宅建業の免許制度｜免許の種類・欠格事由・届出を整理

免許制度は宅建業法の基盤

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者に対して免許制度を設けることにより、業界の適正な運営を確保しています。免許制度は宅建業法の根幹をなす制度であり、試験では毎年2〜3問が出題される重要分野です。

特に欠格事由は覚える内容が多く、受験生が苦手意識を持ちやすい分野ですが、表で整理すれば体系的に記憶できます。本記事では、免許制度の全体像を網羅的に解説します。

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宅建業の免許が必要な場合・不要な場合

免許が必要な場合

宅建業法の全体像でも解説したとおり、宅地建物取引業を営むには免許が必要です。宅地建物取引業とは、以下の行為を業として行うことです。

取引態様	宅地	建物
自ら売買	免許必要	免許必要
自ら交換	免許必要	免許必要
自ら賃貸	免許不要	免許不要
代理（売買・交換・賃貸）	免許必要	免許必要
媒介（売買・交換・賃貸）	免許必要	免許必要

免許が不要な場合

以下の場合は、宅建業の免許は不要です。

ケース	理由
自ら賃貸を行う場合	宅建業に該当しない
国・地方公共団体	宅建業法の適用除外（宅建業法78条1項）
信託会社・信託銀行	国土交通大臣への届出で宅建業を営める（免許は不要）
取引を業として行わない場合	宅建業に該当しない

「業として行う」の判断基準

「業として」とは、不特定多数の者に対して反復継続して取引を行う意思のもとに行うことです。

判断要素	内容
取引の相手方	不特定多数か、特定の者か
取引の反復継続性	1回限りか、繰り返すか
取引の目的	営利目的か、自家用か
取引物件の取得経緯	転売目的で取得したか

例えば、相続した土地を1区画のみ友人に売却する場合は「業として」には該当しません。しかし、転売目的で複数の区画に分割して不特定多数の者に販売する場合は「業として」に該当し、免許が必要です。

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免許の種類（大臣免許 vs 知事免許）

2種類の免許

宅建業の免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。

区分	免許権者	事務所の設置状況
大臣免許	国土交通大臣	2以上の都道府県に事務所を設置
知事免許	都道府県知事	1つの都道府県内にのみ事務所を設置

重要な注意点

免許の区分は事務所の所在地で決まるのであって、営業範囲で決まるのではありません。

ケース	免許の種類
東京に事務所を設置し、東京と神奈川で営業	知事免許（東京都知事）
東京と大阪に事務所を設置し、東京でのみ営業	大臣免許
全国に事務所を設置し、全国で営業	大臣免許

つまり、知事免許であっても全国で営業することは可能です。事務所が1つの都道府県内にしかなければ知事免許です。

免許の種類の比較表

項目	大臣免許	知事免許
免許権者	国土交通大臣	都道府県知事
事務所の設置	2以上の都道府県	1つの都道府県内
申請先	主たる事務所の所在地の知事を経由	直接知事に申請
営業範囲	制限なし	制限なし
免許番号	国土交通大臣（〇）第△号	〇〇県知事（〇）第△号

大臣免許の申請は、直接国土交通大臣に行うのではなく、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行います。

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免許の有効期間と更新

有効期間

項目	内容
有効期間	5年
起算日	免許を受けた日から

更新の手続き

項目	内容
更新の申請期間	有効期間満了の90日前から30日前まで
更新後の有効期間	更新後の免許の日から5年
申請後の扱い	期間満了までに処分がないときは、従前の免許が効力を有する

更新申請の時期に関する注意点

更新の申請を期間内に行ったにもかかわらず、有効期間満了日までに更新の処分がなされない場合は、処分がなされるまでの間は従前の免許が引き続き効力を有します。

この場合、更新の処分がなされた時点で新たな有効期間が開始するのではなく、従前の有効期間の満了日の翌日から新たな5年の有効期間が開始します。

[更新申請（90日前〜30日前）] → [有効期間満了日] → [従前の免許が効力継続] → [更新処分]
                                                                              ↑
                                                                     この日から5年ではなく、
                                                                     有効期間満了日の翌日から5年

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免許換え

免許換えとは

免許換えとは、事務所の設置状況の変更により、免許の種類（大臣免許・知事免許）を変更する必要が生じた場合に行う手続きです。

免許換えが必要なケース

変更前	変更後	免許換えの種類
知事免許（A県）	大臣免許（A県とB県に事務所）	知事免許 → 大臣免許
大臣免許	知事免許（A県）（A県のみに事務所を集約）	大臣免許 → 知事免許
知事免許（A県）	知事免許（B県）（A県の事務所を廃止しB県に移転）	A県知事免許 → B県知事免許

免許換えの申請先

免許換えの種類	申請先
知事免許 → 大臣免許	国土交通大臣（主たる事務所の所在地の知事を経由）
大臣免許 → 知事免許	移転先の都道府県知事
A県知事免許 → B県知事免許	B県知事（移転先の知事）

免許換えの効果

免許換えにより新たな免許を受けた場合、従前の免許は失効します。新たな免許の有効期間は、免許換えの日から5年です（従前の残り期間を引き継ぐわけではありません）。

免許換えをしなかった場合

免許換えが必要な状況になったにもかかわらず免許換えの申請をしない場合、免許取消処分の対象となります。

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欠格事由

欠格事由とは

宅建業の免許を受けることができない事由を欠格事由といいます。欠格事由に該当する場合、免許申請は拒否されます。また、免許を受けた後に欠格事由に該当するに至った場合は、免許が取り消されます（必要的取消事由）。

欠格事由の一覧

以下に主な欠格事由を一覧表で整理します。

No.	欠格事由	期間	ポイント
1	破産者で復権を得ていない者	復権を得るまで	復権を得れば直ちに免許可能（5年待つ必要なし）
2	心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者	--	2019年改正で「成年被後見人等」から変更
3	禁錮以上の刑に処せられた者	刑の執行終了等から5年	罪種を問わない
4	宅建業法違反で罰金刑に処せられた者	刑の執行終了等から5年	宅建業法違反に限る
5	暴力的犯罪（傷害罪、暴行罪、凶器準備集合罪等）で罰金刑に処せられた者	刑の執行終了等から5年	暴力系の犯罪に限る
6	背任罪で罰金刑に処せられた者	刑の執行終了等から5年	背任罪のみ
7	暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者	該当しなくなった日から5年	暴力団排除
8	免許取消処分を受けた者	取消しの日から5年	下記参照
9	免許取消処分の聴聞の公示後、処分前に自ら廃業届を出した者	届出の日から5年	「駆け込み廃業」の防止
10	営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、法定代理人が欠格事由に該当する場合	--	法定代理人の欠格に連動
11	法人の役員・政令で定める使用人が欠格事由に該当する場合	--	法人全体が欠格

2019年改正のポイント：成年被後見人等の取扱い

2019年の法改正により、従前の「成年被後見人、被保佐人」という欠格事由が廃止され、代わりに「心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの」に変更されました。

改正前	改正後
成年被後見人 → 一律に欠格	成年被後見人であっても個別判断
被保佐人 → 一律に欠格	被保佐人であっても個別判断

つまり、成年被後見人や被保佐人であっても、個別に判断して宅建業を適正に営めると認められれば免許を受けることができます。

欠格事由の重要ポイント

ポイント1：破産者は「5年」ではなく「復権」がキーワード

破産者は、復権を得れば直ちに免許を受けることができます。5年間待つ必要はありません。他の欠格事由の多くが「5年」の経過を求めるのに対し、破産者は例外的に早期に免許取得が可能です。

ポイント2：罰金刑で欠格となる犯罪は限定的

禁錮以上の刑であれば罪種を問わず欠格事由に該当しますが、罰金刑の場合は以下の犯罪に限定されます。

• 宅建業法違反
• 暴力的犯罪（傷害罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪）
• 背任罪

例えば、詐欺罪で罰金刑に処せられた場合は欠格事由に該当しません（禁錮以上の刑であれば該当）。窃盗罪で罰金刑の場合も同様です。

ポイント3：「聴聞の公示後の廃業届」の取扱い

免許取消処分の聴聞の公示がなされた後、処分がなされるまでの間に自ら廃業届を出した場合（いわゆる「駆け込み廃業」）、その届出の日から5年が経過するまで免許を受けることができません。

これは、免許取消処分を受けることを回避するために廃業届を出すことを防止するための規定です。

ポイント4：法人の役員等の欠格

法人が免許を申請する場合、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役等）や政令で定める使用人（支店長等）が欠格事由に該当すると、法人全体が欠格となります。

対象者	一人でも欠格事由に該当すると
役員	法人が欠格
政令で定める使用人	法人が欠格
その他の従業員	法人は欠格にならない

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届出事項

免許申請時の記載事項

宅建業の免許を申請する際には、以下の事項を記載した申請書を提出します。

記載事項	内容
商号・名称	法人の名称または個人の氏名
法人の場合の役員の氏名	取締役等
事務所の名称・所在地	すべての事務所
事務所ごとの専任の宅建士の氏名	5人に1人以上
政令で定める使用人の氏名	支店長等

変更届

免許を受けた後、申請書の記載事項に変更があった場合は、30日以内に届出をしなければなりません。

項目	内容
届出期限	変更があった日から30日以内
届出先	免許権者（大臣免許の場合は知事を経由）

変更届が必要な主な事項：
- 商号・名称の変更
- 法人の役員の変更（就任・退任）
- 事務所の名称・所在地の変更
- 専任の宅建士の変更
- 政令で定める使用人の変更

注意：事務所の新設・廃止に伴い免許換えが必要になる場合は、変更届ではなく免許換えの手続きが必要です。

廃業届

宅建業者が以下のいずれかに該当することになった場合、届出義務者が30日以内に届出をしなければなりません。

事由	届出義務者	届出期限	免許の失効時期
死亡	相続人	死亡の事実を知った日から30日以内	死亡の時
合併消滅	消滅法人の代表役員	合併の日から30日以内	合併の時
破産手続開始決定	破産管財人	その日から30日以内	届出の時
解散（合併・破産以外）	清算人	その日から30日以内	届出の時
廃業	本人（法人は代表役員）	その日から30日以内	届出の時

廃業届の重要ポイント

ポイント1：届出義務者が異なる

死亡の場合は「相続人」、合併消滅の場合は「消滅法人の代表役員」など、事由によって届出義務者が異なります。これは試験で頻出です。

ポイント2：免許の失効時期が異なる

事由	失効時期	理由
死亡	死亡の時	死亡と同時に業を営めなくなる
合併消滅	合併の時	法人の消滅と同時
破産・解散・廃業	届出の時	届出がされるまでは一応免許を有している

死亡と合併消滅の場合は、届出を待たずに事実発生時に免許が失効します。一方、破産・解散・廃業の場合は届出の時に失効します。

ポイント3：死亡の届出期限の起算日

死亡の場合のみ、届出期限の起算日が「死亡の事実を知った日から30日以内」です。他の事由は「その日から30日以内」です。これは、相続人が死亡の事実を即座に知るとは限らないことに配慮したものです。

届出事項の暗記表

事由	届出義務者	起算日	失効時期
死亡	相続人	知った日から30日	死亡の時
合併消滅	代表役員（消滅法人）	その日から30日	合併の時
破産	破産管財人	その日から30日	届出の時
解散	清算人	その日から30日	届出の時
廃業	本人/代表役員	その日から30日	届出の時

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宅建士の登録制度との比較

宅建業者の免許制度と宅建士の登録制度は、類似する部分もありますが重要な違いがあります。

基本的な違い

項目	宅建業者の免許	宅建士の登録
対象	宅建業を営む者（法人・個人）	宅建士試験合格者個人
有効期間	5年（更新あり）	一生有効（更新なし）
発行するもの	免許証	宅地建物取引士証
宅建士証の有効期間	--	5年（更新あり）
登録先	国土交通大臣 or 都道府県知事	試験を行った都道府県知事

欠格事由の比較

宅建業者の免許の欠格事由と宅建士の登録の欠格事由は、ほぼ同一ですが一部異なります。

欠格事由	宅建業者の免許	宅建士の登録
破産者で復権を得ていない者	〇	〇
心身の故障	〇	〇
禁錮以上の刑（5年）	〇	〇
宅建業法違反等で罰金（5年）	〇	〇
暴力団員等	〇	〇
免許取消処分（5年）	〇	--
事務禁止処分中に登録消除の申請をした者（5年）	--	〇
登録消除処分（5年）	--	〇
未成年者	法定代理人が欠格の場合	〇（例外あり）

宅建士証の有効期間

項目	内容
有効期間	5年
更新	申請前6か月以内に行われる法定講習を受講
提示義務	取引関係者からの請求があった場合

宅建士の登録自体は一生有効ですが、宅建士証の有効期間は5年です。宅建士証が失効すると、宅建士としての事務を行うことはできません（登録自体は有効なまま）。

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事務所に関する規制

事務所の定義

事務所の種類	例
主たる事務所	本店
従たる事務所	支店、常設の営業所

注意：「案内所」「モデルルーム」「展示場」は事務所ではありません。ただし、契約行為を行う案内所等については一定の届出が必要です。

事務所に備えるべきもの

備えるべきもの	内容
標識（業者票）	免許証番号、商号等を記載
報酬額の掲示	報酬額の上限を掲示
帳簿	取引の年月日、物件、代金等を記載
従業者名簿	従業者の氏名、宅建士か否か等
専任の宅建士	業務に従事する者5人に1人以上
従業者証明書	従業者に携帯させる

案内所等の届出

一団の宅地建物の分譲を行う案内所など、事務所以外の場所で契約を締結する場合は、以下の届出が必要です。

届出先	届出期限
免許権者と案内所等の所在地を管轄する都道府県知事	業務を開始する日の10日前まで

案内所等にも成年者である専任の宅建士を1人以上設置しなければなりません（事務所のように5人に1人ではなく、最低1人）。

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試験での出題パターン

パターン1：欠格事由に該当するか否かの判断

最も多い出題パターンです。「次のうち、免許を受けることができない者はどれか」という形式で出題されます。

典型的なひっかけ：
- 「破産者で復権を得た者」→ 免許を受けることができる（5年待つ必要なし）
- 「詐欺罪で罰金刑に処せられた者」→ 免許を受けることができる（罰金刑で欠格になるのは宅建業法違反・暴力的犯罪・背任罪のみ。ただし禁錮以上なら欠格）
- 「成年被後見人」→ 一律に欠格ではない（個別判断。2019年改正）

パターン2：廃業届の届出義務者

「宅建業者が死亡した場合、届出義務者は誰か」という問題です。

覚え方（語呂合わせ）：
「死んだら相続、合併代表、破産管財、解散清算、廃業本人」

事由	届出義務者	語呂
死亡	相続人	死→相
合併消滅	代表役員	合→代
破産	破産管財人	破→管
解散	清算人	解→清
廃業	本人	廃→本

パターン3：免許の種類の判断

「A県に本店、B県に支店を設置する場合の免許権者は誰か」という問題です。

チェックポイント：
- 事務所が2以上の都道府県 → 大臣免許
- 事務所が1つの都道府県内 → 知事免許
- 営業範囲は免許の種類に影響しない

パターン4：免許換えの手続き

「A県知事免許の業者がB県に事務所を新設した場合の手続き」という問題です。

チェックポイント：
- A県知事免許 → A県とB県に事務所 → 大臣免許への免許換えが必要
- 免許換えをしないと免許取消処分の対象

パターン5：変更届と免許換えの区別

事務所に関する変更があった場合、「変更届で足りるのか、免許換えが必要なのか」を問う問題です。

変更内容	手続き
同一都道府県内での事務所の移転	変更届
他の都道府県への事務所の新設（知事免許の場合）	免許換え
事務所の名称変更	変更届
商号の変更	変更届

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暗記のための整理法

「5年」の欠格事由の整理

5年の期間が設定されている欠格事由を整理しましょう。

欠格事由	起算日
禁錮以上の刑	刑の執行終了等の日から5年
宅建業法違反等で罰金	刑の執行終了等の日から5年
免許取消処分	取消しの日から5年
聴聞公示後の廃業届	届出の日から5年
暴力団員	該当しなくなった日から5年

「5年を待たない」欠格事由

欠格事由	免許可能になる時期
破産者	復権を得た時（直ちに可能）
心身の故障	回復した時
暴力団員	該当しなくなった日から5年

破産者は「復権」がポイントです。復権を得れば5年を待たずに免許を受けられます。

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まとめ

免許制度は宅建業法の基盤であり、試験でも確実に出題される分野です。以下のポイントを押さえましょう。

免許の基本：
- 宅建業（自ら売買・交換、代理、媒介）を業として行うには免許が必要
- 自ら賃貸は免許不要
- 大臣免許と知事免許の区分は事務所の所在地で決まる（営業範囲ではない）
- 有効期間は5年、更新は90日前〜30日前に申請

免許換え：
- 事務所の設置状況の変更により免許の種類が変わる場合に必要
- 免許換えをしないと免許取消処分

欠格事由：
- 破産者は復権を得れば直ちに免許可能（5年待つ必要なし）
- 禁錮以上の刑は罪種を問わず欠格（5年）
- 罰金刑は宅建業法違反・暴力的犯罪・背任罪のみ欠格（5年）
- 成年被後見人は一律欠格ではなく個別判断（2019年改正）
- 法人の役員・政令使用人が欠格なら法人全体が欠格

届出：
- 変更届は30日以内
- 廃業届も30日以内（届出義務者が事由によって異なる）
- 死亡の場合のみ「知った日から」起算

宅建業法全体の体系については宅建業法とは？試験で20問出題される最重要科目を徹底解説を、その他の宅建業法の重要論点については重要事項説明（35条書面）、37条書面、8種制限の各記事もあわせてご確認ください。