住宅ローンの基礎知識｜金利タイプと返済方法の違い

住宅ローンは人生最大の借入

住宅ローンは、マイホーム購入資金を金融機関から借り入れる仕組みで、多くの方にとって人生最大の借入となります。借入額は数千万円に及び、返済期間は25〜35年と長期にわたるため、金利タイプや返済方法の選択が将来の家計に大きな影響を与えます。

「固定金利と変動金利はどちらが得なのか」「元利均等返済と元金均等返済は何が違うのか」「フラット35とは何か」。住宅ローンにはさまざまな選択肢があり、正しく理解していないと、返済総額で数百万円の差が生まれることもあります。

本記事では、住宅ローンの基本的な仕組みから金利タイプの違い、返済方法の比較、審査のポイント、住宅ローン控除までを解説します。宅建試験で出題される住宅金融支援機構については住宅金融支援機構とフラット35で詳しく解説しています。

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金利タイプの種類と特徴

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて3種類あります。それぞれの特徴を理解し、自分のライフプランに合った金利タイプを選ぶことが重要です。

1. 変動金利型

変動金利型は、市場金利の変動に応じて半年ごとに金利が見直されるタイプです。

項目	内容
金利の決まり方	短期プライムレートに連動
見直し頻度	半年に1回（返済額の変更は5年に1回）
金利水準	3つのタイプの中で最も低い（2025年時点で0.3〜0.7%程度）
リスク	金利上昇時に返済額が増加する

5年ルールと125%ルール: 変動金利型では、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない（5年ルール）、返済額が見直される場合も従来の1.25倍が上限（125%ルール）という仕組みがあります。ただし、返済額が据え置かれている間も金利は上がっており、利息の割合が増えるため、元本の減りが遅くなる点に注意が必要です。

変動金利が向いている人:
- 金利上昇時に繰上返済できる資金的余裕がある方
- 借入期間が比較的短い方（15〜20年程度）
- 金利動向を定期的にチェックできる方

2. 全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時に決まった金利が返済終了まで一切変わらないタイプです。

項目	内容
金利の決まり方	長期金利（10年国債利回りなど）に連動
見直し頻度	なし（完済まで同じ金利）
金利水準	変動金利より高い（2025年時点で1.5〜2.0%程度）
リスク	市場金利が下がっても返済額は変わらない

全期間固定金利が向いている人:
- 将来の返済額を確定させたい方
- 金利上昇リスクを完全に排除したい方
- 長期間（30〜35年）の借入を予定している方
- 家計に余裕が少なく、返済額の変動に対応しにくい方

3. 固定期間選択型

固定期間選択型は、借入当初の一定期間だけ金利が固定されるタイプです。固定期間終了後は、変動金利に移行するか、再度固定期間を選択するかを選べます。

項目	内容
固定期間の種類	2年、3年、5年、10年、15年、20年など
固定期間中の金利	変動金利よりやや高く、全期間固定より低い
固定期間終了後	その時点の金利で変動または再固定を選択
リスク	固定期間終了後に大幅な金利上昇の可能性

固定期間選択型は、変動金利型の「5年ルール」や「125%ルール」が適用されない場合が多いです。固定期間終了時の金利状況によっては、返済額が大きく変わる可能性があるため注意が必要です。

3つの金利タイプの比較

比較項目	変動金利型	全期間固定金利型	固定期間選択型
金利水準	最も低い	最も高い	中間
返済額の安定性	低い	高い	固定期間中は安定
金利上昇リスク	あり	なし	固定期間後にあり
金利下降メリット	あり	なし	固定期間後にあり
向いている人	資金に余裕がある方	安定志向の方	バランス重視の方

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返済方法の種類と比較

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法です。

項目	内容
毎月の返済額	一定
返済初期	利息の割合が大きく、元金の減りが遅い
返済後期	元金の割合が大きくなる
返済総額	元金均等返済より多い

メリット: 毎月の返済額が一定なので、家計の管理がしやすい。

デメリット: 返済初期は利息の割合が高いため、元金がなかなか減らない。返済総額は元金均等返済より大きくなる。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月返済する元金が一定で、利息は残高に応じて減少していく返済方法です。

項目	内容
毎月の返済額	徐々に減少する
返済初期	返済額が最も多い
返済後期	返済額が少なくなる
返済総額	元利均等返済より少ない

メリット: 返済総額が元利均等返済より少なくなる。返済が進むにつれて毎月の負担が軽くなる。

デメリット: 返済初期の毎月の返済額が大きいため、家計の負担が重い。

返済方法のシミュレーション比較

条件：借入額3,000万円、金利1.5%（固定）、返済期間35年

比較項目	元利均等返済	元金均等返済
初回の月々返済額	約91,855円	約108,928円
最終回の月々返済額	約91,855円	約71,607円
返済総額	約38,579,000円	約37,893,000円
利息総額	約8,579,000円	約7,893,000円
利息の差	-	約68万円少ない

元金均等返済のほうが返済総額は約68万円少なくなりますが、初回の返済額は約1.7万円多くなります。初期の返済負担に耐えられるかどうかが選択のポイントです。

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フラット35とは

フラット35の概要

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。最長35年間金利が変わらないため、長期にわたって返済計画を立てやすいのが特徴です。

項目	内容
金利タイプ	全期間固定金利
借入期間	最長35年
融資限度額	8,000万円以下
対象	新築・中古の住宅購入、住宅の建設
保証料	不要
繰上返済手数料	不要

宅建試験で出題される住宅金融支援機構の詳細については、住宅金融支援機構とフラット35を参照してください。

フラット35の利用条件

フラット35を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

条件	内容
申込時の年齢	70歳未満
年収に対する返済比率	年収400万円未満：30%以下、年収400万円以上：35%以下
住宅の技術基準	住宅金融支援機構が定める技術基準に適合すること
床面積	戸建て：70㎡以上、マンション：30㎡以上

フラット35のメリット・デメリット

メリット	デメリット
全期間固定金利で返済計画が立てやすい	変動金利より金利が高い
保証料・繰上返済手数料が不要	融資実行時の金利が適用される
勤続年数や雇用形態の審査が比較的柔軟	住宅の技術基準を満たす必要がある

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住宅ローン審査のポイント

審査で見られる主な項目

住宅ローンの審査では、以下の項目が重点的にチェックされます。

審査項目	ポイント
年収	返済比率（年収に対する返済額の割合）が基準内か
勤続年数	一般的に3年以上が望ましい（1年未満は厳しい場合が多い）
雇用形態	正社員が有利。自営業者は審査が厳しくなる傾向
他の借入	カードローン、車のローンなどの残債が少ないほど有利
信用情報	過去の延滞・事故情報がないか（CIC・JICCで確認可能）
健康状態	団体信用生命保険（団信）に加入できる健康状態であるか
物件の担保価値	購入する物件の評価額が借入額に見合っているか

住宅ローンの審査に落ちる最も多い原因は、他の借入（クレジットカードのリボ払い、カードローン等）の存在です。住宅ローンを申し込む前に、既存の借入を可能な限り完済しておくことが重要です。

事前審査と本審査の違い

項目	事前審査（仮審査）	本審査（正式審査）
タイミング	物件の購入申込み前後	売買契約後
審査期間	3日〜1週間	1〜3週間
必要書類	源泉徴収票、本人確認書類	住民票、印鑑証明、売買契約書など
審査内容	年収・借入状況の簡易チェック	物件の担保評価、団信の審査を含む本格審査

マイホーム購入の全体の流れについては、マイホーム購入の流れで詳しく解説しています。

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住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・建築した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税（および住民税の一部）から控除できる制度です。

項目	内容（2024年入居の場合）
控除率	年末ローン残高の0.7%
控除期間	新築：最長13年、中古：最長10年
借入限度額	住宅の種類により2,000万〜5,000万円
対象	自ら居住する住宅（投資用物件は対象外）

住宅ローン控除の主な適用要件

• 取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 床面積が50㎡以上であること（一部特例あり）

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で対応できます。不動産取引に関する税金については、不動産の税金まとめや譲渡所得税もあわせて確認しましょう。

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住宅ローンを選ぶ際のポイント

金利だけで判断しない

住宅ローンを選ぶ際は、金利の低さだけでなく、以下の点も総合的に比較しましょう。

比較ポイント	内容
事務手数料	定額型と定率型がある。定率型は借入額の2.2%が相場
保証料	不要の金融機関もある（ネット銀行に多い）
繰上返済手数料	無料の金融機関を選ぶのが望ましい
団信の保障内容	がん保障や全疾病保障が無料で付帯される金融機関もある
審査の通りやすさ	金融機関により審査基準が異なる

複数の金融機関に相談する

住宅ローンは金融機関によって金利・手数料・審査基準が異なります。最低3つ以上の金融機関に相談し、見積りを比較することをおすすめします。

• メガバンク: 安心感があるが金利はやや高め
• 地方銀行・信用金庫: 地域密着型の柔軟な対応が期待できる
• ネット銀行: 金利が低い傾向。事務手数料は定率型が多い
• フラット35: 全期間固定金利で長期の返済計画に適している

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まとめ

住宅ローンは、金利タイプと返済方法の選択によって返済総額が数百万円変わることもある、人生で最も重要な金融判断のひとつです。本記事で解説した内容を踏まえ、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 変動金利は金利が低いが、将来の上昇リスクがある
• 全期間固定金利は返済額が確定するが、金利は高め
• 固定期間選択型は両者の中間的な性格
• 元利均等返済は毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい
• 元金均等返済は返済総額が少ないが、初期の負担が大きい
• フラット35は保証料・繰上返済手数料が不要の全期間固定金利ローン
• 審査では年収、勤続年数、他の借入、信用情報、健康状態が重視される
• 住宅ローン控除を活用すれば、年末ローン残高の0.7%が税額控除される

住宅ローンの選択は焦らず、複数の金融機関を比較したうえで、自分のライフプランに合った最適な選択をしましょう。マイホーム購入全体の流れについてはマイホーム購入の流れもあわせてご覧ください。

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