賃貸の重要事項説明｜売買との違いを比較整理

宅建試験では、重要事項説明の記載事項が「売買のみ」「賃貸のみ」「両方」のどれに該当するかを問う問題が頻出です。賃貸の重要事項説明には売買にはない特有の記載事項がある一方、売買で必要な事項のうち賃貸では不要なものもあります。本記事では、賃貸の重要事項説明を売買と比較する形で完全に整理し、試験で狙われるポイントを解説します。結論として、「賃貸のみの事項」と「賃貸では不要な事項」を正確に覚えることが得点の分かれ目です。

賃貸の重要事項説明の基本

説明のルール（売買と共通）

賃貸の重要事項説明でも、基本的なルールは売買と同じです。

項目	内容
説明の時期	契約が成立するまでの間
説明者	宅建士
説明の相手方	借主（貸主には不要）
宅建士証の提示	必要
書面の交付	必要（宅建士の記名）

売買と賃貸で適用が異なるポイント

項目	売買	賃貸
説明の相手方	買主	借主
供託所等の説明	必要	必要
宅建業者間の特例	あり	あり
自ら貸借	-	宅建業に該当しない

「自ら貸借」（宅建業者自身が貸主となる場合）は宅建業に該当しないため、重要事項説明の義務はありません。あくまで貸借の媒介・代理を行う場合に説明義務が生じます。

売買・賃貸共通の記載事項

物件に関する事項

以下は売買でも賃貸でも記載が必要な事項です。

記載事項	売買	賃貸
登記された権利の種類・内容・登記名義人	○	○
法令に基づく制限の概要	○	○
飲用水・電気・ガスの供給、排水施設の整備状況	○	○
未完成物件の場合の完成時の形状・構造	○	○
石綿使用調査の記録	○	○
耐震診断の結果（昭和56年5月31日以前の旧耐震建物）	○	○
住宅性能評価の有無	○	○

取引条件に関する事項

記載事項	売買	賃貸
代金・借賃以外に授受される金銭の額と目的	○	○
契約の解除に関する事項	○	○
損害賠償額の予定・違約金に関する事項	○	○
支払金・預り金の保全措置の概要	○	○

賃貸のみに必要な記載事項

賃貸特有の記載事項一覧

以下は賃貸の場合にのみ記載が必要で、売買では不要な事項です。

記載事項	売買	賃貸	備考
台所・浴室・便所その他の設備の整備状況	×	○	建物の賃貸のみ
契約期間・契約の更新に関する事項	×	○
定期借地権・定期建物賃貸借の場合はその旨	×	○
用途その他の利用の制限に関する事項	×	○
敷金等の精算に関する事項	×	○
管理の委託先（区分所有建物の場合）	-	○	区分所有建物のみ

各事項の詳細

台所・浴室・便所等の設備の整備状況

借主にとって日常生活に直結する設備の状況は重要な情報です。

説明すべき設備	具体例
台所	ガスコンロの有無、IH対応か
浴室	バス・トイレ別か、追い焚き機能の有無
便所	和式・洋式、ウォシュレットの有無
その他	エアコン、給湯設備等

契約期間・契約の更新に関する事項

説明すべき内容	具体例
契約期間	2年間
更新の方法	合意更新・法定更新
更新料の有無	更新時に賃料1か月分など

定期借地権・定期建物賃貸借の場合

定期建物賃貸借（定期借家）は更新がなく期間満了で終了する契約です。普通借家とは大きく異なるため、その旨の説明が義務付けられています。

契約の種類	更新	説明義務
普通建物賃貸借	あり	更新に関する事項を説明
定期建物賃貸借	なし	定期借家である旨を説明

用途その他の利用の制限に関する事項

説明すべき内容	具体例
用途制限	居住用のみ（事務所使用不可）
その他の制限	ペット飼育禁止、楽器演奏禁止など

敷金等の精算に関する事項

説明すべき内容	具体例
敷金の精算方法	原状回復費用を差し引いて返還
精算の基準	通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担

売買のみに必要な記載事項（賃貸では不要）

賃貸で不要な記載事項一覧

以下は売買では必要だが、賃貸では不要な事項です。

記載事項	売買	賃貸
私道に関する負担	○	×
手付金等の保全措置の概要	○	×
金銭の貸借（ローン）のあっせんの内容	○	×
瑕疵担保責任の履行措置	○	×

不要な理由

• 私道負担: 所有権の移転を伴わないため、借主が私道の負担を引き受けることはない
• 手付金等の保全措置: 売買代金の保全に関する制度であり、賃貸には関係がない
• ローンのあっせん: 賃貸では通常ローンを組まない
• 瑕疵担保責任の履行措置: 新築住宅の売買に関する制度であり、賃貸には適用されない

区分所有建物の賃貸の場合

追加される記載事項

区分所有建物（マンション）の賃貸の場合、以下の事項が追加されます。

記載事項	売買	賃貸
敷地に関する権利の種類・内容	○	○
共用部分に関する規約の定め	○	○
専有部分の用途制限に関する規約の定め	○	○
管理の委託先	○	○
専用使用権に関する規約の定め	○	×
修繕積立金の規約の定め・積立額	○	×
管理費用の額	○	×
維持修繕の実施状況の記録	○	×
計画的な維持修繕に関する計画	○	×

区分所有建物の詳細は区分所有建物の重要事項説明を参照してください。

宅地の賃貸の場合

宅地の賃貸特有の留意点

宅地の賃貸（借地）の場合も、建物の賃貸と同様に重要事項説明が必要です。

記載事項	宅地の賃貸
法令に基づく制限の概要	○
飲用水・電気・ガス等の整備状況	○
契約期間・更新に関する事項	○
定期借地権の場合はその旨	○
用途制限	○

ただし、台所・浴室等の設備の整備状況は建物の賃貸のみの記載事項であり、宅地の賃貸では不要です。

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 私道負担のひっかけ: 「賃貸でも私道負担の説明が必要か」→不要（売買のみ）
• 台所等の設備: 「売買でも台所等の整備状況の説明が必要か」→不要（賃貸のみ）
• 契約期間・更新: 「売買でも契約期間の説明が必要か」→不要（賃貸のみ）
• 敷金の精算: 賃貸のみの記載事項であることを確認
• 定期借家の説明: 定期建物賃貸借の場合はその旨の説明が必要
• 手付金の保全措置: 賃貸では不要
• 区分所有建物の賃貸: 修繕積立金・管理費用は賃貸では不要

暗記のコツとして、「賃貸特有の5つ：台所等・契約期間・定期借家・用途制限・敷金精算」をセットで覚えましょう。また、「賃貸で不要の4つ：私道・手付保全・ローン・瑕疵担保履行」も対で覚えると効果的です。

理解度チェッククイズ

Q1. 賃貸の重要事項説明において、私道に関する負担について説明する必要がある。（○か×か）

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×：私道に関する負担の説明は売買・交換の場合のみ必要です。賃貸では不要です。

Q2. 建物の賃貸の重要事項説明において、台所・浴室・便所等の設備の整備状況について説明する必要がある。（○か×か）

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○：台所・浴室・便所等の設備の整備状況は建物の賃貸における記載事項です。売買では不要ですが、賃貸では必要です。

Q3. 定期建物賃貸借の場合、35条の重要事項説明で定期借家である旨を説明する必要がある。（○か×か）

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○：定期建物賃貸借（定期借家）の場合は、更新がなく期間満了で契約が終了する旨を35条書面に記載して説明しなければなりません。

Q4. 賃貸の重要事項説明において、金銭の貸借（ローン）のあっせんの内容を説明する必要がある。（○か×か）

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×：ローンのあっせんの内容は売買・交換の場合のみの記載事項です。賃貸では不要です。

Q5. 宅建業者が自ら貸主として建物を賃貸する場合、借主に対して重要事項の説明を行う必要がある。（○か×か）

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×：宅建業者が自ら貸主となる場合（自ら貸借）は宅建業に該当しないため、35条の重要事項説明義務はありません。重要事項説明が必要なのは、貸借の媒介・代理を行う場合です。

まとめ

賃貸の重要事項説明について、以下の3点を押さえましょう。

1. 賃貸特有の記載事項: 台所等の設備・契約期間と更新・定期借家の旨・用途制限・敷金精算の5つ
2. 賃貸で不要な事項: 私道負担・手付金の保全措置・ローンのあっせん・瑕疵担保責任の履行措置の4つ
3. 自ら貸借の除外: 宅建業者が自ら貸主となる場合は宅建業に該当せず、説明義務なし

よくある質問（FAQ）

Q. 賃貸の重要事項説明で敷金の額を記載する必要はありますか？

A. 敷金の額は「借賃以外に授受される金銭の額と目的」として記載が必要です。さらに「敷金等の精算に関する事項」として精算方法も記載しなければなりません。

Q. 賃貸でも耐震診断の結果は説明が必要ですか？

A. はい、昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物については、耐震診断の結果が記録されている場合はその内容を説明する必要があります。これは売買・賃貸を問わず共通の記載事項です。

Q. サブリース（転貸）の場合、重要事項説明は必要ですか？

A. 宅建業者がサブリース（転貸）の媒介・代理を行う場合は、転借人に対して重要事項説明が必要です。ただし、宅建業者が自ら転貸人となる場合は自ら貸借に該当するため、原則として説明義務はありません。

Q. 賃貸の重要事項説明をオンライン（IT重説）で行うことはできますか？

A. はい、可能です。賃貸のIT重説は2017年から本格運用が開始されており、映像・音声の双方向性等の要件を満たせばオンラインで実施できます。詳しくは重要事項説明のIT化を参照してください。

Q. 賃貸の重要事項説明で最も出題頻度が高い事項は何ですか？

A. 「台所・浴室等の設備の整備状況」「敷金等の精算に関する事項」「私道負担が不要であること」の3つが特に出題頻度が高い事項です。賃貸特有の記載事項と、売買との違いを中心に出題されます。

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