物上代位ぶつじょうだいい

抵当権の付いた建物が火事で焼けてしまうと、建物はなくなり、代わりに所有者は火災保険金を受け取る権利を手にします。建物を人に貸していれば、所有者は毎月の賃料を受け取ります。こうしたお金は、担保にとった建物の価値が形を変えたものです。そこで民法は、抵当権者が、目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって抵当権設定者が受けるべき金銭その他の物に対しても、抵当権を行使できると定めています（372条、304条）。これを物上代位といいます。

目的物の価値が形を変えたお金に、抵当権が及びます

物上代位の対象として条文が挙げるのは、目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって受けるべき金銭その他の物です（304条1項）。売買代金、賃料、建物を壊した者に対する損害賠償金がこれに当たり、火災保険金も対象になると解されています。賃料については、判例も抵当権に基づく物上代位を認めています。抵当権は、担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実にも及びます（371条）。

払い渡される前に、差押えをしなければなりません

物上代位をするには、その金銭の払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければなりません（304条1項ただし書）。条文に理由は書いていませんが、保険金や賃料が抵当権設定者に支払われてしまうと、設定者の他の財産と混ざって、どのお金が建物の代わりなのか区別できなくなるためと考えられます。支払う側の保険会社や賃借人にとっても、誰に払えばよいかが差押えによってはっきりします。

土地の抵当権は、その上の建物の保険金には及びません

土地と建物は別々の不動産で、抵当権は、抵当地の上に存する建物には及びません（370条）。土地だけに抵当権を設定した場合、その土地の上の建物は抵当権の目的ではないので、建物が焼けて支払われる火災保険金にも抵当権を行使できません。物上代位ができるのは、抵当権の目的物そのものに代わる金銭に限られます。

民法 304条1項（372条で抵当権に準用）

先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。