建築基準法の頻出ポイント｜建ぺい率・容積率・用途制限

建築基準法の目的と全体像

建築基準法は、宅建試験の「法令上の制限」分野において毎年 2問程度 出題される重要科目です。建築物の安全性と都市環境の整備を目的とした法律であり、都市計画法と密接に関連しています。

建築基準法 第1条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ここでのキーワードは「最低の基準」です。建築基準法の規定はあくまで「最低限度」であり、この基準を上回る性能を目指すことは当然に認められています。

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単体規定と集団規定

建築基準法の規定は大きく 単体規定 と 集団規定 に分かれます。

区分	内容	適用範囲
単体規定	個々の建築物自体の安全性・衛生に関する規定（構造、防火、採光、換気等）	全国どこでも 適用
集団規定	都市全体の環境を整えるための規定（用途制限、建ぺい率、容積率、道路、高さ制限等）	都市計画区域内・準都市計画区域内 のみ適用

試験ポイント： 集団規定は都市計画区域内と準都市計画区域内でのみ適用されます。都市計画区域外では原則として集団規定は適用されません。

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建築確認

建築確認とは、建築物の設計が建築基準法等に適合しているかを事前にチェックする手続きです。

建築確認が必要な場合

建築物の種類	新築	増改築・移転	大規模修繕・模様替え	用途変更
特殊建築物（用途部分 > 200㎡）	必要	必要	必要	必要
大規模建築物（木造：3階以上、500㎡超、高さ13m超、軒高9m超のいずれか）	必要	必要	必要	不要
大規模建築物（非木造：2階以上または200㎡超）	必要	必要	必要	不要
上記以外の建築物（都市計画区域等内のみ）	必要	必要（10㎡以下は不要）	不要	不要

建築確認の手続き

項目	内容
申請先	建築主事または指定確認検査機関
審査期間	大規模建築物：35日以内、その他：7日以内
完了検査	工事完了後 4日以内 に建築主事に届出。検査済証の交付を受けるまで使用不可（原則）

ひっかけ注意： 防火地域・準防火地域 外 で、10㎡以内 の増改築・移転は建築確認不要です。ただし、防火地域・準防火地域 内 では10㎡以内であっても建築確認が必要です。

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道路に関する制限

建築基準法上の「道路」

建築基準法上の道路は、原則として 幅員4m以上 のものをいいます（特定行政庁が指定する区域では6m以上）。

種別	内容
42条1項1号道路	道路法による道路（国道、都道府県道、市町村道等）
42条1項2号道路	都市計画法等による道路
42条1項3号道路	建築基準法施行時に既に存在していた道路
42条1項4号道路	都市計画法等により2年以内に事業が予定される道路で、特定行政庁が指定したもの
42条1項5号道路	位置の指定を受けた道路（位置指定道路）
42条2項道路	幅員4m未満だが、建築基準法施行時に建築物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したもの（みなし道路、2項道路）

2項道路とセットバック

2項道路（みなし道路）は幅員4m未満ですが、建築基準法上の「道路」として扱われます。ただし、建替え時には セットバック が必要です。

セットバックの計算：
- 道路の 中心線 から 2m 後退した線が道路境界線とみなされる
- 反対側が崖地・川等の場合は、反対側の境界線から 4m の線が道路境界線

重要： セットバック部分は 敷地面積に算入できない ため、建ぺい率や容積率の計算では除外します。

接道義務

建築物の敷地は、建築基準法上の道路に 2m以上 接しなければなりません。これを 接道義務 といいます。

ケース	接道の長さ
原則	2m以上
地方公共団体の条例による付加	条例で接道の長さを引き上げ可能（特殊建築物、3階以上等）
接道義務の例外	敷地周囲に広い空地がある場合、特定行政庁が認めれば接道義務を満たさなくてもよい

試験ポイント： 接道義務の「2m」は頻出です。また、条例により付加できるのは「制限の強化」であり、緩和はできない点に注意しましょう。ただし、特定行政庁の認定・許可による緩和はあり得ます。

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用途制限

用途制限は、都市計画法 で定められた用途地域ごとに、建築できる建物の種類を規制する集団規定です。

主要な建築物の用途制限（一部抜粋）

建築物	第一種低層	第二種低層	田園住居	第一種中高層	第二種中高層	第一種住居	第二種住居	準住居	近隣商業	商業	準工業	工業	工業専用
住宅	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	×
共同住宅	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	×
小中高校	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	○	×	×
大学・病院	×	×	×	○	○	○	○	○	○	○	○	×	×
ホテル・旅館	×	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○	×	×
ボーリング場	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○	○	○	×
カラオケ	×	×	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○	×
パチンコ店	×	×	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○	×
映画館	×	×	×	×	×	×	×	○	○	○	○	×	×
キャバレー	×	×	×	×	×	×	×	×	×	○	○	×	×
倉庫業倉庫	×	×	×	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○
自動車修理工場（150㎡以下）	×	×	×	×	×	×	×	○	○	○	○	○	○

暗記のコツ： すべてを覚える必要はありません。試験では「建てられない」パターンがよく問われます。特に 工業専用地域に住宅は建てられない、工業地域に学校・病院・ホテルは建てられない の2点は必ず押さえましょう。

用途制限の特例

特例	内容
特別用途地区	地方公共団体は条例で用途制限を 強化または緩和 できる（ただし緩和は国土交通大臣の承認が必要）
既存不適格建築物	法改正前から存在する建築物は、そのまま使用可能。ただし、増改築等をする場合は新法に適合させる必要がある
用途変更	類似の用途への変更は建築確認不要

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建ぺい率

建ぺい率 とは、建築面積の敷地面積に対する割合です。

計算式：建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積

建ぺい率の緩和（加算）

緩和の条件	加算
防火地域内の耐火建築物（または同等以上の延焼防止性能を有する建築物）	+10%
特定行政庁が指定する角地	+10%
上記の 両方 に該当する場合	+20%

建ぺい率の制限がなくなる場合（100%）

以下の すべて に該当する場合、建ぺい率の制限はなくなります（建ぺい率100%）。

• 指定建ぺい率が80% の地域
• 防火地域内 にある
• 耐火建築物（または同等以上の延焼防止性能を有する建築物）

超頻出！ 「80%＋防火＋耐火＝制限なし」は毎年のように出題されます。確実に覚えましょう。

また、以下の建築物も建ぺい率の制限を受けません。
- 派出所、公衆便所、公共用歩廊等
- 公園、広場、道路、川等の内にある建築物で特定行政庁が認めたもの

異なる建ぺい率の地域にまたがる場合

敷地が2以上の建ぺい率の異なる地域にまたがる場合は、加重平均 で計算します。

計算例：
- A地域（建ぺい率60%）に属する部分：200㎡
- B地域（建ぺい率80%）に属する部分：100㎡
- 建ぺい率 ＝（200㎡ × 60% ＋ 100㎡ × 80%）÷ 300㎡ ＝ 200/300 ≒ 66.7%

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容積率

容積率 とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。

計算式：容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積

指定容積率と前面道路による容積率

容積率には 2つの基準 があり、いずれか 小さい方 が適用されます。

基準	内容
指定容積率	都市計画で定められた容積率
前面道路による容積率	前面道路の幅員が 12m未満 の場合に適用

前面道路による容積率の計算

用途地域	計算式
住居系（第一種低層〜準住居・田園住居）	前面道路の幅員 × 4/10
その他（近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用）	前面道路の幅員 × 6/10

計算例：
- 第一種住居地域（指定容積率300%）
- 前面道路の幅員：6m
- 前面道路による容積率：6m × 4/10 ＝ 240%
- 適用される容積率：240%（指定300%より小さい方）

重要： 前面道路の幅員が 12m以上 の場合は、前面道路による制限はかからず、指定容積率がそのまま適用されます。

前面道路が2以上ある場合

前面道路が複数ある場合は、最大の幅員 の道路を基準に計算します。

容積率の緩和

緩和の内容	詳細
地下室	住宅の地階で天井が地盤面から1m以下のもの → 住宅部分の延べ面積の 1/3 を限度に不算入
共同住宅の共用廊下・階段	延べ面積に算入しない
駐車場	全体の延べ面積の 1/5 を限度に不算入
特定道路の緩和	前面道路の幅員が6m以上12m未満で、70m以内に幅員15m以上の道路（特定道路）がある場合、一定の計算式で割増し

異なる容積率の地域にまたがる場合

建ぺい率と同様に、加重平均 で計算します。

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高さ制限

建築基準法では、複数の高さ制限が設けられています。

絶対高さ制限

対象地域	制限
第一種低層住居専用地域	10m または 12m（都市計画で定める）
第二種低層住居専用地域	10m または 12m（都市計画で定める）
田園住居地域	10m または 12m（都市計画で定める）

試験ポイント： 絶対高さ制限が適用されるのは 低層住居専用地域（第一種・第二種）と田園住居地域の3つだけ です。

道路斜線制限

道路面から建築物の高さを制限するもので、道路の反対側境界線から一定の勾配（斜線）の内側に建物を収めなければなりません。

用途地域	適用距離	斜線の勾配
住居系	20m〜35m	1.25
その他	25m〜50m	1.5

適用される全用途地域 に道路斜線制限がかかります。

隣地斜線制限

隣地境界線からの高さを制限するものです。

用途地域	立ち上がりの高さ	斜線の勾配
住居系	20m	1.25
その他	31m	2.5

注意： 低層住居専用地域（第一種・第二種）と田園住居地域 には隣地斜線制限は 適用されない（代わりに絶対高さ制限で対応）。

北側斜線制限

北側隣地の日照を確保するための制限です。

対象地域	立ち上がりの高さ	斜線の勾配
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	5m	1.25
第一種・第二種中高層住居専用地域	10m	1.25

適用範囲に注意： 北側斜線制限は上記の 5つの地域のみ に適用されます。

日影規制

中高層建築物が周囲に落とす日影を一定時間以内に制限するものです。

対象地域	対象建築物
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	軒高7m超、または3階以上
第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域	高さ10m超

重要： 商業地域、工業地域、工業専用地域 には日影規制は適用されません。ただし、対象区域外にある建築物でも、高さが10mを超え、対象区域内に日影を生じさせる場合は規制の対象となります。

各高さ制限の適用地域まとめ

制限	低層住専（一種・二種）・田園住居	中高層住専（一種・二種）	その他住居系	商業・近商	準工業	工業・工専
絶対高さ制限	○	×	×	×	×	×
道路斜線	○	○	○	○	○	○
隣地斜線	×	○	○	○	○	○
北側斜線	○	○	×	×	×	×
日影規制	○	○	○	近商○/商×	○	×

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防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するために定められる地域地区です。

防火地域内の制限

建築物	要求される構造
階数3以上 または 延べ面積100㎡超	耐火建築物（またはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）
上記以外	耐火建築物または準耐火建築物（またはこれらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）

準防火地域内の制限

建築物	要求される構造
階数4以上 または 延べ面積1,500㎡超	耐火建築物（またはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）
延べ面積500㎡超〜1,500㎡以下	準耐火建築物以上
延べ面積500㎡以下	技術的基準適合建築物、準耐火建築物以上

覚え方： 防火地域は「3階または100㎡」、準防火地域は「4階または1,500㎡」と覚えましょう。防火地域のほうが数字が小さい＝規制が厳しいです。

防火地域と準防火地域にまたがる場合

敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、原則として 厳しい方（防火地域）の規制が敷地全体に適用されます。

ただし、建築物が防火壁で区画されている場合は、それぞれの地域の規制が適用されます。

看板・広告塔等

防火地域内にある 看板、広告塔 で、建築物の屋上に設けるものまたは高さ 3m を超えるものは、主要な部分を 不燃材料 で造り、または覆わなければなりません。

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建築協定

建築協定は、住宅地としての環境や商店街の利便を維持増進するために、土地所有者等が自主的に締結する協定です。

項目	内容
締結の要件	土地所有者等の 全員の合意
認可権者	特定行政庁
効力	認可の公告後に土地所有者等になった者にも効力が及ぶ（承継効）
一人協定	土地所有者が1人の場合でも協定を定められる（認可から3年以内に2人以上にならないと失効）
廃止	土地所有者等の 過半数 の合意で廃止を申請できる

ひっかけ注意： 締結は「全員の合意」、廃止は「過半数の合意」です。この非対称性がよく問われます。借地権者がいる場合は、その者の合意も必要です（ただし借地権の目的となっている土地の所有者は不要）。

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試験での出題傾向

建築基準法は例年 2問 程度出題されます。出題頻度の高い分野は以下のとおりです。

テーマ	出題頻度	学習の優先度
建ぺい率の緩和・制限なし	非常に高い	最優先
容積率の計算（前面道路）	非常に高い	最優先
道路の定義・2項道路・セットバック	高い	高
接道義務	高い	高
用途制限	高い	高
高さ制限（絶対高さ・斜線・日影）	中程度	中
防火・準防火地域	中程度	中
建築確認	中程度	中
建築協定	やや低い	中

計算問題の対策

建ぺい率と容積率は計算問題として出題されることがあります。以下の手順で解きましょう。

容積率の計算手順：
1. 指定容積率を確認する
2. 前面道路の幅員が12m未満かチェック
3. 12m未満なら、幅員 × 法定乗数（住居系4/10、その他6/10）を計算
4. 指定容積率と比較し、小さい方 を採用

建ぺい率の計算手順：
1. 指定建ぺい率を確認する
2. 緩和要件（角地+10%、防火地域内の耐火+10%）をチェック
3. 80%+防火+耐火なら制限なし（100%）
4. 異なる地域にまたがる場合は加重平均

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まとめ

建築基準法は範囲が広いですが、出題パターンは決まっています。以下の最重要ポイントを確実に押さえましょう。

最重要ポイントの復習：

• 建築基準法は「最低の基準」を定めたもの
• 単体規定は全国適用、集団規定は都市計画区域・準都市計画区域内のみ
• 建築基準法上の道路は原則 幅員4m以上。2項道路は4m未満だがセットバックが必要
• 接道義務は道路に 2m以上 接すること
• 住宅が建てられないのは工業専用地域のみ
• 建ぺい率の制限なし：指定80%＋防火地域内＋耐火建築物
• 容積率：指定容積率と前面道路による容積率の 小さい方
• 前面道路による容積率：住居系 × 4/10、その他 × 6/10
• 絶対高さ制限（10m or 12m）：低層住居専用（一種・二種）・田園住居のみ
• 北側斜線制限：低層住居専用・田園住居＋中高層住居専用の5地域のみ
• 防火地域と準防火地域にまたがる場合 → 厳しい方 を適用
• 建築協定の締結は「全員の合意」、廃止は「過半数の合意」

建築基準法の学習を終えたら、同じ「法令上の制限」分野の 都市計画法 の復習と、農地法 の学習に進みましょう。都市計画法で学んだ用途地域の知識が建築基準法の用途制限に直結するため、セットで理解を深めることが合格への近道です。