地上権ちじょうけん

他人の土地に建物を建てて持つには、その土地を使う権利が要ります。その権利には、土地を借りる契約から生じる賃借権と、土地を直接使える物権である地上権の二つがあります。地上権者は、他人の土地において工作物（建物、橋、トンネルなど）又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有します（民法265条）。建物を所有するための地上権と土地の賃借権は、どちらも借地権として借地借家法で守られます。同じ土地を使う権利でも、物権である地上権は、債権である賃借権より強い権利です。

物権なので、土地所有者の承諾なしに譲渡できます

地上権は物権なので、地上権者は土地所有者の承諾を得なくても、地上権を譲渡することができます。賃借権は、賃貸人の承諾を得なければ譲渡も転貸もできず、無断で第三者に使わせると契約を解除されることがあります（612条）。地上権は抵当権の目的にすることもできますが、賃借権を抵当権の目的にすることはできません（369条2項）。地上権を第三者に対抗するには、登記が要ります（177条）。建物を所有するための地上権は、借地上に登記のある建物を持つことでも対抗できます（借地借家法10条1項）。

土地所有者は、特約がなければ修繕の義務を負いません

賃貸借では、賃貸人が賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（606条1項）。賃貸人は、借主に物を使わせる債務を負っているからです。地上権には、土地所有者に修繕を義務づける規定がありません。地上権者は自分の権利として土地を直接使うので、土地所有者は、特約がない限り、その使用を妨げないだけで足ります。

不法占拠者には、地上権に基づいて妨害の排除を求められます

条文に明文はありませんが、地上権は物権なので、土地を不法に占拠して使用を妨げる者に対して、地上権者は地上権そのものに基づいて妨害の排除を求めることができると解されています。賃借権は債権ですが、不動産の賃借人が対抗要件を備えていれば、占有を妨害する第三者に妨害の停止を、占有する第三者に返還を請求できます（605条の4）。対抗要件を備えた賃借権であれば、この点で地上権との違いはなくなります。

所有権と地上権が同じ人に帰属すると、地上権は消滅します

同一物について所有権と他の物権が同一人に帰属したときは、その物権は消滅し、これを混同といいます（179条1項）。地上権者が土地を買ったり相続したりして所有者になれば、自分の土地に地上権を持つ意味がないからです。ただし、その土地や地上権が第三者の権利の目的であるときは、消滅しません（同項ただし書）。地上権の登記の後に土地に抵当権が設定されている場合、地上権が消えてしまうと、抵当権が実行されたときに元の地上権者は土地を使う権利を買受人に主張できなくなります。そのため、この場合の地上権は、所有権を取得した原因が売買でも相続でも贈与でも、消滅しません。

民法 265条

地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。