根抵当権｜抵当権との違いと試験のポイント

宅建試験の権利関係において、根抵当権は抵当権の応用テーマとして出題されます。普通抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は一定の範囲に属する不特定の債権を担保する点が大きな違いです。企業間の継続的取引や銀行融資の場面で広く利用されており、実務上も重要な制度です。この記事では、根抵当権の基本構造から元本確定、変更・譲渡のルールまで、試験に必要な知識を体系的に解説します。

根抵当権の基本構造｜普通抵当権との違い

根抵当権とは

抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。（民法第398条の2第1項）

根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権を、あらかじめ定めた極度額の限度において担保する抵当権です。

普通抵当権と根抵当権の比較

項目	普通抵当権	根抵当権
被担保債権	特定の債権	一定の範囲に属する不特定の債権
担保される金額	債権額全額	極度額の範囲内
付従性	あり	元本確定前はなし
随伴性	あり	元本確定前はなし
被担保債権の譲渡	抵当権も移転	元本確定前は移転しない
債権消滅時	抵当権も消滅	元本確定前は消滅しない

根抵当権の3つの要素

根抵当権を理解するために、以下の3つの要素を押さえましょう。

1. 極度額

根抵当権が担保する上限金額です。元本・利息・損害金の合計額が極度額を超える場合、極度額の範囲内でのみ優先弁済を受けられます。

2. 被担保債権の範囲

根抵当権が担保する債権の種類を定めたものです。設定契約で特定する必要があります。

前項の規定による抵当権（以下「根抵当権」という。）の担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。（民法第398条の2第2項）

3. 債務者

根抵当権の被担保債権の債務者です。債務者は設定行為で定める必要があります。

根抵当権の付従性と随伴性

元本確定前の特殊性

根抵当権の最大の特徴は、元本確定前は付従性と随伴性が緩和されるという点です。

付従性の緩和：
- 被担保債権がすべて弁済されても、根抵当権は消滅しない
- 新たな取引により再び債権が発生すれば、その債権も担保される
- 普通抵当権であれば、被担保債権の消滅により抵当権も消滅する

随伴性の緩和：
- 被担保債権の範囲に属する債権が譲渡されても、根抵当権は移転しない
- 債権だけが譲渡され、根抵当権は元の設定者との間に残る
- 普通抵当権であれば、債権の譲渡に伴い抵当権も移転する

元本確定後の取扱い

元本が確定すると、根抵当権は普通抵当権と同様の性質を取得します。

• 付従性が完全に働く（被担保債権が消滅すれば根抵当権も消滅）
• 随伴性が完全に働く（被担保債権が譲渡されれば根抵当権も移転）

元本確定｜確定期日と確定事由

元本確定とは、根抵当権によって担保される具体的な債権が確定することをいいます。確定後は新たな債権は担保されません。

元本確定期日

元本の確定すべき期日の定めがある場合において、その期日が到来したとき。

• 設定時に確定期日を定めることができる
• 確定期日は、根抵当権の設定の時から5年以内でなければならない（民法第398条の6第3項）
• 確定期日の変更も可能だが、変更後の期日は変更時から5年以内でなければならない

元本確定事由（民法第398条の19、第398条の20）

確定期日の定めがない場合でも、以下の事由により元本は確定します。

1. 根抵当権設定者からの確定請求（民法第398条の19第1項）
- 根抵当権の設定の時から3年を経過したとき、設定者は元本の確定を請求できる
- 確定請求の時から2週間を経過することにより元本が確定する

2. 根抵当権者からの確定請求（民法第398条の19第2項）
- 根抵当権者はいつでも元本の確定を請求できる
- 確定請求の時に直ちに元本が確定する

3. その他の確定事由（民法第398条の20）

確定事由	確定時期
担保すべき債権の範囲の変更について元本確定前に登記がされなかったとき	変更の時
根抵当権者が抵当不動産につき競売等を申し立てたとき	申立ての時
根抵当権者が滞納処分による差押えを受けたとき	差押えの時
債務者又は根抵当権設定者が破産手続開始の決定を受けたとき	破産手続開始決定の時
根抵当権設定者について相続が開始したとき（合意の登記がない場合）	相続開始後6か月経過時

確定請求の比較

項目	設定者からの確定請求	根抵当権者からの確定請求
請求可能時期	設定後3年経過後	いつでも
確定時期	請求から2週間経過時	請求時に直ちに

根抵当権の変更

極度額の変更（民法第398条の5）

極度額の変更は、利害関係人の承諾を得て行います。

• 元本確定の前後を問わず変更可能
• 利害関係人（後順位抵当権者など）の承諾が必要
• 変更の登記が必要

被担保債権の範囲・債務者の変更（民法第398条の4）

元本の確定前においては、根抵当権の担保すべき債権の範囲の変更をすることができる。債務者の変更についても、同様とする。（民法第398条の4第1項）

• 元本確定前に限り変更可能（確定後は不可）
• 後順位抵当権者等の承諾は不要
• 変更の登記が必要（登記しなければ変更は効力を生じない）

確定期日の変更

• 元本確定前に限り変更可能
• 変更後の確定期日は変更の時から5年以内

根抵当権の変更に関する比較表

変更の内容	変更可能時期	利害関係人の承諾
極度額	確定前後を問わず	必要
被担保債権の範囲	元本確定前のみ	不要
債務者	元本確定前のみ	不要
確定期日	元本確定前のみ	不要

根抵当権の譲渡と処分

根抵当権の全部譲渡（民法第398条の12第1項）

元本確定前において、根抵当権設定者の承諾を得て、根抵当権を譲渡することができます。

• 根抵当権設定者の承諾が必要
• 譲受人は新たな根抵当権者となる
• 元の根抵当権者の被担保債権は担保されなくなる

根抵当権の分割譲渡（民法第398条の12第2項）

根抵当権を2つに分割して、一方を譲渡することができます。

• 根抵当権設定者の承諾が必要
• 極度額を分割する

根抵当権の一部譲渡（民法第398条の13）

根抵当権の一部を譲渡して、共有とすることができます。

• 根抵当権設定者の承諾が必要
• 根抵当権を元の権利者と譲受人が共有する

根抵当権の処分の共通点

• いずれも元本確定前に限り可能
• いずれも根抵当権設定者の承諾が必要
• 普通抵当権の処分（転抵当など）は根抵当権には適用されない

試験での出題ポイント

暗記のコツ

• 付従性・随伴性の緩和：「元本確定前は付従性も随伴性もない」と覚える。債権が消滅しても根抵当権は消滅せず、債権が譲渡されても根抵当権は移転しない
• 確定請求の数字：設定者は「3年経過後に請求、2週間で確定」、根抵当権者は「いつでも請求、直ちに確定」
• 極度額変更の特殊性：「極度額だけは確定前後を問わず変更可能」（ただし利害関係人の承諾が必要）

ひっかけパターン

1. 元本確定前に被担保債権がすべて弁済されたら根抵当権は消滅するとする出題 → 元本確定前は付従性が緩和されているため消滅しない
2. 被担保債権の範囲の変更に後順位抵当権者の承諾が必要とする出題 → 被担保債権の範囲の変更に利害関係人の承諾は不要（極度額の変更は必要）
3. 根抵当権設定者が元本確定をいつでも請求できるとする出題 → 設定者からの確定請求は設定から3年経過後
4. 極度額の変更は元本確定前に限り可能とする出題 → 極度額の変更は確定前後を問わず可能

判例の要点

• 根抵当権の被担保債権の範囲に含まれない債権は、たとえ同一の債務者に対する債権であっても根抵当権によって担保されない
• 元本確定後の根抵当権は、確定した被担保債権のみを担保し、その後に発生した債権は担保しない

理解度チェッククイズ

Q1. 元本確定前の根抵当権において、被担保債権がすべて弁済された場合、根抵当権は消滅する。

答えを見る

**× 誤り。** 元本確定前の根抵当権は付従性が緩和されているため、被担保債権がすべて弁済されても根抵当権は消滅しません。新たな取引により発生する債権を引き続き担保します。

Q2. 根抵当権の極度額の変更は、元本確定前に限り行うことができる。

答えを見る

**× 誤り。** 極度額の変更は、元本の確定前後を問わず行うことができます（民法第398条の5）。ただし、利害関係人の承諾が必要です。

Q3. 根抵当権設定者は、根抵当権の設定の時から3年を経過した後でなければ、元本の確定を請求することができない。

答えを見る

**○ 正しい。** 民法第398条の19第1項により、根抵当権設定者は設定の時から3年を経過したときに元本の確定を請求できます。請求後2週間の経過で元本が確定します。

Q4. 根抵当権者は、いつでも元本の確定を請求することができ、請求の時に直ちに元本が確定する。

答えを見る

**○ 正しい。** 民法第398条の19第2項により、根抵当権者はいつでも元本の確定を請求できます。設定者からの請求と異なり、時期の制限はなく、請求の時に直ちに確定します。

Q5. 根抵当権の被担保債権の範囲の変更には、後順位抵当権者の承諾が必要である。

答えを見る

**× 誤り。** 被担保債権の範囲の変更には、利害関係人（後順位抵当権者等）の承諾は不要です（民法第398条の4第1項）。承諾が必要なのは極度額の変更です。

まとめ

1. 根抵当権は不特定の債権を極度額の範囲内で担保する。普通抵当権が特定債権を担保するのに対し、根抵当権は継続的取引から生じる複数の債権をまとめて担保できる。
2. 元本確定前は付従性・随伴性が緩和される。債権が消滅しても根抵当権は消滅せず、債権が譲渡されても根抵当権は移転しない。元本確定後は普通抵当権と同様の性質を持つ。
3. 変更のルールは種類により異なる。極度額の変更は確定前後を問わず可能だが利害関係人の承諾が必要。被担保債権の範囲・債務者の変更は元本確定前に限り可能で利害関係人の承諾は不要。

よくある質問（FAQ）

Q. 根抵当権と普通抵当権はどちらが試験で出やすいですか？

普通抵当権の方が出題頻度は高いですが、根抵当権も2〜3年に1回のペースで出題されます。根抵当権が出題された場合は基本的な知識で解ける問題が多いため、本記事の内容を押さえておけば十分対応できます。

Q. 根抵当権の極度額と普通抵当権の債権額の違いは何ですか？

普通抵当権は被担保債権の全額について優先弁済を受けられます（利息等は最後の2年分に限定）。一方、根抵当権は極度額の範囲内でのみ優先弁済を受けられ、元本・利息・損害金の合計が極度額を超える部分については優先弁済を受けられません。

Q. 元本確定前と確定後で、実務上どのような違いがありますか？

元本確定前は取引が継続的に行われ、新たな債権が発生するたびに自動的に担保されます。元本確定後は担保される債権が固定され、新たな債権は担保されません。実務上は、取引関係の終了時に元本確定が行われ、清算手続きに移行します。

Q. 確定期日を定めなかった場合はどうなりますか？

確定期日を定めなかった場合でも、確定請求や法定の確定事由により元本は確定します。設定者は設定から3年経過後に確定請求でき、根抵当権者はいつでも確定請求できます。

関連記事

• 抵当権の基礎知識
• 法定地上権の成立要件
• 抵当権の実行と配当

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。