土地区画整理法の施行者と組合の仕組み

土地区画整理法は、宅建試験の法令上の制限で毎年1問出題される重要科目です。施行者の種類、組合の設立要件、換地処分の流れ、仮換地の効力など覚えるべき論点が多岐にわたります。特に組合施行と公的施行の違い、換地処分の効果は頻出です。本記事では、土地区画整理事業の全体像から試験で問われるポイントまでを体系的に解説します。

土地区画整理事業とは

事業の概要

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設（道路・公園等）の整備改善と宅地の利用増進を図るために行われる事業です。

土地区画整理法第2条第1項
この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、（中略）土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。

事業の仕組み

土地区画整理事業の基本的な仕組みは「換地」です。

1. 従前の土地（整理前の土地）を整理し、公共施設を配置
2. 土地所有者には従前の土地に代わる「換地」を割り当て
3. 事業費を捻出するため「保留地」を設定し売却
4. 土地は小さくなるが（減歩）、公共施設の整備で利便性が向上

施行者の種類

土地区画整理事業の施行者は以下のとおりです。

民間施行

施行者	説明	同意要件
個人施行者	宅地所有者又は借地権者が1人又は数人で施行	施行地区内の宅地所有者・借地権者全員の同意
土地区画整理組合	宅地所有者・借地権者が設立する組合が施行	7人以上が共同、所有者・借地権者それぞれの3分の2以上の同意
区画整理会社	宅地所有者・借地権者を株主とする会社が施行	所有者・借地権者それぞれの3分の2以上の同意

公的施行

施行者	説明
都道府県・市町村	都市計画事業として施行
国土交通大臣	国の利害に重大な関係がある場合
独立行政法人都市再生機構	大規模な事業
地方住宅供給公社	住宅用地の供給

組合施行の仕組み

組合の設立要件

土地区画整理組合を設立するには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 7人以上の宅地所有者又は借地権者が共同して設立
2. 施行地区内の宅地所有者及び借地権者それぞれの3分の2以上の同意
3. 定款と事業計画を定める
4. 都道府県知事の認可を受ける

組合の性質

• 組合は法人とする
• 施行地区内の宅地の所有者及び借地権者はすべて組合員となる（強制加入）
• 同意していない者も組合員となる点に注意

組合員の強制加入

3分の2以上の同意で設立されるため、残りの3分の1以下の不同意者も自動的に組合員となります。

これは試験で頻出のポイントです。「同意しなかった者は組合員にならない」という選択肢は誤りです。

総会の議決

議決事項	必要な同意
通常の議決	過半数の出席、出席者の過半数の同意
定款の変更	組合員の3分の2以上の同意
事業計画の変更	組合員の3分の2以上の同意（軽微な変更を除く）

換地処分

換地処分とは

換地処分とは、事業完了後に従前の土地と換地の関係を確定させる処分です。

換地処分の手続き

1. 換地計画の作成
2. 都道府県知事の認可（組合施行の場合）
3. 換地処分の通知（関係権利者に個別に通知）
4. 換地処分の公告

換地処分の効果

換地処分の公告があった日の翌日から、以下の効果が生じます。

効果	内容
換地の確定	換地は従前の宅地とみなされる
従前の宅地の権利の消滅	換地を定めなかった従前の宅地の権利は消滅
保留地の取得	施行者が保留地を取得
公共施設の管理	原則として市町村の管理に属する
登記	遅滞なく登記を行う（施行者が申請又は嘱託）

最重要: 効果発生は公告の日の「翌日」からです。

仮換地

仮換地とは

仮換地とは、換地処分の前に、工事の都合等により暫定的に指定される土地です。

仮換地の指定

• 施行者が仮換地を指定
• 従前の宅地の所有者・借地権者に通知して指定
• 仮換地の指定により、従前の宅地の使用収益は停止される

仮換地の効力

項目	内容
仮換地の使用収益	仮換地の指定の効力発生日から使用収益できる
従前の宅地の使用収益	停止される
従前の宅地の所有権	残る（換地処分まで）
従前の宅地の処分権	残る（売買は可能）

重要ポイント: 仮換地が指定されても、従前の宅地の所有権や処分権はなくなりません。使用収益だけが停止されます。

減歩と保留地

減歩とは

減歩とは、換地が従前の宅地より面積が小さくなることです。道路や公園などの公共施設用地を確保し、事業費を捻出するための保留地を生み出すために行われます。

保留地とは

保留地は、換地として定めない土地です。施行者がこれを売却して事業費に充てます。

施行者	保留地を定められる場合
組合施行	定款で定めた場合に保留地を定められる
公的施行	事業計画で定めた場合に保留地を定められる

保留地の所有権

保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得します。組合施行の場合は組合が取得します。

建築行為等の制限

施行地区内の制限

事業計画の決定の公告があった日以降、換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で以下の行為をする場合は都道府県知事等の許可が必要です。

• 土地の形質の変更
• 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
• 移動の容易でない物件の設置・堆積（重量5トン超）

許可が不要な場合

• 政令で定める軽易な行為
• 非常災害のための応急措置
• 都市計画事業の施行として行う行為

試験での出題ポイント

数字の覚え方

• 組合設立「7人以上」: 「七（なな）人で組合設立」
• 同意要件「3分の2以上」: 「組合も提案も3分の2」
• 効果発生「翌日」: 「換地は公告の翌日から」

ひっかけパターン

1. 「同意しなかった者は組合員にならない」 → 誤り。施行地区内の所有者・借地権者は全員が組合員
2. 「換地処分の効果は公告の日から生じる」 → 誤り。「翌日」から
3. 「仮換地が指定されると従前の宅地の所有権を失う」 → 誤り。所有権は失わない（使用収益が停止するだけ）
4. 「保留地は換地処分前に施行者が取得する」 → 誤り。換地処分の公告の翌日に取得
5. 「建築制限の許可権者は市町村長」 → 誤り。都道府県知事等

理解度チェッククイズ

Q1. 土地区画整理組合を設立するには、施行地区内の宅地所有者の過半数の同意が必要である。

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**× 誤り** 組合設立には宅地所有者及び借地権者それぞれの「3分の2以上」の同意が必要です。過半数ではありません。

Q2. 土地区画整理組合の設立に同意しなかった宅地所有者は、組合員にはならない。

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**× 誤り** 施行地区内の宅地所有者及び借地権者は、同意の有無にかかわらず全員が組合員となります（強制加入）。

Q3. 仮換地が指定されると、従前の宅地の所有権は消滅する。

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**× 誤り** 仮換地が指定されても、従前の宅地の所有権や処分権は残ります。停止されるのは「使用収益」のみです。

Q4. 換地処分の効果は、換地処分の公告があった日の翌日から生じる。

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**○ 正しい** 換地処分の効果は公告があった日の「翌日」から生じます。公告日当日ではありません。

まとめ

土地区画整理法について、以下の3点を押さえましょう。

1. 組合設立の要件を正確に覚える: 7人以上、3分の2以上の同意、知事の認可。不同意者も全員組合員
2. 換地処分の効果は「翌日」: 公告があった日の翌日から換地の確定、保留地の取得等の効果が生じる
3. 仮換地の指定では所有権は消滅しない: 使用収益のみ停止され、所有権・処分権は従前の宅地に残る

よくある質問（FAQ）

Q. 土地区画整理事業はどのような場所で行われますか？

A. 都市計画区域内で、公共施設の整備が不十分な地域や、土地の利用状況が不良な地域で行われます。新たに市街地を開発する場合や、既成市街地を再整備する場合があります。

Q. 換地で土地が小さくなった場合、補償はありますか？

A. 原則として、公共施設の整備による利便性の向上が、面積の減少（減歩）に見合うものとされます。ただし、著しく不均衡な場合は清算金で調整されます。

Q. 保留地は誰でも購入できますか？

A. はい。保留地は施行者が公募等により売却するもので、一般の方でも購入できます。保留地の所有権は換地処分の公告の翌日に施行者が取得し、その後購入者に移転されます。

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