媒介契約の3類型｜一般・専任・専属専任の違いを比較

媒介契約は宅建試験の超頻出分野

宅建試験の宅建業法20問のうち、媒介契約に関する問題はほぼ毎年出題されます。3つの類型（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）の規制内容の違いを正確に比較して理解しているかが問われるため、曖昧な知識では正答できません。

しかし、3類型の違いは比較表で整理すれば非常にすっきりと理解でき、確実に得点源にできる分野です。本記事では、媒介契約の基本概念から3類型の詳細、そして媒介契約書面の記載事項までを体系的に解説します。

宅建業法の全体像を先に把握しておくと、媒介契約が宅建業法の中でどのような位置づけにあるかが理解しやすくなります。

---

媒介契約とは

媒介契約の定義

媒介契約とは、宅地または建物の売買・交換・賃貸を希望する者（依頼者）が、宅建業者に対して取引の相手方を探索し、契約成立に向けてあっせんすることを依頼する契約です。

不動産取引において、売主が自分で買主を見つけることは容易ではありません。そこで、宅建業者に相手方の探索を依頼するのが媒介契約の目的です。

媒介と代理の違い

媒介と代理は混同されやすいですが、重要な違いがあります。

項目	媒介	代理
契約当事者	依頼者自身が契約の当事者となる	代理人（宅建業者）が依頼者に代わって契約を締結する
権限の範囲	相手方の探索・あっせんに限定	契約締結権限を含む
報酬の上限	売買代金に応じた上限あり	媒介の場合の2倍が上限（ただし当事者双方からの合計は2倍まで）

媒介契約の規制の趣旨

宅建業法が媒介契約に関して詳細な規制を設けている理由は、以下の2点にあります。

1. 依頼者の保護：宅建業者が不当に長期間拘束したり、依頼者に不利な条件で契約を結んだりすることを防止する
2. 取引の透明性確保：レインズ（指定流通機構）への登録義務や業務報告義務を課すことで、物件情報を広く流通させ、依頼者に適切な取引機会を提供する

---

3つの類型の概要

媒介契約は、依頼者がどの程度の拘束を受けるかによって、以下の3つの類型に分かれます。

類型	特徴（ひとことで）
一般媒介契約	自由度が最も高い（複数業者への依頼可能）
専任媒介契約	ある程度の拘束あり（1社に限定、自己発見取引は可能）
専属専任媒介契約	拘束が最も強い（1社に限定、自己発見取引も不可）

「一般→専任→専属専任」の順に、依頼者に対する拘束が強くなる代わりに、宅建業者に課される義務も重くなるという関係にあります。

---

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、最も自由度が高い媒介契約です。依頼者は複数の宅建業者に同時に媒介を依頼できます。

項目	内容
他の宅建業者への依頼	可能
自己発見取引	可能
レインズ登録義務	なし（任意）
業務報告義務	なし（任意）
有効期間の制限	法律上の制限なし（ただし行政指導では3ヶ月以内が望ましい）

明示型と非明示型

一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があります。

種類	内容
明示型	依頼者が他にどの宅建業者に媒介を依頼しているかを明らかにする
非明示型	依頼者が他にどの宅建業者に媒介を依頼しているかを明らかにしない

明示型を選択した場合、依頼者は新たに他の宅建業者に媒介を依頼したときは、その旨を通知する義務があります。

試験対策のポイント： 明示型の一般媒介契約において、依頼者が明示していない宅建業者の媒介で契約が成立した場合、依頼している宅建業者に対して履行のために要した費用を支払う義務が生じる場合があります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット	デメリット
複数業者に依頼できるので、幅広い購入希望者にアプローチできる	業者の積極的な営業活動を期待しにくい
自己発見取引も可能で自由度が高い	レインズ登録が義務ではないため、情報の流通が限定的
業者間の競争が働きやすい	報告義務がないため、活動状況を把握しにくい

---

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、依頼者が1社の宅建業者にのみ媒介を依頼する契約です。他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することはできませんが、自己発見取引は認められています。

項目	内容
他の宅建業者への依頼	不可
自己発見取引	可能
レインズ登録義務	媒介契約締結日から7日以内（休業日を除く）
業務報告義務	2週間に1回以上
有効期間	3ヶ月以内（更新は依頼者の申出による。自動更新は不可）

レインズ（指定流通機構）への登録

レインズ（Real Estate Information Network System）とは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。全国4法人が運営しています。

専任媒介契約の場合、宅建業者は媒介契約を締結した日から7日以内（休業日を除く）にレインズに登録しなければなりません。

専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、指定流通機構に登録しなければならない。
――宅地建物取引業法 第34条の2第5項

レインズに登録すると、登録を証する書面が発行されます。宅建業者は、この登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

業務報告義務

専任媒介契約の場合、宅建業者は依頼者に対して2週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければなりません。

報告の方法は、文書または電磁的方法（メール等）で行う必要があります。口頭のみの報告は認められていません。

有効期間

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内と法律で定められています。

ポイント	内容
有効期間の上限	3ヶ月
3ヶ月を超える期間を定めた場合	3ヶ月に短縮される（契約自体は有効）
更新	依頼者の申出によってのみ可能
自動更新	不可（特約があっても無効）
更新後の期間	更新の時から3ヶ月以内

試験対策のポイント： 「3ヶ月を超える期間を定めた場合はどうなるか？」は頻出です。答えは「3ヶ月に短縮される」であり、「契約が無効になる」わけではありません。

自己発見取引

専任媒介契約の依頼者は、自分で取引の相手方を見つけて直接契約を締結する（自己発見取引）ことができます。

ただし、自己発見取引によって契約が成立した場合であっても、媒介契約の履行のために宅建業者が要した費用については、依頼者が負担する必要がある場合があります。

---

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、最も拘束が強い媒介契約です。他の宅建業者への依頼ができないだけでなく、自己発見取引も禁止されています。

項目	内容
他の宅建業者への依頼	不可
自己発見取引	不可（宅建業者を通さなければならない）
レインズ登録義務	媒介契約締結日から5日以内（休業日を除く）
業務報告義務	1週間に1回以上
有効期間	3ヶ月以内（更新は依頼者の申出による。自動更新は不可）

専任媒介との違い

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と比較して以下の点でより厳しい規制が課されています。

項目	専任媒介	専属専任媒介
自己発見取引	可能	不可
レインズ登録期限	7日以内	5日以内
業務報告の頻度	2週間に1回以上	1週間に1回以上

依頼者に対する拘束が強い分、宅建業者にはより重い義務が課されています。これは、依頼者の利益を保護するために、宅建業者に積極的な営業活動を促す趣旨です。

自己発見取引の禁止

専属専任媒介契約では、依頼者は自分で買主を見つけたとしても、必ず媒介を依頼した宅建業者を通して契約を締結しなければなりません。

例えば、依頼者の親戚が「その物件を買いたい」と申し出てきた場合でも、宅建業者を介さずに直接契約することはできません。これが専属専任媒介契約の最大の特徴です。

もし依頼者が自己発見取引を行った場合、宅建業者は約定報酬額に相当する金額（違約金）を請求することができます。

---

3類型の大比較表

以下に、媒介契約3類型の違いを一覧表で整理します。この表は宅建試験対策において最重要です。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他業者への依頼	○ 可能	× 不可	× 不可
自己発見取引	○ 可能	○ 可能	× 不可
レインズ登録義務	義務なし	7日以内	5日以内
業務報告義務	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
報告方法	―	文書または電磁的方法	文書または電磁的方法
有効期間の制限	法律上なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内
自動更新	―	不可	不可
媒介契約書面の交付	必要	必要	必要

暗記のための語呂合わせ

数字の違いを覚えるのが大変という方は、以下の語呂合わせを活用してください。

「専任は"なな"（7）日・"に"（2）週間、専属は"いつ"（5）日・"いっ"（1）週間」

類型	レインズ	報告
専任	7日以内	2週間に1回
専属専任	5日以内	1週間に1回

また、「専属専任のほうが数字が小さい（拘束が強い分、義務も重い）」と覚えると、混同しにくくなります。

---

媒介契約書面の記載事項

書面の交付義務

宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約の内容を記載した書面（媒介契約書面）を作成し、依頼者に交付しなければなりません。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名し、依頼者にこれを交付しなければならない。
――宅地建物取引業法 第34条の2第1項

この書面は3類型すべてにおいて交付が必要です。一般媒介契約であっても書面の交付は省略できません。

記載事項

媒介契約書面には、以下の事項を記載しなければなりません。

記載事項	内容
① 物件の特定に関する事項	所在、地番、面積、構造等
② 売買すべき価額または評価額	依頼者の希望価額ではなく、宅建業者の意見を含む
③ 媒介契約の種類	一般・専任・専属専任の別
④ 媒介契約の有効期間	専任・専属専任は3ヶ月以内
⑤ 解除に関する事項	契約解除の条件・方法
⑥ レインズへの登録に関する事項	登録の有無・時期
⑦ 報酬に関する事項	報酬の額・支払い時期
⑧ 媒介契約の違反に関する措置	依頼者・宅建業者が契約に違反した場合の措置
⑨ 既存建物の場合の建物状況調査に関する事項	建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項

価額に関する意見

宅建業者は、媒介契約を締結する際に、物件の売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅建業法第34条の2第2項）。

これは、宅建業者が不当に高い価額や低い価額を示して依頼者を誤導することを防止する趣旨です。

試験対策のポイント： 「根拠を明らかにする」のは書面である必要はなく、口頭でもよいとされています。この点は引っかけ問題として出題されることがあります。

適用範囲に関する注意点

媒介契約の規制（宅建業法第34条の2）は、売買と交換の媒介に適用されます。賃貸の媒介には適用されません。

取引態様	媒介契約の規制の適用
売買の媒介	適用あり
交換の媒介	適用あり
賃貸の媒介	適用なし

試験対策のポイント： 「賃貸の媒介にも媒介契約書面の交付が必要か？」という問題が出題されたら、答えは「不要（法律上の義務はない）」です。これは見落としやすいポイントです。

---

指定流通機構（レインズ）の仕組み

レインズとは

レインズ（REINS）は、Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣が指定する指定流通機構が運営する不動産情報のオンラインネットワークシステムです。

全国に以下の4法人があります。

名称	管轄地域
東日本不動産流通機構	北海道・東北・関東・甲信越
中部圏不動産流通機構	中部
近畿圏不動産流通機構	近畿
西日本不動産流通機構	中国・四国・九州・沖縄

レインズ登録の効果

レインズに物件情報を登録すると、全国の宅建業者がその物件情報を閲覧できるようになります。これにより、依頼者の物件が広く市場に流通し、より多くの購入希望者にアプローチできるようになります。

成約報告義務

登録した物件について売買契約が成立した場合、宅建業者は遅滞なくその旨をレインズに通知しなければなりません。これにより、既に成約した物件に対する無駄な問い合わせを防止します。

---

媒介契約に関する禁止事項

依頼者に対する拘束の制限

宅建業者は、媒介契約において依頼者に不当に不利な条件を課すことはできません。

禁止事項	内容
有効期間を3ヶ月超とすること（専任・専属専任）	3ヶ月に短縮される
自動更新の特約	無効
報酬以外の費用を請求する特約	原則として無効（依頼者の特別の依頼に基づく広告費等を除く）

報酬との関係

媒介契約で定める報酬の額は、報酬額の制限で定められた上限額を超えてはなりません。また、宅建業者は、原則として媒介が成立するまで報酬を請求することはできません（成功報酬主義）。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約において、依頼者の依頼によらない通常の広告の費用は報酬に含まれますが、依頼者の特別の依頼による広告の費用は報酬とは別に請求できる場合があります。

---

試験で狙われやすい論点と攻略法

論点1：3類型の数字の正誤

最も出題頻度が高いのは、レインズ登録期限と業務報告義務の数字を入れ替えた引っかけ問題です。

間違いやすいパターン	正しい内容
「専任媒介のレインズ登録は5日以内」	7日以内が正しい
「専属専任媒介の業務報告は2週間に1回」	1週間に1回が正しい
「専任媒介の有効期間は6ヶ月」	3ヶ月以内が正しい

論点2：一般媒介にはレインズ登録義務も報告義務もない

一般媒介契約には、レインズ登録義務も業務報告義務もありません。「一般媒介でもレインズ登録が必要」という選択肢は誤りです。

論点3：自己発見取引の可否

類型	自己発見取引
一般媒介	○
専任媒介	○
専属専任媒介	×

「専任媒介でも自己発見取引は不可」という引っかけに注意してください。自己発見取引が不可なのは専属専任媒介のみです。

論点4：レインズ登録期限の「休業日を除く」

レインズ登録の期限は、休業日を除いて計算します。例えば、水曜日が定休日の宅建業者が月曜日に専任媒介契約を締結した場合、7日以内（休業日を除く）の計算は以下のようになります。

• 月曜日（締結日）→火曜日（1日目）→水曜日（休業日・不算入）→木曜日（2日目）→金曜日（3日目）→土曜日（4日目）→日曜日（5日目）→月曜日（6日目）→火曜日（7日目）

論点5：賃貸の媒介には規制が適用されない

宅建業法第34条の2の媒介契約に関する規制は、売買と交換の媒介にのみ適用されます。賃貸の媒介には適用されません。

この点は試験で引っかけとして出題されることがあります。「賃貸の媒介でも媒介契約書面の交付が必要か」と問われたら、「法律上は不要」が正解です。

論点6：有効期間を超える特約の効果

専任媒介契約・専属専任媒介契約で有効期間を3ヶ月超に定めた場合の効果は以下のとおりです。

内容	効果
有効期間	3ヶ月に短縮される
契約自体	有効（無効にはならない）
自動更新の特約	無効

「3ヶ月を超える期間を定めた場合、媒介契約自体が無効になる」という選択肢は誤りです。契約は有効で、期間のみが3ヶ月に短縮されます。

---

媒介契約と他の規制との関係

重要事項説明との関係

媒介契約を締結し、実際に取引の相手方が見つかった段階で、宅建業者は重要事項説明を行う義務があります。媒介契約の締結は取引の入口であり、重要事項説明は契約成立に向けた重要なステップです。

報酬額の制限との関係

媒介が成立した場合に受領できる報酬は、報酬額の制限で定められた上限を超えてはなりません。媒介契約書面には報酬の額を記載しますが、法定の上限を超える額を定めた場合は超過部分が無効となります。

広告規制との関係

媒介契約に基づいて物件の広告を行う場合は、広告に関する規制に従わなければなりません。誇大広告の禁止や広告開始時期の制限は、媒介契約の有無にかかわらず適用されます。

---

建物状況調査（インスペクション）に関する事項

2018年法改正のポイント

2018年の宅建業法改正により、媒介契約に関して建物状況調査（インスペクション）に関する規定が追加されました。

項目	内容
対象	既存建物（中古住宅）の売買・交換の媒介
宅建業者の義務	建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約書面に記載
調査実施の義務	なし（あっせんの可否を記載するのみ）

宅建業者自体が建物状況調査を行う義務があるわけではなく、調査を実施する者のあっせん（紹介）に関する事項を書面に記載すれば足ります。

試験対策のポイント： 「宅建業者は建物状況調査を実施しなければならない」という選択肢は誤りです。あっせんに関する事項を記載する義務があるにとどまります。

---

過去問で確認する出題パターン

出題パターン	問われるポイント
3類型の規制内容の比較	レインズ登録期限、報告義務の頻度、自己発見取引の可否
有効期間に関する問題	3ヶ月超の場合の効果、自動更新の可否
レインズ登録に関する問題	登録期限の計算（休業日を除く）、登録を証する書面の交付
媒介契約書面の記載事項	必要的記載事項の列挙
賃貸の媒介との区別	規制の適用範囲
建物状況調査	あっせんの記載義務と調査義務の区別
価額に関する意見	根拠を明らかにする義務（口頭でも可）

---

まとめ

媒介契約の3類型は、宅建試験において確実に得点したい分野です。以下のポイントを正確に覚えましょう。

最低限覚えるべきポイント：

1. 一般媒介は最も自由（他業者依頼○、自己発見取引○、レインズ・報告義務なし）
2. 専任媒介は中間（他業者依頼×、自己発見取引○、レインズ7日以内、報告2週間に1回、有効期間3ヶ月）
3. 専属専任媒介は最も拘束が強い（他業者依頼×、自己発見取引×、レインズ5日以内、報告1週間に1回、有効期間3ヶ月）
4. 有効期間3ヶ月超の特約は3ヶ月に短縮（契約自体は有効）
5. 自動更新は不可
6. レインズ登録期限は休業日を除いて計算
7. 賃貸の媒介には規制が適用されない
8. 媒介契約書面は3類型すべてで交付が必要

3類型の比較表を何度も見返し、数字の違いを正確に覚えてください。特に「5日と7日」「1週間と2週間」の入れ替え問題に注意しましょう。

宅建業法の全体像に戻って他の論点も確認し、報酬額の制限とあわせて学習すると、媒介に関する理解が深まります。