自己の所有に属しない物件の売買制限

宅建業法の8種制限の一つに「自己の所有に属しない物件の売買制限」があります。宅建業者が自ら売主となる場合、まだ自分の所有になっていない物件を一般消費者に売ることは原則として禁止されています。他人物売買と未完成物件の売買の2つのパターンがあり、それぞれ例外が設けられています。本記事では、宅建業法第33条の2の規定を中心に、どのような場合に売買が許されるのかを正確に整理します。

自己の所有に属しない物件の売買制限の趣旨

なぜ制限が必要なのか

民法上、他人の物を売買する契約（他人物売買）は有効です。売主は、他人から目的物を取得して買主に引き渡す義務を負います。

しかし、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主に対して他人物を売る場合、売主が目的物を取得できないリスクを一般消費者に負わせることになります。買主が代金を支払ったにもかかわらず、物件の引渡しを受けられないという事態を防ぐため、宅建業法は一定の制限を設けています。

宅建業法第33条の2の条文

宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。（宅建業法第33条の2第1項）

「自己の所有に属しない物件」の2つのパターン

パターン1：他人物売買

他人が所有している物件を、宅建業者が自ら売主として買主に売却するケースです。

• 具体例: Aが所有する土地を、宅建業者BがAから取得する前にCに売却する
• 原則: 禁止
• 例外: 宅建業者がその物件を取得する契約（予約を含む）を締結している場合は許される

状況	許否
Aの土地について、BがAとの売買契約を締結済み	許される
Aの土地について、BがAと売買の予約を締結済み	許される
Aの土地について、BがAから取得する見込みがあるだけ	禁止
Aの土地について、BがAと購入の交渉中	禁止

重要なのは、口約束や交渉中では足りず、正式な契約（予約を含む）が必要という点です。

パターン2：未完成物件の売買

建築中の建物や造成中の宅地など、まだ完成していない物件を売却するケースです。未完成物件は、完成するまでは事実上「自己の所有に属しない」状態にあるため、この制限の対象になります。

• 原則: 禁止
• 例外: 手付金等の保全措置を講じた場合は許される

宅建業法第41条第1項の規定による保全措置が講じられている場合（宅建業法第33条の2第1号）

未完成物件については、保全措置を講じることで買主の保護が図られるため、売買が認められます。

例外の詳細

例外1：取得契約を締結している場合（他人物）

他人物売買が許される条件は、以下のとおりです。

• 宅建業者が当該物件を取得する契約を締結していること
• 予約でも可（停止条件付き契約は不可とされる点に注意）

停止条件付きの取得契約の場合は、条件が成就しなければ物件を取得できないリスクがあるため、例外として認められません。

取得契約の種類	売買の可否
確定的な売買契約	可能
売買の予約	可能
停止条件付き売買契約	不可
購入の申込みのみ	不可
買取りの意思表示のみ	不可

例外2：保全措置を講じた場合（未完成物件）

未完成物件の売買が許される条件は、宅建業法第41条第1項に定める手付金等の保全措置を講じることです。

保全措置の方法は以下の2つです（未完成物件の場合）。

• 銀行等による保証
• 保険事業者による保証保険

なお、完成物件の場合に認められる「指定保管機関による保管」は、未完成物件では利用できません。

手付金等の保全措置について詳しくは、手付金等の保全措置の記事をご覧ください。

適用範囲と適用除外

売買契約のみが対象

この制限は「売買契約（予約を含む）」のみが対象です。賃貸借の代理・媒介などには適用されません。

業者間取引には適用されない

8種制限の共通ルールとして、買主が宅建業者である場合は適用されません。宅建業者同士の取引であれば、他人物売買も自由に行えます。

代理・媒介の場合

宅建業者が「代理」や「媒介」として関わる場合は、「自ら売主」ではないため、この制限は適用されません。ただし、他人物売買の媒介を行う場合にも、重要事項説明では所有者の情報を正確に説明する必要があります。

関連論点の整理

宅建業法第33条との違い

宅建業法第33条は「広告の開始時期の制限」を定めた規定で、未完成物件について開発許可や建築確認等の処分前に広告を出すことを禁止しています。

条文	内容	対象行為
第33条	広告開始時期の制限	広告
第33条の2	自己の所有に属しない物件の売買制限	売買契約
第36条	契約締結時期の制限	契約締結

第36条は、未完成物件について許可等の処分前に契約を締結することを禁止する規定であり、第33条の2とは別の制限です。

他人物売買と二重売買の違い

他人物売買と二重売買は似ているようで異なる概念です。

• 他人物売買: 売主Bが、他人Aの物件を買主Cに売る
• 二重売買: 売主Aが、同じ物件をBとCの両方に売る

宅建業法第33条の2が規制するのは他人物売買であり、二重売買は別の問題です。

試験での出題ポイント

自己の所有に属しない物件の売買制限は、以下のような角度から出題されます。

• 他人物売買の例外: 取得契約の有無と種類（停止条件付きは不可）
• 未完成物件の例外: 保全措置を講じた場合の可否
• 適用除外: 業者間取引には適用されないこと
• 「予約を含む」: 売買の予約も制限の対象であること
• 停止条件付き契約の扱い: 取得契約が停止条件付きの場合は例外に該当しないこと

特に「停止条件付き売買契約を締結していれば他人物売買が可能か」という問題は頻出です。答えは不可です。条件の成就が不確定であるため、買主保護の観点から認められません。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者Aが、Bの所有する土地について、BとのA間で売買の予約を締結している場合、Aは宅建業者でないCに対して当該土地を自ら売主として売却することができる。

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**○ 正しい。** 宅建業者Aが当該物件を取得する契約（予約を含む）を締結している場合は、他人物売買の例外として認められます。

Q2. 宅建業者Aが、Bの所有する土地についてBとの間で停止条件付き売買契約を締結している場合、Aは宅建業者でないCに対して当該土地を自ら売主として売却することができる。

答えを見る

**× 誤り。** 停止条件付き売買契約の場合、条件が成就しなければ物件を取得できないリスクがあるため、例外として認められません。確定的な売買契約または売買の予約が必要です。

Q3. 宅建業者Aが、未完成の建物について手付金等の保全措置を講じた場合、宅建業者でないBに対して当該建物を自ら売主として売却することができる。

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**○ 正しい。** 未完成物件については、宅建業法第41条第1項の保全措置を講じた場合に売買が認められます。

Q4. 宅建業者Aが自己の所有に属しない土地を、宅建業者Bに対して売却することは、取得契約の有無にかかわらず制限されない。

答えを見る

**○ 正しい。** 8種制限は、宅建業者が売主で買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。買主も宅建業者である場合は、自己の所有に属しない物件の売買制限は適用されません。

まとめ

自己の所有に属しない物件の売買制限について、以下の3点を押さえましょう。

1. 原則として他人物売買・未完成物件の売買は禁止 --- 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と契約する場合が対象。買主保護が趣旨。
2. 他人物の場合は取得契約があれば許される --- ただし停止条件付き契約は不可。確定的な売買契約または売買の予約が必要。
3. 未完成物件の場合は保全措置を講じれば許される --- 銀行等による保証または保険事業者による保証保険が必要。業者間取引には制限なし。

よくある質問（FAQ）

Q. なぜ停止条件付き売買契約では例外が認められないのですか？

停止条件付き売買契約は、条件が成就しなければ効力が生じないため、宅建業者が確実に物件を取得できる保証がありません。買主保護の観点から、条件成就が不確定な状態での売買は認められていません。

Q. 「予約を含む」とありますが、売買の予約と本契約はどう違いますか？

売買の予約とは、将来本契約を締結する権利（予約完結権）を取得する契約です。予約完結権を行使すれば確定的に売買契約が成立するため、物件取得の確実性が高いと評価され、例外として認められています。

Q. 賃借権のある物件を売却する場合も制限されますか？

宅建業者が所有権を有していれば、賃借権が付着していても「自己の所有に属しない」物件ではないため、この制限の対象外です。ただし、重要事項説明で賃借権の存在を説明する必要があります。

Q. 相続により取得予定の物件はどう扱われますか？

相続の開始前は、将来の相続人が物件を取得する契約を締結しているわけではないため、原則として売買は禁止されます。相続開始後、遺産分割前であっても、共同相続人間で合意があれば売買が可能な場合があります。

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