住宅ローンの基礎知識｜条文で読む担保と説明義務

この記事は、住宅ローンという取引の場面が、宅建試験のどの条文とつながっているかを整理します。担保に使われる抵当権、保証会社や連帯保証人が登場する保証、宅建業者に課される重要事項説明と37条書面の記載義務、そして売買契約に置かれるローン特約。それぞれの入口をひととおり通り、深い解説は各論の記事へ送ります。住宅金融支援機構の業務や返済方式の計算構造は住宅ローンの仕組み｜住宅金融支援機構と抵当権、控除額の計算は所得税の住宅ローン控除で扱っています。

金利が何パーセントか、どの金融機関が有利か、といった話はここでは書きません。金融機関ごとに違い、年度によって動き、出典と時点を示せない数字を覚えても試験でも実務でも使えないからです。代わりに扱うのは、金融機関が違っても年が変わっても同じ部分、つまり条文の構造です。

先に全体像を置きます。住宅を買ってローンを組むという一連の動きは、法律の側から見ると単一の契約ではありません。売買契約、金銭消費貸借契約、抵当権設定契約、保証契約という四つ以上の契約が、それぞれ別の当事者のあいだで同時並行に成立します。宅建試験でこの場面が問われるとき、出題の所在は権利関係（抵当権・保証・契約の解除）、宅建業法（35条・37条・8種制限）、税・その他（住宅金融支援機構）の三方向に分かれます。ばらばらに覚えるより、ひとつの取引のなかでどこにどう現れるかを見たほうが、混同型の失点が減ります。

住宅ローンは、ひとつの取引にいくつもの契約を同時に発生させる

借りる契約：金銭消費貸借

借入そのものは金銭消費貸借契約です。民法587条は、消費貸借について、当事者の一方が種類、品質および数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって効力を生ずる、と定めています。条文の文言どおりに読めば、物を受け取ることが成立要件になっている要物契約です。

ただし住宅ローンの実務で使われるのはこの形ではありません。587条の2第1項が、書面でする消費貸借について、当事者の一方が金銭その他の物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物と種類、品質および数量の同じ物をもって返還をすることを約することによって効力を生ずる、と定めています。書面によれば、金銭の引渡し前でも契約が成立する諾成契約になります。この規定は2020年4月1日に施行された改正で新設されたものです。

実務上の意味は小さくありません。融資実行の日が来る前に契約が成立しているため、借主は融資を受ける地位を持ちます。同時に、587条の2第2項は、借主は貸主から金銭その他の物を受け取るまで契約の解除をすることができると定めており、受取り前の借主には離脱の余地が残されています。この場合、貸主は解除によって損害を受けたときにその賠償を請求できます。

担保を差し出す契約：抵当権設定契約

金融機関は、貸したお金の回収を確保するために、購入する住宅とその敷地に抵当権を設定させます。これが抵当権設定契約で、根拠は民法369条以下です。

ここで押さえておくべきなのは、抵当権設定契約が金銭消費貸借契約とは別の契約だという点です。当事者は抵当権者（金融機関）と抵当権設定者であり、抵当権設定者は債務者本人とは限りません。他人の債務のために自分の不動産を担保に出す者を物上保証人と呼びます。親名義の土地に子が建てる住宅のローンで抵当権を設定する、といった場面がこれに当たります。

人を立てる契約：保証契約

保証も別の契約です。民法446条1項は、保証人は主たる債務者がその債務を履行しないときにその履行をする責任を負う、と定めています。契約の当事者は債権者（金融機関）と保証人であり、主たる債務者は当事者ではありません。

住宅ローンでは、保証会社が保証人になる形が広く使われています。保証会社が保証人になる場合と、配偶者や親族が連帯保証人になる場合とでは、後述するとおり適用される条文が変わります。

売買契約の側に置かれる特約

四つ目は、金融機関ではなく売主とのあいだの問題です。融資の承認が下りなかったときに売買契約をどうするかという定めが、売買契約書のなかに置かれます。これがいわゆるローン特約で、法律に「ローン特約」という条文があるわけではありません。契約自由の原則のもとで当事者が置く特約です。

当事者を分けて持つと、条文の当てはめを間違えない

以上を整理すると、登場するのは買主（＝借主＝抵当権設定者）、売主、金融機関（＝貸主＝抵当権者）、保証会社または連帯保証人、そして媒介または代理をする宅建業者です。

試験問題は、この誰かを別の誰かにすり替えて誤りの肢を作ります。抵当権設定者を常に債務者だと思い込んでいると物上保証人の肢で落ち、保証契約の当事者に主たる債務者が含まれると思っていると保証の成立に関する肢で落ちます。契約ごとに当事者を分けて持っておくことが、この分野の失点を減らす前提になります。

担保の中心は抵当権である

369条が「占有を移転しないで」と書いた意味

民法369条1項は、抵当権者は債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する、と定めています。

住宅ローンの担保として抵当権が使われる理由は、この一句に尽きます。占有を移転しないので、借主は購入した家に住み続けたまま担保に差し出せます。質権であれば目的物を債権者に引き渡さなければならず、住むために買った家を担保にするという目的と両立しません。抵当権と質権を入れ替える肢は繰り返し出るので、「置いたまま」と「預ける」で区別しておきます。

369条2項は、地上権および永小作権も抵当権の目的とすることができると定めています。したがって抵当権を設定できるのは不動産、地上権、永小作権です。賃借権は含まれません。

対抗要件は登記、順位は登記の前後

抵当権を第三者に対抗するには登記が必要です。そして同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その順位は登記の前後によります（373条）。

順位が意味を持つのは、抵当権が実行されて配当が行われる場面です。第1順位の抵当権者が満額を取り、残りがあれば第2順位へ回ります。フラット35が機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を要求しているのは、買い取る債権の回収可能性を確保するためです。登記簿のどこに抵当権が現れるかは登記簿の読み方、登記手続そのものは不動産登記の基礎で確認できます。

効力の及ぶ範囲と、土地・建物の双方に設定する理由

370条は、抵当権は抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ、と定めています。条文が最初に置いている除外が重要です。土地に抵当権を設定しても、その上の建物には及びません。

これは日本法が土地と建物を別個の不動産として扱っていることの帰結です。だから住宅ローンでは、土地と建物の双方にそれぞれ抵当権を設定します。片方だけに設定すると、実行の場面で後述する法定地上権や一括競売の問題が生じ、担保価値が読みにくくなります。

なお371条は、被担保債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に抵当権の効力が及ぶ、と定めています。不履行の「後」に限られる点が要件です。抵当権の効力範囲の全体像は抵当権の基本と頻出論点にまとめています。

優先弁済を受けられる範囲は375条で切られる

抵当権者が優先弁済を受けられるのは、元本については全額ですが、利息その他の定期金については満期となった最後の2年分に限られます（375条1項本文）。遅延損害金も、利息と通算して2年分を超えることはできません（同条2項）。

この制限が置かれているのは、後順位の抵当権者や一般債権者を保護するためです。何年分でも優先されるとすると、後順位者は自分がいくら回収できるかを予測できません。配当計算の手順は抵当権の実行と配当で扱っています。

物上代位は、住宅ローンの場面で実際に効く

372条は304条を準用しており、抵当権は目的物の売却、賃貸、滅失または損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても行使することができる、と定めています。これが物上代位です。

住宅ローンの文脈で意味を持つのは、火災などで建物が滅失したときの火災保険金請求権です。建物という担保物が消えても、それに代わる金銭債権に抵当権の効力が及びます。賃貸に出された場合の賃料債権も対象です。

ただし条件があります。304条1項ただし書は、抵当権者はその払渡しまたは引渡しの前に差押えをしなければならない、と定めています。金銭が債務者の手に渡ってしまえば、他の財産と混ざって特定できなくなるからです。差押えの時期をずらして誤りの肢を作るのは、この論点の定番です。

土地と建物が別の不動産であることの帰結

法定地上権は四つの要件で決まる

388条は、土地およびその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地または建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について地上権が設定されたものとみなす、と定めています。地代は当事者の請求により裁判所が定めます。

条文から導かれる要件は四つです。第一に、抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していたこと。第二に、その当時、土地と建物が同一の所有者に属していたこと。第三に、土地または建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと。第四に、競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったことです。

第一の要件から、更地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合には成立しません。抵当権者は更地としての担保価値を前提に融資しているからです。第二の要件から、設定当時に土地と建物の所有者が別だった場合にも成立しません。この場合、建物所有者はすでに賃借権などの土地利用権を持っているはずだからです。共有が絡む場合や建て替えの場合の結論は法定地上権の成立要件にまとめてあります。

更地に設定した後に建物が建ったら一括競売

法定地上権が成立しない場面の受け皿が389条です。同条1項は、抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができる、ただしその優先権は土地の代価についてのみ行使することができる、と定めています。

押さえる点は三つです。「できる」であって義務ではないこと。優先弁済を受けられるのは土地の代価からだけで、抵当権の設定されていない建物の代価からは受けられないこと。そして同条2項により、建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗できる権利を有する場合には一括競売ができないことです。

競売されたとき、そこに住んでいる人はどうなるか

抵当権に対抗できない賃貸借により抵当建物を使用収益する者のうち、競売手続の開始前から使用収益をする者などは、買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは建物を引き渡すことを要しません（395条1項）。これが建物明渡猶予制度です。かつて存在した短期賃貸借の保護は廃止され、この猶予制度に置き換えられました。

猶予されるのは引渡しであって、賃貸借が存続するわけではありません。ここを取り違えると、賃料の帰属に関する肢で落ちます。

完済前に売るとき：第三取得者を守る二つの制度

抵当権の付いたままの不動産を買い受けた者を第三取得者と呼びます。抵当権が実行されれば所有権を失う立場なので、民法は二つの救済を用意しています。区別の軸は、誰が言い出すかです。

代価弁済は抵当権者が言い出します。378条は、抵当不動産について所有権または地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する、と定めています。代価が被担保債権額に満たなくても消滅します。

抵当権消滅請求は第三取得者が言い出します。379条は、抵当不動産の第三取得者は383条の定めるところにより抵当権消滅請求をすることができる、と定めています。ただし380条により、主たる債務者、保証人およびこれらの者の承継人は請求できません。全額を弁済すべき立場の者が一部の金額で抵当権を消せるのはおかしいからです。また382条により、競売による差押えの効力が発生する前に請求しなければなりません。

383条が定める手続では、第三取得者が登記をした各債権者に書面を送付し、384条により債権者が2か月以内に競売の申立てをしないときは提供された金額を承諾したものとみなされます。二つの制度の比較は抵当権の実行と配当でも扱っています。

完済したとき、抵当権は自動的には消えない

抵当権には付従性があるので、被担保債権が弁済によって消滅すれば抵当権も実体法上は消滅します。

ただし登記は自動的には消えません。抵当権の抹消登記は、抵当権者と設定者が共同で申請します。完済したのに登記簿に抵当権が残っている状態は実体と登記の不一致であり、売却や借換えの障害になります。実体法上の消滅と登記の抹消を分けて理解しておくことは、不動産売買の流れを追ううえでも役に立ちます。

なお396条は、抵当権は債務者および抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ時効によって消滅しない、と定めています。相手によって扱いが違う点が問われます。事業用の継続的な取引を担保する根抵当権との違いは根抵当権の仕組みにまとめてあります。

人的担保：保証・連帯保証・個人根保証

保証契約は書面がなければ効力を生じない

446条2項は、保証契約は書面でしなければその効力を生じない、と定めています。3項により、電磁的記録によってされたときも書面によるものとみなされます。

要式行為とされているのは、保証人が自分の負う責任の重さを認識しないまま口約束で拘束されることを防ぐためです。宅建試験では「口頭でも有効」という形の肢が作られます。

保証債務には付従性があり、主たる債務が成立しなければ保証債務も成立せず、主たる債務が消滅すれば保証債務も消滅します。また保証債務は主たる債務より重くなることはありません。

催告の抗弁と検索の抗弁

452条は、債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人はまず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる、と定めています。これが催告の抗弁です。ただし主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたときや行方が知れないときは主張できません。

453条は、債権者が主たる債務者に催告をした後であっても、保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり、かつ執行が容易であることを証明したときは、債権者はまず主たる債務者の財産について執行をしなければならない、と定めています。これが検索の抗弁です。証明責任が保証人の側にある点が要件です。

連帯保証には、その二つがない

454条は、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担したときは、452条および453条の権利を有しない、と定めています。つまり連帯保証人は催告の抗弁も検索の抗弁も主張できません。

さらに、通常の保証では保証人が数人いる場合に各自が頭割りの額だけを負担すればよいという分別の利益がありますが、連帯保証人にはこれもありません。各連帯保証人が全額について責任を負います。

住宅ローンで配偶者や親族を連帯保証人に立てる場合、その人は主たる債務者とほぼ同じ立場に置かれることになります。連帯債務との異同を含めた整理は連帯債務と保証債務にまとめてあります。

個人根保証は極度額を定めなければ効力を生じない

465条の2は、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって保証人が法人でないもの（個人根保証契約）について、極度額を定めなければその効力を生じない、と定めています（同条2項）。極度額の定めも書面または電磁的記録によることが必要です。

2020年4月1日に施行された改正の前は、極度額の定めが要求されるのは貸金等根保証契約、つまり主たる債務に貸金等債務が含まれるものに限られていました。改正により、個人が根保証人となるすべての契約に拡大されています。したがって賃貸借契約の連帯保証にも極度額の定めが必要になりました。

住宅ローンそのものは借入額が確定した特定債務の保証なので根保証ではありませんが、この論点は賃貸借の場面で頻出します。宅建業者が関与する賃貸借契約の保証について、極度額の定めがなければ保証契約が無効になるという結論は押さえておく必要があります。賃貸借契約での注意点は賃貸借契約の注意点で扱っています。

条文は「保証人が法人でないもの」と書いています。裏を返せば、法人である保証会社が保証人になる場合には465条の2は適用されません。住宅ローンの保証会社と、個人の連帯保証人とで適用条文が変わるのは、この一句によります。

保証会社が代位弁済すると何が起きるか

保証会社が主たる債務者に代わって金融機関に弁済すると、二つのことが同時に起こります。ひとつは求償権の発生で、保証会社は主たる債務者に対して支払った額を請求できます。もうひとつが弁済による代位です。

499条は、債務者のために弁済をした者は債権者に代位すると定め、501条1項は、代位した者は債権の効力および担保としてその債権者が有していた一切の権利を行使することができると定めています。つまり金融機関が持っていた抵当権が、保証会社に移ります。

「保証会社に払ってもらえば抵当権が消える」という理解は誤りです。債権者が金融機関から保証会社に代わっただけで、担保はそのまま残ります。弁済の効果と当事者の入れ替わりについては弁済と供託も参照してください。

宅建業法：35条と37条で「あっせん」の扱いが違う

35条1項12号は「内容」と「不成立のときの措置」の二本立て

宅地建物取引業法35条1項12号は、重要事項として説明すべき事項に、代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を挙げています。

この号は二つの要素からできています。ひとつが「あっせんの内容」、もうひとつが「あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」です。宅建業者が買主に融資をあっせんする場合、どの金融機関のどういう条件のローンかという内容だけでなく、そのローンが不成立になったときに契約がどうなるのかまで説明しなければなりません。

条文が「代金又は交換差金に関する」と限定していることにも注意が必要です。売買と交換の場面を想定した規定であり、条文の文言上、貸借の借賃に関する記述にはなっていません。35条の記載事項全体の並びは35条書面の記載事項の全体像、説明の実務は重要事項説明の要点にまとめています。

あっせんをしないなら、説明事項として立ち上がらない

条文が対象にしているのは「あっせん」です。宅建業者が融資のあっせんをしないのであれば、この号の説明事項は発生しません。買主が自分で金融機関を探して借りるケースがこれに当たります。

ここは肢の作り方が二方向あります。あっせんをしていないのに説明義務があるとする方向と、あっせんをしているのに「内容」だけ説明すれば足りるとする方向です。前者は要件の有無、後者は要素の欠落で、どちらも条文の文言に戻れば処理できます。

説明と交付の手続

35条の重要事項説明は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、書面を交付して説明させる形で行われます。書面には宅建士の記名が必要です。相手方が宅建業者である場合には、書面の交付は必要ですが説明は省略できます。

2022年5月に施行された改正により、押印が不要となり、相手方の承諾を得れば電磁的方法による提供も可能になりました。変わったのは媒体と押印の要否であって、説明すべき事項そのものは変わっていません。読み方の手順は重要事項説明書の読み方で扱っています。

37条1項9号は任意的記載事項である

同じ「あっせん」が37条書面にも登場しますが、扱いが違います。

37条1項9号は、代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を記載すべき事項として挙げています。条文が「定めがある場合においては」と書いているとおり、これは任意的記載事項です。定めがなければ記載する必要はありません。

もうひとつの違いは、記載の対象が「不成立のときの措置」だけである点です。35条は「あっせんの内容」と「不成立のときの措置」の二本立てでしたが、37条で書くのは後者だけです。35条が契約するかどうかの判断材料を提供する規定であるのに対し、37条は成立した契約の内容を記録する規定だからです。あっせんの内容そのものは合意事項ではないので、記録の対象になりません。

「35条は定めがなくても、37条は定めがあるときだけ」

この対比が、本記事でもっとも試験に直結する部分です。

35条の説明事項は、当事者間に定めがあるかどうかとは無関係に、要件に当たれば説明しなければなりません。これに対して37条の任意的記載事項は、定めがあるときにだけ書きます。試験ではここが逆転させられ、「定めがない場合であってもその旨を記載しなければならない」という形の肢が作られます。

なお、任意的記載事項という名称から「書いても書かなくてもよい」と理解するのは誤りです。定めがあるのに書かなければ37条違反になります。定めの存否に記載義務が連動するというだけです。必要的記載事項との切り分けは37条書面の記載事項、35条との横断整理は35条書面と37条書面の横断比較にまとめてあります。

貸借では9号が落ちる

37条は1項が売買・交換、2項が貸借という二層構造になっており、2項は1項の号を名指しで引用する形をとっています。引用されているのは1号、2号、4号、7号、8号、10号で、これに借賃の額・支払時期・支払方法などが加わります。

9号は引用されていません。したがって貸借の37条書面には、ローンのあっせんが成立しないときの措置を記載しません。賃貸借に代金や交換差金は存在しないので、当然の帰結です。同様に落ちるのは、移転登記の申請時期（5号）、既存建物の構造耐力上主要な部分等の確認事項（2号の2）、契約不適合責任および履行の措置（11号）、租税公課の負担（12号）です。

引用されていない号から逆算する、というのがこの構造の使い方です。

ローン特約は、手付解除とも債務不履行解除とも別の失効原因

法的性格は特約の書きぶりで変わる

35条1項12号と37条1項9号が求める「成立しないときの措置」の実務的な受け皿が、売買契約に置かれるローン特約です。買主が予定していた融資の承認を得られなかった場合に、売買契約を解除できる、あるいは契約が当然に効力を失う、という定めを置きます。

法的な性格は一律ではありません。一定期日までに融資承認が得られないことを解除条件とする形であれば、条件の成就により契約は当然に効力を失います。逆に、融資承認が得られることを停止条件とする形であれば、承認が得られるまで契約の効力が生じません。解除権を留保する形であれば、買主が期間内に解除の意思表示をする必要があります。

したがって「ローン特約とは解除条件付契約である」と一義的に言うことはできません。条件と期限の一般的な効果は条件と期限で扱っています。どの形をとるかによって、意思表示が必要かどうか、いつ効力が失われるかが変わる、という点を押さえておきます。

手付解除とは別の制度である

民法557条1項は、買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる、ただし相手方が契約の履行に着手した後はこの限りでない、と定めています。

ローン特約による解除は、これとは別の解除原因です。手付解除であれば買主は手付を放棄することになりますが、ローン特約による失効は資金調達の失敗という買主に帰責性のない事由に備えるものなので、通常は違約金を伴わず、受領済みの手付金は返還される設計になります。実務でこれを白紙解除と呼びます。

宅建業者が自ら売主となる売買では、宅建業法39条1項により代金の額の10分の2を超える手付を受領することができず、同条2項により手付は解約手付とみなされます。手付の額の制限と解除の扱いは手付の額の制限と解除、8種制限全体の枠組みは8種制限の全体像にまとめています。

債務不履行解除・契約不適合とも別である

債務不履行を理由とする解除は、履行遅滞や履行不能といった債務者側の不履行を要件とし、損害賠償請求を伴いうるものです（債務不履行と解除）。契約不適合責任は、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合の責任です（契約不適合責任）。

ローン特約による失効は、そのいずれとも異なります。誰も義務に違反しておらず、目的物にも問題がありません。第三者である金融機関の判断によって前提が崩れた、という類型です。危険負担の問題とも異なります（危険負担）。

区別の実益は、金銭の清算がどうなるかにあります。手付解除なら手付の放棄または倍返し、債務不履行解除なら損害賠償の余地があり、ローン特約による失効なら原則として原状回復のみ。三つを並べて、どの場面でどうなるかを言えるようにしておきます。

35条12号・37条9号との対応

ここまでの整理を、宅建業者の義務の側から見直します。宅建業者が融資をあっせんするのであれば、35条1項12号により、あっせんの内容と不成立のときの措置を契約前に説明します。そして売買契約にローン特約という形で定めが置かれたのであれば、37条1項9号により、不成立のときの措置を37条書面に記載します。

説明の段階と記録の段階で、同じ「不成立のときの措置」が二回登場する構造です。段階が違うので、要件も範囲も違います。取引全体の時系列は不動産売買の流れと不動産売買の流れで確認できます。

住宅金融支援機構は「支援」であって直接融資機関ではない

4条が置いた「支援」と「補完」

独立行政法人住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫を廃止して業務を引き継ぐ形で設立された独立行政法人です。

機構の性格を決めているのは同法4条です。一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、一般の金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行う、という書き分けになっています。

通常の住宅取得資金については「支援」、すなわち貸付債権を譲り受ける形で民間金融機関を後押しする。直接の貸付けを行うのは「補完」の場面に限られる。旧公庫が国民に直接融資していた構造は、この条文によって転換されました。「機構が住宅取得資金を直接融資する」という肢は、この一点で誤りと判断できます。

13条1項が並べる業務

業務の範囲を定めるのは13条です。1項1号が貸付債権の譲受けで、これが証券化支援業務の買取型にあたり、フラット35の基盤になります。2号が特定債務保証で、こちらが保証型と呼ばれる仕組みです。3号が住宅融資保険法による保険で、これが守るのは借入者ではなく貸し手である金融機関です。5号から11号までが直接の貸付けで、災害復興、災害予防、合理的土地利用建築物、マンションの更新、子育て家庭・高齢者向け賃貸住宅、省エネ改良といった政策目的の明確な領域に限られています。12号が団体信用生命保険にあたる業務です。

各号の詳しい内容と、三つの「保険」の混同を避ける整理は住宅ローンの仕組み｜住宅金融支援機構と抵当権にまとめてあるので、そちらを参照してください。機構は問46から問50の免除科目に含まれるため、5問免除科目の攻略の対象でもあります。

フラット35の骨格

フラット35は、機構が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取ることで成り立つ全期間固定金利型の住宅ローンです。融資を実行するのは民間金融機関であり、機構は実行された債権を買い取る立場です。

商品の要件として、機構が定める技術基準に住宅が適合していることが求められます。適合しているかどうかは検査により確認されます。借入限度額、返済期間、年収に対する返済負担率といった数値要件は改定されるため、この記事では扱いません。学習の際は、機構の公表資料でその時点の要件を確認してください。

試験での出題ポイント

第一に、35条と37条で「あっせん」の扱いが違う点です。35条1項12号は、あっせんをするなら定めの有無と関係なく「内容」と「不成立のときの措置」の両方を説明します。37条1項9号は、定めがあるときにだけ「不成立のときの措置」を記載します。ここを「両方に必要」で止めると、必要的か任意的かを問う肢で落ちます。

第二に、貸借の扱いです。37条2項が9号を引用していないため、貸借の37条書面にローンのあっせんに関する記載は不要です。35条1項12号も「代金又は交換差金に関する」と限定されています。売買と貸借を入れ替える操作が加えられます。

第三に、抵当権と質権の入れ替えです。369条1項の「占有を移転しないで」を落とすと、住宅ローンで抵当権が使われる理由そのものが説明できなくなります。

第四に、抵当権設定者を債務者に限定する肢です。他人の債務のために自分の不動産を担保に出す物上保証人が存在します。同じ発想で、保証契約の当事者に主たる債務者を含める肢も作られます。

第五に、物上代位の差押えの時期です。304条1項ただし書が要求するのは「払渡し又は引渡しの前」の差押えであり、後では認められません。

第六に、法定地上権の第一要件です。更地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合には成立せず、代わりに389条の一括競売が問題になります。設定当時に建物があったかどうかを最初に確認する手順にします。

第七に、代価弁済と抵当権消滅請求の主導権です。378条は抵当権者が請求し、379条は第三取得者が請求します。主体を入れ替える肢が定番です。380条により主たる債務者と保証人は抵当権消滅請求ができない点も併せて狙われます。

第八に、連帯保証と通常の保証の区別です。454条により連帯保証人には催告の抗弁も検索の抗弁もなく、分別の利益もありません。「連帯保証人はまず主たる債務者に請求せよと主張できる」という肢は誤りです。

第九に、個人根保証の極度額です。465条の2により、極度額を定めなければ効力を生じません。「保証人が法人でないもの」という限定があるため、保証会社が保証人となる場合には適用されない点まで押さえます。

第十に、住宅金融支援機構が直接融資を行うかどうかです。原則は貸付債権の譲受けによる支援であり、直接の貸付けは災害復興など政策目的の限られた場面です。

覚え方・整理の仕方

契約を四つに分けて、当事者を紐づける

売買契約は売主と買主、金銭消費貸借契約は金融機関と借主、抵当権設定契約は金融機関と抵当権設定者、保証契約は金融機関と保証人。この四つを分けて持ち、それぞれの当事者を紐づけておきます。当事者のすり替えは、この分野でもっとも多い肢の作り方です。

35条と37条は「常に」と「あるときだけ」で分ける

35条は要件に当たれば常に説明する。37条の任意的記載事項は定めがあるときだけ書く。この一行を持っておけば、「定めがない場合でもその旨を記載しなければならない」という肢は即座に切れます。加えて、35条は内容と措置の二本立て、37条は措置だけ、という要素の数の差も添えておきます。

貸借は「引用されていない号」から逆算する

37条2項が引用しているのは1号、2号、4号、7号、8号、10号。引用されていないのは2号の2、5号、9号、11号、12号。少ないほうを覚えるのではなく、引用されている側を覚えて残りを落とす、と決めておくと処理が速くなります。

抵当権は「置いたまま」で始める

369条1項の「占有を移転しないで」から出発すると、住宅ローンで抵当権が使われる理由、質権との違い、設定者が住み続けられること、そして395条の明渡猶予が問題になる理由まで一本でつながります。

第三取得者の二制度は「言い出す人」で覚える

代価弁済は抵当権者が言い出す。抵当権消滅請求は第三取得者が言い出す。主導権の違いだけを軸に置き、そこから請求できない者（380条）と時期の制限（382条）を足していきます。

保証は「書面・抗弁・極度額」の三点

446条2項の書面性、452条と453条の抗弁とそれが連帯保証にはないこと（454条）、465条の2の極度額。この三点を順に確認すれば、保証に関する肢はほぼ処理できます。極度額は「個人」限定である点まで含めて一組にします。

機構は「支援か、補完か」で二分する

貸付債権の譲受けは支援、災害復興などの直接貸付けは補完。4条の書き分けをそのまま覚えておけば、機構が一般の住宅取得資金を直接融資するという肢は切れます。

ローン特約は「三つの解除」と並べる

手付解除は手付の放棄または倍返し、債務不履行解除は損害賠償の余地あり、ローン特約による失効は原則として原状回復のみ。清算がどうなるかを軸に三つを並べておきます。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅地の売買の媒介をする宅建業者は、買主に対する重要事項説明において、金銭の貸借のあっせんをする場合、あっせんの内容を説明すれば足り、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置まで説明する必要はない。（○か×か）

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×：宅地建物取引業法35条1項12号は、代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を、いずれも説明すべき事項として挙げています。二本立ての構造であり、内容だけでは足りません。なお、この号が発生するのはあっせんをする場合であって、買主が自分で金融機関を探すのであれば説明事項として立ち上がりません。また条文は「代金又は交換差金に関する」と限定しているため、貸借の借賃に関する規定にはなっていません。

Q2. 売買契約において代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがない場合でも、37条書面には、あっせんが成立しないときの措置についてその定めがない旨を記載しなければならない。（○か×か）

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×：37条1項9号は「定めがある場合においては」と書いており、任意的記載事項です。定めがなければ記載する必要はありません。35条の説明事項が定めの有無と無関係に説明を要求するのとは扱いが逆で、ここが引っかけの核心です。ただし「任意的記載事項＝書いても書かなくてもよい」ではありません。定めがあるのに記載しなければ37条違反になります。定めの存否に記載義務が連動するという意味です。なお、貸借の場合は37条2項が9号を引用していないため、そもそも記載事項になりません。

Q3. 住宅ローンの担保として抵当権を設定した場合、借入者は目的不動産の占有を抵当権者に移転しなければならない。（○か×か）

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×：民法369条1項は、抵当権者は債務者または第三者が「占有を移転しないで」債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する、と定めています。占有を移転しないからこそ、借入者は購入した住宅に住み続けたまま担保に差し出せます。占有を債権者に移転するのは質権であり、住むために買った家を担保にするという目的とは両立しません。この入れ替えは繰り返し出題されるので、「抵当は置いたまま、質は預ける」で区別してください。

Q4. 個人が賃貸借契約の連帯保証人となる場合、極度額を定めなくても保証契約は有効に成立する。（○か×か）

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×：民法465条の2第2項は、個人根保証契約は極度額を定めなければその効力を生じない、と定めています。賃貸借契約の保証は一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とするものなので根保証にあたり、保証人が個人であればこの規定の適用を受けます。2020年4月1日施行の改正前は、極度額の定めが必要なのは主たる債務に貸金等債務が含まれる貸金等根保証契約に限られていましたが、改正により個人根保証契約全般に拡大されました。なお条文は「保証人が法人でないもの」と限定しているため、保証会社が保証人となる場合には適用されません。

Q5. 買主が融資を受けられなかったためローン特約により売買契約が失効した場合、買主は交付した手付金を放棄しなければならない。（○か×か）

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×：手付金の放棄が問題になるのは民法557条1項の手付解除であり、ローン特約による失効はこれとは別の原因です。ローン特約は、資金調達の失敗という買主に帰責性のない事由に備えて置かれる定めで、通常は違約金を伴わず、受領済みの手付金は返還される設計になります。実務ではこれを白紙解除と呼びます。なお、特約の法的性格は書きぶりによって変わり、解除条件とする形なら条件の成就により当然に効力を失い、解除権を留保する形なら買主の意思表示が必要です。「ローン特約は解除条件付契約である」と一義的に決めつける肢にも注意してください。

Q6. 保証会社が金融機関に代位弁済をすると、当該住宅に設定されていた抵当権は消滅する。（○か×か）

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×：消滅しません。民法499条により債務者のために弁済をした者は債権者に代位し、501条1項により代位した者は債権の効力および担保として債権者が有していた一切の権利を行使できます。したがって金融機関が有していた抵当権は保証会社に移転します。債権者が入れ替わっただけで、担保はそのまま残るという構造です。同時に保証会社は主たる債務者に対する求償権も取得します。「保証会社が払えば借入者の負担が消える」という理解は、この二つの効果を見落としています。

まとめ

住宅ローンは単一の契約ではありません。売買契約、金銭消費貸借契約、抵当権設定契約、保証契約が同時に動きます。当事者を契約ごとに分けて持っておくことが、この分野の失点を減らす前提になります。

担保の中心は抵当権です。369条1項が「占有を移転しないで」と書いていることが、住宅ローンで抵当権が使われる理由そのものです。効力は付加一体物に及びますが抵当地上の建物には及ばず（370条）、順位は登記の前後で決まり（373条）、優先弁済の範囲は利息について最後の2年分に切られます（375条）。火災保険金請求権への物上代位は払渡し前の差押えが条件です（372条・304条）。

土地と建物が別個の不動産であることから、法定地上権（388条）、一括競売（389条）、建物明渡猶予（395条）という一連の論点が派生します。抵当権付きの不動産を買い受けた第三取得者には、抵当権者が言い出す代価弁済（378条）と、第三取得者が言い出す抵当権消滅請求（379条以下）が用意されています。

人的担保では、保証契約の書面性（446条2項）、催告の抗弁（452条）と検索の抗弁（453条）、それらが連帯保証にはないこと（454条）、そして個人根保証の極度額（465条の2）が柱です。極度額の規定が「保証人が法人でないもの」に限られていることが、保証会社と個人の連帯保証人とで扱いが分かれる根拠になります。

宅建業法では、35条1項12号と37条1項9号の扱いの違いが最大の論点です。35条は、あっせんをするなら「内容」と「不成立のときの措置」の両方を、定めの有無と関係なく説明します。37条は、定めがあるときにだけ「不成立のときの措置」を記載します。貸借では37条2項が9号を引用していないため記載事項になりません。

ローン特約は、手付解除とも債務不履行解除とも契約不適合とも別の失効原因です。法的性格は特約の書きぶりで変わり、清算の扱いも異なります。

そして住宅金融支援機構は、4条が「支援」と「補完」を書き分けているとおり、原則として直接融資を行う法人ではありません。詳しくは住宅ローンの仕組み｜住宅金融支援機構と抵当権を参照してください。権利関係の頻出論点との接続は権利関係の頻出論点にまとめています。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、抵当権と宅建業法35条・37条の肢を科目をまたいで演習できるため、住宅ローンという同じ場面が科目ごとにどう問われるかを並べて確認できます。