土地区画整理法｜仮換地・換地処分の仕組みを解説

土地区画整理事業とは

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設（道路・公園等）の整備改善と宅地の利用増進を図るために行われる、土地の区画形質の変更および公共施設の新設・変更に関する事業です。

土地区画整理法2条1項
この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。

わかりやすく言えば、道路が狭く形が不整形な土地が集まっている地域を、道路を広くし公園を設け、整った形の宅地に造り変える事業です。この際、各地権者は従前の土地に代わって整理後の新しい土地（換地）を取得しますが、道路や公園の用地を生み出すために土地面積は減少します（減歩）。

宅建試験では「法令上の制限」の分野からほぼ毎年1問出題されます。特に仮換地の指定の効果と換地処分の効果が頻出であり、「処分権は従前地に残る」「換地処分の効果は公告の翌日から」といった論点が繰り返し問われます。

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施行者の種類

土地区画整理事業は、さまざまな主体が施行することができます。施行者の種類とその特徴を比較表で整理します。

施行者	施行できる区域	特徴
個人施行者	宅地の所有者または借地権者（1人または数人）	小規模な事業。同意が必要
土地区画整理組合	宅地の所有者または借地権者が7人以上で設立	組合員は施行地区内の宅地所有者・借地権者全員（強制加入）
区画整理会社	宅地の所有者または借地権者を株主等とする会社	民間主体の施行
地方公共団体	都市計画事業として施行	公共主体の大規模事業
国土交通大臣	国の利害に重大な関係がある場合	国が施行する大規模事業
都市再生機構・地方住宅供給公社	都市計画事業として施行	公的機関による施行

土地区画整理組合

試験で最もよく出題されるのが土地区画整理組合です。

項目	内容
設立要件	宅地の所有者または借地権者7人以上が共同して設立
設立の同意	施行地区内の宅地所有者・借地権者のそれぞれ2/3以上の同意（同意した者の所有面積・借地面積がそれぞれ総面積の2/3以上）
認可	都道府県知事の認可が必要
組合員	施行地区内の宅地所有者・借地権者の全員が組合員（強制加入）
役員	理事（3人以上）と監事（2人以上）を置く
総会	組合の最高意思決定機関。組合員の過半数の出席で成立
賦課金	事業費に充てるため、組合員に対して賦課金を徴収できる

試験対策ポイント: 組合の設立には「7人以上」「2/3以上の同意」「知事の認可」の3つが必要です。また、組合員は全員が強制加入であり、脱退の自由はありません。この点は区分所有法の管理組合と同じ考え方です。

個人施行者

個人施行者は、施行地区内の宅地の所有者または借地権者が1人で、または数人共同して施行します。

項目	内容
施行者	宅地の所有者または借地権者（1人でも可）
同意	施行地区内の宅地について所有権・借地権を有するすべての者の同意が必要
認可	都道府県知事の認可が必要

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事業の流れ

土地区画整理事業の流れを時系列で整理します。

段階	内容
1. 事業計画の決定	施行者が事業計画を定める
2. 施行認可	都道府県知事の認可を受ける
3. 仮換地の指定	工事着手に先立ち、仮換地を指定する
4. 工事の施行	道路・公園等の公共施設の整備、宅地の造成
5. 換地計画の決定	換地処分の基礎となる換地計画を定める
6. 換地処分	従前地と換地の関係を確定させる
7. 換地処分の公告	換地処分があった旨を公告する
8. 登記	施行者が遅滞なく登記を申請する

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仮換地

仮換地とは

仮換地とは、換地処分が行われる前の段階で、工事等の都合上、従前の土地（従前地）に代えて仮に使用収益できる土地として指定されるものです。

施行者は、換地処分を行う前に、土地の区画形質の変更等の工事のため必要がある場合、仮換地を指定することができます。

仮換地の指定手続き

施行者	手続き
個人施行者	仮換地となるべき土地の所有者・従前の宅地の所有者の同意が必要
組合施行	総会（または総代会）の同意を得て指定。従前地の所有者等には通知
地方公共団体等	土地区画整理審議会の意見を聴いて指定。従前地の所有者等には通知

仮換地の指定の効果

仮換地の指定の効果は、試験で最も重要な論点です。

効果	内容
仮換地の使用収益	仮換地の指定の効力発生日から、仮換地について使用収益ができる
従前地の使用収益の停止	仮換地の指定の効力発生日から、従前地の使用収益が停止される
処分権は従前地に残る	売買・抵当権設定などの処分権は従前地について行使する

仮換地が指定されると、使用収益権は仮換地に移るが、処分権（所有権の登記、売買、抵当権設定等）は従前地に残ったままである。

具体例で理解する:
- Aの所有する甲地（従前地）に対して、乙地（仮換地）が指定された
- Aは乙地を使用し、そこに居住したり耕作したりできる（使用収益権）
- Aは甲地を使用・収益することはできなくなる
- Aが土地を売却する場合は、甲地（従前地）について売買契約を締結する
- 抵当権を設定する場合も、甲地（従前地）に設定登記をする
- 登記簿上の所有者もAのまま（甲地について）

試験対策ポイント: 「仮換地が指定されると、従前地の処分権は仮換地に移る」「仮換地について売買契約を締結する」という選択肢は誤りです。処分権は常に従前地に残ります。これは頻出のひっかけです。

仮換地に既存の権利者がいる場合

仮換地として指定された土地について、すでに使用収益している者がいる場合、その者の使用収益を停止させる必要があります。施行者は、仮換地の指定に際して、仮換地について権利を有する者に対して使用収益の停止の通知をします。

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換地処分

換地処分とは

換地処分とは、土地区画整理事業の工事が完了した後に、従前地と換地の関係を最終的に確定させる行政処分です。

換地処分の手続き

項目	内容
換地計画	施行者は換地処分に先立ち、換地計画を定めなければならない
認可	換地計画について、都道府県知事の認可が必要（個人施行・組合施行の場合）
関係権利者への通知	換地計画の内容を関係権利者に通知する
換地処分の公告	換地処分があった旨を遅滞なく公告する

換地処分の効果

換地処分の効果は、換地処分の公告があった日の翌日から生じます。

効果	内容
所有権の移転	従前地の所有権が消滅し、換地が従前地とみなされる（換地の所有権を取得）
従前地の消滅	換地を定められなかった従前地は消滅する
公共施設用地の帰属	道路・公園等の公共施設の用に供する土地は、原則として市町村の管理に属する
保留地の取得	保留地は施行者が取得する
清算金の確定	従前地と換地の価額の差額について清算金が確定する

換地処分の効果はすべて、換地処分の公告があった日の翌日から生じる。

試験対策ポイント: 「公告の日」ではなく「公告があった日の翌日」です。この「翌日」は頻出ポイントです。

換地処分後の登記

換地処分の公告があった場合、施行者は遅滞なく、その旨を登記所に届け出なければなりません。登記所は、職権で必要な登記を行います。

この届出があるまでの間は、施行地区内の土地について他の登記をすることができません。

項目	内容
届出義務者	施行者
届出先	登記所
登記	登記所が職権で行う
登記の制限	届出があるまで、施行地区内の土地について他の登記は不可

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減歩と保留地

減歩とは

減歩とは、土地区画整理事業において、各地権者の土地面積が事業の施行によって減少することをいいます。減歩には公共減歩と保留地減歩の2種類があります。

種類	内容	用途
公共減歩	道路・公園等の公共施設用地を生み出すための減歩	公共施設の整備
保留地減歩	保留地を生み出すための減歩	事業費に充当するための売却用地

具体例: ある地区で区画整理を行う前、Aは200㎡の土地を所有していた。区画整理後、Aの換地は150㎡になった。減少した50㎡のうち、30㎡は道路用地に充てられ（公共減歩）、20㎡は保留地に充てられた（保留地減歩）。

保留地

保留地とは、換地として定めず、施行者が事業費に充てるために売却等する目的で確保する土地です。

項目	内容
取得者	換地処分の公告の翌日に施行者が取得
処分方法	施行者が売却して事業費に充当
設定の根拠	事業計画において保留地の予定地を定める
組合施行の特則	組合が施行する場合、定款に定めがあれば、保留地を組合員に与えることも可能

試験対策ポイント: 保留地は換地処分の公告の翌日に施行者が取得します。「保留地はすべて地方公共団体が取得する」といった誤りの選択肢に注意しましょう。

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換地計画における特別の定め

特別の宅地

特に著しい不均衡が生じる場合、以下のような特別の定めをすることができます。

清算金

従前地と換地の間に面積や価額の差がある場合、その差額を清算金で調整します。

ケース	清算金
換地の価額 > 従前地の価額	清算金を徴収される
換地の価額 < 従前地の価額	清算金を交付される

清算金は、換地処分の公告があった日の翌日に確定します。

換地を定めない場合（不換地）

特別の事情がある場合、換地を定めないこと（不換地）ができます。この場合、従前地の所有者は換地を取得できない代わりに、金銭で清算を受けます。

換地の特例

公共施設の管理者や、特定の公益目的に使用されている宅地については、換地の位置や面積に特例が認められる場合があります。

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施行地区内の建築等の制限

制限の内容

土地区画整理事業の施行地区内では、事業の施行の障害となるおそれがある行為について、許可制による制限が課されます。

項目	内容
制限の対象	土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築・改築・増築、移動の容易でない物件の設置・堆積
許可権者	都道府県知事（国土交通大臣施行の場合は国土交通大臣）
許可の基準	事業の施行の障害となるおそれがないと認めるとき

土地区画整理法76条1項
次に掲げる公告があった日後、第103条第4項の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、国土交通大臣が施行する土地区画整理事業にあっては国土交通大臣の、その他の者が施行する土地区画整理事業にあっては都道府県知事の許可を受けなければならない。

制限がかかる期間

建築等の制限がかかるのは、次の期間です。

施行者	制限の開始	制限の終了
個人施行	施行認可の公告の日後	換地処分の公告がある日まで
組合施行	設立認可の公告の日後	換地処分の公告がある日まで
地方公共団体等	事業計画決定の公告の日後	換地処分の公告がある日まで

試験対策ポイント: 建築等の制限は許可制です。「届出制」ではないことに注意しましょう。また、許可権者は都道府県知事（国土交通大臣施行の場合は国土交通大臣）であり、市町村長ではありません。

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仮換地と換地処分の比較

仮換地と換地処分の効果を比較表で整理します。

比較項目	仮換地の指定	換地処分
効果の発生時期	仮換地の指定の効力発生日	換地処分の公告の翌日
使用収益権	仮換地に移る	換地に確定
処分権	従前地に残る	換地に移る（従前地とみなされる）
登記	従前地のまま	換地について登記（職権で）
所有権	従前地の所有権	換地の所有権（従前地とみなされる）
抵当権の設定先	従前地に設定	換地に移行（従前地に設定されていた抵当権は換地に移る）

試験対策ポイント: この比較表は試験で非常に重要です。「仮換地＝使用収益のみ移転、処分権は従前地に残る」「換地処分＝すべてが換地に確定」と整理しましょう。

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土地区画整理事業と登記

換地処分前の登記

仮換地が指定された後も、登記はすべて従前地について行います。仮換地について登記をすることはできません。

換地処分後の登記

換地処分の公告後、施行者が登記所に届け出ると、登記所が職権で以下の登記を行います。

• 換地について従前地の登記記録を書き換える登記
• 保留地について表題登記
• 消滅した従前地の登記記録の閉鎖

この届出があるまでの間は、施行地区内の土地について他の登記をすることができません（登記のロック）。

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過去問で狙われるひっかけパターン

パターン1: 仮換地の処分権

誤: 仮換地が指定された場合、従前地の所有者は仮換地について売買契約を締結する。
正: 仮換地が指定されても、処分権は従前地に残る。売買契約は従前地について締結する。

パターン2: 換地処分の効力発生日

誤: 換地処分の効果は、換地処分があった日から生じる。
正: 換地処分の効果は、換地処分の公告があった日の翌日から生じる。

パターン3: 組合の設立要件

誤: 土地区画整理組合を設立するには、施行地区内の宅地所有者の全員の同意が必要である。
正: 全員の同意ではなく、宅地所有者・借地権者のそれぞれ2/3以上の同意が必要。

パターン4: 保留地の取得者

誤: 保留地は換地処分の公告の翌日に市町村が取得する。
正: 保留地は換地処分の公告の翌日に施行者が取得する。施行者が組合であれば組合が、地方公共団体であれば地方公共団体が取得する。

パターン5: 建築制限の許可権者

誤: 施行地区内の建築行為の制限について、許可を与えるのは市町村長である。
正: 許可権者は都道府県知事（国土交通大臣施行の場合は国土交通大臣）。市町村長ではない。

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土地区画整理法の理解を深めるために、以下の関連記事もあわせて学習しましょう。

• 都市計画法の全体像 - 都市計画事業としての区画整理の位置づけ

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まとめ

土地区画整理法は、宅建試験の「法令上の制限」でほぼ毎年出題される重要テーマです。以下のポイントを確実に押さえましょう。

1. 事業の目的: 公共施設の整備改善と宅地の利用増進
2. 施行者の種類: 個人・組合・区画整理会社・地方公共団体・国土交通大臣等。組合は7人以上で設立、2/3以上の同意が必要
3. 仮換地の効果: 使用収益権は仮換地に移るが、処分権は従前地に残る
4. 換地処分の効果: 公告の翌日からすべての効果が発生。所有権は換地に移転、保留地は施行者が取得
5. 減歩: 公共減歩（公共施設用地）と保留地減歩（事業費充当用）の2種類
6. 保留地: 換地処分の公告の翌日に施行者が取得して売却、事業費に充当
7. 建築等の制限: 施行地区内では都道府県知事の許可が必要（届出ではない）
8. 清算金: 従前地と換地の価額の差額を金銭で調整

仮換地の指定の効果（特に「処分権は従前地に残る」）と換地処分の効果（「公告の翌日」）は毎年のように出題されます。この2つの論点は完璧に理解して試験に臨みましょう。