媒介契約の3類型｜何を制限し、何を義務づけるか

本記事の役割 — この記事は三つの類型が何を制限し、その代わりに何を義務づけるかという交換関係を扱います。媒介契約書面に何をどう書くかという記載事項の条文解説は媒介契約書の記載事項にまとめてあるので、書面の中身を確認したい場合はそちらへ進んでください。

媒介契約の3類型は、数字を並べて覚えると崩れます。3か月、7日、5日、2週間、1週間。五つの数字を一列に暗記すると、本試験で入れ替えられたときに判別できません。

この分野には、数字を導ける構造があります。三つの類型は、依頼者の行動をどこまで縛るかで段階が分かれています。そして縛りが強い類型ほど、宅建業者に課される義務が重くなる。縛りと義務が釣り合うように設計されているので、「どちらが強い縛りか」が分かれば「どちらの数字が厳しいか」も導けます。

もう一つ、この分野には入口の分岐があります。34条の2はどの取引に適用されるのか。ここを取り違えると、正しい数字を覚えていても選択肢を誤判定します。まずそこから確認します。

まず適用範囲を確定する

条文が対象にしているのは売買と交換

宅地建物取引業法34条の2第1項は、こう書き出します。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、所定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

対象は「売買又は交換の媒介の契約」です。この条文の中では、これを「媒介契約」と呼ぶと定義しています。

つまり、貸借の媒介はこの条文の対象外です。賃貸物件の仲介を依頼されて媒介契約を結んでも、34条の2にもとづく書面の作成・交付義務はありません。有効期間の3か月も、レインズ登録も、業務処理状況の報告も、法律上は課されません。賃貸仲介の実務そのものは不動産賃貸の仲介業務で扱っています。

この分岐は繰り返し問われます。「賃貸の媒介でも媒介契約書面の交付が必要か」と問われたら、法律上は不要です。実務では標準的な書面を用いることがありますが、それは34条の2の義務ではありません。

代理契約には準用される

では、売買の代理を依頼された場合はどうか。ここで見落とされやすい条文があります。

34条の3（代理契約）は、「前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する」と定めています。

つまり、売買・交換の代理契約にも34条の2がまるごと準用されます。書面の作成・交付も、有効期間の上限も、レインズ登録も、報告義務も、代理の場合に及びます。

整理すると、適用範囲は次のようになります。売買・交換の媒介は34条の2が直接適用、売買・交換の代理は34条の3により準用、貸借は媒介も代理も対象外。「売買か貸借か」で切るのであって、「媒介か代理か」で切るのではありません。媒介と代理の違いそのものは取引態様の明示義務、報酬の上限の差は報酬額の制限にまとめています。

媒介と代理では報酬の枠が違う

34条の2の規律が媒介と代理で同じでも、報酬の上限は同じではありません。

報酬の額は宅地建物取引業法46条1項により国土交通大臣の定めるところによるとされ、昭和45年10月23日建設省告示第1552号がこれを定めています。同告示の第二が売買・交換の媒介について依頼者の一方から受けられる額を定め、第三が代理について「第二の計算方法により算出した金額の二倍以内」としています。ただし、代理の依頼者から受ける報酬と相手方から受ける報酬の合計額も、第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはなりません。

代理なら二倍取れるが、双方から取る場合の合計も二倍まで。媒介契約の類型を選ぶ話とは別に、媒介か代理かで報酬の枠が変わるという整理を押さえておいてください。計算の型は報酬額の制限と報酬額計算のパターン別攻略にまとめています。

三つの類型は依頼者の何を制限するか

制限の軸は二つしかない

三つの類型を区別しているのは、依頼者の行動に対する二つの制限です。

第一の軸が、他の宅建業者に重ねて依頼できるか。第二の軸が、依頼者が自分で相手方を見つけて契約できるか（自己発見取引）。

この二軸の組み合わせで三つの類型ができます。どちらも自由なのが一般媒介契約。他業者への依頼は禁じられるが自己発見取引はできるのが専任媒介契約。どちらも禁じられるのが専属専任媒介契約。

二軸しかないので、覚えるべきは組み合わせだけです。そして自己発見取引が禁じられるのは専属専任だけ、という一点さえ押さえれば、残りは自動的に決まります。

条文はどう定義しているか

条文の書き方を見ると、三つが対等に並んでいるわけではないことが分かります。

34条の2第3項が定義するのは専任媒介契約です。「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）」。定義されているのは他業者への依頼の禁止だけで、自己発見取引には触れていません。

そして専属専任媒介契約は、同条9項の括弧書きの中で定義されます。「依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約」。

読み取ってほしいのは、専属専任媒介契約は「専任媒介契約」の一種だということです。専任媒介契約という枠の中に、さらに自己発見取引を禁じる特約が加わったもの。だから条文は独立の定義規定を置かず、括弧書きで済ませています。

「専属専任」は専任の上位互換ではなく、専任に条件を足したもの。この理解があると、専任に課される義務は専属専任にも当然に及ぶという関係が自然に見えます。

なお、一般媒介契約という語は条文に出てきません。専任媒介契約に当たらないもの、という消極的な位置づけです。

制限は依頼者にとって何を意味するか

なぜ依頼者がわざわざ自分を縛る契約を結ぶのか。ここを理解しておくと、義務の配分にも納得がいきます。

一般媒介では、複数の業者に同時に依頼できます。依頼者にとっては自由ですが、業者の側から見ると、費やした労力が他社に成約をさらわれて無駄になるおそれがあります。回収の見込みが不確かなら、広告や営業に本腰を入れにくい。

専任・専属専任では、依頼者は窓口を一社に絞ります。業者にとっては成約すれば確実に報酬を得られるので、積極的に動く動機が生まれます。依頼者は自由を差し出す代わりに、業者の本気を引き出すという取引です。

だからこそ、法は業者側にも見返りの義務を課します。自由を差し出した依頼者が放置されないようにするためです。次節がその中身になります。

制限が強いほど義務が重くなる

三系統の義務

34条の2は、専任媒介契約を締結した業者に三系統の義務を課します。有効期間の上限、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告です。

有効期間は3項が定めます。専任媒介契約の有効期間は三月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は三月となります。契約全体が無効になるのではなく、期間だけが短縮されます。4項により、有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から三月を超えることはできません。業者の側から自動的に更新する特約は認められません。

指定流通機構への登録は5項です。専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、目的物である宅地建物につき所在、規模、形質、売買すべき価額その他の事項を登録しなければなりません。期間は同法施行規則15条の10が定めており、専任媒介契約は締結の日から7日、専属専任媒介契約は5日で、いずれも休業日数を算入しません。

業務処理状況の報告は9項です。専任媒介契約を締結した業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならず、専属専任媒介契約についてはこれを1週間に1回以上とします。

一般媒介契約には、この三系統がいずれも及びません。有効期間の法定の上限もなく、登録義務も定期報告義務もありません。指定流通機構そのものの仕組みはレインズとはにまとめています。

なぜ専属専任のほうが数字が小さいのか

数字を暗記する前に、方向を理解してください。専属専任のほうが期間が短く、頻度が高い。7日より5日、2週間より1週間です。

理由は前節の交換関係から出ます。専属専任では、依頼者は他業者にも頼めず、自分で買主を見つけることもできません。業者に完全に委ねている状態です。委ねる度合いが大きいほど、業者が動かなかったときに依頼者が被る不利益も大きい。だから物件情報を早く市場に出させ、進捗をこまめに知らせさせる。

縛りが強い側ほど、業者への注文も厳しい。この向きさえ覚えていれば、7日と5日、2週間と1週間のどちらがどちらかを取り違えません。数字を横断的に整理したい場合は宅建業法の数字まとめを参照してください。

更新を依頼者の申出にかからせる意味

有効期間の規律には、上限3か月という数字のほかにもう一つの仕掛けがあります。更新の主導権を依頼者に置いたことです。

34条の2第4項は「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる」と定めます。業者から申し出て更新することも、期間満了時に自動的に延長することもできません。10項が4項に反する特約を無効としているので、契約書に自動更新条項を入れても効力を持ちません。

なぜここまで縛るのか。3か月の上限だけを置いても、自動更新が認められれば実質的に無期限の拘束になってしまうからです。上限の設定と自動更新の禁止はセットで初めて機能します。片方だけを覚えていると、「3か月ごとに自動更新される特約は3か月以内だから有効」という誤った処理をしかねません。

更新後の期間も、更新の時から3か月を超えることができません（4項ただし書）。何度更新しても、一回あたりの区切りは3か月という構造です。区切りが来るたびに依頼者が続けるかどうかを判断できる、という設計になっています。

登録の後に続く二つの義務

レインズへの登録は、登録して終わりではありません。

6項は、登録をした業者は登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならないと定めます。登録したという事実を依頼者が確認できるようにする趣旨です。

7項は、登録に係る宅地建物の売買または交換の契約が成立したときは、遅滞なくその旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならないと定めます。成約済みの物件が登録されたままだと、他の業者や購入希望者が無駄に動くことになるからです。

登録・引渡し・成約通知の三つがひとつながりになっています。登録義務だけを覚えて後の二つを落とすと、選択肢を落とします。

定期報告とは別の報告義務

報告義務については、もう一つ見落とされやすい規定があります。

34条の2第8項は、「媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない」と定めています。

主語が「媒介契約を締結した宅地建物取引業者」であって、専任媒介契約に限定されていません。したがって一般媒介契約にも及びます。9項の定期報告が専任型に限られるのとは別の義務です。

「一般媒介には報告義務がない」とだけ覚えると、この8項を落とします。ないのは定期報告であって、申込みがあったときの報告はある。この区別は正確に押さえてください。

一般媒介にも二つの型がある

明示型と非明示型

一般媒介契約は規制が緩い分、実務上は二つの型に分かれます。他にどの業者へ依頼しているかを明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型です。

この区別は施行規則15条の9第3号から読み取れます。同号は媒介契約書面の記載事項として、「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを許し、かつ、他の宅地建物取引業者を明示する義務がある媒介契約にあつては、依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置」を挙げています。

「明示する義務がある媒介契約」という類型が条文上想定されているということです。明示型を選んだ場合、依頼者は他社に依頼していることを業者に知らせる義務を負い、明示しなかった業者の媒介で成約したときには所定の措置が適用されます。

契約に違反したときの措置

同じ施行規則15条の9は、専任型についても違反時の措置を記載事項としています。

第1号が、専任媒介契約にあっては、依頼者が他の宅建業者の媒介または代理によって売買または交換の契約を成立させたときの措置。第2号が、専属専任媒介契約にあっては、依頼者が当該相手方以外の者と売買または交換の契約を締結したときの措置です。

つまり、それぞれの類型で禁じられている行為を依頼者がしてしまった場合に何が起きるかを、あらかじめ書面に書かせる構造です。禁止と、違反したときの帰結が、書面上で対になっています。

第4号は、当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載事項としています。約款に基づくかどうかを明示させることで、依頼者が内容を把握しやすくする趣旨です。記載事項の全体像は媒介契約書の記載事項にあります。

特約でどこまで変えられるか

三つの類型の規律は、当事者の合意で自由に動かせるものではありません。

34条の2第10項は、「第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする」と定めています。対象になるのは、3項（有効期間の上限）、4項（更新は依頼者の申出による）、5項（指定流通機構への登録）、6項（登録を証する書面の引渡し）、そして前二項すなわち8項（申込みがあったときの報告）と9項（定期報告）です。

したがって、有効期間を6か月とする特約も、自動更新の特約も、レインズ登録を省略する特約も、報告を年1回でよいとする特約も、いずれも無効です。依頼者に有利にする方向であっても、条文の枠を外れる合意は効力を持ちません。

ここで細かいながら押さえておきたいのが、7項が10項の列挙に入っていないことです。7項は成約時の指定流通機構への通知義務ですが、これは指定流通機構との関係の話であり、依頼者との特約で動かす場面が想定されていないためと理解できます。

書面の作成は3類型に共通

記名押印するのは宅建業者

最後に、最も出題される引っかけを扱います。

34条の2第1項は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく所定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない、と定めます。この義務は類型を区別していません。一般媒介契約であっても、書面の作成・交付は必要です。

そして記名押印するのは宅地建物取引業者です。宅地建物取引士ではありません。

ここが35条書面・37条書面との決定的な違いになります。35条1項は業者が宅建士をして説明をさせなければならないとし、37条3項は業者が宅建士をして書面に記名させなければならないとしています。これに対して34条の2第1項には宅建士が登場しません。媒介契約書面は業者の文書、35条書面と37条書面は宅建士が関与する文書という区別です。

しかも媒介契約書面は「記名押印」で、37条書面は「記名」です。押印の有無まで違います。二つの書面の比較は35条書面と37条書面の違い、それぞれの中身は35条書面の記載事項一覧と37条書面の記載事項にまとめています。

なぜ一般媒介にも書面が要るのか

一般媒介契約には有効期間の上限もレインズ登録義務も定期報告義務もありません。それなのに、なぜ書面の交付だけは要求されるのか。

理由は、書面義務と行為義務の目的が違うからです。有効期間や登録・報告は、依頼者が一社に拘束されることの見返りとして課されるものなので、拘束のない一般媒介には及びません。これに対して書面は、どういう条件で依頼したのかを後から確認できるようにするためのものです。一般媒介であっても、報酬の額や解除の条件、明示義務の有無といった取り決めは存在します。むしろ複数の業者に依頼する分、条件がどうなっていたかが曖昧になりやすい。

緩いのは第3項以下の行為義務であって、第1項の書面義務は3類型に共通。この切り分けを持っていれば、「一般媒介は規制が緩いから書面も不要」という誤った推論に流されません。

電磁的方法による提供

書面の交付は電子化が可能です。34条の2第11項は、業者は第1項の書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、記載すべき事項を電磁的方法であって記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができるとし、この場合、業者は当該書面に記名押印し、これを交付したものとみなされます。

12項は、6項の登録を証する書面の引渡しについても同様に、依頼者の承諾を得て電磁的方法により提供できるとしています。

いずれも依頼者の承諾が前提です。業者の判断だけで電子化できるわけではありません。

価額の意見には根拠が要る

もう一点、書面に直接は現れない義務があります。34条の2第2項は、業者は第1項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。

条文は「根拠を明らかにしなければならない」と書くだけで、方法を限定していません。したがって口頭で説明しても義務を果たしたことになります。「書面で示さなければならない」という記述は誤りです。詳細は媒介契約書の記載事項で扱っています。

取引の流れの中での位置

媒介契約は、宅建業者が関わる取引の入口にあたります。ここで結ばれた契約を起点に、以後の義務が順に発生していきます。

まず媒介契約を締結し、34条の2第1項の書面を交付する。次に物件の広告を行いますが、広告には32条の誇大広告の禁止、33条の広告開始時期の制限、34条の取引態様の明示が及びます。広告の規律は広告に関する規制にまとめています。

相手方が見つかったら、契約が成立するまでの間に宅建士をして重要事項の説明をさせなければなりません（35条1項）。そして契約が成立したら、遅滞なく37条書面を交付します（37条1項）。専任媒介契約であれば、成約したことを指定流通機構に通知する義務も生じます（34条の2第7項）。

媒介契約書面は「これから探します」という約束の記録、35条書面は「この物件はこういうものです」という判断材料、37条書面は「こう合意しました」という記録。三つの書面が取引のどの段階に対応するかを並べておくと、記名の主体や交付時期の違いも位置から思い出せます。

なお、媒介契約に基づく業務の遂行にあたっては、47条の禁止行為も当然に及びます。重要な事項について故意に事実を告げない、不実のことを告げるといった行為は、媒介契約の類型を問わず禁じられます。中身は宅建業法47条の禁止行為にあります。

報酬を受け取れるのは取引が成立した場合であり、その額は前述の告示による上限に服します。仲介手数料の計算そのものは仲介手数料の計算方法と上限で扱っています。

試験での出題ポイント

適用範囲の入れ替え

「貸借の媒介契約を締結したときも、遅滞なく34条の2書面を交付しなければならない」は誤りです。34条の2第1項の対象は売買又は交換の媒介であり、貸借は含まれません。

逆に「売買の代理を依頼された場合には34条の2の適用がない」も誤りです。34条の3により準用されます。切り分けは「売買・交換か貸借か」であって「媒介か代理か」ではありません。

自己発見取引の可否

「専任媒介契約では自己発見取引ができない」は誤りです。自己発見取引が禁じられるのは専属専任媒介契約だけです。条文上も、専属専任は「当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約」（34条の2第9項括弧書き）として定義されています。

数字の入れ替え

レインズ登録の7日と5日、報告頻度の2週間と1週間を入れ替える形が定番です。専属専任のほうが厳しいという方向を押さえてください。あわせて、施行規則15条の10第2項が休業日数を算入しないと定めていることも問われます。「休業日を含めて7日以内」は誤りです。

有効期間を超えた場合の効果

「専任媒介契約で有効期間を6か月と定めた場合、当該媒介契約は無効となる」は誤りです。34条の2第3項後段は「これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする」と定めており、契約は有効で期間だけが3か月に短縮されます。

更新の方法

「専任媒介契約は、有効期間の満了時に自動的に更新される旨の特約を定めることができる」は誤りです。4項は更新を依頼者の申出によるものとし、10項が4項に反する特約を無効としています。

報告義務の方法

「専任媒介契約における業務処理状況の報告は、書面で行わなければならない」は誤りです。34条の2第9項は報告の頻度を定めるだけで、方法を限定していません。口頭による報告でも義務を果たしたことになります。価額の意見の根拠（2項）と同じ構造で、条文が方法を書いていない以上、方法は限定されないという読み方をしてください。

一般媒介における報告

「一般媒介契約には報告義務が一切ない」は誤りです。定期報告（9項）はありませんが、申込みがあったときの報告（8項）は媒介契約一般に及びます。主語が「媒介契約を締結した宅地建物取引業者」であることを確認してください。

電磁的方法には承諾が要る

「宅地建物取引業者は、媒介契約書面の交付に代えて、電磁的方法により提供することができる」とだけ書かれた選択肢は不十分です。34条の2第11項は「依頼者の承諾を得て」提供できるとしており、業者の判断だけで電子化することはできません。6項の登録を証する書面の引渡しに代える場合（12項）も同様に承諾が前提です。

記名押印の主体

「媒介契約書面には宅地建物取引士が記名押印しなければならない」は誤りです。34条の2第1項の主語は宅地建物取引業者で、宅建士は登場しません。宅建業法全体での主体の見分け方は宅建業法の頻出論点、科目の全体像は宅建業法の全体像にあります。

覚え方・整理の仕方

二軸のマス目で類型を作る

三つの類型を名前から覚えようとすると、「専任」と「専属専任」の語感が近くて混ざります。二軸のマス目を頭の中に作ってください。

縦軸が「他業者に重ねて依頼できるか」、横軸が「自己発見取引ができるか」。どちらも可なら一般媒介、他業者だけ不可なら専任媒介、両方不可なら専属専任媒介。論理的には「他業者可・自己発見不可」というマスもありえますが、そういう類型は用意されていません。三つで足りるということです。

そのうえで、専属専任は専任の一種（34条の2第9項括弧書き）だと押さえておけば、専任に課される義務がすべて専属専任にも及ぶことが自然に理解できます。

縛りと義務は釣り合う

数字は方向で覚えてください。依頼者の縛りが強い類型ほど、業者の義務は重い。

一般媒介は縛りがないので義務もない。専任媒介は縛りが一つなので義務が発生する。専属専任媒介は縛りが二つなので義務がさらに厳しくなる。義務の厳しさは縛りの数に比例すると考えれば、7日と5日、2週間と1週間のどちらが専属専任かを間違えません。

数字そのものは「専任は7と2、専属専任は5と1」と対で唱えます。専属専任のほうが両方とも小さいので、片方を思い出せばもう片方も出ます。

「三系統」で義務を分ける

34条の2が課す義務は、性質で三系統に分かれます。期間の系統（3項・4項）、登録の系統（5項・6項・7項）、報告の系統（8項・9項）。

数字を系統ごとに箱に入れてください。3か月は期間の箱、7日と5日は登録の箱、2週間と1週間は報告の箱。系統をまたいだ入れ替え、たとえば「レインズ登録は2週間以内」といった選択肢に、この整理があれば即座に反応できます。

登録の系統に三つの条項があることも押さえておいてください。登録して（5項）、証する書面を引き渡して（6項）、成約したら通知する（7項）。一本の流れとして覚えると落としません。

条文が方法を書いていなければ限定されない

34条の2には、方法を限定していない義務が二つあります。価額の意見の根拠を明らかにすること（2項）と、業務処理状況を報告すること（9項）です。

いずれも条文は「明らかにしなければならない」「報告しなければならない」と書くだけで、書面によるとも電磁的方法によるとも書いていません。書いていないなら限定されない。口頭でよい。

これは条文を読むときの一般的な作法でもあります。義務の方法が問われたら、まず条文に方法が書いてあるかを確認する。書いてあるのは35条書面や37条書面のように「書面を交付して」と明記されている場合です。34条の2の中でも、1項は「書面を作成して記名押印し」と方法を明記しているのに対し、2項と9項は書いていない。同じ条文の中で書き分けられていることに気づけば、判別は難しくありません。

違反時の措置は「禁止とセット」で覚える

施行規則15条の9の第1号から第3号は、一見するとばらばらの記載事項に見えます。しかしそれぞれの類型で禁じられている行為と一対一で対応しています。

専任媒介契約が禁じているのは他業者への依頼なので、第1号は他業者の媒介・代理で成約させたときの措置。専属専任媒介契約が加えて禁じているのは自己発見取引なので、第2号は業者が探索した相手方以外と契約したときの措置。明示型の一般媒介契約が課しているのは明示義務なので、第3号は明示していない業者の媒介・代理で成約させたときの措置。

禁止があれば、破ったときの帰結を書面に書かせる。この対応で覚えれば、三つの号を丸暗記する必要はありません。第4号だけは性質が違い、標準媒介契約約款に基づくものか否かの別を記載させるものです。

適用範囲は「売買か貸借か」で切る

最後に入口の確認です。34条の2は売買・交換の媒介、34条の3で売買・交換の代理に準用、貸借は対象外。

覚え方としては、「貸借だけが外れる」と一言で押さえます。媒介と代理は両方入る。売買と交換も両方入る。外れるのは貸借だけ。この形にしておけば、「代理には適用されない」という誤った選択肢にも反応できます。

理解度チェッククイズ

問1 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介の依頼を受けて媒介契約を締結したときは、遅滞なく、宅地建物取引業法34条の2第1項に規定する書面を作成して依頼者に交付しなければならない。

答え：×。34条の2第1項の対象は「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約」であり、貸借の媒介は含まれません。したがって貸借の媒介について同項の書面を交付する法律上の義務はなく、有効期間の上限、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告といった規律も及びません。なお売買・交換の代理を依頼する契約については、34条の3により34条の2の規定が準用されるため、これらの義務が及びます。切り分けは「売買・交換か貸借か」であって「媒介か代理か」ではありません。

問2 専任媒介契約の依頼者は、自ら発見した相手方と直接売買契約を締結することができない。

答え：×。自己発見取引が禁じられるのは専属専任媒介契約です。専任媒介契約は34条の2第3項により「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約」と定義されており、禁じられているのは他業者への依頼だけで、自己発見取引には触れていません。自己発見取引を禁ずる特約を含むものは、同条9項括弧書きが「当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約」として専属専任媒介契約と位置づけています。つまり自己発見取引を禁じた時点で、その契約は専属専任媒介契約となり、レインズ登録5日以内・報告1週間に1回以上という厳しい規律が適用されます。

問3 専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の締結の日から休業日を含めて5日以内に、当該物件を指定流通機構に登録しなければならない。

答え：×。宅地建物取引業法施行規則15条の10第1項は、指定流通機構への登録期間を専任媒介契約の締結の日から7日、専属専任媒介契約にあっては5日と定めていますが、同条2項が「前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする」と定めています。したがって休業日は日数に数えません。「休業日を含めて」とする記述は誤りです。なお登録後は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡し（34条の2第6項）、契約が成立したときは遅滞なく指定流通機構に通知する（同条7項）必要があります。

問4 専任媒介契約において宅地建物取引業者が依頼者に対して行う業務の処理状況の報告は、口頭で行うこともできる。

答え：○。34条の2第9項は、専任媒介契約について2週間に1回以上、専属専任媒介契約について1週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければならないと定めるだけで、報告の方法を限定していません。したがって口頭による報告でも義務を果たしたことになり、「書面または電磁的方法によらなければならない」とする記述は誤りになります。同じ条文の第1項が「書面を作成して記名押印し」と方法を明記しているのと対照的で、条文が方法を書いていなければ方法は限定されないという読み方が通用します。価額の意見の根拠を明らかにする義務（同条2項）も同じ構造です。

問5 媒介契約書面には、宅地建物取引士が記名押印しなければならない。

答え：×。34条の2第1項は「宅地建物取引業者は……書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない」と定めており、宅地建物取引士は登場しません。記名押印するのは業者です。宅建士が関与するのは、35条1項の重要事項説明（業者が宅建士をして説明をさせる）と、37条3項の書面への記名（業者が宅建士をして記名させる）です。また媒介契約書面が「記名押印」であるのに対し37条書面は「記名」であり、押印の要否も異なります。

まとめ

• 適用範囲を先に確定してください。34条の2は売買又は交換の媒介の契約を対象とし、売買又は交換の代理については34条の3が準用します。貸借は媒介も代理も対象外です。切り分けは「売買・交換か貸借か」であって「媒介か代理か」ではありません。
• 三つの類型は、他業者への依頼と自己発見取引という二軸で分かれます。条文上は専任媒介契約が34条の2第3項で定義され、専属専任媒介契約は同条9項括弧書きで「自己発見取引を禁ずる特約を含む専任媒介契約」として定義されるため、専任の一種です。自己発見取引が禁じられるのは専属専任だけです。

• 義務は三系統に分かれます。期間（3項・4項。3か月が上限、超えれば3か月に短縮、更新は依頼者の申出による）、登録（5項・6項・7項。専任7日・専属専任5日で休業日は不算入、証する書面の引渡し、成約通知）、報告（8項・9項。申込みがあったときの報告は媒介契約一般、定期報告は専任2週間・専属専任1週間）。これらに反する特約は10項により無効です。縛りが強い類型ほど業者の義務が重いという向きを押さえれば、数字は導けます。

• 書面の作成・交付義務（1項）は3類型に共通で、記名押印するのは宅地建物取引業者です。宅建士が関与する35条書面・37条書面との違いは繰り返し問われます。電磁的方法による提供には依頼者の承諾が要り（11項・12項）、価額の意見の根拠（2項）と業務処理状況の報告（9項）は条文が方法を限定していないため口頭でも足ります。

媒介契約の3類型と数字の対応は、宅建試験AIブートラボの肢別トレーニングで論点ごとに演習できます。