借地借家法の要点整理｜借地権と借家権の違いを解説

借地借家法の目的と概要

借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地）および建物の賃貸借（借家）について、民法の特則を定めた法律です。

民法の賃貸借の規定だけでは、経済的に弱い立場にある借主（賃借人）の保護が不十分であるため、借地借家法は借主に有利な規定を多く設けています。

借地借家法の特徴

特徴	内容
片面的強行規定	借主に不利な特約は無効（借主に有利な特約は有効）
民法の特則	民法の賃貸借よりも借主を手厚く保護
対抗要件の緩和	登記がなくても対抗できる場合がある

宅建試験では毎年2〜3問出題される超重要テーマです。借地権と借家権の違い、定期借地権と定期借家の違いなど、比較して覚えるべき内容が多い分野ですので、表を活用して整理しましょう。

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借地権の基本

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。

重要なのは、建物の所有を目的とする場合に限定されている点です。駐車場として利用する目的や、資材置き場として利用する目的の土地賃貸借には、借地借家法は適用されません。

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普通借地権

存続期間

項目	期間
最短存続期間	30年（30年より短い期間を定めた場合は30年）
当事者が定めた場合	30年以上であれば、その期間
期間の定めがない場合	30年

当事者が30年より短い存続期間を定めた場合、その特約は無効となり、存続期間は30年となります。一方、30年より長い期間を定めた場合は、その期間が有効です。これが片面的強行規定の具体例です。

更新

借地権の存続期間が満了した場合、借地権は更新される可能性があります。

更新の種類	内容
合意による更新	当事者の合意で更新
法定更新（借地権者の請求）	借地権者が更新を請求し、建物がある場合、地主が正当事由で遅滞なく異議を述べなければ更新
法定更新（使用継続）	期間満了後に借地権者が土地の使用を継続し、建物がある場合、地主が正当事由で遅滞なく異議を述べなければ更新

更新後の存続期間

更新回数	存続期間
最初の更新	20年（当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間）
2回目以降の更新	10年（当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間）

覚え方：「30→20→10」
当初30年 → 最初の更新20年 → 2回目以降10年

正当事由

地主が更新を拒絶するためには正当事由が必要です。正当事由の判断にあたっては、以下の要素が考慮されます。

1. 地主と借地権者が土地の使用を必要とする事情（最も重要）
2. 借地に関する従前の経過
3. 土地の利用状況
4. 地主が土地の明渡しの条件として財産上の給付（立退料）を申し出た場合の内容

立退料の提供は正当事由を補完する要素であり、立退料を支払えば必ず正当事由が認められるわけではありません。

建物買取請求権

借地権の存続期間が満了し、契約が更新されない場合、借地権者は地主に対して建物の買取りを請求することができます（借地借家法13条）。

項目	内容
請求権者	借地権者
相手方	地主（土地の賃貸人）
対象	借地上の建物および付随物
買取価格	時価
特約	借地権者に不利な特約は無効

建物買取請求権は形成権（一方的な意思表示で効力が生じる）であり、地主の承諾は不要です。

借地権の対抗要件

借地権の対抗要件は、民法の原則と借地借家法の特則で異なります。

対抗要件	根拠
借地権の登記	民法の原則
借地上の建物の登記（借地権者名義）	借地借家法10条（特則）

借地借家法10条により、借地上に借地権者名義の登記がされた建物が存在すれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できます。

重要ポイント：
- 建物の登記は、借地権者本人名義でなければならない
- 配偶者名義や子の名義の建物登記では対抗力がない（判例）
- 建物が滅失した場合、原則として対抗力が失われるが、2年以内に建物を新築して登記すれば対抗力を維持できる（一定の要件のもと）

借地権の譲渡・転貸

借地権者が借地権を譲渡・転貸するためには、原則として地主の承諾が必要です（民法612条）。

地主が承諾しない場合、借地権者は裁判所に代諾許可の申立てをすることができます（借地借家法19条）。これは借地権者の保護のための制度です。

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定期借地権

定期借地権は、更新がない借地権です。3つの類型があります。

定期借地権3種 比較表

比較項目	一般定期借地権	事業用定期借地権等	建物譲渡特約付借地権
条文	借地借家法22条	借地借家法23条	借地借家法24条
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
利用目的	制限なし	事業用に限る（居住用不可）	制限なし
契約方式	書面（公正証書でなくてもよい）	公正証書による	制限なし（口頭も可）
契約更新	なし	なし	なし
建物買取請求権	なし（排除する特約が必要）	なし	なし（建物譲渡で終了）
終了時	更地で返還	更地で返還	地主が建物を買い取る

一般定期借地権（22条）

一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定する借地権で、以下の3つの特約をすべて書面で定める必要があります。

1. 契約の更新をしない
2. 存続期間の延長をしない
3. 建物買取請求権を行使しない

事業用定期借地権等（23条）

事業用定期借地権等は、事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的とする借地権です。

重要ポイント：
- 居住用建物は対象外（事業用のみ）
- 契約は公正証書による必要がある（他の書面では不可）
- 存続期間により2つに分かれる

区分	存続期間	特徴
事業用定期借地権	30年以上50年未満	一般定期借地権の特約を定める
事業用借地権	10年以上30年未満	法定更新・建物買取請求権の規定が当然に適用されない

建物譲渡特約付借地権（24条）

建物譲渡特約付借地権は、存続期間を30年以上として、期間満了時に地主が建物を相当の対価で譲り受ける旨の特約を付した借地権です。

特徴：
- 契約方式に制限がない（口頭でも成立する）
- 期間満了時に建物が地主に移転するため、更地返還は不要
- 建物に借家人がいる場合は、借家人の保護がなされる

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借家権の基本

借家権とは

借家権とは、建物の賃借権をいいます。借地借家法は、建物の賃貸借について、借主保護のための特別な規定を設けています。

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普通借家権

存続期間

項目	内容
最短期間	1年（1年未満を定めた場合は「期間の定めのない賃貸借」とみなされる）
最長期間	制限なし（民法の20年の上限は適用されない）
期間の定めなし	可能

注意： 民法では賃貸借の存続期間の上限が50年（改正前は20年）とされていますが、借地借家法が適用される建物賃貸借では、この上限は適用されません。

超重要ポイント： 1年未満の期間を定めた場合、その期間の定めは無効となり、「期間の定めのない賃貸借」とみなされます。「1年となる」のではなく「期間の定めなし」になる点に注意してください。これは試験でよく出るひっかけです。

更新

更新の種類	内容
合意による更新	当事者の合意で更新
法定更新	期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知をしないと自動更新
使用継続による更新	期間満了後も建物の使用を継続し、貸主が遅滞なく異議を述べなければ更新

正当事由

貸主が更新を拒絶するためには、借地権と同様に正当事由が必要です。

考慮される要素は以下のとおりです。

1. 建物の使用を必要とする事情（貸主・借主双方）
2. 賃貸借に関する従前の経過
3. 建物の利用状況
4. 建物の現況
5. 立退料の申出

借家権の対抗要件

借家権の対抗要件は以下のとおりです。

対抗要件	根拠
賃借権の登記	民法の原則
建物の引渡し	借地借家法31条（特則）

借地借家法31条により、建物の引渡しを受けていれば、賃借権の登記がなくても第三者に対抗できます。

借地借家法31条1項
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

「引渡し」とは、実際にその建物に住んでいる（占有している）ことを意味します。登記という面倒な手続きがなくても、住んでいるだけで対抗力を持てるという、借主にとって非常に有利な規定です。

造作買取請求権

造作とは、建物に付加されたもので、借主の所有に属し、建物の使用に客観的に便益を与えるものをいいます（エアコン、畳など）。

項目	内容
請求権者	借主（賃借人）
要件	貸主の同意を得て付加した造作
買取価格	時価
特約	造作買取請求権を排除する特約は有効

重要ポイント： 借地権の建物買取請求権とは異なり、造作買取請求権を排除する特約は有効です。これは試験で頻出のひっかけポイントです。

比較	建物買取請求権（借地）	造作買取請求権（借家）
排除特約	無効	有効

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定期建物賃貸借（定期借家）

定期建物賃貸借とは

定期建物賃貸借（定期借家）とは、契約で定めた期間の満了により、更新なく終了する建物賃貸借です。

定期借家の要件

要件	内容
契約方式	書面による（公正証書でなくてもよい）。電磁的記録でも可
事前説明	賃貸人は、あらかじめ「更新がなく、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければならない
期間	制限なし（1年未満も可能）

事前説明義務の重要性

事前説明を怠った場合、定期建物賃貸借としての効力が生じず、普通借家として扱われます。つまり、法定更新が認められてしまいます。

借地借家法38条3項
建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

超重要ポイント： 事前説明は、契約書とは別の書面で行う必要があります（判例）。契約書に記載しただけでは事前説明を行ったことにはなりません。

定期借家の終了通知

存続期間が1年以上の定期建物賃貸借では、期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃借人に対して終了通知をしなければなりません。

この通知を怠った場合、通知した日から6ヶ月を経過するまでは終了を対抗できません。

200㎡未満の居住用建物の中途解約

要件	内容
対象	床面積が200㎡未満の居住用建物
理由	転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情
効果	賃借人から中途解約が可能
解約の効力	申入れの日から1ヶ月を経過することで終了

これは定期借家の特例であり、通常の定期建物賃貸借では原則として中途解約はできません。

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普通借家権と定期建物賃貸借の比較

比較項目	普通借家権	定期建物賃貸借
存続期間	1年以上（1年未満は期間の定めなし）	制限なし（1年未満も可）
契約方式	制限なし（口頭も可）	書面が必要
事前説明	不要	必要（書面交付）
更新	正当事由がないと拒絶不可	なし（更新されない）
中途解約	特約があれば可能	原則不可（200㎡未満の居住用は例外）
賃料増減請求	可能（特約で排除不可）	可能（ただし増額しない特約は有効）

賃料増減請求権の違い

普通借家：
- 賃料増額請求・減額請求ともに認められる
- 減額しない旨の特約は無効（借主に不利なため）
- 増額しない旨の特約は有効（借主に有利なため）

定期借家：
- 特約で賃料増減請求権を排除できる
- 増額しない旨の特約も、減額しない旨の特約も有効

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借地権と借家権の比較

借地権と借家権の主要な違いを整理します。

比較項目	借地権（普通借地権）	借家権（普通借家権）
対象	建物所有目的の土地賃借権等	建物の賃借権
最短存続期間	30年	1年（1年未満は期間の定めなし）
更新1回目	20年	定めなし
更新2回目以降	10年	定めなし
対抗要件	借地上の建物登記	建物の引渡し
買取請求権	建物買取請求権（排除特約無効）	造作買取請求権（排除特約有効）
正当事由	必要	必要

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借地借家法が適用されない場合

以下の場合には、借地借家法は適用されず、民法の規定が適用されます。

適用されない場合	理由
一時使用目的の借地	借地借家法25条により適用除外
一時使用目的の借家	借地借家法40条により適用除外
建物所有目的でない土地の賃貸借	そもそも「借地権」に該当しない
使用貸借	賃貸借ではないため適用されない

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試験での出題傾向

出題パターン1：定期借地権3種の比較

一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権の違いを問う問題が頻出です。特に以下の点が狙われます。

• 存続期間の違い（50年以上 / 10年以上50年未満 / 30年以上）
• 契約方式の違い（書面 / 公正証書 / 制限なし）
• 事業用定期借地権等の居住用不可

出題パターン2：普通借家の存続期間

1年未満の期間を定めた場合に「期間の定めのない賃貸借」となる点は最頻出のひっかけです。

出題パターン3：定期借家の事前説明

事前説明を怠ると定期借家の定めが無効になる点、契約書とは別の書面で行う必要がある点が出題されます。

出題パターン4：対抗要件

借地権の対抗要件（建物の登記）と借家権の対抗要件（建物の引渡し）の違いが問われます。

出題パターン5：造作買取請求権と建物買取請求権

造作買取請求権を排除する特約は有効、建物買取請求権を排除する特約は無効という違いが頻出です。

よく出るひっかけ

• 「1年未満の期間を定めた建物賃貸借は、期間を1年とする」 → 誤り（期間の定めのない賃貸借となる）
• 「事業用定期借地権は、書面で締結すれば足りる」 → 誤り（公正証書が必要）
• 「一般定期借地権は、公正証書で締結しなければならない」 → 誤り（書面であれば足りる）
• 「造作買取請求権を排除する特約は無効である」 → 誤り（有効）
• 「定期建物賃貸借は、口頭でも成立する」 → 誤り（書面が必要）
• 「定期建物賃貸借の事前説明は、契約書に記載すれば足りる」 → 誤り（別の書面が必要）
• 「借地上の建物が配偶者名義で登記されている場合でも、借地権の対抗力がある」 → 誤り（借地権者本人名義でなければならない）

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覚え方のコツ

普通借地権の期間

「最初30年、更新は20、それから10」

定期借地権の期間

「一般50、事業10〜50、譲渡30」
- 一般定期借地権：50年以上
- 事業用定期借地権等：10年以上50年未満
- 建物譲渡特約付借地権：30年以上

定期借地権の契約方式

「一般は書面、事業は公正」
- 一般定期借地権：書面（公正証書でなくてもよい）
- 事業用定期借地権等：公正証書

対抗要件

「借地は建物登記、借家は引渡し」

買取請求権

「建物（借地）は排除不可、造作（借家）は排除可能」

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まとめ

借地借家法は、宅建試験の権利関係分野において毎年2〜3問出題される最重要テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。

1. 普通借地権
- 存続期間：30年（更新1回目20年、2回目以降10年）
- 対抗要件：借地上の建物登記（借地権者本人名義）
- 建物買取請求権あり（排除特約は無効）
- 正当事由がなければ更新拒絶不可

2. 定期借地権3種
- 一般定期借地権：50年以上、書面、更新なし
- 事業用定期借地権等：10年以上50年未満、公正証書、居住用不可
- 建物譲渡特約付借地権：30年以上、方式制限なし、建物を地主が買取り

3. 普通借家権
- 存続期間：1年以上（1年未満は期間の定めのない賃貸借）
- 対抗要件：建物の引渡し
- 造作買取請求権あり（排除特約は有効）
- 正当事由がなければ更新拒絶不可

4. 定期建物賃貸借
- 書面による契約が必要
- 事前説明義務（別書面での交付・説明）
- 更新なし
- 200㎡未満の居住用建物は中途解約可能

借地借家法の理解を深めるためには、抵当権との関係（抵当権と賃借権の対抗関係、明渡猶予）も重要です。また、相続の場面では、借地権や借家権が相続の対象となるかどうかも出題されるため、あわせて学習を進めてください。