抵当権ていとうけん

家を買うために銀行から3,000万円を借りるとき、銀行は買った家と土地に抵当権を設定します。借りた人はその家に住み続け、毎月返済していきます。返済ができなくなると、銀行は家と土地を競売にかけ、その代金から他の債権者より先に貸したお金を回収します。抵当権は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利です（民法369条1項）。担保にした物を使い続けられることが、物を預けてしまう質権との違いです。

占有を移さないので、設定者は不動産を使い続けられます

抵当権を設定する人（抵当権設定者）は、お金を借りた債務者本人のほか、他人の債務のために自分の不動産を担保に出す第三者（物上保証人）でもかまいません。目的にできるのは不動産のほか、地上権と永小作権で、賃借権は目的にできません（369条）。抵当権は当事者の合意で設定でき、目的物を引き渡す必要はありません。設定者は不動産を使い続けることも、人に貸すことも、売ることもできます。抵当権を第三者に対抗するには登記が要り、抵当権は土地の上の建物を除いて、その不動産に付加して一体となっている物に及びます（177条、370条）。

同じ不動産にいくつも設定でき、順位は登記の前後で決まります

一つの不動産には、複数の抵当権を設定できます。その順位は登記の前後で決まり、契約の日付の前後ではありません（373条）。競売の代金は、一番抵当権者が先に受け取り、残りを二番、三番の順に受け取ります。先順位の抵当権が担保する債権が弁済されてその抵当権が消えれば、後順位の抵当権の順位が繰り上がります。

利息は、満期となった最後の2年分に限られます

抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の2年分についてのみ、抵当権を行使できます（375条1項）。遅延損害金も、利息などと通算して最後の2年分までです（同条2項）。条文に理由は書いていませんが、利息が何年分もたまっていると、後から抵当権を付けた人や他の債権者が、自分の取り分を見込めなくなるためと考えられます。質権にはこのような制限がなく、元本、利息、違約金などが広く担保されます（346条）。

債権が消えれば抵当権も消え、時効取得でも消滅します

抵当権は債権を担保するための権利なので、担保している債権が弁済などで消えれば、抵当権も消えます。抵当権だけが先に時効で消えることはなく、債務者と抵当権設定者に対しては、担保する債権と同時でなければ時効によって消滅しません（396条）。債務者でも抵当権設定者でもない者が、抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は消滅します（397条）。後順位の抵当権者は、先順位の抵当権が担保する債権が時効で消えれば順位が上がりますが、判例は、後順位抵当権者がその消滅時効を援用することを認めていません。

民法 369条1項

抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。