報酬額の制限｜仲介手数料の計算方法と上限額

報酬額の制限は計算問題で出題される

宅建試験では、宅建業法の分野から報酬額（仲介手数料）の計算問題がほぼ毎年1問出題されます。計算問題は知識をあいまいに覚えているだけでは解けず、正確な公式と手順を身につけている必要があります。

一方で、計算の手順さえ正確に覚えれば確実に得点できるため、合格者の多くが得点している分野でもあります。ここで落としてしまうと差がつきます。

本記事では、売買・交換・貸借それぞれの報酬計算方法を具体的な計算例とともに詳しく解説します。媒介契約の知識とあわせて学習すると、より理解が深まります。

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報酬額の制限の趣旨

なぜ報酬額を制限するのか

宅建業者は、不動産取引のプロフェッショナルです。一般消費者と比較して情報量・交渉力で圧倒的に優位な立場にあります。もし報酬額に制限がなければ、宅建業者が不当に高額な報酬を請求し、消費者に不利益を与えるおそれがあります。

そのため、宅建業法では国土交通大臣が報酬の上限額を定めることとされています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
――宅地建物取引業法 第46条第1項

宅建業者は、この上限額を超える報酬を受領してはならず、また、報酬の額を事務所の見やすい場所に掲示しなければなりません（宅建業法第46条第4項）。

報酬を受領できるのはいつか

宅建業者が報酬を受領できるのは、原則として取引が成立した場合のみです（成功報酬主義）。媒介を依頼されたが取引が成立しなかった場合は、原則として報酬を請求することはできません。

ただし、依頼者の特別の依頼に基づく広告費用等は、報酬とは別に請求できる場合があります。

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売買の媒介の報酬計算

基本の計算式

売買の媒介における報酬の上限額は、売買代金の額に応じて以下のように定められています。

売買代金の区分	報酬率
200万円以下の部分	5%
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

この計算は、売買代金を区分ごとに分けて計算し、合算する方法です。

具体例：売買代金3,000万円の場合

売買代金が3,000万円の物件の媒介をした場合、報酬の上限額は以下のように計算します。

区分	金額	報酬率	報酬額
200万円以下の部分	200万円	5%	10万円
200万円超400万円以下の部分	200万円	4%	8万円
400万円超の部分	2,600万円	3%	78万円
合計			96万円

これに消費税（10%）を加えた96万円 + 9.6万円 = 105.6万円が、税込みの報酬上限額となります。

速算式（400万円超の場合）

売買代金が400万円を超える場合は、上記のような区分計算をしなくても、以下の速算式で一発で計算できます。

報酬の上限額 = 売買代金 × 3% + 6万円

この「+6万円」は、以下のように導き出されます。

区分	速算式との差額
200万円以下の部分	5% − 3% = 2% → 200万円 × 2% = 4万円
200万円超400万円以下の部分	4% − 3% = 1% → 200万円 × 1% = 2万円
合計	4万円 + 2万円 = 6万円

確認： 先ほどの例で速算式を使うと、3,000万円 × 3% + 6万円 = 90万円 + 6万円 = 96万円。区分計算の結果と一致します。

200万円超400万円以下の場合の速算式

売買代金が200万円超400万円以下の場合は、以下の速算式を使います。

報酬の上限額 = 売買代金 × 4% + 2万円

例えば、売買代金が350万円の場合：350万円 × 4% + 2万円 = 14万円 + 2万円 = 16万円

速算式のまとめ

売買代金	速算式
200万円以下	売買代金 × 5%
200万円超400万円以下	売買代金 × 4% + 2万円
400万円超	売買代金 × 3% + 6万円

試験対策のポイント： 試験で出題される売買代金はほとんどが400万円超です。したがって、「売買代金 × 3% + 6万円」の速算式を最優先で覚えましょう。

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売買の代理の報酬計算

代理の場合の上限額

代理の場合の報酬上限額は、媒介の場合の2倍です。

代理の報酬上限額 = 媒介の報酬上限額 × 2

例えば、売買代金3,000万円の物件の代理の場合：

• 媒介の上限額：96万円
• 代理の上限額：96万円 × 2 = 192万円

双方から報酬を受ける場合の制限

ただし、宅建業者が売主と買主の双方から報酬を受ける場合（両手取引の場合）、合計額は代理の場合の上限額（媒介の2倍）を超えてはなりません。

ケース	報酬の上限
売主側の媒介のみ	媒介の上限額（片方から）
買主側の媒介のみ	媒介の上限額（片方から）
売主側・買主側の双方の媒介	双方合計で媒介の上限額 × 2
売主の代理	代理の上限額（＝媒介 × 2）
売主の代理 + 買主からも報酬	双方合計で媒介 × 2を超えない

試験対策のポイント： 「1つの取引で複数業者が関与する場合も含め、当事者双方から受ける報酬の合計額は、媒介の場合の報酬上限額の2倍を超えてはならない」が原則です。

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交換の報酬計算

交換の場合の計算基準

交換の場合は、交換する宅地または建物の価額のうち、高い方の価額を基準に報酬を計算します。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の交換の媒介に関して受けることのできる報酬の額は、交換に係る宅地又は建物の価額のうちいずれか多い方の価額を売買に係る代金の額とみなして算出する。

具体例

甲の土地（2,000万円）と乙の土地（3,000万円）を交換する場合

• 高い方の価額：3,000万円
• 報酬上限額：3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税抜き）

甲・乙の双方から報酬を受ける場合の合計上限額は：96万円 × 2 = 192万円（税抜き）

試験対策のポイント： 「交換の場合は両方の価額の合計額で計算する」という引っかけ選択肢に注意してください。正しくは「高い方の価額」で計算します。

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貸借の報酬計算

貸借の報酬の原則

宅地または建物の貸借の媒介における報酬の上限額は、以下のとおりです。

借賃の1ヶ月分（＋消費税） が上限

ただし、依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1ヶ月分（＋消費税）を超えてはなりません。

ケース	貸主から	借主から	合計
原則	0.5ヶ月分	0.5ヶ月分	1ヶ月分
依頼者の承諾がある場合	承諾額	承諾額	1ヶ月分以内

居住用建物の賃貸の特例

居住用建物の賃貸の媒介の場合は、さらに厳しい制限があります。

居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の0.5ヶ月分（＋消費税）以内とする。ただし、依頼者の承諾を得ている場合は、借賃の1ヶ月分（＋消費税）以内を一方から受けることができる。

物件の種類	一方からの上限	承諾がある場合	双方合計の上限
居住用建物	0.5ヶ月分	1ヶ月分（一方から）	1ヶ月分
居住用以外（事務所等）	―（合計で1ヶ月分以内）	―	1ヶ月分
宅地	―（合計で1ヶ月分以内）	―	1ヶ月分

試験対策のポイント： 「居住用建物の賃貸の媒介で、依頼者の承諾を得ていない場合、一方から受けられる上限は借賃の0.5ヶ月分」は頻出です。「承諾なし→0.5ヶ月分」「承諾あり→1ヶ月分（一方から）」を確実に覚えましょう。

なお、この0.5ヶ月分の制限は媒介契約の依頼時までに承諾を得る必要があるとされています（2019年の最高裁判例を踏まえた運用）。

貸借の代理の報酬

貸借の代理の場合の報酬上限額は、借賃の1ヶ月分（＋消費税）です。

ここで注意すべきは、貸借の代理の場合、媒介の場合の2倍にはならないという点です。代理であっても上限は1ヶ月分のままです。

取引態様	上限額
貸借の媒介	借賃の1ヶ月分
貸借の代理	借賃の1ヶ月分

試験対策のポイント： 売買の場合は「代理＝媒介の2倍」ですが、貸借の場合は「代理も媒介も同じ1ヶ月分」です。混同しないようにしましょう。

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消費税の扱い

基本ルール

報酬額の計算における消費税の扱いは、以下のとおりです。

項目	消費税の扱い
計算の基礎となる売買代金	税抜き価額で計算する
報酬の上限額	計算結果に消費税（10%）を加算した額が上限

つまり、報酬の計算手順は以下のとおりです。

1. 売買代金が税込みで表示されている場合、まず税抜き価額に直す
2. 税抜き価額で報酬の上限額を計算する
3. 計算結果に消費税を加算する

具体例：税込み3,300万円の建物の場合

税込み3,300万円の建物（土地はなし）の売買の媒介の場合

手順	計算
① 税抜き価額を求める	3,300万円 ÷ 1.1 = 3,000万円
② 速算式で計算	3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
③ 消費税を加算	96万円 × 1.1 = 105.6万円

上限額は105.6万円（税込み）です。

土地には消費税がかからない

土地の取引には消費税は課税されません。したがって、土地と建物をセットで売買する場合は注意が必要です。

区分	消費税
土地	非課税
建物	課税（10%）

具体例：土地2,000万円、建物1,100万円（税込み）の場合

手順	計算
① 建物の税抜き価額を求める	1,100万円 ÷ 1.1 = 1,000万円
② 税抜き売買代金を合計	2,000万円 + 1,000万円 = 3,000万円
③ 速算式で計算	3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
④ 消費税を加算	96万円 × 1.1 = 105.6万円

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低廉な空家等の売買の特例

特例の概要

2018年の法改正により、低廉な空家等の売買・交換の媒介の場合に、通常の報酬上限額に加えて、現地調査等の費用を報酬に含めることができる特例が設けられました。

さらに、2024年の改正により適用範囲と上限額が拡大されています。

適用要件

項目	内容
対象物件	売買代金（税抜き）が800万円以下の宅地または建物
対象取引	売買または交換の媒介・代理
特例の趣旨	低価格物件は通常の計算では報酬が少額になり、宅建業者が媒介を引き受けにくいため

報酬の上限額

区分	上限額
売主側の媒介業者（または代理業者）	30万円（税抜き）
買主側の媒介業者	30万円（税抜き）

つまり、低廉な空家等の場合は、通常の速算式で計算した額が30万円を下回る場合でも、30万円（＋消費税＝33万円）まで報酬を受領できます。

具体例：売買代金200万円の空家の場合

通常の計算の場合：

手順	計算
通常の速算式	200万円 × 5% = 10万円
消費税込み	10万円 × 1.1 = 11万円

低廉空家特例を適用した場合：

手順	計算
特例の上限	30万円
消費税込み	30万円 × 1.1 = 33万円

通常の計算では11万円しか報酬を得られませんが、特例を適用することで33万円まで報酬を受領できます。

適用にあたっての注意点

注意点	内容
売主への事前説明	報酬額について売主（依頼者）に対して事前に説明し、合意を得る必要がある
買主側への適用	買主側の業者も30万円＋税が上限（2024年改正で追加）
代理の場合	媒介と同様に適用される

試験対策のポイント： 低廉空家特例は近年の法改正事項であり、出題可能性が高いです。「800万円以下の物件で30万円＋税が上限」という基本をしっかり押さえましょう。

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複数業者が関与する場合の報酬

複数業者が媒介に関与する場合

1つの取引に複数の宅建業者が媒介として関与する場合（例：売主側業者と買主側業者が異なる場合）の報酬の扱いは以下のとおりです。

ケース	報酬の上限
A業者（売主側）+ B業者（買主側）	A業者は売主から上限額以内、B業者は買主から上限額以内
1つの業者が売主・買主双方の媒介	売主・買主双方から合計で上限額 × 2以内

つまり、各業者がそれぞれの依頼者から受ける報酬は、媒介の上限額以内でなければなりません。

具体例

売買代金2,000万円の物件で、A業者が売主側の媒介、B業者が買主側の媒介をした場合

業者	報酬の上限（税抜き）
A業者（売主から受領）	2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円
B業者（買主から受領）	2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円
合計	132万円

各業者が66万円ずつ（＋消費税）を上限として報酬を受領できます。

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権利金の特例（貸借の場合）

権利金を基準とした報酬計算

居住用建物以外の宅地または建物の貸借の場合、権利金（名義書換料等を含む）の授受があるときは、その権利金の額を売買代金とみなして報酬を計算することもできます。

項目	内容
対象	居住用建物以外の宅地・建物の賃貸借
条件	権利金等の授受がある場合
計算方法	権利金を売買代金とみなして速算式で計算
選択	借賃の1ヶ月分と権利金ベースの額のいずれか高い方を上限とできる

具体例

事務所の賃貸借で、借賃月額30万円、権利金500万円の場合

方法1：借賃ベース
- 30万円 × 1 = 30万円（税抜き）

方法2：権利金ベース
- 500万円 × 3% + 6万円 = 21万円（税抜き）

この場合は方法1の方が高いので、上限額は30万円（＋消費税＝33万円）となります。

別の例として、権利金が1,500万円の場合：
- 1,500万円 × 3% + 6万円 = 51万円（税抜き）

この場合は権利金ベースの方が高いので、上限額は51万円（＋消費税＝56.1万円）となります。

試験対策のポイント： 権利金の特例は居住用建物には適用されない点に注意してください。居住用建物の賃貸借では、権利金の額にかかわらず借賃の1ヶ月分が上限です。

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報酬に関するその他の重要ルール

報酬額の掲示義務

宅建業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、報酬の額を掲示しなければなりません（宅建業法第46条第4項）。

不当に高額な報酬の要求の禁止

宅建業者は、国土交通大臣が定める額を超えて報酬を受領することはもちろん、不当に高額な報酬を要求すること自体も禁止されています（宅建業法第47条第2号）。

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、不当に高額の報酬を要求する行為をしてはならない。
――宅地建物取引業法 第47条第2号

つまり、実際に受領していなくても、上限額を超える報酬を要求しただけで違反となります。

報酬以外の金銭の受領

宅建業者は、報酬以外の金銭を受領することは、原則として認められていません。ただし、以下の場合は例外です。

報酬以外に請求できるもの	条件
依頼者の特別の依頼に基づく広告費用	依頼者が特別に依頼した広告のみ（通常の広告費は報酬に含まれる）
依頼者の特別の依頼に基づく遠隔地への出張旅費	特別の依頼があった場合のみ

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試験における報酬計算問題の攻略法

計算問題を解く手順

報酬計算問題は、以下の手順で解くと間違いを防げます。

手順	内容
① 取引態様を確認	売買・交換・貸借のいずれか、媒介・代理のいずれか
② 税抜き価額を確認	消費税込みの場合は税抜きに直す（土地は非課税）
③ 速算式で計算	400万円超なら「×3%+6万」
④ 代理なら2倍	売買・交換の代理の場合は媒介の2倍
⑤ 消費税を加算	計算結果に10%を加算
⑥ 複数業者の場合は合計を確認	双方合計が媒介の2倍以内か
⑦ 低廉空家特例の確認	800万円以下なら特例の適用を確認

よくある引っかけパターン

引っかけ	正しい理解
税込み価額でそのまま計算	税抜き価額で計算する
交換の場合に両方の価額を合算	高い方の価額で計算する
貸借の代理で借賃の2ヶ月分	貸借の代理は借賃の1ヶ月分が上限
居住用建物の賃貸で承諾なしに1ヶ月分	承諾がなければ一方から0.5ヶ月分が上限
権利金特例を居住用建物に適用	居住用建物には適用されない

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報酬計算の総合練習問題

練習問題1：売買の媒介

問題： 宅建業者Aが、売主Bの依頼を受けて、価格5,000万円の土地の売買の媒介をした場合、Aが売主Bから受けることのできる報酬の上限額はいくらか（消費税込み）。

解答：
1. 税抜き価額：5,000万円（土地は非課税なのでそのまま）
2. 速算式：5,000万円 × 3% + 6万円 = 150万円 + 6万円 = 156万円
3. 消費税込み：156万円 × 1.1 = 171.6万円

練習問題2：売買の双方媒介

問題： 宅建業者Aが、売主Bと買主Cの双方の媒介をして、代金3,000万円（税抜き）の建物の売買契約を成立させた場合、Aが受けることのできる報酬の上限額の合計はいくらか（消費税込み）。

解答：
1. 税抜き価額：3,000万円
2. 速算式（一方からの上限）：3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
3. 双方からの合計上限：96万円 × 2 = 192万円
4. 消費税込み：192万円 × 1.1 = 211.2万円

練習問題3：居住用建物の賃貸の媒介

問題： 宅建業者Aが、居住用建物（借賃月額10万円）の賃貸借の媒介をした場合で、依頼者の承諾を得ていない場合、Aが一方の依頼者から受けることのできる報酬の上限額はいくらか（消費税込み）。

解答：
1. 居住用建物で承諾なし → 一方から借賃の0.5ヶ月分
2. 10万円 × 0.5 = 5万円
3. 消費税込み：5万円 × 1.1 = 5.5万円

練習問題4：低廉空家の特例

問題： 宅建業者Aが、売主Bの依頼を受けて、売買代金300万円の空家の売買の媒介をした場合、Aが売主Bから受けることのできる報酬の上限額はいくらか（消費税込み）。

解答：
1. 通常の計算：300万円 × 4% + 2万円 = 14万円
2. 低廉空家特例：800万円以下なので適用可 → 上限30万円
3. 30万円 > 14万円 → 特例を適用
4. 消費税込み：30万円 × 1.1 = 33万円

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まとめ

報酬額の制限は、計算問題として正確な知識が問われる分野です。以下のポイントを確実に押さえましょう。

最低限覚えるべきポイント：

1. 売買の速算式：200万円以下→5%、200万超400万以下→4%+2万、400万超→3%+6万
2. 計算は税抜き価額で行い、最後に消費税を加算する
3. 代理は媒介の2倍が上限（ただし双方合計でも2倍を超えない）
4. 交換は高い方の価額で計算する
5. 貸借は借賃の1ヶ月分が上限（代理も同じ）
6. 居住用建物の賃貸は承諾がなければ一方から0.5ヶ月分
7. 低廉空家特例：800万円以下なら30万円＋税が上限
8. 権利金の特例は居住用建物には適用されない
9. 報酬額の掲示義務がある
10. 上限額を超える報酬を要求しただけで違反

計算問題は練習量がものを言います。過去問を繰り返し解いて、計算手順を体に染み込ませてください。

媒介契約の規制内容とあわせて学習し、宅建業法の全体像の中での位置づけも確認しましょう。