取引態様の明示義務｜売主・代理・媒介の違い

宅建業者が宅地建物の取引に関与する際、「どのような立場で関与するのか」を相手方に示すことは取引の透明性を確保するうえで不可欠です。宅建業法第34条は、この「取引態様の明示義務」を定めています。本記事では、売主・代理・媒介の3つの取引態様の違いから、明示の時期・方法・違反の効果まで、試験に出るポイントを整理します。結論として、取引態様の明示は「広告時」と「注文を受けた時」の2つの場面で求められ、それぞれ別個の義務であることを正確に理解することが重要です。

取引態様とは

3つの取引態様

宅建業者が取引に関与する態様には、以下の3種類があります。

態様	内容	宅建業者の立場
売主（交換の当事者）	自ら売主・交換の当事者として取引	契約の当事者
代理	売主等の代理人として取引	当事者の代理人
媒介（仲介）	売主と買主の間を取り持つ	仲介者

態様による法的効果の違い

取引態様によって、宅建業者に適用される規制が異なります。

規制	売主	代理	媒介
自ら売主制限（8種制限）	適用	一部適用	不適用
クーリング・オフ	適用	適用	不適用
手付額の制限	適用	適用	不適用
報酬（仲介手数料）の受領	なし	あり	あり

宅地建物取引業法第34条第1項
「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別を明示しなければならない。」

取引態様の明示義務の内容

明示が必要な2つの場面

取引態様の明示が必要な場面は以下の2つです。

場面	根拠条文	具体例
広告をするとき	法第34条第1項	チラシ、インターネット広告、看板など
注文を受けたとき	法第34条第2項	購入の申込み、問い合わせへの回答など

広告時と注文時の関係

重要なポイントとして、広告で取引態様を明示していても、注文を受けた時には改めて明示が必要です。

• 広告時の明示: 広告を見た不特定多数の者に対する情報提供
• 注文時の明示: 特定の相手方に対する個別の情報提供

この2つは別個の義務として独立しています。

明示の方法

法律上、明示の方法に特段の制限はありません。

方法	可否
書面による明示	可能
口頭による明示	可能
広告媒体への記載	可能
メール・ウェブサイト	可能

また、取引態様の明示は宅建士が行う必要はありません。宅建業者の従業者であれば誰でも行えます。

売主・代理・媒介の詳細比較

売主（自ら当事者）

宅建業者が自ら売主となる場合の特徴は以下のとおりです。

• 契約の当事者として直接取引を行う
• 報酬（仲介手数料）は発生しない（自らの利益は売買差益）
• 自ら売主制限（8種制限）が適用される（相手方が宅建業者でない場合）
• 自ら貸借を行う場合は宅建業に該当しない

代理

宅建業者が代理人として取引する場合の特徴は以下のとおりです。

• 売主等の代理人として契約を締結する
• 報酬を受領できる（上限は媒介の場合の2倍まで）
• 代理と媒介の両方の業者が関与する場合、合計で売買代金の一定割合が上限
• 自ら売主制限の一部が代理にも適用される

媒介（仲介）

宅建業者が媒介として取引する場合の特徴は以下のとおりです。

• 売主と買主の間に立って取引を成立させる
• 報酬を受領できる（法定の上限額以内）
• 媒介契約書の作成が必要（一般・専任・専属専任の3種類）
• 自ら売主制限は適用されない

媒介契約の詳細は媒介契約を参照してください。

自ら貸借と宅建業の関係

自ら貸借は宅建業に該当しない

宅建業者が自ら賃貸借の当事者となる（いわゆる「自ら貸し」）場合は、宅建業には該当しません。

行為	宅建業への該当
自ら売買	該当する
自ら交換	該当する
自ら貸借	該当しない
貸借の代理	該当する
貸借の媒介	該当する

そのため、自ら貸借を行う場合は取引態様の明示義務もありません。

報酬額との関連

態様ごとの報酬上限

取引態様によって、受領できる報酬の上限が異なります。

態様	売買の報酬上限
売主	報酬なし（自らの取引）
代理	媒介の場合の2倍まで
媒介	売買代金に応じた速算法で計算

ただし、1つの取引で代理と媒介の両方の業者が関与する場合、両者の報酬合計額が媒介の場合の2倍を超えてはなりません。

報酬額の計算方法は報酬額の計算問題を攻略で詳しく解説しています。

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 再明示のひっかけ: 広告で明示しても注文を受けた時に改めて明示が必要（頻出）
• 明示の方法: 書面でなくても口頭でもよい（35条書面と混同しやすい）
• 宅建士の要否: 取引態様の明示は宅建士でなくてもよい
• 自ら貸借: 宅建業に該当しないため明示義務もない
• 態様と報酬の関係: 売主は報酬なし、代理は媒介の2倍が上限

暗記のコツとして、「取引態様の明示は広告と注文の2回必要。書面不要、宅建士不要」と覚えましょう。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者が広告で取引態様を明示した場合、注文を受けた時に改めて明示する必要はない。（○か×か）

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×：広告時と注文時の明示義務はそれぞれ独立した義務です。広告で明示済みであっても、注文を受けた時には改めて取引態様を明示しなければなりません。

Q2. 取引態様の明示は、宅建士が行わなければならない。（○か×か）

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×：取引態様の明示は宅建士である必要はなく、宅建業者の従業者であれば誰でも行うことができます。

Q3. 宅建業者が自ら貸主として賃貸借を行う場合、取引態様の明示は不要である。（○か×か）

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○：自ら貸借は宅建業に該当しないため、取引態様の明示義務はありません。

Q4. 宅建業者が代理人として売買契約を成立させた場合、受領できる報酬の上限は媒介の場合の3倍である。（○か×か）

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×：代理の場合の報酬上限は媒介の場合の2倍までです。3倍ではありません。

まとめ

取引態様の明示義務について、以下の3点を押さえましょう。

1. 3つの態様: 売主・代理・媒介を区別し、それぞれに適用される規制と報酬上限の違いを理解する
2. 明示の場面: 広告時と注文を受けた時の2回。広告で明示済みでも注文時に再度明示が必要
3. 明示の方法: 書面は不要、宅建士も不要。口頭でも明示可能

よくある質問（FAQ）

Q. 取引態様を明示しなかった場合の罰則はありますか？

A. 取引態様の明示義務違反は、直接的な罰則（罰金等）の規定はありませんが、行政処分（指示処分・業務停止処分）の対象となります。

Q. 媒介と仲介は同じ意味ですか？

A. はい、法律上は「媒介」、実務上は「仲介」と呼ばれることが多いですが、同じ意味です。宅建業法の条文では「媒介」という用語が使われています。

Q. なぜ取引態様の明示が重要なのですか？

A. 取引態様によって宅建業者に適用される規制や報酬の上限が異なるため、取引の相手方が宅建業者の立場を正確に把握することが取引の安全にとって重要です。例えば、売主業者から購入する場合はクーリング・オフや手付額の制限が適用されますが、媒介の場合は適用されません。

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