所得税の住宅ローン控除｜適用要件と控除額を解説

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、宅建試験の税分野で頻出の論点です。住宅ローンを利用してマイホームを取得・増改築した場合に、所得税額から一定額が控除される制度で、実務上も重要性の高い知識です。本記事では、宅建試験で問われる住宅ローン控除の適用要件、控除額、控除期間を整理し、出題パターンに対応できるよう解説します。

住宅ローン控除の制度概要

制度の目的と仕組み

住宅ローン控除は、住宅の取得を促進するための租税特別措置法上の制度です。住宅ローンの年末残高に一定の控除率を乗じた金額を、所得税額から直接差し引く「税額控除」の仕組みです。

居住者が、国内において、住宅の用に供する家屋で一定のものの新築若しくは取得又は増改築等をして、これらの家屋を居住の用に供した場合において、その者がこれらの家屋の新築取得等に係る住宅借入金等の金額を有するときは、一定の金額をその年分の所得税額から控除する。
――租税特別措置法第41条第1項（要旨）

所得控除と税額控除の違い

住宅ローン控除は「税額控除」であるため、計算した所得税額から直接差し引かれます。「所得控除」とは異なる点に注意しましょう。

種類	控除の方法	効果
所得控除	課税所得金額から差し引く	税率に応じた減税効果
税額控除	税額から直接差し引く	控除額そのものが減税額

たとえば、控除額が20万円の場合、税額控除では所得税が20万円分そのまま減ります。所得控除の場合は、税率によって実際の減税額が変わります。

適用を受けるための手続き

住宅ローン控除の適用を受けるには、初年度は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で適用を受けることができます（給与所得者の場合）。

住宅ローン控除の適用要件

住宅に関する要件

住宅ローン控除の適用を受けるためには、取得した住宅が以下の要件を満たす必要があります。

• 床面積が50平方メートル以上であること（合計所得金額1,000万円以下の場合は40平方メートル以上）
• 床面積の2分の1以上が居住用であること
• 新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、その年の12月31日まで引き続き居住していること

借入金に関する要件

• 償還期間が10年以上の借入金であること
• 住宅の新築・取得・増改築のための借入金であること
• 金融機関、住宅金融支援機構、勤務先等からの借入金であること（親族からの借入は対象外）

所得に関する要件

• 合計所得金額が2,000万円以下であること（その年の合計所得金額）
• 控除を受ける年分の合計所得金額で判定される

適用除外となる場合

以下の場合は住宅ローン控除の適用を受けることができません。

• 居住の用に供した年とその前後2年間（合計5年間）に、居住用財産の3,000万円特別控除等の特例の適用を受けている場合
• 生計を一にする親族から住宅を取得した場合
• 贈与により取得した場合

控除額と控除期間

新築住宅の控除額

2024年以降の新築住宅の住宅ローン控除は、住宅の環境性能に応じて借入限度額が異なります。

住宅の種類	借入限度額	控除率	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	0.7%	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	0.7%	13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円	0.7%	13年
その他の住宅	0円（2024年以降原則対象外）	―	―

計算例：認定長期優良住宅の場合

• 住宅ローンの年末残高：5,000万円
• 借入限度額：4,500万円（年末残高が限度額を超えるため、4,500万円が基準）
• 控除額：4,500万円 × 0.7% = 31万5,000円

中古住宅の控除額

住宅の種類	借入限度額	控除率	控除期間
認定長期優良住宅等	3,000万円	0.7%	10年
その他の住宅	2,000万円	0.7%	10年

中古住宅の場合、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合する住宅であることが要件です。

増改築の場合

増改築等の場合も住宅ローン控除の適用を受けることができます。工事費用が100万円を超え、その2分の1以上が居住用部分に係るものであることが要件です。

住宅ローン控除と他の特例との関係

3,000万円特別控除との併用不可

居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）と住宅ローン控除は、原則として併用できません。

住宅ローン控除の適用を受ける場合、居住年とその前後2年間（合計5年間）に居住用財産の3,000万円特別控除等の適用を受けることはできない。

贈与税の非課税措置との併用

住宅取得等資金の贈与税非課税措置との併用は可能です。ただし、非課税の適用を受けた贈与額を住宅ローンの借入額に含めることはできません。

所得税で控除しきれない場合

住宅ローン控除は所得税から控除されますが、所得税額から控除しきれない場合は、翌年度の住民税（個人住民税）からも一定額が控除されます。

• 住民税からの控除限度額：所得税の課税総所得金額等 × 5%（最高97,500円）

試験での出題ポイント

住宅ローン控除に関する出題で特に注意すべきポイントは以下のとおりです。

• 税額控除であること：所得控除ではない点が頻出の出題ポイント
• 床面積50平方メートル以上：登記簿面積で判定する（壁芯面積ではない）
• 償還期間10年以上：繰上返済により10年未満になった場合、その後は適用不可
• 合計所得金額2,000万円以下：給与収入ではなく合計所得金額で判定
• 6か月以内に居住開始：取得日からの起算に注意
• 3,000万円特別控除との選択適用：併用不可の期間は「居住年とその前後2年間」
• 確定申告が必要（初年度）：給与所得者でも初年度は確定申告が必要
• 控除率は0.7%：以前の1%から変更されている点に注意

理解度チェッククイズ

以下のクイズで理解度を確認しましょう。

Q1. 住宅ローン控除は所得控除であり、課税所得金額から控除額を差し引くことができる。

答えを見る

**× 誤り。** 住宅ローン控除は「税額控除」です。課税所得金額から差し引く「所得控除」ではなく、計算された所得税額から直接控除されます。

Q2. 住宅ローン控除の適用を受けるためには、床面積が50平方メートル以上であることが原則として必要である。

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**○ 正しい。** 住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅の床面積が50平方メートル以上であることが原則として必要です（合計所得金額1,000万円以下の場合は40平方メートル以上）。

Q3. 住宅ローンの償還期間が当初15年であったが、繰上返済により8年に短縮された場合でも、引き続き住宅ローン控除の適用を受けることができる。

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**× 誤り。** 住宅ローン控除の適用要件として、償還期間が10年以上であることが必要です。繰上返済により償還期間が10年未満となった場合、その後は住宅ローン控除の適用を受けることができません。

Q4. 住宅ローン控除と居住用財産の3,000万円特別控除は、同一年度に併用することができる。

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**× 誤り。** 住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません。居住年とその前後2年間（合計5年間）に3,000万円特別控除の適用を受けた場合、住宅ローン控除は適用されません。

まとめ

1. 住宅ローン控除は「税額控除」であり、所得税額から直接差し引かれる制度。所得控除との混同に注意
2. 主な適用要件は「床面積50平方メートル以上」「償還期間10年以上」「合計所得金額2,000万円以下」「6か月以内に居住」の4点を正確に覚える
3. 3,000万円特別控除との併用不可のルールは出題頻度が高いため、「居住年の前後2年間（合計5年間）」の期間制限を押さえておく

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローン控除は宅建試験で毎年出題されますか？

毎年出題されるわけではありませんが、2〜3年に1回の頻度で出題される重要論点です。税分野の問題は出題範囲が広いため、住宅ローン控除は基本事項を確実に押さえておくことが大切です。

Q. 給与所得者でも確定申告が必要ですか？

住宅ローン控除の適用を受ける初年度は、給与所得者であっても確定申告が必要です。2年目以降は、勤務先での年末調整により控除を受けることができます。

Q. 中古住宅でも住宅ローン控除を受けられますか？

はい、中古住宅でも適用を受けることができます。ただし、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること、または現行の耐震基準に適合する住宅であることが要件です。控除期間は新築の場合と異なり10年です。

Q. 住宅ローン控除の控除率はいくらですか？

現行の控除率は0.7%です。以前は1%でしたが、2022年の税制改正により引き下げられました。宅建試験では改正後の控除率が出題されるため注意しましょう。

Q. 親族から借り入れた場合も適用されますか？

親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象外です。対象となるのは金融機関、住宅金融支援機構、勤務先等からの借入金に限られます。

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