は不要」とする肢も「説明が必要」とする肢も両方弾けます。

宅建士証の提示は35条の説明のときだけ

35条4項は「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない」と定めています。請求がなくても提示します。

37条書面の交付の際には提示義務がありません。説明という行為がないからです。なお、取引の関係者から請求があったときの提示義務は22条の4に別途あり、こちらは場面が異なります（宅建業者と宅建士の義務）。

業者間取引で外れるのは「説明」と「提示」

相手方が宅建業者である場合の扱いは、条文の作りがやや複雑です。根拠は35条6項にあります。

35条6項は読替えの表を置いており、相手方が宅建業者である場合、1項の「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項……交付して説明をさせなければ」を「少なくとも次に掲げる事項……交付しなければ」と読み替え、あわせて4項および5項を適用しないと定めています。

そして35条7項が、読替え後の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅建士をして当該書面に記名させなければならないと定めています。

整理するとこうなります。業者間取引では、説明は不要、書面の交付は必要、宅建士の記名は必要（根拠は5項ではなく7項）、宅建士証の提示は不要。説明という行為がなくなるので、それに付随する提示義務も外れる、という筋です。

ここで注意すべきは、根拠が78条2項ではないという点です。78条2項が適用除外としているのは33条の2および37条の2から43条までであって、35条は含まれていません。業者間で35条の扱いが変わるのは、35条自身の6項が読替えを定めているからです。根拠条文を取り違えると、「業者間では35条書面の交付自体が不要」という誤った結論に進んでしまいます。交付は必要です。

電磁的方法による提供

35条8項は、相手方の承諾を得て、宅建士に書面記載事項を電磁的方法により提供させることができると定めています。9項は業者間の場合の対応規定です。いずれも承諾が前提で、承諾なく電子化することはできません。IT重説と書面電子化の詳細はIT重説と書面電子化にあります。

第5軸 射程 ― 35条は列挙、47条1号は受け皿を持つ

五つ目の軸が、この記事で最も重要な部分です。

35条1項は限定列挙である

35条1項は「少なくとも次に掲げる事項について」として、1号から14号までを列挙しています。登記された権利、法令に基づく制限の概要、私道負担、飲用水・電気・ガスと排水施設、未完成物件の完成時の形状構造、区分所有建物に関する事項、既存建物の建物状況調査、代金等以外に授受される金銭、契約の解除、損害賠償額の予定または違約金、手付金等の保全措置、支払金・預り金の保全措置、金銭の貸借のあっせん、契約不適合責任の履行に関する措置、そして14号の省令委任です。各号の中身は35条書面の記載事項一覧、覚え方は35条書面の覚え方にあります。

重要なのは、この列挙が省令によって動くという点です。6号は区分所有建物について「契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの」と委任しており、その中身が施行規則16条の2です。

この規則16条の2は、令和7年内閣府・国土交通省令第2号により改正され、2026年4月1日に施行されました。新たに9号が設けられ、一棟の建物およびその敷地の管理者等が、管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合にはその旨、が説明事項に加わりました。これに伴い、従前の9号（当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容）が10号に繰り下がっています。区分所有建物の追加説明事項は9項目から10項目になりました。

なお、柱書が建物の貸借について指定している号は「第三号及び第八号」で、改正前後で変わっていません。号数を引用するときは、この繰り下がりを反映してください。区分所有建物の説明事項は区分所有建物の重要事項説明、貸借の場合は賃貸借の重要事項説明で扱っています。

47条1号はイからハで他の条文を取り込む

47条1号は、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない事項として、イからニまでを挙げています。

イは35条1項各号または2項各号に掲げる事項。ロは35条の2各号に掲げる事項。ハは37条1項各号または2項各号（1号を除く）に掲げる事項。つまり47条1号は、三つの条文の説明事項をまるごと取り込んでいます。

この時点で既に射程は広いのですが、本体はニです。

決定的なのは「ニ」の受け皿

ニはこう定めています。「イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」。

末尾が「重要な影響を及ぼすこととなるもの」という一般的な基準で締められています。列挙ではなく受け皿です。

ここから、この記事でいちばん重要な結論が出ます。35条1項に列挙されていないことは、35条の説明義務の対象にはなりませんが、47条1号ニの対象にはなり得ます。「列挙にないから何も告げなくてよい」という推論は成り立ちません。

35条は「列挙された事項を説明せよ」という作為義務、47条1号は「重要な事項について故意に隠したり嘘をついたりするな」という不作為義務です。同じ情報提供の話をしていても、条文の作りがまったく違います。

「故意に」という限定

ただし47条1号には限定があります。「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる」ことが要件です。過失で告げ損ねただけでは47条1号違反になりません。

ここが35条との対照点です。35条は列挙された事項について説明する義務なので、うっかり漏らしても違反になります。47条1号は故意を要求するので、範囲は広いが要件は厳しい。35条は範囲が狭く要件が緩い、47条1号は範囲が広く要件が厳しい。この非対称が、二つの規定が併存している理由です。禁止行為の全体像は宅建業法47条の禁止行為にあります。

心理的瑕疵はこの受け皿に載る

人の死に関する事案の告知は、35条1項の列挙に項目としてありません。したがって根拠は47条1号ニに求められます。

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）を公表し、告げなくてもよいとされる場合と告げる必要がある場合の考え方を示しています。ここで押さえるべきは位置づけです。これはガイドラインであって法令ではありません。告示でも省令でもないので、これに従わなかったことが直ちに宅建業法違反になるわけではなく、逆にこれに従ったことで民事上の責任を当然に免れるわけでもありません。判断の目安を示した行政の文書です。内容は心理的瑕疵と告知義務で詳しく扱っています。

47条の2は情報の内容ではなく勧誘の態様を規制する

47条の2は、47条1号とは規制の向きが違います。1項の断定的判断の提供は「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断」を禁じるもので、事実の告知ではなく将来の見通しの示し方を問題にしています。2項の威迫は、契約を締結させ、または申込みの撤回・解除を妨げるために相手方を威迫することを禁じるもので、情報ではなく態度の規制です。3項は省令に委任しており、施行規則16条の11が勧誘に際しての具体的な禁止行為を定めています。

47条1号は「何を告げたか」、47条の2は「どう勧誘したか」。この対比で分けると混ざりません。

サンクションは四層に分かれる

違反したときにどうなるかは、条文ごとにはっきり違います。ここを一つの塊として覚えていると失点します。

第一層 刑罰が用意されているもの

47条1号に違反した者は、79条の2により2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはこれらの併科です。宅建業法の説明・告知に関する規定のなかで最も重い扱いになっています。

同じ47条でも号によって罰条が違います。2号（不当に高額の報酬を要求する行為）は80条で1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科、3号（手付についての信用の供与による誘引）は81条2号で6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金またはこれらの併科です。1号・2号・3号で罰条が三つに分かれている点は、そのまま出題されます。

37条に違反した者は、83条1項2号により50万円以下の罰金です。

なお、これらはいずれも「懲役」ではなく「拘禁刑」と規定されています。刑法改正により懲役と禁錮が拘禁刑に一本化されたことを受けた表記です。古い教材の「懲役」表記のまま覚えていると、条文の文言を問う形で出されたときに迷います。罰則の全体像は宅建業法の罰則一覧にあります。

第二層 過料

35条4項、すなわち宅建士証の提示義務に違反した場合は、86条により10万円以下の過料です。過料は行政上の秩序罰であり、刑罰ではありません。

第三層 監督処分だけがあるもの

35条1項に違反しても、罰金の規定はありません。83条1項2号が列挙しているのは37条、46条4項、48条1項、50条1項であって、35条は入っていません。

35条違反に対して用意されているのは監督処分です。65条2項2号は、業務停止処分の事由として34条、35条1項から3項まで、37条1項・2項、47条、47条の2などを列挙しています。指示処分は65条1項、免許取消しは66条の系統です（監督処分）。

したがって「重要事項の説明をしなかった場合、50万円以下の罰金に処せられる」という肢は誤りです。50万円以下の罰金は37条書面のほうです。35条は書面の不交付でも不説明でも刑罰の対象になりません。

この非対称は、37条書面が「書面を残すこと」自体を義務の中心に据えているのに対し、35条は「宅建士に説明させること」を中心に据えた行為規制であり、行政の監督で処理する設計になっている、という違いから理解できます。

第四層 罰則も業務停止の列挙もないもの

35条の2に違反しても、罰則はありません。65条2項2号の列挙にも35条の2は入っていません。努力義務であることと整合しています。ただし65条1項の指示処分は、業務に関し取引の関係者に損害を与えたときなどに一般的な要件で行われるため、まったく処分の余地がないわけではありません。

47条の2についても、79条の2・80条・81条のいずれにも列挙がなく、罰則はありません。ただし65条2項2号には列挙されているので、業務停止処分の対象にはなります。罰則がないことと処分がないことは別であり、ここを混ぜた肢が出ます。

契約の効力には直接影響しない

最後に、いずれの義務についても共通する点があります。説明義務に違反しても、それだけで契約が無効になるわけではありません。宅建業法は業者に対する行政上の規制を定めた法律であり、契約の私法上の効力を直接左右する規定を置いていないからです。

もっとも、私法上まったく問題にならないわけではありません。事実を告げなかったことが民法上の詐欺や錯誤の要件を満たせば取消しの問題になり、説明義務違反によって損害が生じていれば損害賠償の問題になり、事業者と消費者の契約であれば消費者契約法の取消事由に当たる場合もあります。宅建業法上の効果と私法上の効果は別の系統で動く、と整理してください。

場面から条文を引く四つの手順

以上を、実際に問題を解く手順に落とします。

手順1 いまどの時点か

広告なら34条1項。注文を受けた時点なら34条2項。契約成立前なら35条1項と35条の2。契約成立後なら37条。そして勧誘の場面、または撤回・解除を妨げる場面なら47条・47条の2が全期間で重なります。

手順2 相手は誰か

物件を取得または賃借しようとしている者なら35条1項の対象です。売主・貸主であれば35条1項の対象外ですが、47条の対象にはなります。契約の各当事者であれば37条書面の交付先です。

手順3 相手は宅建業者か

業者であれば、35条の2の説明義務は生じません（カッコ書きによる除外）。35条1項は説明が不要になりますが、書面の交付と記名は必要です（6項・7項）。47条・47条の2は業者相手でも適用されます。8種制限の適用除外（78条2項）をここに持ち込まないでください。

手順4 その事項は列挙にあるか

35条1項各号または省令に列挙されていれば、35条の説明義務の対象です。列挙になくても、判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に告げなかったのであれば47条1号ニの問題になります。列挙の有無で切り上げず、47条まで確認するのがこの手順の要点です。

四つの答えで条文が決まる

時点、相手、業者かどうか、列挙の有無。この四つを順に当てれば、どの条文の問題なのかが確定します。条文が確定すれば、動詞（義務の強さ）、宅建士の関与、サンクションは、この記事の各軸から機械的に引けます。

試験での出題ポイント

要素の借用を見抜く

最も多い型が、ある条文の要素を別の条文に付け足す肢です。供託所等の説明に宅建士を登場させる、37条書面に説明義務を付ける、35条の2に書面交付を要求する。条文にその文言があるかを問うだけで判定できます。

「するように」の有無

35条の2の努力義務性は、条文の「するように」という三文字に依存しています。この語を落として「説明しなければならない」と書いた肢は誤りです。逆に35条1項について「説明するよう努めなければならない」と書いた肢も誤りです。

業者間取引の根拠条文

「業者間取引では35条書面の交付も不要である」は誤りです。交付は必要で、宅建士の記名も必要です（35条6項・7項）。根拠を78条2項とする記述も誤りで、78条2項の列挙に35条は入っていません。

罰則の有無と金額の入れ替え

35条違反に50万円以下の罰金を付ける肢、47条の2違反に罰則を付ける肢、35条の2違反に罰則を付ける肢は、いずれも誤りです。逆に37条違反について「罰則はなく監督処分のみ」とする肢も誤りです。罰金があるのは37条、過料があるのは35条4項、刑罰が最も重いのは47条1号という三点で骨格を持ってください。

47条1号の射程を狭める肢

「47条1号が対象とするのは35条1項各号に掲げる事項に限られる」という肢は誤りです。イからハで35条・35条の2・37条を取り込んだうえ、ニが受け皿を置いています。逆に「過失により重要な事実を告げなかった場合も47条1号違反となる」も誤りで、故意が要件です。

号数の繰り下がり

施行規則16条の2は2026年4月1日施行の改正で10号までになり、維持修繕の実施状況の記録は9号から10号に移りました。号数を指定する形で問われた場合に備え、区分所有建物の追加説明事項が10項目であること、貸借では3号と8号であることを押さえてください。宅建業法の数字は宅建業法の数字まとめで横断的に整理しています。

ガイドラインの法的性質

人の死の告知に関するガイドラインについて「これに違反した場合は宅建業法違反となる」「これに従っていれば民事上の責任を負わない」はいずれも誤りです。法令ではなく、判断の目安を示した文書です。

覚え方・整理の仕方

述語を四つ並べる

させる、するように、交付する、してはならない。この四語を順に唱えると、35条1項、35条の2、37条・34条、47条・47条の2が呼び出せます。義務の強さは述語に書いてあります。

宅建士は「説明1・記名2・提示1」

宅建士が関与する行為を数で持ちます。説明は1つ（35条）、記名は2つ（35条・37条）、宅建士証の提示は1つ（35条の説明のとき）。

業者間になると、説明が消え、それに伴って提示も消え、記名だけが残る。消える順番まで含めて覚えると、6項・7項の読替えを思い出せます。

「相手方等」は一つの定義語、除外は一か所

35条1項が定義した「宅地建物取引業者の相手方等」を、35条の2・47条・47条の2が共有しています。そのうち業者を除くカッコ書きを持つのは35条の2だけです。

理由もセットで覚えます。還付を受けられない相手に還付先を教えても意味がないから。理由から入ると、除外がどの条文にあったかを思い出せます。

35条と47条は「狭くて緩い」「広くて厳しい」

35条は列挙されているので範囲は狭いが、過失でも違反になるので要件は緩い。47条1号は受け皿があるので範囲は広いが、故意が必要なので要件は厳しい。この対で持つと、どちらの問題かを判断できます。

サンクションは重い順に三つだけ覚える

47条1号が2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、37条が50万円以下の罰金、35条4項が10万円以下の過料。そして35条1項と35条の2と47条の2には罰則がない。

「ある側」を三つ覚えて、残りは「ない」と処理するほうが、全部を覚えるより速く正確です。

時間軸に六つを置く

広告（34条1項）、注文（34条2項）、契約前（35条1項・35条の2）、契約後（37条）。そして47条・47条の2は横棒として全体を貫く。この図を頭に持つと、手順1が一瞬で終わります。宅建業法全体の中での位置づけは宅建業法の全体像、頻出度は宅建業法の頻出論点を参照してください。

理解度チェッククイズ

問1 宅地建物取引業者は、供託所等に関する説明を、宅地建物取引士をして、重要事項説明書に記載したうえで行わせなければならない。

答え：×。三点とも誤りです。35条の2の述語は「説明をするようにしなければならない」であり、宅建士が行うことも、書面に記載することも、書面を交付することも条文に書かれていません。「するように」が挟まっていることから努力義務と解されており、この点でも「しなければならない」と言い切る本肢は不正確です。宅建士による説明・書面の交付・宅建士証の提示が要求されるのは35条1項から3項までの重要事項説明のほうです。要素を35条から借りてきた肢の典型で、条文にその文言があるかを確認するだけで判定できます。

問2 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書の交付も宅地建物取引士の記名も不要である。

答え：×。相手方が宅建業者である場合に不要となるのは説明と宅地建物取引士証の提示であって、書面の交付と記名は必要です。35条6項は読替えの表により1項を「交付して説明をさせなければ」から「交付しなければ」に読み替え、あわせて4項（士証の提示）と5項（記名）を適用しないと定めていますが、35条7項が、読替え後の規定により交付すべき書面を作成したときは宅建士をして記名させなければならないと定めています。記名義務の根拠が5項から7項に移るだけで、義務自体は残ります。なお業者間取引の適用除外を定める78条2項の列挙は33条の2および37条の2から43条まで（8種制限）であり、35条は含まれていません。根拠条文の取り違えに注意してください。

問3 宅地建物取引業者が重要事項の説明を行わなかった場合、50万円以下の罰金に処せられる。

答え：×。35条違反に対する罰金の規定はありません。83条1項2号が50万円以下の罰金の対象として列挙しているのは37条、46条4項、48条1項、50条1項であり、35条は列挙されていません。35条違反に用意されているのは監督処分で、65条2項2号が35条1項から3項までの違反を業務停止処分の事由として挙げています。なお、35条に関して罰則があるのは4項の宅地建物取引士証の提示義務違反で、86条の10万円以下の過料です。過料は行政上の秩序罰であって刑罰ではありません。「35条は監督処分、37条は罰金50万円、47条1号は拘禁刑」という骨格で押さえてください。

問4 宅地建物取引業法35条1項各号に列挙されていない事項については、宅地建物取引業者がその事実を知りながら故意に買主に告げなかったとしても、宅地建物取引業法上の責任を問われることはない。

答え：×。47条1号の問題になります。47条1号は、イで35条1項各号・2項各号、ロで35条の2各号、ハで37条1項各号・2項各号（1号を除く）を取り込んだうえ、ニで「イからハまでに掲げるもののほか」として、宅地建物の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通等の利便、対価の額や支払方法その他の取引条件、業者や取引の関係者の資力・信用に関する事項であって、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものを対象に加えています。列挙ではなく受け皿なので、35条の列挙にないことは47条1号ニの対象になり得ます。違反すれば79条の2により2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはこれらの併科です。「列挙にないから告げなくてよい」は成り立ちません。ただし47条1号は「故意に」を要件としており、過失で告げ損ねた場合は同号違反にはなりません。

問5 宅地建物取引業者は、宅地の売買に関する広告において取引態様の別を明示していれば、その広告を見た者から当該宅地の売買に関する注文を受けたときに、改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。

答え：×。34条1項と2項は別個の義務です。1項は広告をするときに取引態様の別を明示すべきことを、2項は注文を受けたときに遅滞なくその注文をした者に対し取引態様の別を明らかにすべきことを、それぞれ定めています。同一の取引について広告と注文の両方があれば、両方の義務が発生します。広告での明示によって2項の義務が免除されるという規定は置かれていません。なお、いずれについても書面によることは要求されておらず、宅地建物取引士が行う必要もありません。34条違反は65条2項2号により業務停止処分の対象になります。

まとめ

1. 説明義務は六つの規定に散らばっている。34条（取引態様の明示）、35条1項（重要事項の説明）、35条の2（供託所等の説明）、37条（契約書面の交付）、47条1号（故意の不告知・不実告知の禁止）、47条の2（断定的判断・威迫等の禁止）。一つの塊として覚えると、要素を借用した肢に対応できません。

2. 述語が義務の強さを示す。35条1項は「説明をさせなければならない」、35条の2は「説明をするようにしなければならない」（努力義務）、37条と34条は説明を含まない作為義務、47条と47条の2は「してはならない」という不作為義務。

3. 「宅地建物取引業者の相手方等」は35条1項が定義し、35条の2・47条・47条の2が共有している。そのうち業者を除くカッコ書きを持つのは35条の2だけです。還付を受けられない相手に還付先を説明する意味がないためで、47条・47条の2は相手が業者でも適用されます。8種制限の適用除外（78条2項）を持ち込まないでください。売主に重要事項説明をしないのは、相手方等に当たらないからではなく、35条1項が対象物件を「その者が取得し、又は借りようとしている」ものに限定しているからです。

4. 宅建士が関与するのは説明1・記名2・提示1。説明は35条のみ、記名は35条と37条、宅建士証の提示は35条の説明のときのみ（35条4項）。業者間取引では説明と提示が外れ、書面の交付と記名は残ります。根拠は78条2項ではなく35条6項・7項です。

5. 35条は狭くて緩く、47条1号は広くて厳しい。35条は限定列挙なので範囲は狭いが過失でも違反になり、47条1号はニの受け皿があるので範囲は広いが故意を要件とします。列挙にない事項でも、判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなければ47条1号ニの問題です。人の死の告知に関するガイドラインは法令ではなく、判断の目安を示した行政の文書です。

6. サンクションは四層。刑罰は47条1号が2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金（79条の2）、47条2号が1年以下（80条）、47条3号が6月以下（81条2号）、37条が50万円以下の罰金（83条1項2号）。過料は35条4項の10万円以下（86条）。監督処分のみなのが35条1項。罰則も業務停止の列挙もないのが35条の2。47条の2は罰則はないが業務停止の対象です。いずれも契約の効力を直接左右するものではありません。

よくある質問

Q. 重要事項の説明を売主に対して行う必要がないのはなぜですか。

A. 売主が「宅地建物取引業者の相手方等」に当たらないからではありません。媒介の場合、定義上は各当事者が含まれます。理由は、35条1項が説明の対象を「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」と限定している点にあります。売主には取得しようとしている物件がないため、この限定に当たらないのです。ただし売主に対して故意に不実を告げれば、47条1号の問題にはなり得ます。

Q. 供託所等の説明を書面で行ってもよいですか。

A. 差し支えありません。35条の2は書面を要求していないだけで、書面によることを禁じてもいません。実務では重要事項説明書に欄を設けて併せて説明する運用が見られます。試験で問われるのは「書面が必要か」であって、その答えは「必要ではない」です。「書面で行ってはならない」ではない点に注意してください。

Q. 37条書面に宅建士の記名が必要なのに説明が不要なのは、ちぐはぐではありませんか。

A. 書面の役割が違うためです。35条書面は契約するかどうかを判断するための材料を渡す書面なので、渡すだけでなく理解させる必要があり、説明が組み込まれています。37条書面は成立した合意の内容を後日の紛争に備えて固定する書面なので、記載の正確性が本体になります。記名は、その正確性について宅建士が関与したことを示すものと位置づけられます。

Q. 説明義務に違反した場合、契約を取り消せますか。

A. 宅建業法を根拠として取り消すことはできません。宅建業法は業者に対する行政上の規制であり、契約の私法上の効力を直接定めていないからです。取消しを主張するなら、民法の詐欺（96条）や錯誤（95条）、あるいは消費者契約法の取消事由に当たるかを、それぞれの要件に沿って検討することになります。宅建業法上の義務違反があることは、これらの要件を基礎づける事情の一つにはなりますが、それ自体が取消原因ではありません。

Q. 47条1号と47条の2は、どう使い分けるのですか。

A. 47条1号は「何を告げたか」、47条の2は「どう勧誘したか」で分かれます。事実について故意に隠したり嘘をついたりしたのが47条1号、将来の利益が確実だと誤解させる断定的判断を示したり相手を威迫したりしたのが47条の2です。前者は情報の内容の規制、後者は勧誘の態様の規制と整理できます。罰則の有無も違い、47条1号には79条の2の刑罰がありますが、47条の2に罰則はありません（業務停止処分の対象にはなります）。

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宅建試験AIブートラボのアプリでは、この記事で扱った35条・35条の2・37条・47条の区別、業者間取引での読替え、罰則と監督処分の対応といった論点を、肢別トレーニングと年度別過去問演習で確認できます。