35条書面と37条書面の違い｜横断整理

本記事の役割 — この記事は35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の横断比較に絞って解説します。
35条書面そのものの全体像は重要事項説明（35条）の基本、37条書面そのものの全体像は37条書面とはにまとめています。

35条書面と37条書面は、宅建業法のなかで最も安定して出題されるテーマです。にもかかわらず取りこぼしが多いのは、両者を「似た書面ふたつ」として並べて暗記しようとするからです。

結論を先に述べます。35条書面と37条書面は、役割がまったく違う書面です。35条書面は契約するかどうかを判断するための材料を渡す書面であり、37条書面は成立した合意の内容を後から争えないよう固定する書面です。この役割の違いが、交付の時期、交付の相手方、記載事項、宅建士の関与のしかたといったすべての差を生んでいます。逆に言えば、役割の違いを理解していれば、細かい差は導き出せます。

本記事では、両者の違いを「いつ交付するか」「誰に交付するか」「何を書くか」の3軸に分解し、なぜそうなるのかを条文に沿って説明します。そのうえで、宅建士の関与、業者間取引での扱い、34条の2書面（媒介契約書面）との関係、違反したときの罰則までを扱います。

35条書面と37条書面は何のための書面か

35条書面は「判断材料」を渡す書面

宅地建物取引業法35条1項は、宅建業者に対し、相手方等が取得し、または借りようとしている宅地建物について、その契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、一定の事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない、と定めています。

ここで重要なのは、35条が守ろうとしている利益です。不動産取引では、売主や貸主は物件のことをよく知っていますが、買主や借主はほとんど知りません。登記にどんな権利がついているのか、都市計画法や建築基準法でどんな制限がかかっているのか。こうした情報を知らないまま契約すると、買主や借主は取り返しのつかない損をします。そこで宅建業法は、専門家である宅建業者に、契約前に判断材料を提供する義務を負わせました。

35条書面は「この物件はこういう物件です。それでも契約しますか」と問いかける書面です。だから契約前でなければ意味がなく、情報を持たない側にだけ渡せばよく、書面を渡すだけでなく口頭で説明までさせるのです。

37条書面は「合意内容」を固定する書面

これに対して37条は、契約が成立したときに、遅滞なく、契約の各当事者に対して一定の事項を記載した書面を交付しなければならない、と定めています。

37条が守ろうとしているのは、契約後のトラブル防止です。口約束だけで不動産を売買すれば、代金をいつ払うのか、いつ引き渡すのか、登記はいつ移すのかで必ず争いが起きます。「言った」「言わない」の水掛け論を防ぐには、合意内容を文書にして双方が持っておくしかありません。

37条書面は、判断材料ではなく合意の記録です。だから契約後でよく、当事者の双方に渡さなければならず、口頭で説明する必要はありません。すでに合意した内容を確認のために書面化するのですから、あらためて読み聞かせる意味がないのです。

役割の違いがすべての差を生む

以上をまとめると、次の対応関係になります。

• 35条書面は判断材料。判断は契約前にしかできないので、交付は契約成立前。
• 35条書面は情報を持たない側のためのもの。だから交付先は取得者・借主のみ。
• 35条書面は理解させることが目的。だから宅建士による口頭の説明が要る。
• 37条書面は合意の記録。記録は合意が成立してからしか作れないので、交付は契約成立後。
• 37条書面は双方が同じ内容を保持することが目的。だから交付先は各当事者。
• 37条書面は確認のための書面。だから説明義務はなく、交付すれば足りる。

この6行は丸暗記するのではなく、役割から帰結を導けるようにしてください。宅建業法全体のなかでこの2つの書面がどこに位置づけられるかは宅建業法の全体像で俯瞰できます。

第1軸 いつ交付するか

35条書面は「契約が成立するまでの間」

35条1項の文言は「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」です。ここを正確に押さえてください。

よくある誤りは「買受けの申込みがあるまで」「申込みを受けた時」と覚えてしまうことです。条文は申込みではなく契約の成立を基準にしています。したがって、買受けの申込みを受けた後、契約締結までの間に重要事項説明を行っても、法律上は違反になりません。

もっとも、実務上は申込み前に説明することが望ましいとされています。申込金を払ってしまった後で不利な事実を知らされても、買主は引くに引けなくなるからです。しかし試験で問われるのは法律上の期限であり、「申込み後、契約成立前に説明した場合は35条違反となる」という肢は誤りです。この「実務上の望ましさ」と「法律上の義務」のずれは、宅建業法全般に共通する引っかけの型です。

もうひとつ、説明の場所に制限はありません。事務所でも喫茶店でも相手方の自宅でも35条違反にはならず、クーリング・オフの「事務所等」の議論とは無関係です。場所を理由に違法とする肢は誤りだと判断してください。クーリング・オフの場所の論点はクーリング・オフの要件で扱っています。

37条書面は「契約成立後、遅滞なく」

37条1項は「宅地又は建物の売買又は交換に関する契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく」書面を交付しなければならないと定めます。基準時は契約の成立であり、そこから遅滞なく、です。

「遅滞なく」は具体的な日数の定めではありません。宅建業法には「37条書面は契約成立から7日以内に交付」といった期限規定はなく、正当な理由なく遅らせなければよい、という趣旨です。したがって「37条書面は契約成立の日から起算して7日以内に交付しなければならない」といった、もっともらしい日数を書いた肢は誤りになります。宅建業法には8日以内、2週間以内、30日以内といった期間の定めが多数登場するため、そこに混ぜ込んで出題されます。数字がからむ論点の整理は宅建業法の数字まとめを参照してください。

なお、契約成立前に37条書面を交付することはできません。まだ合意していない内容を記録することはできないからです。理屈のうえでも、35条書面と37条書面を同時に交付するという運用は成り立ちません。

時期をめぐる出題パターン

時期の論点は、基準を申込みにすり替える型（「買受けの申込みを受けるまでに35条書面を交付」は誤り）、条文にない数字を持ち込む型（「契約成立後7日以内」は誤り）、順序を入れ替える型（37条書面の交付後に重要事項説明を行えば35条違反）の3つで問われます。

要点を3行で整理します。

• 35条書面は契約成立前、37条書面は契約成立後。順序は絶対に入れ替わらない。
• 35条の基準は「契約成立まで」であって「申込みまで」ではない。
• 37条は「遅滞なく」。具体的な日数は法定されていない。

第2軸 誰に交付するか

35条書面は取得者・借主にのみ

35条1項の相手方は「宅地建物取引業者の相手方等」です。これは物件を取得しようとする者、または借りようとする者を指します。売主や貸主は含まれません。

理由は役割から明らかです。判断材料を必要としているのは、その物件を知らない側だからです。売主はその土地の私道負担も、建物の構造も知っています。あらためて説明する意味がありません。

したがって、宅建業者が売主である物件を一般消費者が買う場合、35条書面は買主にだけ交付します。宅建業者が媒介する売買でも、35条書面を受け取るのは買主です。貸借であれば借主です。「35条書面は契約の両当事者に交付しなければならない」という肢は、この一点で誤りだと分かります。

例外的に双方が受け取る場面がひとつあります。交換契約です。交換では当事者双方が相手の物件を取得するため、両方が「取得しようとする者」に当たります。この場合は双方に対して重要事項説明を行うことになります。細かい論点ですが、理屈から導けるので覚える負担はありません。

37条書面は契約の各当事者に

37条1項は「当該契約の各当事者に」と定めます。売買であれば売主と買主の両方、貸借であれば貸主と借主の両方です。

これも役割から導けます。合意の記録は双方が持っていなければ意味がありません。片方だけが契約書面を持っていたら、記録としての機能を果たしません。

宅建業者が媒介した売買では、媒介業者が売主と買主の双方に37条書面を交付します。自ら売主となる売買では、自らが当事者である以上、交付の相手は買主となります。代理の場合も、代理を依頼した本人と相手方の双方が契約当事者ですから、双方に交付が必要です。

誰が交付し、誰が説明するのか

ここは混同が多いところです。整理すると次のようになります。

35条書面の交付義務を負うのは宅建業者です。条文の主語は「宅地建物取引業者は」であり、宅建士ではありません。そして35条1項は、宅建業者が「宅地建物取引士をして」説明をさせなければならない、と定めます。つまり、書面を交付する行為自体は宅建士でなくてもよく、口頭で説明する行為は宅建士でなければならないという分担になります。書面を郵送で送っておいて、説明だけを宅建士が行うという運用も、法律上は成り立ちます。

37条書面についても、交付義務を負うのは宅建業者です。そして37条書面には説明義務がないため、宅建士が関与するのは記名の場面だけです。37条書面の交付を宅建士以外の従業者が行っても違反にはなりません。「37条書面は宅地建物取引士が交付しなければならない」という肢は誤りです。

宅建士の独占業務は、重要事項の説明、35条書面への記名、37条書面への記名の3つです。交付そのものは独占業務ではありません。業務範囲は宅建士の独占業務で詳しく扱っています。

複数の宅建業者が関与する場合

売主側と買主側にそれぞれ媒介業者がつく、いわゆる共同媒介の場合はどうなるでしょうか。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、複数の宅建業者が関与する取引について、原則としてすべての宅建業者が35条書面・37条書面の交付義務を負い、それぞれの宅建士が記名する必要があるという立場を示しています。実務上は1通の書面に各社の宅建士が連名で記名して処理します。「一方の業者が交付すれば他方は交付を免れる」という肢は誤りで、義務は業者ごとに発生します。

要点を3行で整理します。

• 35条書面は取得者・借主にのみ。37条書面は各当事者に。
• 交付は宅建業者の義務であり、宅建士でなくても交付できる。説明と記名だけが宅建士の仕事。
• 複数業者が関与すれば、義務は業者ごとに発生する。

第3軸 何を書くか（記載事項の帰属）

記載事項は最も分量が多く、点差がつくところです。「35条にしかないもの」「37条にしかないもの」「両方にあるもの」に分けて、なぜその書面に載るのかを説明します。

35条書面にしか出てこない事項

35条1項各号と施行規則が定める事項のうち、37条書面に対応するものがないのは、次のようなものです。

登記された権利の種類・内容（35条1項1号）。抵当権がついているか、地上権が設定されているかは、買うかどうかの判断を左右します。しかし契約成立後は、抵当権を抹消するのか残すのかという「定め」の問題に移り、37条書面の必要的記載事項からは外れます。判断材料であって合意事項ではない、という区別です。

法令に基づく制限の概要（同2号）。都市計画法の用途地域、建築基準法の建蔽率・容積率、その他の法令上の制限です。「概要」でよいとされている点が重要で、制限の詳細をすべて書く必要はありません。ここも、買主が判断するための情報であって、売主と買主が取り決める事項ではありません。用途地域そのものの知識は用途地域の覚え方で補強できます。

私道に関する負担（同3号）。前面道路が私道である場合の負担を説明します。建物の貸借では説明不要です。借りるだけの人に私道の持分負担は関係がないからで、適用範囲が契約類型で変わる典型例です。

飲用水・電気・ガスの供給および排水施設の整備状況（同4号）。未整備の場合は整備の見通しと特別の負担も説明します。分譲地で上下水道の引込みが買主負担というケースが典型です。

未完成物件の完成時の形状・構造（同5号）。まだ建っていない建物は、完成後どうなるかを説明しなければ判断しようがありません。

既存建物の建物状況調査に関する事項。調査を実施しているか、実施していればその結果の概要、および設計図書・点検記録等の保存状況を説明します。37条書面の既存建物の項目と紛らわしいため、後述の対比で扱います。

手付金等の保全措置の概要（同10号）。宅建業者が自ら売主となる場合の保全措置について、その概要を説明します。保全措置そのものの内容は手付金等の保全措置で、8種制限全体の枠組みは8種制限の全体像で扱っています。

支払金・預り金の保全措置の有無・概要（同11号）。手付金等の保全措置とは別の制度で、措置を講ずるかどうかは業者の任意ですが、講ずるか否かを説明する義務はあります。

担保責任の履行に関して講ずる措置の概要（同13号）。住宅瑕疵担保責任保険への加入や供託といった、資力確保のための措置の概要です。これも37条の担保責任の項目と紛らわしいので、後で対比します。

規則が追加する事項。造成宅地防災区域内か、土砂災害警戒区域内か、津波災害警戒区域内か、水防法に基づく水害ハザードマップにおける物件の所在地、石綿使用調査の記録の内容、耐震診断の結果、住宅性能評価の有無などです。ハザードマップにおける所在地の説明は2020年8月28日施行の規則改正で追加されました。耐震診断は昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物が対象外、住宅性能評価は新築住宅の売買・交換のみが対象です。石綿と耐震診断は、調査や診断を実施する義務ではなく、記録や結果が「あるとき」にその内容を説明する義務である点に注意してください。

貸借に特有の事項。台所・浴室・便所などの設備の整備状況、契約期間および更新に関する事項、定期借地権・定期建物賃貸借・終身建物賃貸借であればその旨、用途その他の利用の制限、敷金等の精算に関する事項、管理の委託先などです。詳細は賃貸借の重要事項説明にまとめています。

区分所有建物に特有の事項。敷地に関する権利、共用部分に関する規約、専有部分の用途制限、専用使用権、修繕積立金の額と滞納額、管理費の額、管理の委託先、管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者であるときはその旨、維持修繕の実施状況の記録です。施行規則16条の2が10の号を置いており、最後から2番目の9号は令和8年4月1日に施行された新設規定です。項目数が多く単独で出題されるため、区分所有建物の重要事項説明で個別に確認してください。

これらに共通するのは、いずれも物件そのものの客観的な状態や、物件にかかる制限だという点です。当事者が合意によって変えられるものではありません。だから契約前に伝える必要があり、契約後の合意記録には登場しないのです。

37条書面にしか出てこない必要的記載事項

37条1項が定める記載事項のうち、定めの有無にかかわらず必ず書かなければならないものを必要的記載事項と呼びます。売買・交換の場合、次のものです。

当事者の氏名・住所と物件を特定するために必要な表示。誰と誰の、どの物件についての契約かを特定します。35条書面の段階では契約相手が確定していないこともあり、記載事項になっていません。

代金または交換差金の額、その支払の時期および支払方法。合意の中核です。いくらで、いつまでに、どうやって払うのか。これが決まらなければ売買契約は成立しません。逆に言えば、35条書面の段階では代金額は交渉中で確定していないのが通常です。だから35条書面の記載事項にはなりません。ここが最頻出の対比です。

宅地または建物の引渡しの時期。いつ物件を渡すのか。これも当事者の合意事項であり、契約前には決まっていません。

移転登記の申請の時期。所有権移転登記をいつ申請するか。売買・交換に固有の項目で、貸借では不要です。所有権が移転しない貸借に、移転登記の申請時期はあり得ないからです。

既存建物であるときの、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項。既存建物の売買・交換で必要です。35条の建物状況調査の項目と混同しやすいのですが、性格が違います。35条は「調査を実施したか、していればその結果はどうだったか」という情報提供であるのに対し、37条は「その状況について売主と買主が何を確認し合ったか」という合意の記録です。前者は判断材料、後者は合意内容という、この記事全体を貫く区別がここにも現れています。

これらに共通するのは、当事者が合意して初めて決まる事項だという点です。代金も、引渡し時期も、登記の申請時期も、交渉の結果として定まります。契約前に書けるはずがありません。

37条書面の任意的記載事項

定めがある場合にのみ記載すればよいものを任意的記載事項と呼びます。定めがなければ書かなくてよい、という点が必要的記載事項との違いです。

売買・交換の場合、次のものが該当します。

代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定め。手付金や固定資産税の精算金などで、定めがあるときはその額、授受の時期、授受の目的を書きます。

契約の解除に関する定め。手付解除の期限、契約違反による解除の要件などです。

損害賠償額の予定または違約金に関する定め。宅建業者が自ら売主となる場合には代金の10分の2を超えられないという8種制限があります。詳細は損害賠償額の予定の制限を参照してください。

金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合の、貸借が成立しないときの措置。いわゆるローン特約です。

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め。危険負担の合意です。民法のルールとの関係は危険負担で扱っています。

契約不適合責任またはその履行に関して講ずべき措置についての定め。責任期間を短縮する特約などがあれば、その内容を書きます。特約の有効性は契約不適合責任の論点です。

租税その他の公課の負担に関する定め。固定資産税を引渡日で日割り精算する、といった合意です。

任意的記載事項の要点は「定めがなければ書かなくてよい」の一点です。試験では「定めがない場合であってもその旨を記載しなければならない」という形で崩されます。

両方に出てくる事項と「概要」「定め」の違い

35条書面にも37条書面にも登場する事項があります。代表的なのは次の4つです。

• 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 代金についての金銭の貸借のあっせん

「両方に必要」と単純に覚えてしまいがちですが、書く内容も、書かなければならない条件も違います。

35条書面では、定めがなくても記載します。 判断材料の提供ですから、「解除に関する特別の定めはありません」という情報自体が買主にとって意味を持ちます。定めがない場合は「定めなし」と記載することになります。

37条書面では、定めがあるときにだけ記載します。 合意の記録ですから、合意がなければ記録すべきものがありません。存在しない合意を「なし」と書くことに記録としての意味はないのです。

内容の深さも違います。35条書面には概要を、37条書面には定めの内容そのものを書きます。損害賠償額の予定であれば、35条は予定があることとその概略で足りますが、37条は「代金の20パーセントとする」という具体的な合意内容を記載します。

担保責任についても対比が必要です。35条書面に載るのは「担保責任の履行に関して講ずる措置の概要」、つまり保険や供託といった資力確保の仕組みがあるかどうかです。37条書面に載るのは「担保責任についての定めの内容」と「履行措置についての定めの内容」です。似た言葉ですが、前者は仕組みの説明、後者は合意の記録です。

要点を3行で整理します。

• 35条は定めがなくても書く。37条の任意的記載事項は定めがあるときだけ書く。
• 35条は「概要」、37条は「定めの内容」。
• 同じ名前の項目でも、書く条件と深さが違う。

貸借の37条書面で落ちる項目

37条2項は、貸借の場合の記載事項を1項の一部を引用する形で定めており、売買・交換と比べるといくつかの項目が落ちます。貸借の37条書面に必要なのは、当事者の氏名・住所、物件を特定するための表示、引渡しの時期、借賃の額・支払時期・支払方法、そして定めがあるときの解除に関する事項、損害賠償額の予定・違約金、天災その他不可抗力による損害の負担、代金以外に授受される金銭に関する事項です。

落ちるのは、移転登記の申請の時期、金銭の貸借のあっせん、契約不適合責任とその履行措置、租税その他の公課の負担、既存建物の確認事項です。

落ちる理由は考えれば分かります。所有権が移転しないので登記の申請はなく、賃料を住宅ローンで払う人はいないのでローンのあっせんもなく、売主の契約不適合責任も買主が負担する固定資産税も生じません。既存建物の構造の確認も、買い取るわけではない借主には対応する制度がありません。

一方、引渡しの時期は貸借でも必要です。いつから住めるのかは賃貸借の中核だからで、「貸借では37条書面に引渡しの時期を記載する必要はない」という肢は誤りです。売買との違いを問う問題では、この「落ちるもの」と「落ちないもの」の切り分けが問われます。定期建物賃貸借の書面との関係は定期借家契約で確認できます。

宅建士はどう関与するか

記名は両方に必要

35条書面にも37条書面にも、宅地建物取引士の記名が必要です。ここは共通しています。

かつては「記名押印」でしたが、2022年5月18日施行の改正（デジタル社会形成整備法）により押印義務が廃止され「記名」となりました。古い教材では「記名押印」のままのことがあるので注意してください。改正論点の整理は宅建業法の改正点にまとめています。

記名する宅建士は、専任の宅建士である必要はありません。「35条書面には専任の宅地建物取引士が記名しなければならない」という肢は誤りです。専任の宅建士の設置義務は事務所ごとの人数の話であり、書面への記名とは別の制度です。設置義務の要件は専任の宅建士で扱っています。また、説明した宅建士と記名した宅建士が同一人物である必要もありません。

宅建士証の提示は35条だけ

35条4項は、宅地建物取引士が重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならないと定めます。これは相手方から請求がなくても、提示しなければなりません。違反した場合は10万円以下の過料に処せられます（法86条）。

これと対比されるのが22条の4です。宅建士は取引の関係者から請求があったときに宅建士証を提示しなければなりませんが、こちらは請求があったときに限られ、違反しても罰則の定めがありません。同じ「提示」でも、35条の説明時は請求不要で過料あり、それ以外の場面は請求があったときで罰則なし、という違いです。

37条書面の交付時には、宅建士証を提示する必要はありません。そもそも説明義務がなく、宅建士が交付する必要すらないためです。「37条書面を交付する際、宅地建物取引士は取引士証を提示しなければならない」という肢は誤りです。

電磁的方法による提供

2022年5月の改正で、35条書面も37条書面も、相手方の承諾を得たうえで電磁的方法により提供できるようになりました。これも押印廃止と同じ改正によるものです。

条件は相手方の承諾を得ることです。承諾は書面または電磁的方法によって得る必要があり、口頭では足りません。相手方が出力して書面を作成できること、改変が行われていないかを確認できることといった技術基準も定められています。なお電磁的方法で提供しても、35条書面についての宅建士の説明義務が消えるわけではありません。オンラインでの重要事項説明の要件はIT重説の要件で扱っています。

要点を3行で整理します。

• 記名は35条書面・37条書面の両方に必要。専任である必要はない。押印は2022年改正で不要。
• 宅建士証の提示は35条の説明時のみ。請求がなくても提示。違反は10万円以下の過料。
• 電磁的方法による提供には相手方の承諾が必要。承諾は書面または電磁的方法による。

業者間取引・34条の2書面・違反の効果

業者間では説明を省略できるが、書面は省略できない

35条6項は、相手方等が宅建業者である場合には、書面の交付をもって説明に代えることができると定めています。プロ同士の取引で、読めば分かる相手に読み聞かせる必要はない、という趣旨です。

ここで重要なのは、省略できるのは説明であって、書面の交付ではないという点です。業者間取引でも35条書面の交付義務は残り、記載事項も宅建士の記名も一般消費者向けと同じです。「宅地建物取引業者間の取引では、35条書面の交付は不要である」という肢は誤りです。37条書面については、もともと説明義務がないので省略の余地がなく、交付義務はそのまま残ります。

これは8種制限との対比で覚えると効率的です。8種制限は宅建業者が自ら売主となり買主が宅建業者でない場合にだけ適用され、業者間には適用されません。一方、35条・37条の書面義務は業者間でも適用されます。「業者間だから適用除外」と一律に処理すると失点します。適用除外の切り分けは8種制限が適用されない場合で確認してください。

34条の2書面（媒介契約書面）との違い

34条の2は、宅建業者が宅地・建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名し、依頼者にこれを交付しなければならないと定めます。

35条書面・37条書面と並べると、次の違いが目立ちます。

交付の時期と相手方。媒介契約を締結したときに依頼者へ交付します。売買契約とは別の契約、つまり業者と依頼者の間の契約についての書面であり、売買契約の成立前後という軸とは土俵が違います。

記名するのは誰か。34条の2書面に記名するのは宅地建物取引業者であり、宅地建物取引士ではありません。ここが最大の引っかけです。「媒介契約書面には宅地建物取引士の記名が必要である」という肢は誤りです。34条の2書面もまた、2022年改正で記名押印から記名になりました。

説明義務と適用範囲。媒介契約書面に口頭の説明義務はなく、交付すれば足ります。また34条の2は売買・交換の媒介についての規定なので、貸借の媒介には作成・交付義務がありません。35条書面と37条書面が貸借にも適用されるのと対照的です。

媒介契約書面の記載事項や3種類の媒介契約の違いは媒介契約の種類と規制、記載事項の詳細は媒介契約書面の記載事項で扱っています。

供託所等の説明（35条の2）との違い

35条の2は、宅建業者が契約成立までの間に、営業保証金を供託した供託所とその所在地（保証協会の社員であれば、協会の名称・住所・事務所の所在地および弁済業務保証金を供託した供託所とその所在地）について説明をするようにしなければならない、と定めます。

35条書面と番号が近く時期も同じですが、性格が違います。書面の交付は求められておらず、宅建士が説明する必要もなく、条文の文言も「説明をするようにしなければならない」という書きぶりです。「供託所等の説明は宅地建物取引士が書面を交付して行わなければならない」という肢は誤りです。制度の詳細は供託所等の説明にまとめています。

違反したときの監督処分

35条書面や37条書面の交付を怠った場合、宅建業者は指示処分または業務停止処分の対象となり、情状が特に重いときは免許取消処分になります。宅建士が重要事項説明を怠った場合は、宅建士に対する指示処分・事務禁止処分・登録消除処分がありえます。宅建業者への監督処分と宅建士への監督処分は別系統で、両方が科されることもあります。処分の種類と処分権者の整理は監督処分の種類を参照してください。

違反したときの罰則

35条書面の不交付と37条書面の不交付は、いずれも50万円以下の罰金の対象です（法83条）。両者に軽重の差はありません。「37条書面の不交付のほうが重い」といった肢は誤りです。

これに対し、重要事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為は、47条1号違反として、2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはこれらの併科という重い罰則の対象になります（法79条の2）。法人については両罰規定により1億円以下の罰金が科されます（法84条）。

書面を渡さなかったこと（手続違反）よりも、嘘をついたこと（実体違反）のほうがはるかに重く扱われている、という構造を理解しておくと記憶に残ります。

なお、刑法等の一部を改正する法律により2025年6月1日から懲役と禁錮は拘禁刑に一本化されました。古い教材には「2年以下の懲役」とありますが、現在の条文は「2年以下の拘禁刑」です。罰則全般の整理は宅建業法の罰則一覧にまとめています。

試験での出題ポイント

出題のされ方には型があります。年度ごとの傾向ではなく、問われ方のパターンとして押さえてください。

記載事項の帰属を問う型。「Aは35条書面の記載事項である」という形で、ある事項がどちらの書面に属するかを判断させます。最頻出は代金の額、引渡しの時期、移転登記の申請時期の3つで、いずれも37条のみです。逆に登記された権利、法令上の制限、保全措置の概要は35条のみです。

必要的か任意的かを問う型。37条書面の記載事項について、「定めがない場合にもその旨を記載しなければならない」という形で崩してきます。任意的記載事項であれば、定めがなければ記載不要です。35条書面と扱いが逆である点が引っかけの核心です。

契約類型で切り分ける型。売買では必要だが貸借では不要な項目（移転登記の申請時期、ローンのあっせん、契約不適合責任、租税公課の負担）を、貸借の事例に紛れ込ませます。逆に建物の貸借では説明不要な35条の項目（私道負担）もあります。

主体を入れ替える型。「宅地建物取引士が交付しなければならない」「専任の宅地建物取引士が記名しなければならない」といった形で主語をすり替えます。交付は業者、説明と記名は宅建士、専任である必要はない、という原則で処理します。

時期をずらす型・業者間だから不要とする型。「申込みまでに」「7日以内に」といった条文にない基準を持ち込む型と、業者間を理由に書面の交付まで不要とする型です。業者間で省略できるのは35条の説明だけです。

似た項目を混同させる型。35条の建物状況調査と37条の既存建物確認事項、35条の担保責任履行措置の概要と37条の担保責任の定め。名前が似ているものは意図的に対にして出題されます。

宅建業法全体でどの論点が頻出かは宅建業法の頻出論点で確認できます。

覚え方・整理の仕方

役割から導く手順を身につける

記載事項をひとつずつ暗記するのは効率が悪く、応用も利きません。次の手順で判断してください。

1. その事項は物件そのものの状態や制限か、それとも当事者が合意して決めることか。
2. 前者なら35条、後者なら37条。
3. 両方に登場する項目（代金以外の金銭、解除、損害賠償額の予定、ローンのあっせん）だけを例外として個別に覚える。

たとえば「石綿使用調査の記録」は物件の状態ですから35条です。「引渡しの時期」は当事者が決めることですから37条です。「損害賠償額の予定」はどちらにも出てくる4項目のひとつなので、両方だと覚えます。

3つのフレーズで骨格を固定する

• 35条は説明つき、37条は書面だけ。説明義務、宅建士証の提示、業者間での説明省略という論点がすべてこの一言から派生します。
• 代金・引渡し・登記は37条だけ。必要的記載事項の中核3つ。貸借では登記が落ちる。
• 35条は概要、37条は定め。同じ名前の項目が出てきたら、この対比で処理する。

相手方は「知らない人」で判断する

35条書面を誰に渡すかで迷ったら、「その物件を知らないのは誰か」を考えてください。買主・借主は知らず、売主・貸主は知っています。交換では双方が相手の物件を知らないので双方に渡します。37条書面は合意の記録ですから、合意した人全員、つまり契約当事者の双方に渡します。

数字は3つだけ覚える

押さえる数字は多くありません。宅建士証の提示義務違反が10万円以下の過料、書面の不交付が50万円以下の罰金、不実告知が2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金。この3段階で足ります。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅地建物取引業者は、35条書面を契約の両当事者に交付しなければならない。（○か×か）

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×：35条1項の相手方は「取得し、又は借りようとしている者」です。売主や貸主には交付・説明の義務はありません。両当事者に交付するのは37条書面です。ただし交換契約では双方が取得者となるため、結果として双方が35条書面を受け取ります。

Q2. 37条書面の交付にあたり、宅地建物取引士は取引士証を提示しなければならない。（○か×か）

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×：宅建士証の提示義務は、35条4項が定める重要事項の説明時のものです。37条書面には説明義務がなく、交付自体も宅建士でなくてもよいため、提示義務はありません。なお35条の説明時は、相手方から請求がなくても提示が必要で、怠れば10万円以下の過料の対象です。

Q3. 損害賠償額の予定に関する事項は、35条書面にも37条書面にも記載が必要である。（○か×か）

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○：ただし条件が異なります。35条書面では定めがなくてもその旨を記載しますが、37条書面では任意的記載事項であり、定めがあるときにのみ、その内容を記載します。「両方に必要」で止めず、35条は定めがなくても書く、37条は定めがあるときだけ書く、という違いまで押さえてください。

Q4. 宅地建物取引業者間の売買では、35条書面の交付を省略することができる。（○か×か）

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×：35条6項が認めているのは、書面の交付をもって説明に代えることであり、省略できるのは口頭の説明だけです。書面の交付義務、記載事項、宅建士の記名はいずれも業者間取引でも変わりません。37条書面についても、業者間だからといって緩和される点はありません。

Q5. 建物の貸借の媒介を行った場合、37条書面に引渡しの時期を記載する必要はない。（○か×か）

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×：37条2項は貸借の場合の記載事項として1項4号（引渡しの時期）を引用しており、貸借でも引渡しの時期は必要的記載事項です。貸借で落ちるのは、移転登記の申請の時期、ローンのあっせん、契約不適合責任、租税公課の負担、既存建物の確認事項などです。

まとめとよくある質問

35条書面と37条書面の横断整理は、次の3点に集約されます。

第一に、両者は役割が違います。35条書面は契約するかどうかを判断させる材料、37条書面は成立した合意を記録して争いを防ぐ書面です。交付時期、交付の相手方、説明義務の有無という違いは、すべてこの役割の差から導かれます。

第二に、記載事項は「物件の状態か、合意事項か」で切り分けます。両方に登場するのは代金以外の金銭、解除、損害賠償額の予定、ローンのあっせんの4系統で、35条は定めがなくても概要を書き、37条は定めがあるときにその内容を書きます。

第三に、宅建士の関与は記名・説明・提示に分けます。記名は両方に必要、説明と宅建士証の提示は35条のみ。交付は宅建業者の義務で、宅建士でなくても行えます。

記載事項そのものの暗記を進めるなら、物件系と条件系に分けた語呂合わせでの整理を35条書面の覚え方に、カテゴリ別の網羅的な一覧を35条書面の記載事項一覧にまとめています。37条側の詳細は37条書面の記載事項を参照してください。

35条書面と37条書面を1通にまとめて交付できますか

法律上は別々の義務であり、交付の時期も異なるため、1通にまとめることは想定されていません。35条書面は契約成立前、37条書面は契約成立後のものですから、同時交付では要件を満たさなくなります。

一方で37条書面は、法定の記載事項を満たしていれば様式は問われません。実務では売買契約書に37条の記載事項を盛り込み、宅建士が記名することで37条書面を兼ねる扱いが一般的で、「37条書面」という表題の別紙は不要です。

37条書面の交付が遅れた場合、契約は無効になりますか

契約の効力とは無関係です。37条は宅建業者に対する行政上の義務であり、違反すれば監督処分や罰則の対象になりますが、成立した売買契約が無効になるわけではありません。宅建業法上の義務違反と私法上の契約の効力を切り離して考える、という視点は宅建業法全体に共通します。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、35条書面と37条書面の記載事項を肢別に演習できます。記載事項の帰属は、読んで覚えるより解いて確かめるほうが定着します。