防火地域と準防火地域｜構造規制と建蔽率の緩和

この記事は、建築基準法61条以下が定める防火地域・準防火地域の規制を、条文と施行令にもとづいて整理するものです。建蔽率そのものの考え方は建ぺい率と容積率とは｜制度の意味と物件の見方に、計算の手順は建ぺい率と容積率の計算問題攻略｜角地緩和・前面道路制限にあります。集団規定全体での位置づけは建築基準法の全体像｜単体規定と集団規定を参照してください。

先に結論を述べます。この分野で問われるのは三つです。

第一に、地域と建築物の規模に応じてどういう構造が求められるか。第二に、建蔽率がどう緩和されるか。第三に、建築物や敷地が地域の内外にわたる場合にどう処理するか。

そして注意が必要な点があります。61条は2019年6月に施行された改正で性能規定化され、「耐火建築物としなければならない」という書き方が条文から消えました。具体的な規模の区分は建築基準法施行令136条の2に移っています。古い教材はこの構造を反映していないことがあるので、条文の位置から確認していきます。

防火地域・準防火地域とは何か

都市計画で定める地域

防火地域と準防火地域は、都市計画法が定める地域地区のひとつです。同法9条21項は「防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする」と定めています。地域地区の全体像は都市計画法の全体像｜区域区分・用途地域・開発許可で扱っています。

決めるのは都市計画法、規制の中身を定めるのは建築基準法という分業になっています。用途地域や高度地区と同じ構造です。用途地域そのものは用途地域13種類と建築制限を参照してください。

実際の指定は、駅前や幹線道路沿いの商業地に防火地域、その周辺の住宅地に準防火地域、という形になることが多くあります。ただしこれは運用の傾向であって、法律が地域を限定しているわけではありません。

なぜ構造を規制するのか

火災の被害を考えるとき、建物が一棟だけ建っている場所と、密集している市街地とでは意味が違います。市街地では、一棟の火災が隣家に燃え移り、次々と広がっていきます。

そこで、個々の建物の外側、つまり延焼にさらされる部分の性能を高めておくことで、火が伝わる連鎖を断ち切ろうとするのがこの規制です。守っているのは、その建物の中の人だけではなく、街全体です。

だからこの規制は集団規定です。41条の2により、都市計画区域および準都市計画区域の内でのみ適用されます。同じ火災に関する規定でも、避難階段や内装制限のように建物の中の人を守るものは単体規定であり、全国に適用されます。この対比は建築基準法の全体像｜単体規定と集団規定で扱っています。

規制されるのは「外側」

規制の中身を見る前に、何が対象かを押さえておきます。61条1項が挙げているのは、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に設ける防火設備と、壁、柱、床その他の建築物の部分です。

つまり、火が入ってくる経路と、火に耐える骨格。延焼を防ぐという目的に直結する部分が対象です。建物の中の間取りや内装ではありません。

用語を先に押さえる

規制の中身に入る前に、2条が定義する用語を確認しておきます。ここが曖昧だと、条文も選択肢も読めません。

延焼のおそれのある部分（2条6号）

2条6号は、延焼のおそれのある部分を、隣地境界線、道路中心線、または同一敷地内の二以上の建築物相互の外壁間の中心線から、1階にあっては3メートル以下、2階以上にあっては5メートル以下の距離にある建築物の部分と定義しています。同一敷地内の建築物については、延べ面積の合計が500平方メートル以内のものは一の建築物とみなされます。

1階が3メートル、2階以上が5メートル。上階のほうが範囲が広いのは、火は上に向かって広がるため、高い位置ほど遠くまで延焼の危険が及ぶからです。

ただし書に除外があります。防火上有効な公園、広場、川その他の空地や水面、耐火構造の壁その他これらに類するものに面する部分は、延焼のおそれのある部分から除かれます。向かいに燃えるものがなければ延焼しようがない、という理屈です。

61条1項が防火設備を求めているのは、まさにこの「延焼のおそれのある部分」にある外壁の開口部です。定義を知らないと、どこに何を設けるのかが読めません。

耐火構造・準耐火構造・防火構造（2条7号から8号）

似た語が三つ並ぶので、対象と目的で区別します。

耐火構造は、壁、柱、床その他の建築物の部分の構造で、耐火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するものです。耐火性能とは、通常の火災が終了するまでの間、その火災による建築物の倒壊および延焼を防止するために必要とされる性能をいいます。火災が終わるまで持ちこたえることが求められます。

準耐火構造は、同じく建築物の部分の構造で、準耐火性能、つまり通常の火災による延焼を抑制するために必要とされる性能に関する基準に適合するものです。倒壊まで防ぐ耐火構造に対し、延焼を抑制する水準にとどまります。

防火構造は、対象が違います。建築物の外壁または軒裏の構造であって、建築物の周囲において発生する通常の火災による延焼を抑制するために必要とされる性能に関する基準に適合するものです。建物の骨格ではなく外皮の話で、しかも外から来る火に対するものです。

耐火と準耐火は建物の部分全般、防火構造は外壁と軒裏だけ。この対象の違いで切り分けてください。

耐火建築物・準耐火建築物（2条9号の2・9号の3）

2条9号の2は、耐火建築物を次の基準に適合する建築物と定義しています。特定主要構造部が耐火構造であること、または一定の技術的基準に適合すること。そして、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、遮炎性能に関する基準に適合する防火戸その他の政令で定める防火設備を有すること。

骨格と開口部の両方が要件です。どちらかだけでは耐火建築物になりません。

2条9号の3は、準耐火建築物を、耐火建築物以外の建築物で、主要構造部を準耐火構造としたもの、またはこれと同等の準耐火性能を有するものとして技術的基準に適合するもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に前号ロの防火設備を有するものと定義しています。

こちらも開口部の防火設備が要件に入っています。骨格の水準が耐火か準耐火かで名称が分かれる、という構造です。

なお53条などが使う「耐火建築物等」「準耐火建築物等」は、これらの建築物に加えて、同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物を含む語です。等が付くかどうかで範囲が違います。

61条は性能規定になっている

改正で条文の書き方が変わった

現行の61条1項は次のように定めています。防火地域または準防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、床その他の建築物の部分および当該防火設備を、通常の火災による周囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して、防火地域および準防火地域の別ならびに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

長い条文ですが、構造を取り出すと単純です。求められているのは「政令で定める技術的基準に適合すること」であり、その基準は「防火地域か準防火地域か」と「建築物の規模」に応じて定められる、と書いてあります。

かつての条文は、防火地域について61条が、準防火地域について62条が、それぞれ「耐火建築物としなければならない」「準耐火建築物としなければならない」という形で直接に構造を指定していました。2019年6月に施行された改正でこれが性能規定に改められ、具体的な区分は施行令に移りました。現在の62条は屋根に関する規定です。

この改正の意味は、同等以上の延焼防止性能を持つ建物であれば、耐火建築物という決まった形でなくてもよい、という点にあります。だから条文や関連規定では「耐火建築物」ではなく「耐火建築物等」という語が使われます。等が付くかどうかで指す範囲が違うので、読み分けが必要です。

施行令136条の2の五つの区分

具体的な区分は施行令136条の2が定めています。五つの号に分かれています。

1号は、防火地域内にある建築物で階数が3以上のものもしくは延べ面積が100平方メートルを超えるもの、または準防火地域内にある建築物で地階を除く階数が4以上のものもしくは延べ面積が1,500平方メートルを超えるもの。もっとも厳しい基準が課される区分で、従来の耐火建築物に相当するものと、同等の延焼防止時間が確保される建築物がここに入ります。

2号は、防火地域内にある建築物のうち階数が2以下で延べ面積が100平方メートル以下のもの、または準防火地域内にある建築物のうち地階を除く階数が3で延べ面積が1,500平方メートル以下のもの、もしくは地階を除く階数が2以下で延べ面積が500平方メートルを超え1,500平方メートル以下のもの。従来の準耐火建築物に相当する水準です。

3号は、準防火地域内にある建築物のうち地階を除く階数が2以下で延べ面積が500平方メートル以下のもので、木造建築物等に限られるもの。外壁および軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とし、外壁開口部設備に一定の性能を求めます。

4号は、同じく準防火地域内で地階を除く階数が2以下、延べ面積500平方メートル以下のもののうち、木造建築物等を除くもの。こちらは外壁開口部設備についてのみ基準がかかります。

5号は、高さが2メートルを超える門または塀で、防火地域内にある建築物に附属するもの、または準防火地域内にある木造建築物等に附属するもの。延焼防止上支障のない構造であることが求められます。

なお61条1項のただし書により、門または塀で高さ2メートル以下のもの、および準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く）に附属するものは、この規制の対象外です。

階数の数え方が地域で違う

区分を読むときに見落とされやすいのが、階数の数え方です。

防火地域については「階数が三以上」「階数が二以下」と書かれています。地階を含む階数です。

準防火地域については「地階を除く階数が四以上」「地階を除く階数が三」「地階を除く階数が二以下」と書かれています。地階を除いた階数です。

したがって、地下1階地上2階の建物は、防火地域では階数3として扱われ、準防火地域では地階を除く階数2として扱われます。同じ建物でも地域によって区分が変わるということです。ここは条文の文言の差なので、正確に読む必要があります。

数字の整理

規模の数字を並べておきます。防火地域は階数3、延べ面積100平方メートル。準防火地域は地階を除く階数4と3と2、延べ面積1,500平方メートルと500平方メートル。

防火地域のほうが小さな建物から厳しい基準がかかります。市街地の中心部に指定されることを想定した規制なので、当然の設計です。数字の整理は建築基準法の数字｜意味から覚える整理法にも集めています。

屋根・外壁・看板の規定

屋根（62条）

62条は、防火地域または準防火地域内の建築物の屋根の構造について、市街地における火災を想定した火の粉による火災の発生を防止するために必要とされる性能に関して、政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならないと定めています。

施行令136条の2の2が基準を具体化しており、屋根が火の粉により防火上有害な発炎をしないこと、火の粉により屋内に達する防火上有害な溶融、亀裂その他の損傷を生じないことを求めています。

延焼は隣家から横に伝わるだけではありません。火災の際には火の粉が舞い上がり、風に乗って離れた建物の屋根に落ちます。屋根を規制するのは、この経路を断つためです。61条の規制が横方向の延焼を、62条が上からの飛び火を防いでいる、と整理できます。

隣地境界線に接する外壁（63条）

63条は「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」と定めています。

これは規制ではなく緩和です。民法234条1項は、建物を築造するには境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならないと定めていますが、外壁が耐火構造であれば、この距離を置かずに境界線に接して建てられます。

理由は明快です。50センチメートルの距離は延焼を防ぐために置かれているところ、外壁が耐火構造であれば距離がなくても延焼のおそれが小さいからです。防火地域では敷地を目一杯使いたい場面が多いので、実務上も意味の大きい規定です。

看板等の防火措置（64条）

64条は、防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるものまたは高さが3メートルを超えるものについて、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならないと定めています。

三つの要素を押さえてください。第一に、適用されるのは防火地域内だけで、準防火地域には適用がありません。第二に、対象は建築物の屋上に設けるもの、または高さが3メートルを超えるもののいずれかです。屋上に設けるものであれば高さは問いません。第三に、求められるのは不燃材料で造るか覆うことで、建築物本体のような耐火性能までは要求されません。

準防火地域に適用がない点は、この節の他の規定と扱いが違うので出題されます。

建蔽率の緩和

53条3項の二つの加算

防火地域の規制は建蔽率とセットで問われます。耐火性能の高い建物を建てるなら、敷地を広く使ってよい、という緩和があるからです。

53条3項1号は、防火地域内にある耐火建築物等、または準防火地域内にある耐火建築物等もしくは準耐火建築物等について、建蔽率の限度に10分の1を加えると定めています。

ここで条文の括弧書きに注意してください。防火地域については「第一項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が十分の八とされている地域を除く」とあります。建蔽率の限度が10分の8とされている地域は、この加算の対象から外れています。理由は後で述べます。

準防火地域については括弧書きがなく、耐火建築物等だけでなく準耐火建築物等でも加算されます。防火地域では耐火建築物等に限られるのに対し、準防火地域では準耐火建築物等でもよい。この違いが問われます。

53条3項2号は、街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物について、10分の1を加えると定めています。いわゆる角地緩和です。

そして3項の柱書が、1号または2号のいずれかに該当する建築物には10分の1を、1号および2号の両方に該当する建築物には10分の2を加えるとしています。重複適用が明文で認められています。

53条6項の適用除外

加算とは別に、制限そのものが適用されない場合があります。

53条6項1号は、防火地域のうち建蔽率の限度が10分の8とされている地域内にある耐火建築物等について、前各項の規定を適用しないと定めています。10分の1を加算して10分の9にするのではなく、建蔽率の制限がかからなくなります。

3項1号が10分の8の地域を除いていたのは、その地域が6項1号で処理されるからです。二重に適用されないように条文が書き分けられています。加算と適用除外は、結論の数値が近くても条文の作りが違うので、選択肢の言い回しで問われます。

同項2号は、巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するものについて適用しないとしています。3号は、公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が許可したものです。

敷地が地域の内外にわたるとき（53条7項・8項）

計算問題で頻出なのがここです。

53条7項は、建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であるときは、その敷地は全て防火地域内にあるものとみなして、3項1号または6項1号を適用すると定めています。

53条8項は、建築物の敷地が準防火地域と、防火地域および準防火地域以外の区域とにわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等または準耐火建築物等であるときは、その敷地は全て準防火地域内にあるものとみなして、3項1号を適用すると定めています。

いずれも、敷地の一部しか防火地域にかかっていなくても、建物が要求される性能を満たしていれば敷地全体を防火地域内とみなして緩和を受けられる、という規定です。条件は「敷地内の建築物の全部が」であることに注意してください。一棟でも満たさない建物があれば、このみなしは働きません。

なお、建蔽率の加重平均そのものについては建ぺい率と容積率の計算問題攻略｜角地緩和・前面道路制限で扱っています。

建築物が地域の内外にわたる場合

65条は「建築物」を基準にする

65条2項は「建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する」と定めています。ただし書として、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合には、その防火壁外の部分については準防火地域内の規定を適用するとしています。

65条1項は、建築物が防火地域または準防火地域と、これらの地域として指定されていない区域とにわたる場合について、その全部についてそれぞれ防火地域または準防火地域内の規定を適用するとし、同じくその地域外において防火壁で区画されている場合の例外を置いています。

厳しいほうに合わせる、というのが原則です。そして防火壁で区画すれば、その外側は別扱いにできます。防火壁が延焼の連鎖を物理的に断ち切るので、区画された向こう側まで厳しい規制をかける必要がない、という理屈です。

主語が「敷地」ではない

ここが最も見落とされやすい点です。65条は「建築物が……わたる場合」と書いています。敷地ではありません。

同じ防火の分野でも、53条7項・8項は「建築物の敷地が……わたる場合」と書いており、主語が敷地です。建蔽率の緩和は敷地単位の話、構造規制は建築物単位の話、という違いがあります。

敷地が防火地域と準防火地域にまたがっていても、建物自体が準防火地域の側にしか建っていなければ、65条2項は働きません。逆に建物が両方にかかっていれば、敷地の大部分が準防火地域であっても全体に防火地域の規定が適用されます。

三つの処理を並べて覚える

敷地や建築物が二以上の地域にまたがる場合の処理は、制限の種類によって三通りに分かれます。

用途制限は過半主義です。敷地の過半が属する用途地域の規定を、敷地全体に適用します。

建蔽率と容積率は加重平均です。それぞれの地域の限度に、その地域に属する敷地部分の面積の割合を乗じて合計します。

防火地域と準防火地域は、厳しいほうを建築物の全部に適用します。

なぜ扱いが違うのか。用途制限は「その場所にどういう建物がふさわしいか」という判断なので、多数を占める地域の性格に従わせるのが自然です。建蔽率と容積率は量の制限なので、按分すれば公平に配分できます。これに対し防火は安全に関わり、按分も多数決も意味を持ちません。建物の一部だけ燃えにくくしても延焼は止まらないからです。だから厳しいほうに合わせます。

この理屈を押さえておけば、三つを丸暗記しなくても導けます。斜線制限のまたがる場合の処理（56条5項の部分ごとの適用）とあわせて整理すると、さらに見通しがよくなります。高さ制限と斜線制限｜どの地域に何がかかるかを参照してください。

特定防災街区整備地区（67条）

防火地域・準防火地域と並ぶ制度として、特定防災街区整備地区があります。密集市街地の防災機能を確保するために定められる地区で、規制の書き方が防火地域とは違います。

67条1項は「特定防災街区整備地区内にある建築物は、耐火建築物等又は準耐火建築物等としなければならない」と定めています。規模による区分がなく、原則としてすべての建築物が対象です。ただし書に例外があり、延べ面積が50平方メートル以内の平家建ての附属建築物で外壁および軒裏が防火構造のもの、卸売市場の上家や機械製作工場など火災の発生のおそれが少ない用途で主要構造部が不燃材料で造られたもの、高さ2メートルを超える門または塀で不燃材料で造られまたは覆われたもの、高さ2メートル以下の門または塀が挙げられています。

同条2項は、建築物が特定防災街区整備地区とそれ以外の区域にわたる場合について、全部に1項を適用するとし、地区外において防火壁で区画されている場合の例外を置いています。65条と同じ構造です。

さらに同条3項は、都市計画で定められた建築物の敷地面積の最低限度以上でなければならないとし、5項は壁面の位置の制限を定めています。防火地域が構造だけを規制するのに対し、こちらは敷地の大きさや建物の位置まで規律する点が違います。

建築確認との関係

防火地域・準防火地域は、建築確認の要否にも影響します。

6条2項は、防火地域および準防火地域外において建築物を増築し、改築し、または移転しようとする場合で、その増築、改築または移転に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内であるときについて、確認を要しないとしています。

裏返せば、防火地域または準防火地域の内であれば、増築等の部分が10平方メートル以内であっても建築確認が必要です。「10平方メートル以内の増築に確認は不要」と覚えていると、防火地域の事例で誤ります。

条文が「防火地域及び準防火地域外において」という書き方をしているので、地域の内側では例外が働かない、という読み方になります。建築確認の対象と手続の流れは建築確認｜対象となる規模と検査の流れにまとめてあります。

物件を見るときに効いてくること

この規制は、実際の物件でも意味を持ちます。

第一に、建築費が変わります。同じ規模の建物でも、防火地域では求められる性能が高くなるぶん、工事費が上がります。土地の価格だけを比べて判断すると、総額で見誤ることがあります。

第二に、建てられる大きさが変わります。53条3項1号の加算があるので、耐火建築物等にすれば建蔽率が10分の1広がります。角地であればさらに10分の1。狭い敷地では、この差が計画を左右します。建蔽率の限度が10分の8とされている商業地域で防火地域であれば、耐火建築物等にすることで建蔽率の制限そのものがなくなります。

第三に、増築や改築のハードルが変わります。地域の外なら10平方メートル以内の増築に建築確認は要りませんが、防火地域・準防火地域の内では必要です。小規模な増築でも手続が発生します。

第四に、隣地との距離の扱いが変わります。63条により外壁が耐火構造であれば隣地境界線に接して設けられるので、民法234条1項の50センチメートルを確保する必要がありません。狭小地では設計の自由度に直結します。

重要事項説明では、これらが法令に基づく制限として説明の対象になります。用途地域や防火地域の指定は役所の都市計画課で確認できます。道路との関係を含めた確認の手順は接道義務｜2メートル要件と例外・条例による付加とセットバックとは？道路幅員4mルールをわかりやすく解説を参照してください。

試験での出題ポイント

「耐火建築物」と「耐火建築物等」を混ぜる

2019年の改正以降、53条3項1号などが使う語は「耐火建築物等」です。耐火建築物またはこれと同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物を指します。「耐火建築物でなければ緩和を受けられない」という肢は、現行法の枠組みと合いません。同様に「準耐火建築物等」も、準耐火建築物とこれと同等以上の性能を持つものを含みます。

準防火地域の区分を粗くする

準防火地域について「500平方メートル以下なら一律に軽い基準でよい」とする肢は誤りです。施行令136条の2の2号は、地階を除く階数が3で延べ面積1,500平方メートル以下のものを含んでいます。つまり3階建てであれば、延べ面積が500平方メートル以下でも2号の区分に入ります。階数と延べ面積の両方を見る必要があります。

階数の数え方を入れ替える

防火地域は「階数」、準防火地域は「地階を除く階数」です。地下1階地上2階の建物について、防火地域では階数3、準防火地域では地階を除く階数2として扱われます。この差を使った肢が作られます。

建蔽率の緩和で準防火地域を落とす

53条3項1号は、準防火地域内については耐火建築物等だけでなく準耐火建築物等も対象にしています。「準防火地域で加算を受けられるのは耐火建築物等に限る」は誤りです。逆に防火地域については耐火建築物等に限られるので、こちらで準耐火建築物等を含める肢も誤りになります。

加算と適用除外を取り違える

建蔽率の限度が10分の8とされている地域の防火地域内にある耐火建築物等は、53条6項1号により制限そのものが適用されません。「10分の1を加算して10分の9になる」という肢は誤りです。また、6項1号は防火地域についてのものなので、「準防火地域でも建蔽率の限度が10分の8であれば制限がなくなる」という肢も誤りです。

またがる場合の主語をすり替える

65条は建築物が基準、53条7項・8項は敷地が基準です。「建築物の敷地が防火地域と準防火地域にわたる場合、その敷地内のすべての建築物に防火地域の規定が適用される」という肢は、65条2項の主語をすり替えているので誤りになります。また、「過半が属する地域の規定が適用される」という肢は用途制限の処理を持ち込んだもので誤りです。

防火壁の例外を落とす

65条1項・2項にはいずれも防火壁による例外があります。「地域にわたる場合は例外なく全部に厳しいほうが適用される」という言い切りは、このただし書を落としています。

看板の規定を準防火地域に広げる

64条は防火地域内についての規定です。「準防火地域内の高さ3メートルを超える看板も不燃材料で造らなければならない」は誤りになります。

10平方メートルの例外を地域内でも認める

6条2項の例外は「防火地域及び準防火地域外において」の増築等についてのものです。防火地域または準防火地域の内では、10平方メートル以内でも確認が必要です。

覚え方・整理の仕方

「防火は小さく、準防火は大きく」

規模の数字は、防火地域が階数3・延べ面積100平方メートル、準防火地域が地階を除く階数4と3と2・延べ面積1,500平方メートルと500平方メートル。防火地域のほうが小さい建物から厳しい基準に入る、という方向で覚えれば、数字の大小を取り違えません。

階数は「防火は地階込み、準防火は地階抜き」

条文の文言そのものを短く持ちます。防火地域が「階数」、準防火地域が「地階を除く階数」。地下がある建物の事例が出たら、この一点を確認します。

緩和は「防火は耐火だけ、準防火は準耐火まで」

53条3項1号の対象を一言で持ちます。厳しい地域のほうが緩和の条件も厳しい、という向きで覚えると自然です。そして「10分の8の防火地域は加算ではなく制限なし」を例外として添えます。

加算は「1号か2号で1割、両方で2割」

53条3項の柱書がそのまま覚え方になります。防火・準防火の要件が1号、角地が2号。どちらかで10分の1、両方で10分の2。

またがる場合は「用途は過半、大きさは按分、防火は厳しい方」

三つの処理を一息で唱えます。そして理由を添えます。用途はその場所の性格の話だから多数決、大きさは量の話だから按分、防火は安全の話だから按分も多数決も効かない。理由まで持てば、どれがどれか迷いません。

主語は「防火は建物、建蔽率は敷地」

65条と53条7項・8項の主語の違いを二語で覚えます。構造の規制は建物にかかるもの、建蔽率の緩和は敷地にかかるもの。条文がどちらの語を使っているかを確認する癖をつけてください。

63条は「耐火なら境界に寄せられる」

民法234条1項の50センチメートルの例外です。規制の節の中に一つだけ緩和が混ざっているので、見落とさないように独立して覚えます。

確認は「防火・準防火の中なら10平方メートルでも要る」

6条2項の例外が働くのは地域の外だけ。この一文で足ります。法令上の制限全体の頻出度は法令上の制限の頻出論点｜3層に分けて攻めるで扱っています。

理解度チェッククイズ

次の記述の正誤を判定してください。

Q1. 準防火地域内において、地階を除く階数が3で延べ面積が400平方メートルの建築物を建築する場合、外壁の開口部に一定の防火設備を設ければ足り、主要構造部について準耐火建築物と同等の基準は求められない。

答えは誤りです。建築基準法施行令136条の2の2号は、準防火地域内にある建築物のうち「地階を除く階数が三で延べ面積が千五百平方メートル以下のもの」を挙げており、延べ面積400平方メートルの3階建てはこの区分に入ります。従来の準耐火建築物に相当する水準の基準が課されます。延べ面積500平方メートル以下だからといって軽い区分になるわけではなく、階数と延べ面積の両方を見る必要があります。3号・4号の軽い区分に入るのは、地階を除く階数が2以下かつ延べ面積500平方メートル以下のものです。

Q2. 防火地域内で、建蔽率の限度が10分の8と定められている地域において耐火建築物等を建築する場合、建蔽率の限度は10分の9となる。

答えは誤りです。53条6項1号は、防火地域のうち建蔽率の限度が10分の8とされている地域内にある耐火建築物等について「前各項の規定は、適用しない」と定めています。加算されるのではなく、建蔽率の制限そのものがかかりません。なお53条3項1号は防火地域について「建蔽率の限度が十分の八とされている地域を除く」と括弧書きで除外しており、二重に適用されないように書き分けられています。加算と適用除外は条文の作りが違います。

Q3. 建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、その建築物の敷地の過半が属する地域の規定が、建築物の全部について適用される。

答えは誤りです。65条2項は「建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する」と定めています。過半で決めるのではなく、厳しいほうである防火地域の規定が適用されます。過半主義は用途制限の処理です。また65条の主語は「建築物」であって敷地ではない点にも注意してください。なお同項ただし書により、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合には、その防火壁外の部分について準防火地域内の規定が適用されます。

Q4. 準防火地域内にある高さ4メートルの広告塔は、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない。

答えは誤りです。64条は「防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの又は高さ三メートルを超えるもの」を対象としており、準防火地域には適用されません。防火地域内であれば、高さ3メートルを超えるもののほか、屋上に設けるものは高さを問わず対象になります。この節の他の規定の多くが防火地域と準防火地域の両方に適用されるなかで、64条だけが防火地域限定である点が問われます。

Q5. 防火地域内において建築物を増築する場合、増築に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内であれば、建築確認を受ける必要はない。

答えは誤りです。6条2項は「防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるとき」について確認を要しないとしています。例外が働くのは地域の外側だけであり、防火地域または準防火地域の内では、面積の大小にかかわらず建築確認が必要です。

まとめ

• 防火地域と準防火地域は都市計画法9条21項が定める地域地区で、建築基準法61条以下が構造を規制します。61条は2019年6月施行の改正で性能規定化され、具体的な規模区分は施行令136条の2に移りました。防火地域は階数3・延べ面積100平方メートル、準防火地域は地階を除く階数4と3と2・延べ面積1,500平方メートルと500平方メートルで区分され、階数の数え方が地域によって違います。
• 建蔽率は53条3項1号により、防火地域内の耐火建築物等または準防火地域内の耐火建築物等もしくは準耐火建築物等について10分の1が加算され、同項2号の角地と重複すれば10分の2になります。ただし建蔽率の限度が10分の8とされている防火地域内の耐火建築物等は、53条6項1号により制限そのものが適用されません。敷地が地域の内外にわたる場合のみなし規定は53条7項・8項にあります。
• 建築物が地域にわたる場合は厳しいほうを全部に適用します（65条）。用途制限の過半主義、建蔽率・容積率の加重平均との違いは、防火が安全に関わり按分も多数決も意味を持たないことから導けます。65条の主語は建築物、53条7項・8項の主語は敷地である点も区別してください。

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