抵当建物使用者の引渡しの猶予ていとうたてものしようしゃのひきわたしのゆうよ

アパートを借りて住んでいたら、大家さんがローンを返せなくなり、建物が競売にかけられたとします。借主が住み始めたのが抵当権の登記より後なら、賃借権を抵当権者にも競売の買受人にも対抗できず、建物を明け渡さなければなりません。とはいえ、すぐに出ていくよう求められても、引っ越し先を探す時間が要ります。そこで民法395条は、買受人が買い受けた時から6箇月を経過するまでは、建物を引き渡さなくてよいと定めています。

抵当権の登記より先か後かで、借主の立場が決まります

抵当権の設定の登記より前に、賃借権の登記や建物の引渡しといった対抗要件を備えた賃借人は、賃借権を抵当権者にも買受人にも対抗できます（605条、借地借家法31条）。この賃借人は、競売の後も、買受人を新しい賃貸人としてそのまま住み続けられます。抵当権の設定の登記より後に借りた賃借人は、賃借権を対抗できず、競売の後は建物を使う権利を買受人に主張できません。引渡しの猶予は、この後れる賃借人のための制度です。

猶予されるのは建物だけで、買受けの時から6箇月です

猶予を受けられるのは、抵当権者に対抗することができない賃貸借により、抵当権の目的である建物を競売手続の開始前から使用又は収益をしている者などです（395条1項）。条文は建物に限っているので、抵当権の付いた土地を借りている者には、猶予はありません。期間は、買受人の買受けの時から6箇月です。猶予の間、使用者は建物を使用したことの対価を買受人に支払います。買受人が相当の期間を定めて1箇月分以上の支払を催告し、その期間内に支払がないときは、猶予を受けられなくなります（同条2項）。

抵当権者全員の同意の登記があれば、後の賃貸借も対抗できます

抵当権の登記より後の賃貸借でも、賃貸借の登記をし、それより前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をして、その同意の登記があるときは、同意をした抵当権者に対抗できます（387条1項）。条文に理由は書いていませんが、賃借人がいて賃料が入る不動産の方が高く売れることがあり、抵当権者にも利益があるためと考えられます。この場合は、競売の後も賃借人が使い続けられます。

民法 395条1項

抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（…）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者　二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者