宅建業の事務所｜数と所在が決める六つの帰結

この記事は、宅地建物取引業法における「事務所」という概念を扱います。ただし目的は事務所の要件を暗記することではありません。事務所という一つの概念が、他の多くの義務をどう決めているかという依存関係を示すことが役割です。専任宅建士の数え方は専任の宅建士の設置義務、営業保証金は営業保証金、保証協会は保証協会の仕組み、帳簿と名簿は従業者名簿と帳簿、免許そのものは宅建業の免許制度にあります。各義務の詳細はそちらに譲ります。

先に結論を述べます。宅建業法の相当部分は、「事務所がいくつ、どこにあるか」という一つの事実から出発しています。免許を大臣から受けるのか知事から受けるのか。専任の宅建士を何人置くのか。営業保証金をいくら供託するのか。保証協会に分担金をいくら納めるのか。どこに帳簿と名簿を備えるのか。どこに標識と報酬額を掲示するのか。これらはすべて、事務所の数と所在から機械的に決まります。

だからこそ、「何が事務所に当たるのか」が争点になります。事務所が一つ増えれば供託額が500万円増え、専任宅建士が必要になり、備付義務が発生します。逆に、ある場所が事務所に当たらなければ、それらは発生しません。定義が金額と義務に直結しているという構造が、この論点を試験の頻出テーマにしています。

そしてもう一つ、混乱の元があります。宅建業法には、事務所以外の場所を指す用語が複数あり、しかも「事務所等」という同じ語が、条文ごとに別の意味で定義されています。この記事の後半では、その切り分けまで扱います。

なお本記事は2026年4月1日時点で施行されている条文に基づきます。宅建試験は当該年度の4月1日現在施行の法令から出題されるためです。宅地建物取引業法は令和7年法律第68号が2026年4月1日に施行されていますが本則に変更はなく、施行令についても事務所の定義（1条の2）、営業保証金の額（2条の4）、分担金の額（7条）はいずれも前版から変更されていません。

「事務所がいくつあるか」が決める六つのこと

依存関係を先に並べます。ここを頭に入れてから定義に入ると、なぜ定義が争われるのかが分かります。

帰結1 免許を誰から受けるか（3条1項）

3条1項は「宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない」と定めています。

免許権者は事務所の所在で決まります。この条文が、以降のすべての起点です。

帰結2 専任の宅建士を何人置くか（31条の3）

31条の3第1項は、宅建業者に対し、事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを義務づけています。省令が定める数は、施行規則15条の5の3により、事務所については業務に従事する者の数に対する専任の宅建士の数の割合が5分の1以上となる数です。

事務所が増えれば、置くべき専任宅建士も増えます。

帰結3 営業保証金をいくら供託するか（25条・施行令2条の4）

25条2項は営業保証金の額を政令に委ね、施行令2条の4が「主たる事務所につき千万円、その他の事務所につき事務所ごとに五百万円の割合による金額の合計額」と定めています。

事務所が一つ増えるごとに500万円です。金額が事務所の数の関数になっています。

帰結4 分担金をいくら納付するか（64条の9・施行令7条）

保証協会に加入する道を選んだ場合も同じ構造です。64条の9第1項が分担金の額を政令に委ね、施行令7条が「主たる事務所につき六十万円、その他の事務所につき事務所ごとに三十万円の割合による金額の合計額」と定めています。

帰結5 どこに何を備え、何を掲示するか

報酬額の掲示（46条4項）、従業者名簿の備付け（48条3項）、帳簿の備付け（49条）は、いずれも条文が「その事務所ごとに」と書いています。事務所でなければ、これらの義務は生じません。

標識の掲示（50条1項）だけは書き方が違い、事務所以外の場所にも及びます。この違いは後で詳しく扱います。

帰結6 届出が必要になるか（50条2項・9条）

一定の場所については、業務を開始する前に届出が必要になります（50条2項）。また、事務所の名称・所在地などに変更があれば変更の届出が必要です（9条）。

依存関係を一本の線で持つ

以上をまとめると、事務所の数と所在 → 免許権者・専任宅建士の数・供託額・分担金額・備付義務・届出義務という一方向の依存があります。上流が決まらないと下流が決まりません。

出題者はこの構造を利用します。事務所に当たるかどうかを微妙にした事案を示し、下流の帰結を問う。あるいは、事務所ではない場所について事務所の義務を課す肢を作る。下流の知識をいくら覚えても、上流の判定を誤れば全部外れます。

事務所の定義（3条1項・施行令1条の2）

では、何が事務所なのか。

法律は政令に委ねている

3条1項の括弧書きは、事務所を「本店、支店その他の政令で定めるもの」としています。定義の本体は法律ではなく政令にあります。

その政令が施行令1条の2です。「法第三条第一項の事務所は、次に掲げるものとする。一 本店又は支店（商人以外の者にあつては、主たる事務所又は従たる事務所）二 前号に掲げるもののほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」。

二つの号がまったく違う基準で書かれている点に注意してください。1号は登記された組織上の地位で決まり、2号は実質で決まります。

1号 本店または支店

1号は「本店又は支店」とだけ定めています。商業登記上の本店・支店が、そのまま事務所になるという形式的な基準です。商人以外の者、たとえば一般社団法人などについては「主たる事務所又は従たる事務所」と読み替えられます。

本店は宅建業を営んでいなくても事務所に当たる

ここが最頻出の論点です。条文は「本店又は支店」と書いているだけですが、実際の運用では扱いが分かれています。

国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、本店は宅建業を営まない場合であっても事務所に該当し、支店は宅建業を営む場合にのみ事務所に該当するものとして扱っています。

理屈は、本店が支店を統括する立場にあることに求められます。ある支店で宅建業を営んでいれば、その事業は本店の統括のもとで行われているとみられるため、本店も宅建業に関与しているものとして扱う、という考え方です。

したがって、本店では建設業だけを営み、支店の一つだけで宅建業を営んでいる場合、事務所は本店と当該支店の二つになります。供託額でいえば主たる事務所1,000万円と、その他の事務所500万円で、合計1,500万円です。本店を数え忘れると金額を間違えます。

宅建業を営まない支店は事務所に当たらない

逆方向も押さえてください。支店として登記されていても、そこで宅建業を営んでいなければ事務所に当たりません。建設業だけを行う支店が三つあっても、供託額には影響しません。

本店は営んでいなくても入り、支店は営んでいなければ入らない。非対称です。この非対称が引っかけとして使われるので、方向を取り違えないでください。

2号 継続的施設と契約締結権限のある使用人

2号は、1号に該当しない場所であっても、二つの要件を両方満たせば事務所になると定めています。

第一の要件は「継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所」であることです。物理的に、継続して業務ができる状態にある必要があります。

第二の要件は「宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」であることです。そこにいる人に契約締結の権限があるかどうかが問われます。

二つは「かつ」の関係です。片方だけでは足りません。継続的な施設があっても、契約締結権限のある者がいなければ2号の事務所ではありません。逆に契約締結権限のある者がいても、継続的な施設がなければ2号の事務所ではありません。

この「契約を締結する権限を有する使用人」が、実務で政令で定める使用人と呼ばれる者です。宅建業者名簿の登載事項（8条2項）にもなっており、変更があれば届出が必要になります（宅建業者名簿と変更届）。

定義から出てくる帰結

2号の要件を裏返すと、契約締結権限を持たない者だけを置いた出張所や連絡所は、継続的な施設があっても事務所ではありません。そこには専任宅建士も帳簿も名簿も要らず、供託額も増えません。

反対に、看板を出していなくても、継続的な施設に契約締結権限のある使用人を置いていれば、2号により事務所として扱われます。名称ではなく実質で決まるのが2号です。

事務所の所在が免許を決める（3条1項・7条）

上流の第一の帰結を詳しく見ます。

大臣免許と知事免許の分かれ目

3条1項が定める分かれ目は、事務所が二以上の都道府県にあるか、一つの都道府県内にとどまるかです。

事務所の数ではありません。同じ都道府県内に事務所が10か所あっても、知事免許です。逆に、二つの都道府県に一つずつ、合計二つの事務所があれば大臣免許になります。「事務所が多いほうが大臣免許」という誤解が生じやすいので、条文の「二以上の都道府県の区域内に」という文言で覚えてください。

知事免許の場合、免許権者は「当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事」です。

なお、知事免許であっても業務を行える区域に制限はありません。東京都知事の免許を受けた業者が、大阪府内の物件を取り扱うことは差し支えありません。制限されているのは事務所の設置であって、業務の範囲ではありません。この点は入れ替えて問われます。免許制度の全体像は宅建業の免許制度にあります。

免許換え（7条）

事務所の設置状況が変われば、免許権者も変わります。この場合の手続きが免許換えです。

7条1項は三つの場合を挙げています。大臣免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき（1号）。知事免許を受けた者が当該都道府県内の事務所を廃止して他の一の都道府県内に事務所を設置することとなったとき（2号）。知事免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき（3号）。

これらに該当して引き続き宅建業を営もうとする場合、新たに免許を受けることになり、従前の免許はその効力を失います（同項柱書）。

実務上の帰結として、免許換えをすると免許証番号の括弧内の数字が(1)に戻ります。更新の回数を示す数字なので、免許を受け直せばリセットされるからです。業歴の長い業者が「大臣免許(1)」と表示されているのは、知事免許から切り替えたばかりだからであって、新設業者だからではありません。

変更の届出（9条）

免許換えに至らない範囲の変更は、変更の届出で処理します。9条1項は、4条1項1号から5号までに掲げる事項に変更があった場合、30日以内に届出書を免許権者に提出しなければならないと定めています。

事務所の名称や所在地、事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名、政令で定める使用人の氏名などが対象になります。同じ都道府県内で事務所を新設した場合は、免許換えではなく変更の届出です。

期間の数字は宅建業法のなかで散らばっているので、宅建業法の数字まとめで横断的に確認してください。

事務所ごとに置く人（31条の3）

上流の第二の帰結です。詳細は専門記事に譲り、事務所という単位との関係だけ確認します。

31条の3が定義する「事務所等」

31条の3第1項は「宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに」と書いています。

ここで「事務所等」という語が定義されています。中身は、事務所と、施行規則15条の5の2が定める場所です。そして括弧書きが、この定義の射程を「この条及び50条1項」に限定している点が重要です。後述するとおり、別の条文には別の「事務所等」があります。

事務所は5分の1以上、それ以外の場所は1人以上

施行規則15条の5の3は、置くべき専任宅建士の数を、事務所については業務に従事する者の数に対する割合が5分の1以上となる数、前条に規定する場所については1以上と定めています。

事務所は比率、それ以外の場所は人数。基準の立て方そのものが違います。案内所等は業務に従事する者が何人いても1人で足ります。

役員が宅建士である場合のみなし規定

31条の3第2項は、宅建業者（法人の場合はその役員）が宅建士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者を成年者である専任の宅建士とみなすと定めています。

抵触したら2週間以内

同条3項は、規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が抵触するに至ったときは2週間以内に必要な措置を執らなければならないと定めています。

抵触は、専任宅建士が辞めた場合だけでなく、従業者が増えて5分の1を下回った場合にも生じます。人を増やしたことが違反の原因になり得るという点が見落とされます。数え方の細部は専任の宅建士の設置義務にあります。

事務所の数が金額を決める（25条・64条の9）

上流の第三・第四の帰結です。

営業保証金は主たる1,000万円、その他500万円

施行令2条の4のとおり、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき1事務所あたり500万円です。合計額を、主たる事務所のもよりの供託所に供託します（25条1項）。「その他の事務所のもよりの供託所」ではありません。供託先が一か所である点も条文どおり押さえてください。

供託しただけでは営業できません。25条4項により免許権者に届け出る必要があり、5項が「前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない」と定めています。

事務所を新設したときは、供託が先

26条1項は、事業の開始後に新たに事務所を設置したときは、当該事務所につき政令で定める額の営業保証金を供託しなければならないと定めています。そして2項が25条4項・5項を準用しているため、供託して届け出るまで、その事務所で事業を開始できません。

保証協会なら60万円と30万円

保証協会に加入する場合は、施行令7条により主たる事務所60万円、その他の事務所1事務所あたり30万円の分担金を納付します。営業保証金と比べると大幅に低い額になりますが、取引の相手方が還付を受けられる限度額は営業保証金の場合と同じです。この点は保証協会の仕組みで扱っています。

新設時の順序が逆になる

ここが対比のポイントです。営業保証金では、事務所を新設したら供託して届け出るまで営業できません。供託が先です。

これに対し保証協会の場合、64条の9第2項は、社員が新たに事務所を設置したときは「その日から二週間以内に」分担金を納付しなければならないと定めています。設置が先で、納付が後です。しかも同条3項により、期間内に納付しなければ社員の地位を失います。

事前か事後かが逆という点が、二つの制度を対比する出題の急所になります。営業保証金の詳細は営業保証金にあります。

事務所に備えるもの四つ、標識だけの場所

上流の第五の帰結です。ここは条文の主語を読むだけで振り分けられます。

「その事務所ごとに」と書かれている三つ

報酬額の掲示。46条4項は「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない」と定めています。報酬額の制限そのものは報酬額の制限にあります。

従業者名簿。48条3項は「宅地建物取引業者は、国土交通省令で定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備え」と定めています。4項により、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供さなければなりません。

帳簿。49条は「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え」と定めています。

三つとも「その事務所ごとに」です。事務所以外の場所には、これらの義務がありません。

標識だけが書き方が違う

50条1項はこうです。「宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。」

「その事務所ごとに」ではありません。事務所等に加えて、省令で定める業務を行う場所にも及びます。標識だけが広いという結論が、条文の書き方の違いから直接出てきます。

従業者証明書は場所ではなく人に付く

48条1項は「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない」と定めています。

これは事務所に備え付けるものではなく、従業者に携帯させるものです。したがって案内所で勤務する従業者も携帯していなければなりません。2項により、取引の関係者の請求があったときは提示義務があります。

備付けか携帯かで性質が違うので、備付け物のリストに混ぜないでください。名簿・帳簿・証明書の関係は従業者名簿と帳簿で整理しています。

振り分けの手順

事務所には四つ、すなわち報酬額の掲示・従業者名簿・帳簿・標識が必要です。事務所以外の場所には標識だけです。加えて、人には従業者証明書が付いてまわります。

覚えるのではなく、条文の主語が「その事務所ごとに」か「事務所等及び……場所ごとに」か「従業者に」かを見れば、その場で振り分けられます。

事務所以外の場所を三つの省令で切り分ける

ここからが、この論点のいちばん込み入った部分です。事務所以外の場所について、宅建業法は三つの異なる省令の規定を使い分けています。

施行規則15条の5の2 専任宅建士を置くべき場所

31条の3第1項の「国土交通省令で定める場所」を定めるのが、施行規則15条の5の2です。

まず柱書に決定的な限定があります。列挙された場所のうち、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」に限る、という限定です。

契約締結または申込みの受付を行う場所だけが対象になります。単に物件を紹介するだけ、資料を配るだけの場所は、この限定に当たりません。

そのうえで四つが列挙されています。継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの（1号）。宅建業者が10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物の分譲を案内所を設置して行う場合の、その案内所（2号）。他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の、その案内所（3号）。業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合の、その実施場所（4号）。

2号の「10区画以上」「10戸以上」という数字は、条文に書かれた要件です。一団の宅地建物の分譲という語が2号で定義され、3号や後述する規定でも使われます。

施行規則19条1項 標識を掲げる場所

50条1項の「事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所」を定めるのが施行規則19条1項です。冒頭で「次に掲げるもので第十五条の五の二に規定する場所以外のものとする」と書いており、15条の5の2の場所とは重ならないように作られています。

列挙は五つです。継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの（1号）。宅建業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所（2号）。前号の分譲を案内所を設置して行う場合の、その案内所（3号）。他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の、その案内所（4号）。展示会その他これに類する催しを実施する場合の、その実施場所（5号）。

2号に注目してください。分譲する物件そのものが所在する場所にも標識が必要です。案内所を設けていなくても、現地に標識を掲げることになります。ここは見落とされやすい部分です。

同条2項は、場所の区分に応じて標識の様式を分けています。専任宅建士を置くべき場所かどうかで様式が変わる作りになっています。

50条2項の届出は、契約締結等をする場所だけ

50条2項はこう定めています。「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第三十一条の三第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。」

届出の対象は「31条の3第1項の国土交通省令で定める場所」、すなわち施行規則15条の5の2の場所です。前述のとおり、この場所は契約締結または申込みの受付を行うものに限られています。

したがって、契約締結も申込みの受付も行わない案内所は、50条2項の届出の対象になりません。標識は必要ですが（規則19条1項3号）、届出は不要です。専任宅建士も不要です。

届出の時期と届出先

施行規則19条3項が「その業務を開始する日の十日前までに」届出書を提出しなければならないと定めています。

届出先は二か所です。免許を受けた大臣または知事と、その所在地を管轄する都道府県知事の両方。知事免許の業者が他県に案内所を設ける場合、自分の免許権者と、案内所のある県の知事の両方に届け出ます。片方だけでは足りません。

三つの規定の関係を一文で

整理します。専任宅建士と届出が必要なのは、契約締結等をする場所だけ（規則15条の5の2、50条2項）。標識はそれ以外の業務を行う場所にも必要（規則19条1項）。報酬額の掲示・名簿・帳簿は事務所だけ（46条4項、48条3項、49条）。

三段階になっている、と考えてください。いちばん狭いのが事務所、次が契約締結等をする場所、いちばん広いのが標識を要する場所です。

「事務所等」は二か所で別々に定義されている

最後に、用語そのものの罠を扱います。

31条の3の「事務所等」

前述のとおり、31条の3第1項は「その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）」と定義しています。中身は事務所＋施行規則15条の5の2の場所です。

括弧書きが射程を「この条及び50条1項において」と明示的に限定している点を確認してください。

37条の2の「事務所等」

一方、クーリング・オフを定める37条の2第1項は、こう書いています。「当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において」。

同じ「事務所等」という語ですが、定義が別に置かれています。しかも射程は「この条において」であり、31条の3の定義とは切り離されています。そして参照する省令も違い、こちらは施行規則16条の5です。

二つの省令はどこが違うか

施行規則16条の5は、15条の5の2とかなり似た場所を列挙していますが、重要な違いが二つあります。

第一に、「土地に定着する建物内に設けられるものに限る」という限定が付いています。一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合について、この限定があります。したがってテント張りの案内所は37条の2の「事務所等」に当たりません。その結果、テント張りの案内所で買受けの申込みをした買主にはクーリング・オフができることになります。

第二に、16条の5第2号は「当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所」を挙げています。買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先が事務所等に含まれるという規定で、15条の5の2にはまったく対応するものがありません。

なぜ定義が二つあるのか

目的が違うからです。31条の3の「事務所等」は、専門家を配置させるべき場所を画するための概念です。契約締結等が行われる場所に宅建士を置かせる、という趣旨から範囲が決まります。

37条の2の「事務所等」は、買主が冷静に判断できる環境だったといえる場所を画するための概念です。だから土地に定着していることが求められ、買主が自ら申し出た自宅・勤務先も含まれます。

同じ語でも、何のための概念かが違えば中身も違う。条文が括弧書きで射程をわざわざ限定しているのは、このためです。クーリング・オフの適用場所はクーリング・オフで詳しく扱っています。

試験での出題ポイント

本店・支店の非対称

宅建業を営まない本店を事務所から外す肢、宅建業を営まない支店を事務所に含める肢。どちらも誤りです。本店は営んでいなくても入り、支店は営んでいなければ入らない。方向を逆にした肢が繰り返し出ます。

供託額の計算問題として出ることもあります。本店を数え忘れると500万円ないし1,000万円ずれます。

免許権者は「数」ではなく「都道府県の数」

「事務所が二以上あるときは大臣免許」とする肢は誤りです。3条1項は「二以上の都道府県の区域内に事務所を設置して」と書いています。同一県内に何か所あっても知事免許です。

また、知事免許の業者が他の都道府県で業務を行えないとする肢も誤りです。制限されているのは事務所の設置です。

案内所に事務所の義務を課す肢

案内所に帳簿や従業者名簿の備付けを要求する肢、報酬額の掲示を要求する肢は誤りです。これらの条文はいずれも「その事務所ごとに」と書いています。案内所等に必要なのは標識だけです。

逆に、従業者証明書は場所を問わず従業者に携帯させる必要があるので、「案内所の従業者は証明書を携帯しなくてよい」とする肢も誤りです。

届出が必要な場所を広げる肢

契約締結も申込みの受付も行わない案内所について届出が必要だとする肢は誤りです。50条2項の対象は31条の3第1項の省令で定める場所であり、施行規則15条の5の2の柱書が契約締結等をするものに限定しています。標識は必要でも届出は不要、という組み合わせが正解になります。

届出の時期と届出先

「10日前まで」を「1週間前」「2週間前」に置き換える肢、届出先を免許権者だけとする肢、所在地の知事だけとする肢が出ます。両方に、10日前までにです。

物件所在地の標識

一団の宅地建物の分譲をする場合、案内所を設置していなくても物件の所在する場所に標識が必要です（規則19条1項2号）。「案内所を設けていないから標識は不要」とする肢は誤りです。

一団の宅地建物の分譲の数字

施行規則15条の5の2第2号の「10区画以上の一団の宅地」「10戸以上の一団の建物」は、数字を入れ替えて問われ得ます。

二つの「事務所等」の混同

31条の3・50条1項の「事務所等」と、37条の2の「事務所等」を同一のものとして扱う肢に注意してください。とくにテント張りの案内所は、契約締結等をするなら31条の3の事務所等には当たり得ますが、37条の2の事務所等には当たりません（規則16条の5が土地に定着する建物内に限っているため）。この場合、専任宅建士を置く義務はあるのに、クーリング・オフはできる、という組み合わせになります。

新設時の順序

事務所を新設したとき、営業保証金は供託して届け出るまで事業を開始できず（26条、25条5項準用）、保証協会の分担金は設置の日から2週間以内に納付する（64条の9第2項）。事前と事後が逆である点を入れ替えた肢が出ます。宅建業法の頻出論点は宅建業法の頻出論点にあります。

覚え方・整理の仕方

上流と下流を一本の線で持つ

事務所の数と所在 → 免許権者・専任数・供託額・分担金・備付け・届出。この一方向の依存を最初に思い出します。

問題文を読んだら、まず事務所がいくつあるかを確定させる。そこから下流を計算する。順序を守れば、複数の論点をまたぐ問題でも崩れません。

本店と支店は「本店は入る、支店は選ぶ」

非対称を短い言葉で固定します。本店は営んでいなくても入る。支店は営んでいれば入る。

理由も添えます。本店は支店を統括する立場にあるから。理由から入ると方向を逆にしません。

三段階の同心円を描く

事務所以外の場所は、狭い順に三段階です。いちばん内側が事務所（報酬額の掲示・名簿・帳簿・標識）、その外が契約締結等をする場所（専任宅建士・届出・標識）、いちばん外がその他の業務を行う場所（標識のみ）。

外に行くほど義務が減り、標識だけが最外周まで届く。この図を持っておくと、どの場所に何が必要かをその場で答えられます。

条文の主語を見る

備付け・掲示の振り分けは、暗記ではなく条文の書き出しで判定します。「その事務所ごとに」なら事務所限定（46条4項・48条3項・49条）、「事務所等及び……場所ごとに」なら広い（50条1項）、「従業者に」なら人に付く（48条1項）。

数字は「5・2・10・30」で持つ

専任宅建士は業務従事者の5分の1以上。抵触したら2週間以内に措置。案内所等の届出は10日前まで。変更の届出は30日以内。

金額は主たる事務所と その他で二段になっており、営業保証金が1,000万円と500万円、分担金が60万円と30万円。どちらも「その他は主たるの半分以下」ではなく、営業保証金は2分の1、分担金も2分の1という同じ比率です。比率が同じだと気づくと覚える量が減ります。

「事務所等」は括弧書きの射程を見る

同じ語が別々に定義されているときは、条文が括弧書きで射程を書いています。「この条及び50条1項において」と「この条において」。定義の直後の括弧を読む習慣をつければ、二つを混同しません。宅建業法全体の構造は宅建業法の全体像にあります。

理解度チェッククイズ

問1 建設業を営む本店と、宅地建物取引業を営む支店1か所を有する宅地建物取引業者は、本店では宅建業を営んでいないため、営業保証金として500万円を供託すれば足りる。

答え：×。本店は宅地建物取引業を営んでいない場合であっても事務所に該当します。施行令1条の2第1号は事務所を「本店又は支店」と定めており、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、本店が支店を統括する立場にあることから、支店で宅建業を営む場合には本店も事務所として扱うものとしています。したがって本問の事務所は本店と支店の2か所です。施行令2条の4により、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき1事務所あたり500万円ですから、合計1,500万円を供託しなければなりません。なお逆方向、すなわち宅建業を営まない支店は事務所に当たりません。本店は営んでいなくても入り、支店は営んでいなければ入らないという非対称を押さえてください。

問2 宅地建物取引業者が、一の都道府県の区域内に3か所の事務所を設置して事業を営もうとする場合、事務所が2以上であるため国土交通大臣の免許を受けなければならない。

答え：×。3条1項が分かれ目としているのは事務所の数ではなく、事務所が所在する都道府県の数です。条文は「二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない」と定めています。同一の都道府県内であれば、事務所が何か所あっても知事免許です。なお知事免許であっても、業務を行う区域に制限はありません。他の都道府県に所在する物件を取り扱うことは差し支えなく、制限されているのは事務所の設置のほうです。

問3 宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物の分譲を行うために案内所を設置したが、その案内所では物件の紹介のみを行い、契約の締結も申込みの受付も行わない。この場合、当該案内所について業務を開始する日の10日前までに届出をしなければならない。

答え：×。50条2項が届出の対象としているのは「第三十一条の三第一項の国土交通省令で定める場所」、すなわち施行規則15条の5の2に規定する場所です。同条の柱書は、列挙された場所のうち「売買若しくは交換の契約……を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」に限ると定めています。契約締結も申込みの受付も行わない案内所は、この限定に当たらないため届出は不要であり、専任の宅地建物取引士を置く必要もありません。ただし標識は必要です。施行規則19条1項3号がこの案内所を標識を掲げるべき場所として挙げているためで、50条1項が「事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに」と定めていることによります。標識は要るが届出は要らない、という組み合わせになります。

問4 宅地建物取引業者は、契約の申込みの受付を行う案内所には、標識を掲示するほか、従業者名簿を備え、報酬の額を掲示しなければならない。

答え：×。標識の掲示は必要ですが、従業者名簿と報酬額の掲示は不要です。48条3項は従業者名簿について「その事務所ごとに」、46条4項は報酬額の掲示について「その事務所ごとに」、49条は帳簿について「その事務所ごとに」と定めており、いずれも事務所に限定されています。これに対し50条1項は標識について「事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに」と定めており、事務所以外にも及びます。条文の主語が「その事務所ごとに」かどうかで振り分けられます。なお48条1項の従業者証明書は場所ではなく従業者に付く義務なので、案内所で勤務する従業者にも携帯させなければなりません。

問5 宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者が新たに事務所を設置した場合、当該事務所につき弁済業務保証金分担金を納付した後でなければ、その事務所で事業を開始することができない。

答え：×。順序が逆です。64条の9第2項は「宅地建物取引業保証協会の社員は……新たに事務所を設置したときは、その日から二週間以内に、同項の政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない」と定めており、設置が先で納付が後です。納付額は施行令7条により、その他の事務所1か所につき30万円です。同条3項により、期間内に納付しないと社員の地位を失います。これに対し営業保証金の場合は供託が先で、26条1項により新設した事務所につき供託し、同条2項が準用する25条4項・5項により、届出をした後でなければ事業を開始できません。保証協会は事後で2週間以内、営業保証金は事前という対比で押さえてください。

まとめ

1. 事務所の数と所在が、六つの帰結を決める。免許権者（3条1項）、専任宅建士の数（31条の3、規則15条の5の3）、営業保証金の額（25条、令2条の4）、分担金の額（64条の9、令7条）、備付け・掲示義務（46条4項・48条3項・49条・50条1項）、届出義務（50条2項・9条）。上流の判定を誤ると下流がすべて外れます。

2. 定義は施行令1条の2にある。1号は本店または支店という形式基準、2号は継続的に業務を行うことができる施設と契約締結権限を有する使用人という実質基準で、2号は両方を満たす必要があります。本店は宅建業を営まなくても事務所に当たり、宅建業を営まない支店は当たらない、という非対称が扱いの中心です。

3. 免許は事務所の数ではなく所在する都道府県の数で決まる。二以上の都道府県なら大臣、一の都道府県内のみなら知事。設置状況が変われば免許換え（7条）、それに至らない変更は30日以内の変更の届出（9条）です。

4. 金額は事務所ごとに積み上がる。営業保証金は主たる1,000万円・その他500万円、分担金は主たる60万円・その他30万円。新設時は、営業保証金が供託・届出を先に要するのに対し、分担金は設置の日から2週間以内の納付という事後処理になります。

5. 義務は三段階の同心円になっている。事務所には報酬額の掲示・従業者名簿・帳簿・標識。契約締結等をする場所には専任宅建士・届出・標識。その他の業務を行う場所には標識のみ。条文の主語が「その事務所ごとに」か「事務所等及び……場所ごとに」かで振り分けられます。従業者証明書だけは場所ではなく人に付きます。

6. 「事務所等」は二か所で別々に定義されている。31条の3第1項の定義は「この条及び50条1項において」有効で、中身は事務所＋規則15条の5の2の場所。37条の2第1項の定義は「この条において」有効で、中身は事務所＋規則16条の5の場所です。後者は土地に定着する建物内に限られ、買主が申し出た自宅・勤務先を含みます。だからテント張りの案内所は、専任宅建士を置くべき場所になり得る一方で、クーリング・オフを排除する事務所等には当たりません。

よくある質問

Q. 自宅の一室を事務所にできますか。

A. 施行令1条の2の要件を満たすかどうかで判断されます。1号の本店・支店として登記するか、2号の「継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」に当たる必要があります。実務では、居住部分と業務部分が明確に区分され、独立して業務ができる状態かどうかが問われます。条文自体は間取りの基準を定めていないため、具体的な取扱いは免許権者の運用によります。

Q. 案内所を設置しないで現地販売をする場合、何が必要ですか。

A. 標識が必要です。施行規則19条1項2号は「宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所」を、標識を掲げるべき場所として挙げています。案内所の有無にかかわらず、物件の所在する場所に標識を掲げることになります。専任宅建士や届出は、契約締結等を行う場合に問題になります。

Q. 支店を新設したら、免許換えと変更の届出のどちらですか。

A. 新設した支店が所在する都道府県によります。すでに事務所がある都道府県内に新設するなら免許権者は変わらないので、9条の変更の届出を30日以内に行います。これまで事務所がなかった都道府県に新設し、その結果二以上の都道府県に事務所を有することになるなら、7条1項3号の免許換えです。同じ「支店の新設」でも、場所によって手続きが変わります。

Q. テント張りの案内所には、専任の宅建士を置く必要がありますか。

A. そこで契約締結または申込みの受付を行うのであれば、置く必要があります。31条の3第1項が参照する施行規則15条の5の2には、土地に定着する建物内であることという限定がないためです。一方、クーリング・オフの適用を排除する37条の2の「事務所等」については、施行規則16条の5が土地に定着する建物内に設けられる案内所に限っているため、テント張りの案内所はこれに当たりません。専任宅建士は必要だがクーリング・オフはできる、という組み合わせになります。

Q. 事務所を廃止したら、供託した営業保証金は戻ってきますか。

A. 一定の場合に取戻しが認められています。ただし原則として、還付請求権を有する者に対して6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内に申出がなかったことが必要です。手続きの要件と例外は営業保証金で扱っています。

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