広告に関する規制｜誇大広告の禁止と広告開始時期

広告規制は宅建業法の業務規制の柱

宅建業法は、宅建業者の業務に対してさまざまな規制を設けています。その中でも広告に関する規制は、消費者保護の観点から特に重要な分野であり、宅建試験でもほぼ毎年出題される頻出テーマです。

広告規制は大きく分けて3つの規制から構成されています。

規制	根拠条文	内容
① 誇大広告等の禁止	宅建業法第32条	著しく事実に相違する表示等の禁止
② 広告開始時期の制限	宅建業法第33条	許可等が下りる前の広告の制限
③ 取引態様の明示	宅建業法第34条	売主・代理・媒介の区別の明示

これら3つの規制を正確に理解し、それぞれの適用範囲やポイントを押さえることが合格への鍵です。本記事では、条文の趣旨から具体的な出題パターンまで詳しく解説します。

宅建業法の全体像を先に確認しておくと、広告規制が宅建業法全体の中でどのような位置づけにあるかを理解しやすくなります。

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誇大広告等の禁止（宅建業法第32条）

条文の内容

誇大広告等の禁止は、宅建業法第32条に規定されています。

宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
――宅地建物取引業法 第32条

規制の対象となる事項

誇大広告の禁止が適用される表示事項は、以下の9つです。

番号	表示事項	具体例
①	所在	物件の住所、地名
②	規模	面積、間取り
③	形質	地目、構造、築年数、設備
④	現在の利用の制限	用途地域、建ぺい率、容積率
⑤	将来の利用の制限	都市計画の予定
⑥	環境	周辺施設、日照、眺望
⑦	交通その他の利便	最寄り駅からの距離・所要時間
⑧	代金、借賃等の対価の額またはその支払方法	価格、家賃、支払い条件
⑨	代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせん	ローンの条件

試験対策のポイント： これらの表示事項は数が多いですが、「所・規・形・利・利・環・交・代・金」（しょ・き・けい・り・り・かん・こう・だい・きん）と頭文字で覚えるのも一つの方法です。ただし、試験では「以下の事項について誇大広告が禁止されているか」という形で問われることが多いため、具体例とセットで理解するのが最も効果的です。

「著しく事実に相違する表示」と「誤認させるような表示」

誇大広告の禁止には、2つのパターンがあります。

パターン	内容	具体例
著しく事実に相違する表示	事実と異なる内容を表示する	実際の面積が50㎡なのに「80㎡」と表示
実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させる表示	事実ではあるが、誤解を招く表現	「駅徒歩3分」（実際は最寄りの出口までの距離で、改札までは10分）

重要ポイント： 「著しく」という文言がある点に注意してください。軽微な相違はこの規定の対象とはなりません。ただし、何をもって「著しく」とするかは個別の判断になります。

おとり広告

おとり広告とは、実際には取引する意思がないのに、顧客を引きつけるために行う広告のことです。おとり広告は誇大広告の一種として禁止されています。

おとり広告の類型	具体例
存在しない物件の広告	架空の物件情報を掲載する
売却済み・契約済みの物件の広告	既に成約した物件を掲載し続ける
取引する意思のない物件の広告	好条件の物件で集客し、別の物件を勧める

おとり広告は、不動産公正取引協議会の不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）でも厳しく規制されています。

誇大広告の禁止に違反した場合の制裁

誇大広告の禁止に違反した場合は、以下の制裁を受ける可能性があります。

制裁の種類	内容
監督処分	指示処分、業務停止処分、免許取消処分
罰則	6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはこれの併科

重要ポイント： 誇大広告の禁止は、実際に誰かが損害を被ったかどうかにかかわらず違反が成立します。広告を見た人が実際に取引をしなかったとしても、広告自体が法に違反していれば処分の対象となります。

広告の媒体

誇大広告の禁止は、広告の媒体を問いません。以下のすべてが規制の対象です。

広告媒体	例
インターネット広告	不動産ポータルサイト、自社ウェブサイト、SNS
新聞広告	折込チラシ、新聞記事広告
雑誌広告	住宅情報誌等
看板・ポスター	現地看板、電柱広告
テレビ・ラジオ	CM等

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広告開始時期の制限（宅建業法第33条）

条文の内容

広告開始時期の制限は、宅建業法第33条に規定されています。

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による許可、建築基準法第6条第1項の規定による確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
――宅地建物取引業法 第33条

規制の趣旨

未完成物件（造成中の宅地、建築中の建物）について、許可や確認が下りる前に広告を行うことを禁止する規制です。

この規制の趣旨は以下のとおりです。

• 許可・確認が得られない可能性がある段階で広告を行うと、消費者が誤って取引をしてしまうおそれがある
• 許可・確認が下りなかった場合、消費者が損害を被るおそれがある
• 物件の実現可能性が確保されてから広告を行うべきである

必要な許可等

広告を開始するために必要な許可等は、以下のとおりです。

許可等の種類	根拠法	対象
開発許可	都市計画法第29条	宅地の造成（一定規模以上の開発行為）
建築確認	建築基準法第6条	建物の建築
その他法令に基づく許可等	各種法令	農地転用許可、宅地造成等の許可等

具体的なルール

状況	広告の可否
開発許可・建築確認が下りた後	○ 広告可能
開発許可・建築確認が下りる前	× 広告不可
開発許可は下りたが建築確認がまだ	× 広告不可（両方とも必要な場合）
完成物件（工事完了済み）	○ 広告可能（許可等は不要）

試験対策のポイント： 広告開始時期の制限は、未完成物件（工事完了前）に関する規制です。既に工事が完了した物件については、この制限は適用されません。

広告と契約の区別

ここで非常に重要なポイントがあります。宅建業法第33条は広告の開始時期に関する規制ですが、契約の締結時期に関する規制は宅建業法第36条に別途規定されています。

規制	根拠条文	内容
広告開始時期の制限	第33条	許可等が下りる前は広告不可
契約締結時期の制限	第36条	許可等が下りる前は契約不可

この2つの規制は、どちらも許可等が下りる前の行為を制限するものですが、対象が異なります（広告 vs. 契約）。試験では、この2つを混同させる問題が出題されることがあります。

広告開始時期の制限と契約締結時期の制限の比較

比較項目	広告開始時期の制限（33条）	契約締結時期の制限（36条）
規制対象	広告	契約の締結
適用場面	工事完了前	工事完了前
必要な処分	開発許可・建築確認等	開発許可・建築確認等
適用される取引態様	すべての取引態様	すべての取引態様
自ら賃貸の場合	宅建業に該当しないため適用なし	宅建業に該当しないため適用なし

違反した場合の制裁

広告開始時期の制限に違反した場合の制裁は以下のとおりです。

制裁の種類	内容
監督処分	指示処分、業務停止処分
罰則	6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはこれの併科

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取引態様の明示（宅建業法第34条）

条文の内容

取引態様の明示は、宅建業法第34条に規定されています。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（以下「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。
――宅地建物取引業法 第34条第1項

取引態様の3つの区別

宅建業者は、広告をする際に、以下の3つの取引態様のいずれかを明示しなければなりません。

取引態様	内容	記載例
自ら当事者（売主）	宅建業者自身が売主として取引する	「売主」
代理	宅建業者が売主等の代理人として取引する	「代理」
媒介（仲介）	宅建業者が売主と買主の間を仲介する	「媒介」「仲介」

明示が必要な場面

取引態様の明示が必要な場面は、以下の2つです。

明示が必要な場面	根拠
① 広告をするとき	宅建業法第34条第1項
② 注文（取引の申込み）を受けたとき	宅建業法第34条第2項

試験対策のポイント： 取引態様の明示は、広告時だけでなく、注文を受けたときにも必要です。つまり、広告の段階で明示し、さらに実際に問い合わせや申込みがあったときにも明示しなければなりません。

広告と注文の違い

場面	明示の時期	明示の方法
広告時	広告をするとき	広告中に記載
注文時	注文を受けたとき	遅滞なく明示（口頭でも可）

注文を受けた際の明示は、遅滞なく行わなければなりません。また、広告時に取引態様を明示していた場合であっても、注文を受けた際には改めて明示する必要があります。

取引態様の明示の趣旨

取引態様の明示が義務づけられている理由は、以下のとおりです。

1. 報酬の有無・額の判断：取引態様によって報酬（仲介手数料）の有無や額が異なる。例えば、宅建業者が売主の場合は媒介手数料は不要だが、媒介の場合は手数料が発生する
2. 適用される規制の判断：宅建業者が自ら売主の場合は8種制限が適用されるが、媒介の場合は適用されない
3. 契約の相手方の確認：誰と契約するのかを明確にする

貸借にも適用される

取引態様の明示は、売買・交換だけでなく貸借にも適用されます。

取引の種類	適用
売買の広告	○
交換の広告	○
賃貸の広告	○

試験対策のポイント： 媒介契約の規制（34条の2）は売買と交換のみに適用され、賃貸には適用されませんが、取引態様の明示（34条）は賃貸にも適用される点に注意してください。

違反した場合の制裁

取引態様の明示義務に違反した場合は、監督処分（指示処分、業務停止処分）の対象となります。ただし、罰則（懲役・罰金）の規定はありません。

規制	監督処分	罰則
誇大広告の禁止（32条）	○	○
広告開始時期の制限（33条）	○	○
取引態様の明示（34条）	○	×

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未完成物件の広告に関する注意点

完成予想図の使用

未完成物件の広告では、完成予想図（パース、CG等）を使用することがあります。完成予想図を使用する場合の注意点は以下のとおりです。

注意点	内容
完成予想図である旨を明示	「※完成予想図です。実際とは異なる場合があります」等の注記
周辺環境の表現	実際には存在しない施設や景観を描かない
外観・内装の表現	著しく実際と異なる表現をしない

未完成の新築分譲マンションの広告

未完成の新築分譲マンションの広告では、以下の点に特に注意が必要です。

項目	注意点
価格表示	未確定の場合は「予定価格」等と明示する
面積表示	壁芯面積か内法面積かを明示する
完成時期	引渡し予定時期を明示する
開発許可・建築確認	取得済みでなければ広告不可

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インターネット広告に関する規制

インターネット広告の特徴と規制

近年、不動産広告の主流はインターネット広告に移行しています。インターネット広告にも、宅建業法第32条〜第34条の規制はすべて適用されます。

規制	インターネット広告への適用
誇大広告の禁止	適用あり
広告開始時期の制限	適用あり
取引態様の明示	適用あり

インターネット広告特有の注意点

注意点	内容
情報の更新	成約済み物件をすみやかに削除する（おとり広告防止）
物件情報の正確性	価格・面積・所在等の情報を正確に表示する
更新日の明示	いつ時点の情報かを明示する
複数サイトへの掲載	すべてのサイトで整合性のある情報を掲載する

ポータルサイトの規制

不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at home等）に掲載する広告についても、宅建業法の規制は適用されます。各ポータルサイトは独自の掲載基準を設けていることが多いですが、最低限、宅建業法の規制は遵守しなければなりません。

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不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）

表示規約とは

不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）は、不動産公正取引協議会が定めた自主規制ルールです。宅建業法の広告規制を補完する形で、より詳細な広告表示のルールを定めています。

宅建試験では、表示規約の内容が出題されることもあるため、基本的なルールを押さえておく必要があります。

主な規制内容

規制内容	具体例
徒歩時間の表示	道路距離80mにつき1分で計算。1分未満は切り上げ
面積の表示	1㎡未満は切り捨て不可。メートル法で表示
築年数の表示	建築後の年数を表示。リフォーム済みでも築年数は変わらない
新築の定義	建築後1年未満かつ未使用のもの
駅からの距離	駅の出入口からの距離（改札からではない）
特定用語の使用制限	「最高」「日本一」「完璧」等の使用には根拠が必要

徒歩時間の計算

不動産広告における徒歩時間の計算方法は、試験でもよく問われます。

ルール	内容
計算基準	道路距離80mにつき1分
端数処理	1分未満は切り上げ
起点	物件からの直線距離ではなく道路距離
信号や坂道	考慮しない

具体例： 物件から駅まで道路距離で650mの場合
- 650m ÷ 80m = 8.125分 → 切り上げ → 徒歩9分

特定用語の使用制限

以下のような用語は、その内容を裏付ける合理的な根拠がない限り使用できません。

制限される用語	制限内容
「完全」「完璧」「絶対」	原則使用不可
「日本一」「業界初」「当社だけ」	根拠がなければ使用不可
「最高」「最高級」	根拠がなければ使用不可
「格安」「激安」「破格」	根拠のある比較がなければ使用不可
「特選」「厳選」	一定の基準で選択したことの根拠が必要

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3つの広告規制の横断比較

3つの規制を横断的に比較すると、以下のとおりです。

比較項目	誇大広告の禁止（32条）	広告開始時期の制限（33条）	取引態様の明示（34条）
規制の対象	広告の内容	広告の時期	広告における表示
適用される取引	すべての取引	未完成物件の取引	すべての取引
適用される場面	広告をするとき	広告をするとき	広告時 + 注文を受けたとき
罰則	あり	あり	なし
監督処分	あり	あり	あり
実害の有無	不要（実害がなくても違反）	不要	―

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試験で狙われやすい論点と攻略法

論点1：誇大広告は「著しく」が要件

誇大広告の禁止は、「著しく」事実に相違する表示が対象です。軽微な誤りはこの規定の対象とはなりません。ただし、試験の選択肢では「著しく」の文言が省かれていることがあるため、問題文をよく読む必要があります。

論点2：誇大広告は実害不要

誇大広告の禁止に違反するためには、実際に損害が発生する必要はありません。広告自体が法に違反していれば、誰も損害を受けていなくても違反が成立します。

問題のパターン	正解
「誇大広告をしたが、誰も損害を受けなかったので違反にならない」	誤り（実害は不要）
「実際に取引が行われなくても誇大広告は禁止される」	正しい

論点3：広告開始時期の制限は未完成物件のみ

広告開始時期の制限は、工事完了前の物件のみに適用されます。完成物件には適用されません。

物件の状態	広告開始時期の制限の適用
未完成物件（工事中）	○ 適用あり
完成物件	× 適用なし

論点4：取引態様の明示は「注文を受けたとき」にも必要

取引態様の明示は、広告時だけでなく注文を受けたときにも必要です。

問題のパターン	正解
「広告に取引態様を明示していれば、注文時に改めて明示する必要はない」	誤り（注文時にも明示が必要）
「注文を受けたときは遅滞なく取引態様を明示しなければならない」	正しい

論点5：広告と契約締結時期の制限の区別

広告開始時期の制限（33条）と契約締結時期の制限（36条）を混同させる問題が出ます。

問題のパターン	正解
「建築確認前に広告を行い、確認後に契約を締結すればよい」	誤り（確認前の広告自体が違反）
「開発許可を受けた後であれば広告はできるが、建築確認前は契約はできない」	建築確認も必要な場合は広告も不可

論点6：取引態様の明示に罰則はない

3つの広告規制のうち、取引態様の明示義務違反には罰則（懲役・罰金）がありません。監督処分の対象にはなりますが、罰則は適用されません。

規制	罰則
誇大広告の禁止	○
広告開始時期の制限	○
取引態様の明示	×

論点7：自ら賃貸には適用されない

宅建業法の広告規制は、宅建業者に対する規制です。自ら賃貸を行う者は宅建業者ではないため、宅建業法の広告規制は適用されません（ただし、他の法律による規制は受ける場合があります）。

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広告規制と他の規制との関連

重要事項説明との関連

広告で表示する内容と重要事項説明の内容は、整合性がなければなりません。広告で表示した内容と異なる事実を重要事項説明で説明した場合、トラブルの原因となります。

8種制限との関連

宅建業者が自ら売主の場合は、8種制限が適用されます。取引態様の明示によって「売主」であることが明らかになると、8種制限の適用対象となることが確認できます。

媒介契約との関連

媒介契約に基づいて広告を行う場合も、広告規制はすべて適用されます。また、依頼者の特別の依頼による広告の費用は、報酬とは別に請求できる場合があります。

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過去問で確認する出題パターン

出題パターン	問われるポイント
誇大広告の対象事項	9つの表示事項のうち、どれが対象か
誇大広告と実害の関係	実害がなくても違反か
広告開始時期の具体的な許可等	開発許可、建築確認の要否
広告と契約の時期制限の区別	33条と36条の違い
取引態様の明示の場面	広告時のみか、注文時にも必要か
取引態様の明示と罰則	罰則の有無
おとり広告	誇大広告の一類型として
インターネット広告	宅建業法の適用範囲

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まとめ

広告に関する規制は、宅建業法の業務規制の中でも基本的かつ重要な分野です。3つの規制の違いを正確に理解し、確実に得点しましょう。

最低限覚えるべきポイント：

1. 広告規制は3つ：誇大広告の禁止（32条）、広告開始時期の制限（33条）、取引態様の明示（34条）
2. 誇大広告の禁止の対象は9つの表示事項
3. 誇大広告は実害がなくても違反が成立する
4. 広告開始時期の制限は未完成物件のみに適用（開発許可・建築確認等が必要）
5. 広告開始時期の制限（33条）と契約締結時期の制限（36条）は別の規制
6. 取引態様の明示は広告時と注文を受けたときの両方で必要
7. 取引態様の明示義務違反には罰則がない（監督処分のみ）
8. おとり広告は誇大広告の一種として禁止されている
9. インターネット広告にも宅建業法の広告規制は適用される
10. 取引態様は「売主」「代理」「媒介」の3つを区別する

宅建業法の全体像に戻って他の論点も確認し、8種制限との関連も押さえておくと、体系的な理解が深まります。