35条書面と37条書面の横断比較表｜試験で狙われる違い

35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）は、宅建試験で最も出題頻度が高いテーマです。両者は似ている部分もありますが、交付時期・交付の相手方・説明義務の有無・記載事項など多くの点で異なります。本記事では、35条書面と37条書面を横断的に比較し、試験で狙われる違いを一覧表で徹底整理します。結論として、「いつ・誰に・何を」の3軸で両者を対比して覚えることが、確実な得点につながります。

基本ルールの比較

交付に関する基本事項

比較項目	35条書面	37条書面
根拠条文	法第35条	法第37条
書面の性質	重要事項説明書	契約書面
交付時期	契約成立前	契約成立後遅滞なく
交付の相手方	取得者・借主のみ	契約の両当事者
口頭説明義務	あり	なし（交付のみ）
宅建士の記名	必要	必要
宅建士証の提示	必要	不要
電子交付	相手方の承諾で可	相手方の承諾で可
説明者/作成者	宅建士が説明	宅建業者が作成・交付

最重要の違い3つ

試験で最も狙われる違いは以下の3点です。

1. 交付時期: 35条は契約前、37条は契約後
2. 交付の相手方: 35条は取得者・借主のみ、37条は両当事者
3. 口頭説明: 35条はあり、37条はなし

記載事項の横断比較表

35条のみの記載事項

以下は35条書面にのみ記載が必要な事項です。

記載事項	35条	37条
登記された権利の種類・内容	○	×
法令に基づく制限の概要	○	×
私道に関する負担（売買のみ）	○	×
飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況	○	×
未完成物件の完成時の形状・構造	○	×
石綿使用調査の記録	○	×
耐震診断の結果	○	×
住宅性能評価	○	×
手付金等の保全措置の概要（売買のみ）	○	×
支払金・預り金の保全措置の概要	○	×
瑕疵担保責任の履行措置（保険・供託）	○	×
台所・浴室等の整備状況（貸借のみ）	○	×
契約期間・更新（貸借のみ）	○	×
用途制限（貸借のみ）	○	×
敷金等の精算（貸借のみ）	○	×

37条のみの記載事項

以下は37条書面にのみ記載が必要な事項です。

記載事項	35条	37条
代金の額・支払時期・支払方法	×	○（必要的）
引渡しの時期	×	○（必要的）
移転登記の申請時期（売買のみ）	×	○（必要的）
当事者の氏名・住所	×	○（必要的）
危険負担に関する定め（売買のみ）	×	○（任意的）
租税公課の負担に関する定め（売買のみ）	×	○（任意的）
瑕疵担保責任の定め（売買のみ）	×	○（任意的）
既存建物の確認事項（売買のみ）	×	○（必要的）

両方に記載が必要な事項

以下は35条書面と37条書面の両方に記載が必要な事項です。

記載事項	35条	37条
代金以外の金銭の額・目的	○	○（任意的）
契約の解除に関する事項	○	○（任意的）
損害賠償額の予定・違約金	○	○（任意的）
ローンのあっせん（売買のみ）	○	○（任意的）

両方共通事項の注意点

35条と37条の両方に記載する事項でも、記載の深さが異なります。

書面	記載の深さ
35条書面	概要を記載（契約前に概要を知らせる）
37条書面	定めの内容を記載（合意内容を確定させる）

ひっかけ出題パターンの整理

パターン1: 代金の額

問い	正解
「代金の額は35条書面の記載事項である」	×（37条の必要的記載事項）
「代金の額は37条書面の記載事項である」	○
「代金以外の金銭は35条書面の記載事項である」	○

パターン2: 引渡しの時期

問い	正解
「引渡しの時期は35条書面の記載事項である」	×（37条の必要的記載事項）
「引渡しの時期は37条書面の記載事項である」	○

パターン3: 登記の申請時期

問い	正解
「移転登記の申請時期は35条書面の記載事項である」	×（37条の必要的記載事項）
「移転登記の申請時期は37条書面の記載事項である」	○

パターン4: 瑕疵担保責任

問い	正解
「瑕疵担保責任の履行措置は35条の記載事項である」	○（保険・供託の概要）
「瑕疵担保責任の定めは37条の記載事項である」	○（任意的記載事項）

35条には「履行措置の概要」、37条には「定め」が記載されます。似ていますが内容が異なります。

宅建業者間取引での扱い

35条と37条の宅建業者間での取扱い

項目	35条書面	37条書面
書面の交付	必要	必要
口頭の説明	省略可能	なし（もともと不要）
記載事項	同一	同一

宅建業者間であっても、35条書面・37条書面ともに交付は省略できません。

罰則の比較

違反した場合の罰則

違反内容	罰則
35条書面の不交付	50万円以下の罰金
37条書面の不交付	50万円以下の罰金
重要事項の不実告知	2年以下の懲役または300万円以下の罰金

書面の不交付はともに50万円以下の罰金ですが、不実告知（嘘の説明）はより重い罰則が科されます。

媒介契約書面（34条の2）との3者比較

3つの書面の比較

項目	34条の2書面	35条書面	37条書面
名称	媒介契約書	重要事項説明書	契約書面
交付時期	媒介契約成立時	売買契約成立前	売買契約成立後
交付先	依頼者	取得者・借主	両当事者
宅建士の記名	不要	必要	必要
説明義務	なし	あり	なし

34条の2書面（媒介契約書）には宅建士の記名が不要である点が重要です。

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 記載事項の帰属: ある事項が35条のみか、37条のみか、両方かを判断する
• 代金・引渡し・登記の3点セット: 37条のみの必要的記載事項であることを確認
• 交付の相手方: 35条は取得者・借主のみ、37条は両当事者
• 説明義務の有無: 37条は交付のみ（説明不要）
• 宅建士証の提示: 35条は必要、37条は不要
• 宅建業者間の取扱い: 両書面とも交付は省略不可

暗記のコツとして、「35条＝説明＋書面、37条＝書面のみ」「代金・引渡し・登記＝37条だけ」と2つのフレーズで覚えましょう。

理解度チェッククイズ

Q1. 35条書面は契約の両当事者に交付しなければならない。（○か×か）

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×：35条書面の交付先は取得者・借主のみです。契約の両当事者に交付するのは37条書面です。

Q2. 37条書面の交付にあたり、宅建士証を提示する必要がある。（○か×か）

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×：宅建士証の提示が必要なのは35条の重要事項説明時です。37条書面の交付時には宅建士証の提示は不要です。

Q3. 損害賠償額の予定に関する事項は、35条書面にも37条書面にも記載する必要がある。（○か×か）

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○：損害賠償額の予定は35条書面にも37条書面にも記載が必要です。ただし37条では任意的記載事項であり、定めがある場合にのみ記載します。

Q4. 媒介契約書（34条の2書面）には宅建士の記名が必要である。（○か×か）

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×：媒介契約書（34条の2書面）には宅建士の記名は不要です。宅建士の記名が必要なのは35条書面と37条書面です。

Q5. 代金の額は35条書面の記載事項であり、37条書面にも記載が必要である。（○か×か）

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×：代金の額は37条書面の必要的記載事項ですが、35条書面の記載事項ではありません。35条に記載するのは「代金以外に授受される金銭」です。

まとめ

35条書面と37条書面の横断比較について、以下の3点を押さえましょう。

1. 基本ルールの違い: 35条は契約前・取得者のみ・説明あり。37条は契約後・両当事者・交付のみ
2. 記載事項の帰属: 代金・引渡し・登記は37条のみ。登記された権利や法令制限は35条のみ。解除・違約金・ローンは両方
3. 宅建士の関与: 記名は35条・37条とも必要。宅建士証の提示は35条のみ。媒介契約書には宅建士の記名不要

よくある質問（FAQ）

Q. 35条書面と37条書面を1つにまとめた書類で交付できますか？

A. 法律上は別の書面ですが、実務上は重要事項説明書と売買契約書をそれぞれ作成し、別の書面として交付するのが一般的です。37条書面の記載事項を含む契約書に宅建士が記名すれば、37条書面としての要件を満たします。

Q. 35条書面と37条書面のどちらが不交付の場合に罰則が重いですか？

A. いずれも50万円以下の罰金であり、罰則の重さは同じです。ただし、35条に関しては不実告知（嘘の説明）の場合に2年以下の懲役または300万円以下の罰金というより重い罰則があります。

Q. 売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、35条書面は誰に交付しますか？

A. 35条書面は買主（一般消費者）に対して交付します。売主である宅建業者に対しては交付不要です。一方、37条書面は売主・買主の双方に交付します。

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