抵当権の実行と配当｜計算問題の解き方

宅建試験の権利関係で出題される抵当権の問題のうち、実行手続きと配当の計算は実践的な理解が求められるテーマです。抵当権の順位に基づく配当額の算出や、物上代位による回収、抵当権の順位変更・譲渡・放棄の効果など、計算を伴う出題に備える必要があります。この記事では、抵当権の実行から配当までの流れを具体的な数値例を用いて解説し、計算問題の解き方を習得できるように整理します。

抵当権の実行手続き

抵当権実行の流れ

抵当権の実行とは、債務者が弁済しない場合に、抵当不動産を競売にかけて売却代金から優先弁済を受けることです。

1. 抵当権者が裁判所に競売の申立てを行う
2. 裁判所が競売開始決定を行い、差押えの登記がなされる
3. 不動産の評価（裁判所が選任した評価人が実施）
4. 売却基準価額の決定と売却手続き
5. 買受人の決定（最高価申込者）
6. 代金の納付と所有権の移転
7. 配当手続き（売却代金の分配）

競売と任意売却の違い

項目	競売	任意売却
手続主体	裁判所	当事者間の合意
売却価格	市場価格より低くなりがち	市場価格に近い
手続期間	6か月〜1年程度	比較的短い
抵当権者の同意	不要（申立権に基づく）	必要

抵当権の順位と配当の基本ルール

抵当権の順位

同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。（民法第373条）

複数の抵当権が設定されている場合、登記の先後によって順位が決まります。1番抵当権者が最優先で弁済を受け、残額から2番抵当権者が弁済を受けます。

配当の基本的な計算方法

具体例で理解する配当計算

以下の事例で配当額を計算してみましょう。

• 不動産の競売価格：3,000万円
• 1番抵当権者A：被担保債権2,000万円
• 2番抵当権者B：被担保債権1,500万円
• 3番抵当権者C：被担保債権1,000万円

配当の結果：

順位	抵当権者	被担保債権額	配当額	残額
1番	A	2,000万円	2,000万円	1,000万円
2番	B	1,500万円	1,000万円	0円
3番	C	1,000万円	0円	0円

• Aは債権2,000万円の全額を回収
• Bは残り1,000万円のみ回収（500万円は回収不能）
• Cは配当なし（1,000万円は回収不能）

利息の制限（民法第375条）

抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。（民法第375条第1項）

後順位抵当権者がいる場合、利息等は最後の2年分に限り優先弁済を受けられます。これは後順位抵当権者の利益を保護するための規定です。

• 後順位抵当権者がいない場合は、2年分の制限なく利息を回収できる
• この制限は根抵当権には適用されない（根抵当権は極度額の範囲内で全額回収可能）

物上代位｜競売以外の回収方法

物上代位とは

抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、抵当権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。（民法第304条、民法第372条による準用）

物上代位とは、抵当目的物の売却代金・賃料・保険金などに対して抵当権を行使できる制度です。

物上代位の対象

対象	具体例
売却代金	抵当不動産を第三者に売却した場合の代金
賃料	抵当不動産が賃貸されている場合の賃料
保険金	抵当不動産が火災で滅失した場合の火災保険金
損害賠償金	抵当不動産が第三者に損傷された場合の賠償金

物上代位の要件：差押えの時期

物上代位を行使するためには、「払渡し又は引渡しの前に差押え」をする必要があります。

• 賃料に対する物上代位：賃料が賃借人から設定者に支払われる前に差押えが必要
• 保険金に対する物上代位：保険金が保険会社から設定者に支払われる前に差押えが必要
• 転付命令により債権が移転した後は物上代位できない（最判平14.3.12）

物上代位と賃料債権

抵当権者は、抵当不動産の賃料に対しても物上代位を行使できます（最判平1.10.27）。

• 賃料債権に対する物上代位は、抵当不動産の価値の代替物として賃料を把握するもの
• 賃借人が賃料を第三者に譲渡した場合でも、差押え前であれば物上代位できる
• ただし、賃料の弁済期が到来して支払済みの場合は物上代位できない

抵当権の順位変更・譲渡・放棄

抵当権の順位の変更（民法第374条）

抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。（民法第374条第1項）

• 要件：各抵当権者の合意 + 利害関係人の承諾 + 登記
• 効果：順位が入れ替わる

具体例：

1番A、2番B、3番Cの順位をAとCで入れ替える場合

• AとCの合意が必要
• Bは利害関係人として承諾が必要（Bの配当に影響するため）
• 登記しなければ効力を生じない

抵当権の順位の譲渡

抵当権の順位の譲渡とは、先順位の抵当権者が後順位の抵当権者に対して自己の順位を譲渡することです。

計算例：

• 売却代金：3,000万円
• 1番A：債権2,000万円
• 2番B：債権1,500万円
• Aが順位をBに譲渡した場合

通常の配当： A 2,000万円、B 1,000万円

順位譲渡後： AとBの本来の配当額の合計（3,000万円）の中で、まずBが優先して1,500万円を受け、残り1,500万円をAが受ける

抵当権者	通常の配当	順位譲渡後の配当
A	2,000万円	1,500万円
B	1,000万円	1,500万円

抵当権の順位の放棄

抵当権の順位の放棄とは、先順位の抵当権者が後順位の抵当権者に対して順位の優先を放棄することです。

計算例：（同じ事例で）
- Aが順位をBに放棄した場合

順位放棄後： AとBの本来の配当額の合計（3,000万円）を、AとBが債権額の割合で按分する

• A：3,000万円 × 2,000万円/（2,000万円+1,500万円）= 約1,714万円
• B：3,000万円 × 1,500万円/（2,000万円+1,500万円）= 約1,286万円

抵当権者	通常の配当	順位放棄後の配当
A	2,000万円	約1,714万円
B	1,000万円	約1,286万円

順位の譲渡と放棄の違い

項目	順位の譲渡	順位の放棄
効果	譲受人が優先	両者の債権額で按分
他の抵当権者への影響	なし（合計額は不変）	なし（合計額は不変）
当事者間の関係	完全な順位の入替え	同順位として扱う

抵当権の消滅

代価弁済（民法第378条）

抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する。（民法第378条）

• 抵当権者が代価弁済を請求 → 第三取得者が応じて代価を弁済 → 抵当権消滅
• 主導権は抵当権者にある

抵当権消滅請求（民法第379条）

抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。（民法第379条）

• 第三取得者が抵当権者に対して消滅請求 → 抵当権者が2か月以内に競売申立てをしなければ消滅
• 主導権は第三取得者にある
• 主たる債務者・保証人・これらの者の承継人は消滅請求できない

代価弁済と抵当権消滅請求の比較

項目	代価弁済	抵当権消滅請求
主導権	抵当権者	第三取得者
手続き	抵当権者の請求に応じて弁済	第三取得者が請求
請求できない者	―	債務者・保証人・承継人

試験での出題ポイント

暗記のコツ

• 配当計算の手順：「1番から順に満額を配当し、残額を次の順位に回す」
• 利息の2年制限：「後順位がいれば最後の2年分のみ」
• 物上代位の差押え：「払渡し・引渡しの前に差押え」
• 順位の譲渡と放棄の違い：「譲渡は完全入替え、放棄は按分」

ひっかけパターン

1. 利息の2年制限が根抵当権にも適用されるとする出題 → 根抵当権は極度額の範囲内で全額回収可能
2. 物上代位の差押えが払渡し後でも可能とする出題 → 払渡し又は引渡しの前に差押えが必要
3. 順位の変更に登記が不要とする出題 → 登記しなければ効力を生じない
4. 抵当権消滅請求を債務者が行えるとする出題 → 債務者・保証人・承継人は消滅請求不可

判例の要点

• 物上代位による差押えと一般債権者の差押えが競合した場合、物上代位が優先する（最判平10.3.26）
• 抵当不動産の賃料債権に対する物上代位は認められる（最判平1.10.27）

理解度チェッククイズ

Q1. 不動産の競売価格が2,000万円で、1番抵当権者Aの債権額が1,500万円、2番抵当権者Bの債権額が1,000万円の場合、Bの配当額は500万円である。

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**○ 正しい。** 1番抵当権者Aが1,500万円を優先的に回収し、残額500万円が2番抵当権者Bに配当されます。Bは残りの500万円を回収できません。

Q2. 抵当権者は、利息について制限なく優先弁済を受けることができる。

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**× 誤り。** 後順位抵当権者がいる場合、抵当権者は利息について満期となった最後の2年分についてのみ優先弁済を受けることができます（民法第375条第1項）。

Q3. 物上代位を行使するためには、目的物の売却代金等が債務者に支払われた後に差押えをすればよい。

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**× 誤り。** 物上代位を行使するためには、「払渡し又は引渡しの前に」差押えをしなければなりません。支払われた後では物上代位を行使することができません。

Q4. 抵当権の順位の変更は、各抵当権者の合意のみで効力が生じ、登記は対抗要件にすぎない。

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**× 誤り。** 抵当権の順位の変更は、各抵当権者の合意に加えて、利害関係人の承諾を得たうえで、登記をしなければ効力を生じません（民法第374条）。登記は対抗要件ではなく効力発生要件です。

Q5. 抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をした場合、抵当権者は直ちに抵当権を消滅させなければならない。

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**× 誤り。** 抵当権消滅請求を受けた抵当権者は、2か月以内に競売の申立てをすることができます。競売の申立てをしなかった場合に、第三取得者が提供した金額で抵当権が消滅します。

まとめ

1. 抵当権の実行による配当は登記の順位に従う。1番抵当権者から順に満額を配当し、残額を次の順位に回す。利息は後順位抵当権者がいる場合、最後の2年分のみ優先弁済を受けられる。
2. 物上代位は「払渡し・引渡しの前に差押え」が絶対条件。抵当不動産の売却代金・賃料・保険金などに対して物上代位を行使できるが、差押えのタイミングを逃すと行使不可。
3. 順位の変更・譲渡・放棄は異なる制度。順位の変更は合意+承諾+登記で効力発生。順位の譲渡は完全な順位入替え、順位の放棄は債権額による按分。いずれも他の抵当権者の配当額には影響しない。

よくある質問（FAQ）

Q. 抵当権の実行と任意売却はどちらが有利ですか？

一般的に、任意売却の方が高い金額で売却できる傾向があります。競売では市場価格の6〜7割程度になることが多いのに対し、任意売却は市場価格に近い金額での売却が期待できます。ただし、任意売却にはすべての抵当権者の同意が必要です。

Q. 配当計算で競売費用はどう扱われますか？

競売にかかる費用（手続費用・不動産鑑定費用など）は、売却代金から最優先で控除されます。抵当権者への配当は、費用控除後の残額から行われます。試験問題では、費用を考慮しない簡略化された計算が出題されることが多いです。

Q. 物上代位で賃料を差し押さえた場合、賃借人はどうなりますか？

物上代位により賃料債権が差し押さえられた場合、賃借人は差押え後の賃料を設定者（賃貸人）に支払うことができなくなり、抵当権者に直接支払うか供託する必要があります。賃借人の居住権自体は影響を受けません。

Q. 順位の譲渡と順位の変更の違いは何ですか？

順位の変更は登記上の順位そのものが入れ替わり、すべての利害関係人への影響があるため全員の合意と承諾が必要です。順位の譲渡は当事者間でのみ配当の優先関係が変わり、他の抵当権者の配当には影響しません。

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