農地法の3条・4条・5条許可｜届出との違いも整理

農地法の目的と重要性

農地法は、宅建試験の「法令上の制限」分野で ほぼ毎年1問 出題される頻出テーマです。3条・4条・5条の違いを正確に理解していれば確実に得点できるため、「得点源」にすべき分野です。

農地法 第1条（目的）
この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図るとともに、農地を農地以外のものにすることを規制し、農地の農業上の効率的な利用を促進すること等により、農地の保全と有効利用を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

キーワードは「農地の保全と有効利用」「食料の安定供給の確保」です。農地は食料生産の基盤であるため、みだりに転用されたり権利が移転したりしないよう、厳しい規制がかけられています。

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農地・採草放牧地の定義

農地とは

農地 とは、耕作の目的に供される土地をいいます（農地法第2条第1項）。

ここで最も重要なのは「現況主義」の考え方です。

判断基準	内容
現況主義	登記簿上の地目に関係なく、現在の土地の状態 で判断する
例1	登記簿上「山林」でも、現在耕作している → 農地に該当する
例2	登記簿上「田」でも、長年放置されて耕作不能 → 農地に該当しない場合がある
例3	一時的に耕作を休止しているだけ → 農地に該当する（休耕地）

試験でのひっかけ： 「登記簿上の地目が宅地であれば農地法の適用はない」→ 誤り。現況が農地であれば、登記簿の地目に関係なく農地法が適用されます。

採草放牧地とは

採草放牧地 とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供される土地をいいます。

注意： 採草放牧地は 3条許可 と 5条許可 の対象となりますが、4条許可の対象にはなりません。4条は「農地」の転用のみが対象です。

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3条許可（権利移動）

概要

農地法3条は、農地の権利を移動する 場合に許可を求める規定です。農地は農地のまま（農地としての利用を継続したまま）、所有権の移転や賃借権の設定等を行う場合が対象です。

項目	内容
条文	農地法第3条
行為	農地または採草放牧地について、所有権の移転、賃借権・使用貸借権の設定等
許可権者	農業委員会
目的	農地を耕作能力のある者に集約し、効率的な農業経営を促進

対象となる行為

• 農地の 売買（所有権移転）
• 農地の 賃貸借（賃借権設定）
• 農地の 使用貸借（使用貸借権設定）
• 農地についての 地上権の設定
• 農地についての 質権の設定
• 農地についての 永小作権の設定

注意： 抵当権の設定 は3条許可の対象外です。抵当権は農地を直接使用する権利ではなく、担保権にすぎないためです。これは頻出のひっかけポイントです。

許可不要の場合

ケース	理由
相続 による取得	ただし、取得後に農業委員会への 届出 が必要
遺産分割 による取得	同上（届出が必要）
包括遺贈 による取得	同上（届出が必要）
時効取得	自動的に権利を取得するため
法人の合併・分割 による取得	ただし届出が必要な場合がある
国・都道府県 が取得する場合	公共目的
土地収用法 による収用	公共目的

重要： 相続で農地を取得した場合、3条許可は不要ですが、農業委員会への 届出は必要 です。「許可不要＝何もしなくてよい」ではない点に注意しましょう。

ひっかけ注意： 「特定遺贈」（特定の財産を指定して行う遺贈）は許可が 必要 です。許可不要なのは「包括遺贈」（遺産の全部または一定割合を包括的に遺贈するもの）のみです。

無許可の効果

契約は無効 となります。つまり、3条許可を受けないで行った売買契約等は、法律上の効力を生じません。

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4条許可（転用）

概要

農地法4条は、自分の農地を農地以外のものに転用する 場合に許可を求める規定です。権利の移転を伴わず、自分の農地を自分で宅地や駐車場等に変更する場合が対象です。

項目	内容
条文	農地法第4条
行為	農地を農地以外のものにする（自己転用）
許可権者	都道府県知事（指定市町村の区域内は指定市町村の長）
目的	農地の無秩序な転用を規制し、優良農地を保全

具体例

• 自分の農地を宅地にして家を建てる
• 自分の農地を駐車場にする
• 自分の農地を資材置場にする

許可権者の詳細

ケース	許可権者
原則	都道府県知事
指定市町村の区域内	指定市町村の長
4haを超える場合	都道府県知事が 農林水産大臣と協議 して許可（同意を要する協議ではなく、協議そのもの）

法改正ポイント： 以前は4ha超の転用は農林水産大臣の許可が必要でしたが、法改正により都道府県知事の許可（農林水産大臣との協議が必要）に変更されています。試験では改正後の内容が出題されます。

市街化区域内の特例

市街化区域内 の農地を転用する場合は、許可ではなく、あらかじめ 農業委員会に届出 をすれば足ります。

区域	手続き
市街化区域内	農業委員会への 届出 でOK
市街化区域外	都道府県知事等の 許可 が必要

趣旨： 市街化区域はもともと「市街化を図るべき区域」（都市計画法 参照）であるため、農地の転用を促進する趣旨から手続きが簡素化されています。

許可不要の場合

ケース	内容
国・都道府県等 が転用する場合	都道府県知事等と 協議 が成立すれば許可があったものとみなす
土地収用法 による転用	公共目的
2アール（200㎡）未満 の農業用施設に転用	農業用温室、農業用倉庫等（自己の農業用に限る）

無許可の効果

• 原状回復命令 等の監督処分を受ける
• 罰則：3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）

3条との違い： 3条の無許可は「契約無効」ですが、4条の無許可は転用そのものを元に戻す「原状回復命令」が中心です。4条では権利移動を伴わないため、契約の無効という概念がそもそもありません。

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5条許可（転用目的の権利移動）

概要

農地法5条は、農地を転用する目的で権利を移動する 場合に許可を求める規定です。3条（権利移動）と4条（転用）が合わさったものと考えると理解しやすいです。

項目	内容
条文	農地法第5条
行為	農地または採草放牧地を転用するために、所有権の移転・賃借権の設定等を行う
許可権者	都道府県知事（指定市町村の区域内は指定市町村の長）
目的	転用と権利移動の両方を規制

具体例

• 農地を買って（権利移動）、そこにマンションを建てる（転用）
• 農地を借りて（賃借権設定）、駐車場として使う（転用）
• 農地を買って（権利移動）、資材置場にする（転用）

市街化区域内の特例

4条と同様に、市街化区域内 では許可ではなく 農業委員会への届出 で足ります。

許可不要の場合

4条と同様のケースに加えて、以下の場合も許可不要です。

ケース	内容
国・都道府県等 が転用目的で取得	都道府県知事等と協議が成立すれば許可があったものとみなす
土地収用法 による収用	公共目的

無許可の効果

5条の無許可には 2つの効果 があります。

1. 契約は無効（3条と同じ。権利移動の効力が生じない）
2. 原状回復命令（4条と同じ。転用を元に戻す）

重要： 5条は3条と4条の「合わせ技」なので、無許可の効果も両方の効果が及びます。

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3条・4条・5条の大比較表

ここが農地法の 最重要部分 です。この表を完璧に暗記すれば、農地法の問題はほぼ確実に得点できます。

比較項目	3条（権利移動）	4条（転用）	5条（転用目的の権利移動）
行為の内容	農地を農地のまま権利移動	自分の農地を転用	転用目的で農地の権利を移動
キーワード	農地→農地（売買等）	農地→宅地等（自己転用）	農地→宅地等（売買等＋転用）
対象	農地＋採草放牧地	農地のみ	農地＋採草放牧地
許可権者	農業委員会	都道府県知事	都道府県知事
市街化区域の特例	特例なし	農業委員会への 届出	農業委員会への 届出
無許可の効果	契約無効	原状回復命令	契約無効＋原状回復命令
罰則	3年以下の懲役or300万円以下の罰金	3年以下の懲役or300万円以下の罰金	3年以下の懲役or300万円以下の罰金
相続の場合	許可不要（届出必要）	―	―
抵当権設定	許可不要	―	許可不要

特に注意すべきポイント

1. 3条には市街化区域の特例がない

4条・5条では市街化区域内であれば届出でOKですが、3条には市街化区域の特例がありません。市街化区域内でも農地を農地として売買する場合は、農業委員会の許可が必要です。

理由： 3条は「農地を農地のまま」移転するもので、転用とは無関係です。市街化区域の趣旨（市街化の促進）とは関係がないため、特例が設けられていません。

2. 許可権者の違い

• 3条 → 農業委員会（市町村レベル）
• 4条・5条 → 都道府県知事（都道府県レベル）

覚え方： 3条は「農地を農地として使い続ける」→ 地域の農業行政を担う農業委員会で判断。4条・5条は「農地をなくす」→ より上位の都道府県知事が判断。

3. 対象の違い

• 3条・5条 → 農地＋採草放牧地
• 4条 → 農地のみ（採草放牧地は対象外）

覚え方： 4条は「自分の農地を自分で転用」→ 農地そのものだけが問題。3条・5条は権利移動を伴う → 採草放牧地も含めてカバー。

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農地法における届出制度

許可とは別に、農地法では一定の場合に 届出 が求められます。

届出が必要な場合のまとめ

場面	届出先	届出のタイミング
3条許可不要の場合（相続・遺産分割等）で農地を取得したとき	農業委員会	取得を知った時点から 遅滞なく
4条・5条で市街化区域内の特例 を利用するとき	農業委員会	あらかじめ（事前届出）

比較のポイント： 3条の届出は「遅滞なく」（事後）、4条・5条の市街化区域特例の届出は「あらかじめ」（事前）です。

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罰則

農地法に違反した場合の罰則は以下のとおりです。

違反行為	罰則
3条・4条・5条の 無許可	3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は 1億円以下 の罰金）
偽りの手段 で許可を受けた場合	同上
転用の 条件違反	同上

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試験でのひっかけポイント総整理

農地法の問題では、巧みなひっかけが仕掛けられます。代表的なパターンを整理しましょう。

パターン1：「農地を農地として」vs「農地を宅地に」

フレーズ	該当条文
「農地を 農地として 売買する」	3条（権利移動のみ）
「農地を 宅地にする ために売買する」	5条（転用目的の権利移動）
「自分の農地を 宅地にする」	4条（自己転用）

パターン2：市街化区域の特例に関するひっかけ

• 「市街化区域内の農地を 農地として 売買する場合は届出でよい」→ 誤り（3条には市街化区域特例なし。許可が必要）
• 「市街化区域内の農地を 宅地にする目的で 売買する場合は届出でよい」→ 正しい（5条の市街化区域特例）

パターン3：許可権者のすり替え

• 「農地の売買に都道府県知事の許可が必要」→ 誤り（農地を農地としてなら3条で農業委員会の許可）
• 「農地の転用に農業委員会の許可が必要」→ 誤り（4条で都道府県知事の許可）

パターン4：相続と許可の関係

• 「相続により農地を取得する場合は3条許可が必要」→ 誤り（相続は許可不要。ただし届出は必要）
• 「相続により農地を取得した場合は届出は不要」→ 誤り（届出は必要）

パターン5：抵当権の設定

• 「農地に抵当権を設定する場合は3条許可が必要」→ 誤り（抵当権の設定は許可不要）

パターン6：仮登記と許可

• 「所有権移転の仮登記をする場合は3条許可が必要」→ 誤り（仮登記自体には許可は不要。ただし、本登記をする場合は許可が必要）

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農地法と他の法律との関係

国土利用計画法との関係

農地の売買であっても、一定面積以上の土地取引については国土利用計画法に基づく届出が必要になる場合があります。農地法の許可と国土利用計画法の届出は別の手続きであり、それぞれ独立して必要です。

都市計画法との関係

市街化区域内の農地の転用については、農地法4条・5条の市街化区域特例が適用される背景には、都市計画法 の区域区分の考え方があります。市街化区域は「おおむね10年以内に市街化を図るべき区域」であるため、農地の転用を促進する方向で制度が設計されています。

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暗記のためのまとめ表

最後に、試験直前の総復習用にコンパクトな表を掲載します。

	3条	4条	5条
何をする？	権利移動	転用	転用＋権利移動
農地→？	農地	農地以外	農地以外
許可権者	農業委員会	都道府県知事	都道府県知事
市街化区域	特例なし	届出	届出
届出先	―	農業委員会	農業委員会
無許可	無効	原状回復	無効＋原状回復
採草放牧地	対象	対象外	対象

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まとめ

農地法は3条・4条・5条の違いを正確に理解していれば、確実に得点できる科目です。

最重要ポイントの復習：

• 農地の判断は 現況主義（登記簿の地目ではなく、実際の状態で判断）
• 3条（権利移動）：許可権者は 農業委員会。市街化区域の特例 なし。無許可→契約無効
• 4条（自己転用）：許可権者は 都道府県知事。市街化区域内は 届出 でOK。無許可→原状回復命令。対象は 農地のみ（採草放牧地は対象外）
• 5条（転用目的の権利移動）：許可権者は 都道府県知事。市街化区域内は 届出 でOK。無許可→契約無効＋原状回復命令
• 相続 による取得は3条許可不要だが、農業委員会への 届出は必要
• 抵当権の設定 は農地法の許可不要
• 3条の届出は「遅滞なく」（事後）、4条・5条の届出は「あらかじめ」（事前）

農地法の学習が終わったら、関連する 都市計画法 や 建築基準法 と横断的に復習し、「法令上の制限」分野を盤石にしましょう。特に、市街化区域の特例が適用される条件は、都市計画法の区域区分の知識とセットで理解すると忘れにくくなります。