37条書面と35条書面の違い｜記載事項を比較して整理
宅建試験の頻出テーマである37条書面を解説。35条書面（重要事項説明書）との違いを比較表で整理し、必要的記載事項と任意的記載事項を明確に区別。
37条書面は「契約成立後の書面」
宅建試験で35条書面（重要事項説明書）と並んで頻出なのが、37条書面です。37条書面は「契約書面」とも呼ばれ、契約が成立した後に交付する書面です。
35条書面との違いを正確に理解していないと、試験で確実に失点します。本記事では、37条書面の基本ルールと記載事項を網羅するとともに、35条書面との違いを比較表で徹底的に整理します。
37条書面の目的と法的根拠
宅建業法37条の規定
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
――宅地建物取引業法 第37条第1項（抜粋）
37条書面の趣旨
37条書面の目的は、契約内容を書面で明確にし、後日の紛争を防止することです。
35条書面が「契約するかどうかの判断材料を提供する」ための書面であるのに対し、37条書面は「成立した契約の内容を当事者間で確認する」ための書面です。
| 書面 | 目的 |
|---|---|
| 35条書面 | 契約前の判断材料の提供（消費者保護） |
| 37条書面 | 契約内容の明確化（紛争防止） |
この目的の違いを理解しておくと、それぞれの記載事項が何を目的としているのかが明確になり、記憶の定着に役立ちます。
35条書面と37条書面の根本的な違い
5つの基本的な違い
| 比較項目 | 35条書面 | 37条書面 |
|---|---|---|
| 法的根拠 | 宅建業法第35条 | 宅建業法第37条 |
| 目的 | 契約前の情報提供 | 契約内容の明確化 |
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 交付の相手方 | 買主・借主 | 当事者双方（売主・買主の両方） |
| 宅建士による説明 | 必要 | 不要 |
これら5つの違いは37条書面の学習において最も重要な基礎知識です。
交付時期の違い
35条書面は契約成立前に交付します。消費者が契約を締結するかどうかを判断するための材料だからです。
37条書面は契約成立後、遅滞なく交付します。すでに成立した契約の内容を確認するための書面だからです。
[35条書面交付・説明] → [契約締結] → [37条書面交付]
交付の相手方の違い
35条書面は買主・借主のみに交付しますが、37条書面は当事者双方に交付します。
これは目的の違いから理解できます。35条書面は「買おうとしている人・借りようとしている人」に情報提供するものなので、売主には不要です。一方、37条書面は契約内容を双方で確認するものなので、売主にも交付が必要です。
| 取引態様 | 35条書面の交付先 | 37条書面の交付先 |
|---|---|---|
| 売買の媒介 | 買主 | 売主・買主の双方 |
| 賃貸の媒介 | 借主 | 貸主・借主の双方 |
| 売買の代理（買主側） | 買主 | 売主・買主の双方 |
| 自ら売主 | 買主 | 買主 |
宅建士の関与の違い
| 項目 | 35条書面 | 37条書面 |
|---|---|---|
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
| 宅建士の説明 | 必要 | 不要 |
| 宅建士証の提示 | 必要 | 不要 |
37条書面は宅建士の記名は必要ですが、説明義務はありません。交付自体は宅建士でなくても行うことができます。この点は試験で最も出題されるポイントの一つです。
37条書面の記載事項
37条書面の記載事項は、必要的記載事項と任意的記載事項に分かれます。
必要的記載事項
必要的記載事項は、37条書面に必ず記載しなければならない事項です。
売買・交換の場合の必要的記載事項
| No. | 記載事項 | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 当事者の氏名（法人は名称）・住所 | 契約の当事者の特定 |
| 2 | 物件を特定するために必要な表示 | 所在地、地番、面積等 |
| 3 | 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項 | 既存建物の場合 |
| 4 | 代金・交換差金の額、支払時期、支払方法 | 35条書面にはない |
| 5 | 物件の引渡しの時期 | 35条書面にはない |
| 6 | 移転登記の申請時期 | 35条書面にはない |
貸借の場合の必要的記載事項
| No. | 記載事項 | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 当事者の氏名（法人は名称）・住所 | 契約の当事者の特定 |
| 2 | 物件を特定するために必要な表示 | 所在地、地番、面積等 |
| 3 | 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項 | 既存建物の場合 |
| 4 | 借賃の額、支払時期、支払方法 | 賃料に関する情報 |
| 5 | 物件の引渡しの時期 | 35条書面にはない |
注意：貸借の場合、「移転登記の申請時期」は必要的記載事項ではありません。賃貸では所有権が移転しないため、登記の移転は発生しません。
任意的記載事項
任意的記載事項は、定めがある場合にのみ記載する事項です。定めがなければ記載は不要です。
| No. | 記載事項 | 売買 | 貸借 | ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額、授受の時期、目的 | 〇 | 〇 | 手付金、敷金等 |
| 2 | 契約の解除に関する事項 | 〇 | 〇 | 解除条件等 |
| 3 | 損害賠償額の予定または違約金に関する事項 | 〇 | 〇 | 定めがあれば記載 |
| 4 | 天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する事項 | 〇 | -- | 売買・交換のみ |
| 5 | 契約不適合責任の内容に関する事項 | 〇 | -- | 売買・交換のみ |
| 6 | 契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約等の措置 | 〇 | -- | 売買・交換のみ |
| 7 | 租税その他の公課の負担に関する事項 | 〇 | -- | 固定資産税の精算等 |
| 8 | 金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する事項 | 〇 | -- | ローン条件等 |
必要的記載事項と任意的記載事項の見分け方
試験では「必要的記載事項か任意的記載事項か」を判断させる問題が出題されます。見分け方のコツを押さえましょう。
必要的記載事項の特徴
必要的記載事項は、すべての契約に必ず存在する事項です。
- 誰と誰の契約か（当事者の氏名・住所）
- 何の物件か（物件の特定）
- いくらか（代金・借賃の額）
- いつ払うか（支払時期・方法）
- いつ引き渡すか（引渡時期）
- いつ登記するか（移転登記の申請時期）※売買・交換のみ
これらは契約の本質的要素であり、どの契約にも必ず存在します。
任意的記載事項の特徴
任意的記載事項は、当事者間で特別に定めた場合にのみ存在する事項です。
- 解除の条件（定めがない場合もある）
- 損害賠償額の予定（定めがない場合もある）
- 危険負担の定め（特約がない場合は民法の規定による）
- 契約不適合責任の内容（特約がない場合は民法の規定による）
「定めがあれば記載、なければ記載不要」というのが任意的記載事項の特徴です。
35条書面と37条書面の記載事項 大比較表
以下の表で、主な事項が35条書面と37条書面のどちらに該当するかを一覧で整理します。
| 事項 | 35条書面 | 37条書面 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 当事者の氏名・住所 | -- | 必要的 | 37条のみ |
| 物件の特定 | -- | 必要的 | 37条のみ |
| 登記された権利の種類・内容 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 法令に基づく制限 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 私道負担 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 飲用水・電気・ガスの供給施設 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 未完成物件の形状・構造 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 建物状況調査の結果の概要 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 建物状況調査の確認事項 | -- | 必要的 | 37条のみ |
| アスベスト調査の内容 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 耐震診断の内容 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 代金・借賃の額、支払時期・方法 | -- | 必要的 | 37条のみ |
| 引渡しの時期 | -- | 必要的 | 37条のみ |
| 移転登記の申請時期 | -- | 必要的 | 37条のみ（売買・交換） |
| 代金等以外の金銭 | 〇 | 任意的 | 両方 |
| 契約の解除 | 〇 | 任意的 | 両方 |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 〇 | 任意的 | 両方 |
| ローンのあっせん | 〇 | 任意的 | 両方 |
| 契約不適合責任の履行措置 | 〇 | 任意的 | 両方 |
| 契約不適合責任の内容 | -- | 任意的 | 37条のみ |
| 危険負担 | -- | 任意的 | 37条のみ |
| 租税公課の負担 | -- | 任意的 | 37条のみ |
| 手付金等の保全措置 | 〇 | -- | 35条のみ |
| 支払金・預り金の保全措置 | 〇 | -- | 35条のみ |
両方に記載される事項の覚え方
35条書面と37条書面の両方に記載される事項は以下の4つ（+ローンのあっせん）です。
- 代金等以外に授受される金銭
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金
- 契約不適合責任の履行に関する措置
- ローンのあっせん
これらは「契約前にも知っておくべきだし、契約後にも確認すべき事項」と考えると理解しやすいです。
37条書面に関する重要な実務ポイント
契約書と37条書面の関係
実務上、多くの場合は契約書が37条書面を兼ねています。契約書に37条で定められた記載事項がすべて含まれており、宅建士の記名があれば、その契約書をもって37条書面とすることができます。
ただし、宅建業法上は「契約書の交付」と「37条書面の交付」は別の概念です。契約書を作成しなくても、37条書面は交付しなければなりません。
電磁的方法による交付
2022年の法改正により、37条書面についても電磁的方法による提供が可能になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 電磁的方法 | 電子メール、USB、CD-ROM等 |
| 要件 | 相手方の承諾が必要 |
| 記名 | 電子署名等で対応 |
宅建業者間の取引
37条書面は、宅建業者間の取引であっても交付が必要です。
ここは35条書面との違いに注意してください。
| 書面 | 相手方が宅建業者の場合 |
|---|---|
| 35条書面 | 交付は必要、説明は省略可 |
| 37条書面 | 交付は必要 |
試験でのひっかけパターン
ひっかけ1：「37条書面は宅建士が説明しなければならない」
誤りです。37条書面は宅建士の記名は必要ですが、説明は不要です。交付自体は宅建士でない従業員が行っても構いません。
ひっかけ2：「37条書面は買主のみに交付する」
誤りです。37条書面は当事者双方に交付します。35条書面との最大の違いの一つです。
ひっかけ3：「代金の額は35条書面の記載事項である」
誤りです。代金の額は37条書面の必要的記載事項であり、35条書面の記載事項ではありません。35条書面には「代金以外に授受される金銭」が記載されます。
ひっかけ4：「引渡しの時期は35条書面の記載事項である」
誤りです。引渡しの時期は37条書面の必要的記載事項であり、35条書面の記載事項ではありません。
ひっかけ5：「損害賠償額の予定は37条書面の必要的記載事項である」
誤りです。損害賠償額の予定は37条書面の任意的記載事項です。定めがあれば記載しますが、定めがなければ記載は不要です。
ひっかけ6：「37条書面の交付にあたり宅建士証の提示が必要」
誤りです。宅建士証の提示が必要なのは35条の重要事項説明のときです。37条書面の交付時には提示は不要です。
ひっかけ7：「貸借の37条書面に移転登記の申請時期を記載する」
誤りです。移転登記の申請時期は売買・交換の37条書面の必要的記載事項です。賃貸では所有権が移転しないため、移転登記の申請時期は記載事項ではありません。
ひっかけ8：「相手方が宅建業者であれば37条書面の交付は不要」
誤りです。37条書面は相手方が宅建業者であっても交付が必要です。35条書面の場合は「説明を省略できる」だけで「交付は必要」ですが、37条書面はそもそも説明義務がないので、交付だけが問題になります。
暗記のための語呂合わせ・覚え方
37条書面の必要的記載事項の覚え方
必要的記載事項は「契約の骨格」と覚えます。
- 誰が（当事者の氏名・住所）
- 何を（物件の特定、建物状況調査の確認事項）
- いくらで（代金の額、支払時期・方法）
- いつ渡して（引渡しの時期）
- いつ登記する（移転登記の申請時期）
契約の「5W」をイメージすると覚えやすいです。
「35条にあって37条にない」の覚え方
35条にのみある事項は「物件のスペック情報」です。
- 登記された権利 → 物件の権利関係
- 法令上の制限 → 物件の利用制限
- 私道負担 → 物件の道路状況
- インフラ → 物件の生活基盤
- アスベスト・耐震 → 物件の安全性
これらは「買う前に知っておくべき物件の情報」であり、契約後に改めて確認する必要性は低いため、37条書面には含まれません。
「37条にあって35条にない」の覚え方
37条にのみある事項は「契約の実行に関する情報」です。
- 代金の額 → いくら払うか
- 支払時期・方法 → いつどう払うか
- 引渡時期 → いつもらえるか
- 移転登記の申請時期 → いつ名義が変わるか
- 危険負担 → 損害を誰が負うか
- 租税公課の負担 → 税金を誰が払うか
これらは「契約の実行段階で必要になる情報」であり、契約前の判断材料というよりは、契約内容の確認事項です。
実際の試験問題を想定した練習
以下のような問題形式で出題されることが多いです。
問題例：宅建業法第37条の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 37条書面は、宅地建物取引士が交付し、説明しなければならない。
- 37条書面は、契約の当事者である買主に対してのみ交付すれば足りる。
- 損害賠償額の予定に関する事項は、37条書面の必要的記載事項である。
- 37条書面には、宅地建物取引士の記名が必要である。
正解：4
- 選択肢1：37条書面は宅建士の記名は必要だが、説明義務はない。交付も宅建士でなくてよい。→ 誤り
- 選択肢2：37条書面は当事者双方に交付する。→ 誤り
- 選択肢3：損害賠償額の予定は任意的記載事項。→ 誤り
- 選択肢4：宅建士の記名は必要。→ 正しい
まとめ
37条書面は、35条書面と対比して学習することで効率的に知識が定着します。以下の核心ポイントを確実に押さえましょう。
37条書面の基本ルール：
- 契約が成立した後、遅滞なく交付する
- 当事者双方に交付する（35条書面は買主・借主のみ）
- 宅建士の記名は必要だが、説明は不要
- 宅建士でない者が交付しても宅建業法違反ではない
- 相手方が宅建業者であっても交付は必要
必要的記載事項と任意的記載事項：
- 必要的記載事項は契約の骨格（誰が・何を・いくらで・いつ）
- 任意的記載事項は特約があれば記載する事項
- 代金の額・引渡時期・移転登記の申請時期は37条の必要的記載事項（35条にはない）
- 損害賠償額の予定・契約の解除は37条の任意的記載事項（35条にはある）
試験対策の要点：
- 35条 vs 37条の比較表を自分で何度も書いて覚える
- 「35条にあって37条にないもの」「37条にあって35条にないもの」を明確に区別する
- ひっかけの選択肢は「説明義務の有無」「交付の相手方」「必要的か任意的か」に集中する
35条書面の詳細は重要事項説明（35条書面）の記載事項と頻出ポイントを、宅建業法の全体像は宅建業法とは？試験で20問出題される最重要科目を徹底解説をあわせてご確認ください。
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