普通借地権と定期借地権｜3種類の定期借地権を比較

借地借家法の「借地権」は宅建試験で毎年出題される最重要テーマの一つです。普通借地権の存続期間や更新のルールに加え、3種類の定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権）の違いを正確に理解することが合格への鍵となります。本記事では、それぞれの制度を比較しながら体系的に整理していきます。

借地権の基本

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことをいいます（借地借家法第2条第1号）。

ここで重要なのは「建物の所有を目的とする」という要件です。駐車場や資材置場として利用する場合は借地権に該当せず、借地借家法の適用を受けません。

利用目的	借地借家法の適用
建物所有目的	適用あり
駐車場・資材置場	適用なし（民法の賃貸借のみ）
一時使用目的	適用なし（借地借家法第25条）

普通借地権の存続期間

普通借地権の存続期間は以下のとおりです。

区分	存続期間
当初の存続期間	30年以上（定めがない場合・30年未満の定めの場合は30年）
最初の更新後	20年以上（定めがない場合・20年未満の定めの場合は20年）
2回目以降の更新後	10年以上（定めがない場合・10年未満の定めの場合は10年）

借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。（借地借家法第3条）

30年「以上」であれば自由に定められますが、30年「未満」の定めは無効となり、法定の30年に引き上げられます。

普通借地権の更新

普通借地権の更新には、以下の3つのパターンがあります。

1. 合意更新
当事者の合意により更新する場合です。

2. 請求による更新
借地権者が更新を請求した場合、建物が存在する限り、地主が遅滞なく異議を述べなければ更新されます。地主の異議には正当事由が必要です。

3. 法定更新（使用継続による更新）
借地権の存続期間満了後も借地権者が土地の使用を継続している場合、地主が遅滞なく異議を述べなければ更新されたものとみなされます。

いずれの場合も、地主が更新を拒絶するには正当事由が必要です。正当事由の判断要素は以下のとおりです。

• 地主と借地権者双方が土地を必要とする事情
• 借地に関する従前の経過
• 土地の利用状況
• 立退料等の財産上の給付（補完的要素）

3種類の定期借地権

一般定期借地権

一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定する借地権で、期間満了により確定的に終了します。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。（借地借家法第22条）

特徴：
- 存続期間：50年以上
- 利用目的：制限なし（住宅でも事業用でも可）
- 契約方式：書面（公正証書でなくても可）
- 更新：なし
- 建物買取請求権：なし
- 期間満了後：更地にして返還

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的として設定する借地権です。

存続期間	根拠条文	特約の内容
30年以上50年未満	第23条第1項	更新なし・建物買取請求権なしの特約が「できる」
10年以上30年未満	第23条第2項	更新なし・建物買取請求権なしの特約が「当然に適用」

特徴：
- 利用目的：事業用に限定（居住用は不可）
- 契約方式：公正証書による設定契約が必要
- 期間満了後：更地にして返還

居住用建物の所有を目的とする場合には、事業用定期借地権は使えません。また、事業用であっても居住用が併用される場合（社宅等）も利用できない点に注意が必要です。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後30年以上経過した日に、地主が借地上の建物を相当の対価で譲り受けることを特約する借地権です。

借地権を設定する場合（前条第1項の規定により借地権を設定する場合にあっては、借地権を設定する場合であって借地権の存続期間を三十年以上五十年未満とするときに限る。）においては、第9条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。（借地借家法第24条第1項）

特徴：
- 存続期間：30年以上
- 利用目的：制限なし
- 契約方式：方式の制限なし（口頭でも可）
- 期間満了後：地主が建物を買い取る（更地にする必要なし）
- 建物の賃借人の保護：借地権消滅後も建物の賃借人は引き続き利用可能（請求により期限の定めのない賃貸借となる）

3種類の定期借地権の比較表

項目	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
利用目的	制限なし	事業用のみ	制限なし
契約方式	書面	公正証書	制限なし
更新	なし	なし	なし
建物買取請求権	なし	なし	地主が買い取る
期間満了後	更地返還	更地返還	建物は地主に

試験での出題ポイント

宅建試験では、以下のポイントが特に狙われます。

• 普通借地権の存続期間 → 当初30年、最初の更新後20年、2回目以降10年。短い定めは無効で法定期間に引き上げ
• 正当事由 → 更新拒絶には正当事由が必要。立退料だけでは正当事由にならない（補完的要素にすぎない）
• 事業用定期借地権の契約方式 → 公正証書が必要（他の定期借地権とは異なる）
• 事業用定期借地権の用途 → 居住用は不可。居住用を含む場合も不可
• 建物譲渡特約付借地権の方式 → 口頭でも可（方式の制限なし）
• 一般定期借地権の存続期間 → 50年以上。50年「未満」では設定不可

理解度チェッククイズ

以下のクイズで理解度を確認しましょう。

Q1. 普通借地権の当初の存続期間を25年と定めた場合、その特約は無効で存続期間は30年となる。

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**○ 正しい。** 借地権の存続期間は最低30年です。30年未満の定めは無効となり、法定の**30年**に引き上げられます（借地借家法第3条）。

Q2. 事業用定期借地権は、書面であれば公正証書でなくても設定できる。

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**× 誤り。** 事業用定期借地権は**公正証書による設定契約**が必要です（借地借家法第23条第3項）。公正証書以外の書面では設定できません。

Q3. 一般定期借地権は、住宅の所有を目的として設定することもできる。

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**○ 正しい。** 一般定期借地権は**利用目的に制限がありません**。住宅でも事業用でも設定できます。利用目的が制限されているのは事業用定期借地権のみです。

Q4. 建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後20年以上経過した日に建物を譲り受ける特約を付すことができる。

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**× 誤り。** 建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後**30年以上**経過した日に建物を譲り受ける特約を付すものです（借地借家法第24条第1項）。20年ではありません。

Q5. 事業用定期借地権は、社員寮（居住用建物）の所有を目的として設定することができる。

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**× 誤り。** 事業用定期借地権は**もっぱら事業の用に供する建物**の所有を目的とするものです。社員寮のような居住用建物は含まれず、居住用と事業用を兼ねる場合も設定できません。

まとめ

1. 普通借地権 → 存続期間は当初30年以上、更新あり（正当事由がなければ拒絶不可）。借地権者を強く保護する制度。
2. 3種類の定期借地権 → いずれも更新がない確定期限の借地権。一般（50年以上・書面）、事業用（10年以上50年未満・公正証書・事業用限定）、建物譲渡特約付（30年以上・方式自由・建物を買取）で特徴が異なる。
3. 試験対策の要点 → 各定期借地権の「存続期間」「契約方式」「利用目的の制限」を正確に区別することが最も重要。特に事業用の公正証書要件は頻出。

よくある質問（FAQ）

Q. 定期借地権でも地代の増減額請求はできますか？

A. 一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権では、原則として地代の増減額請求ができます（特約で排除可能）。事業用定期借地権でも同様です。

Q. 普通借地権で更新を拒絶する「正当事由」は具体的にどう判断しますか？

A. 地主と借地権者双方の土地利用の必要性を中心に、従前の経過、土地の利用状況、立退料の提供など複合的に判断されます。立退料だけでは正当事由と認められません。

Q. 一般定期借地権の「書面」には電磁的記録も含まれますか？

A. はい。一般定期借地権の特約は書面又は電磁的記録によってしなければなりません。電磁的記録も認められています。

Q. 建物譲渡特約付借地権で建物を譲り受けた後、借地人（元の建物利用者）はどうなりますか？

A. 建物の賃借人は、地主（建物の新所有者）に対して、建物の賃貸借の継続を請求できます。この場合、期限の定めのない賃貸借とみなされます。

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