農地法｜3条・4条・5条の切り分けと許可権者

この記事は、宅建試験で問われる農地法を条文の構造に沿って整理するものです。許可権者と届出先の切り分けもこの記事で完結して扱います。農地転用を実務や生活の側から見たい場合は農地転用の基礎、法令上の制限全体での位置づけは法令上の制限の頻出論点で扱っています。

結論を先に述べます。農地法の論点は、条文が3つしかないぶん切り分けが明快です。権利が動くかどうか、農地でなくなるかどうか。この2軸で3条・4条・5条が決まり、それぞれ許可権者が違います。3条は農業委員会、4条と5条は都道府県知事等。この対応を取り違えさせる出題が定番なので、まず2軸と許可権者を固定し、そのうえで市街化区域の特例と許可不要の場合を足していきます。

農地かどうかは現況で決まる

2条1項の定義

農地法2条1項は、農地を「耕作の目的に供される土地」と定義しています。そして採草放牧地を、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものとしています。

条文が書いているのは「耕作の目的に供される土地」であって、「地目が田または畑である土地」ではありません。ここから、農地かどうかは現況で判断するという結論が出ます。

登記記録の地目が山林でも、現に耕作されていれば農地です。地目が畑でも、宅地として造成され建物が建っていれば農地ではありません。地目は過去のある時点の状態を記録したものにすぎず、現在の利用状況と一致している保証がないからです。登記記録の読み方は登記簿の読み方で扱っています。

休耕地と耕作放棄地

判断が微妙になるのが、しばらく作付けをしていない土地です。

一時的に作付けを休んでいるだけで、いつでも耕作を再開できる状態にあれば農地のままです。これに対し、長期間放置されて草木が生い茂り、農地としての形質を失っている場合には、農地にあたらないと判断されることがあります。

出題では「登記記録の地目が宅地であるから農地法の適用はない」という形の記述が作られます。誤りです。地目を根拠に農地法の適用を否定する記述を見たら、現況主義を思い出します。

採草放牧地の扱いが条文で分かれる

農地と採草放牧地は、条文によって扱いが違います。

3条と5条は、農地と採草放牧地の両方を対象にしています。これに対して4条は農地の転用だけを対象としており、採草放牧地の転用は含まれません。

4条が農地に絞っているのは、採草放牧地から農地への変更が転用にあたらないことと関係します。3条と5条は権利が動く場面なので、農地と採草放牧地を並べて規律する。4条は自分の土地の使い方を変える場面なので、農地に絞る。この非対称が出題の材料になります。

3条｜農地のまま権利を動かす

対象となる権利変動

農地法3条1項は、農地または採草放牧地について、所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用および収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならないと定めています。

列挙されているのは、いずれもその土地を使って収益を上げる権利です。誰が耕すかが変わる場面を規律する規定だからです。

したがって抵当権の設定は3条の許可を要しません。抵当権は担保のための権利であって、抵当権者が農地を耕すわけではないからです。ここは頻出のひっかけです。抵当権の性質は抵当権で扱っています。

仮登記も同じ理屈で許可を要しません。3条1項の許可があったときに所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を原因とする所有権移転の仮登記は、将来の本登記の順位を保全するためのもので、仮登記の段階では権利変動が生じていません。実際の出題でも、この仮登記に農業委員会の許可が必要だとする記述が誤りとして問われています。

許可権者は農業委員会

3条の許可権者は農業委員会です。都道府県知事ではありません。

3条が審査するのは、その人が農地を適切に使えるかどうかという、地域の農業事情に関わる事柄です。誰が耕しているか、周辺の農地とどう調和するか。こうした判断は、地域の実情を把握している農業委員会が担うのが合理的だという設計になっています。

許可の要件と下限面積要件の廃止

3条2項は、許可をすることができない場合を列挙しています。取得する農地のすべてを効率的に利用すると認められないとき、必要な農作業に常時従事すると認められないとき、周辺の農地の利用に支障を生じるおそれがあるときなどです。

ここで押さえておきたいのが、かつて存在した下限面積要件です。3条の許可を受けるには一定面積以上を耕作することが求められていましたが、この要件は2023年4月1日施行の改正により廃止されました。古い教材には50アールなどの数値が残っていることがありますが、現行制度にはありません。

ただし、下限面積がなくなっただけで、効率的利用、常時従事、周辺への支障がないことといった要件は残っています。誰でも自由に農地を買えるようになったわけではない、という点は変わっていません。

また3条2項本文により、農地所有適格法人以外の法人には原則として許可がされません。もっとも例外があり、地方公共団体や学校法人、医療法人、社会福祉法人などの営利を目的としない法人が、その目的に係る業務の運営に必要な施設の用に供すると認められる場合には、許可をすることができるとされています。

許可を受けないとどうなるか

3条6項は、3条1項の許可を受けないでした行為はその効力を生じないと定めています。

契約が有効に成立したうえで登記ができないというのではなく、権利移動そのものの効力が生じません。売買契約を結んで代金を払っても、許可がなければ所有権は移りません。

4条｜自分の農地を転用する

対象となる行為

農地法4条1項は、農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事の許可を受けなければならないと定めています。指定市町村の区域内にあっては指定市町村の長の許可です。

権利の移動を伴いません。自分が持っている農地を、自分で宅地や駐車場、資材置場に変えるという場面です。誰の手にも渡らないので、規律されるのは土地の用途の変更だけになります。

許可権者は都道府県知事等

4条の許可権者は都道府県知事、指定市町村の区域内では指定市町村の長です。3条の農業委員会とは違います。

理由は判断の性質にあります。農地を農地でなくすということは、地域の農地面積そのものが減るということです。誰が耕すかという地域内の調整ではなく、土地利用全体の観点からの判断になるので、より広い区域を見る都道府県知事が担います。

なお、4ヘクタールを超える農地の転用については、都道府県知事等が当分の間あらかじめ農林水産大臣に協議しなければならないとされています。かつては4ヘクタール超の転用を農林水産大臣が許可していましたが、権限が都道府県知事等に移り、大臣との協議が残っている形です。許可権者は大臣ではない、という点が出題の材料になります。

転用が確実でなければ許可されない

4条には不許可事由が定められています。申請者に転用を行う資力や信用がない、転用の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないなどの事情により、申請に係る農地のすべてを申請に係る用途に供することが確実と認められない場合には、許可をすることができません。

住宅用地の造成だけを目的とする転用であっても、確実性がなければ許可されないという結論になります。転用を口実にして農地を遊ばせることを防ぐ規定です。

一時的な転用も許可の対象になる

転用は恒久的なものに限りません。工事期間中だけ資材置場にする、イベントのあいだだけ駐車場にするといった一時的な利用も、農地を農地以外のものにすることにあたるので、4条の許可が必要です。

一時転用であっても許可が要る、という点は見落とされやすいところです。「工事が終われば農地に戻すのだから許可は不要」とはなりません。期間が限られていても、その間は耕作できないからです。

もっとも、一時的な利用であることは許可の判断に影響します。次に見るとおり、5条では一時的な利用のために所有権を取得しようとする場合が不許可事由とされており、賃借権であれば許可されうるという扱いになっています。転用の期間と、取得する権利の重さが釣り合っているかが見られます。

2アール未満の農業用施設

許可を要しない場合のひとつに、耕作の事業を行う者が、その農地を自己の農作物の育成または養畜の事業のための農業用施設に供する場合があります。ただし対象は2アール未満の農地に限られます。

農業を続けるために温室や倉庫を建てる場面なので、農地としての機能が失われるわけではないという整理です。面積の線引きがあることが要点で、実際の出題でも4アールの農地について許可不要とする記述が誤りとして問われています。

5条｜転用目的で権利を動かす

3条と4条が重なる場面

農地法5条1項は、農地を農地以外のものにするため、または採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く）にするため、これらの土地について権利を設定し、または移転する場合には、都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めています。

権利が動き、かつ農地でなくなる。3条の要素と4条の要素が同時に生じる場面です。農地を買ってマンションを建てる、農地を借りて駐車場にする、といった取引がこれにあたります。

許可権者は4条と同じく都道府県知事、指定市町村の区域内では指定市町村の長です。

一時的な利用のための所有権取得は許可されない

5条2項は不許可事由を定めており、そのひとつとして、仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために所有権を取得しようとする場合を挙げています。

一時的に使うだけなのに、所有権という恒久的な権利まで移してしまうのは不相当だという判断です。したがって、仮設工作物を設置するために市街化区域外の農地の所有権を取得しようとする場合には、5条の許可を受けることができません。賃借権であれば一時転用として許可されうる、という対比になります。

許可を受けないとどうなるか

5条3項が3条6項を準用しており、5条の許可を受けないでした行為も効力を生じません。あわせて、転用そのものについては後で見る原状回復等の措置命令の対象になります。

権利移動と転用の両方の性質を持つので、効果も両方が及びます。

3条・4条・5条をどう切り分けるか

2つの問いで決まる

条文の振り分けは、次の2つを順に問えば決まります。

第一に、権利が動くか。所有権が移ったり、賃借権が設定されたりするか。動かないなら4条の側です。

第二に、農地でなくなるか。転用されるなら4条か5条、農地のままなら3条です。

権利が動かず転用するのが4条。権利が動いて農地のままなのが3条。権利が動いて転用するのが5条。権利も動かず転用もしないなら、そもそも農地法の許可は要りません。

問題文のどこを見るか

出題では、この2軸が文章のなかに埋め込まれています。

「Aが所有する農地をBに売却し、Bが引き続き耕作する」なら、権利は動くが転用はしないので3条です。「Aが自己の農地に住宅を建てる」なら、権利は動かず転用するので4条です。「AがBに農地を売却し、Bが宅地に造成する」なら、権利も動き転用もするので5条です。

読むべきは、誰から誰に何が移るのか、そして土地の使い道が変わるのかの2点だけです。ここを機械的に拾えば、条文の振り分けで迷いません。

許可権者は3条だけが違う

そして条文が決まれば許可権者が決まります。3条は農業委員会、4条と5条は都道府県知事等。

3つのうち1つだけが違う、という覚え方をすると崩れにくくなります。手続の主体を横断で整理したものは法令上の制限の横断整理にあります。

農業委員会・都道府県知事等・農林水産大臣の役割分担

許可権者として名前が挙がる3つの主体が、それぞれ何者なのかも押さえておきます。出題では「農林水産大臣の許可を受けなければならない」という形の選択肢が作られるからです。

農業委員会は、農業委員会等に関する法律3条1項により市町村に置かれる行政委員会です。同項ただし書により、区域内に農地のない市町村には置かれません。市町村単位の組織なので、誰がどの農地を耕しているかという地域の実情を把握できる立場にあります。3条の許可権者がここになるのは、そのためです。

都道府県知事等は、農地法4条1項が定義しています。原則は都道府県知事で、農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）の区域内では指定市町村の長です。条文はこの2つをまとめて「都道府県知事等」と呼んでおり、5条1項もこの語を使っています。指定市町村の長が許可権者になる場合があるのは、この定義があるからです。

農林水産大臣は、3条・4条・5条のいずれについても許可権者ではありません。大臣が農地法上の許可制度に関わるのは2つの場面だけです。ひとつが、いま述べた指定市町村の指定（4条1項）。もうひとつが、農地法附則2項による協議で、都道府県知事等は、当分の間、同一の事業の目的に供するため4ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする行為に係る4条1項の許可をしようとする場合などには、あらかじめ農林水産大臣に協議しなければならないとされています。

協議の相手方であって、許可権者ではない。面積が4ヘクタールを超えても、許可を出すのは都道府県知事等のままです。「4ヘクタールを超える農地の転用には農林水産大臣の許可が必要である」という記述は誤りになります。

市街化区域の特例

4条1項7号と5条1項6号

市街化区域内の農地については、許可ではなく届出で足りる特例があります。

農地法4条1項7号は、市街化区域内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て農地以外のものにする場合を、許可を要しない場合として挙げています。5条1項6号が、市街化区域内にある農地または採草放牧地について、あらかじめ農業委員会に届け出てこれらの土地以外のものにするため権利を取得する場合について同様に定めています。

届出先は農業委員会です。許可権者が都道府県知事等であるのに対し、届出の相手は農業委員会になります。この食い違いが問われます。

3条には特例がない

重要なのは、3条にこの特例がないことです。市街化区域内であっても、農地を農地のまま売買するには農業委員会の許可が必要です。

理由は制度の目的から導けます。市街化区域は都市計画法が「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定めた区域です。市街化を進める区域なのだから、そこにある農地が宅地に変わることを個別に審査して抑える必要が薄い。だから転用に関わる4条と5条について手続を軽くしています。

これに対して3条が守ろうとしているのは、農地を効率的に使う人が耕すという状態です。市街化が進むかどうかとは関係がありません。だから特例を置く理由がありません。区域区分の考え方は市街化区域と市街化調整区域で扱っています。

事前か事後かの違い

もうひとつ、届出の時期にも違いがあります。

市街化区域の特例による届出は「あらかじめ」、すなわち転用や権利取得の前に行います。これに対して、後で見る相続等による取得の届出は、取得した後に行います。

同じ「農業委員会への届出」でも、前に出すのか後に出すのかが逆です。

許可が不要になる場合と届出

相続と遺贈

相続によって農地を取得する場合、3条の許可は不要です。相続は当事者の意思とは無関係に一般承継として権利が移るものなので、誰が耕すかを事前に審査する場面がないからです。遺産の分割や、家庭裁判所の裁判・調停による財産の分与についても、3条1項が許可を要しない場合として定めています。

遺贈については区別が必要です。包括遺贈と、相続人に対する特定遺贈は許可を要しません。これに対し、相続人以外の者に対する特定遺贈は3条の許可が必要です。

包括遺贈は相続に近い性質を持ち、相続人に対する特定遺贈も承継の実質が相続と変わりません。しかし相続人でない第三者に特定の農地を遺贈するのは、実質的に譲渡と変わらないので許可の対象になる、という切り分けです。実際の出題でも、この区別がそのまま問われています。

3条の3の届出

許可が不要でも、手続がまったくないわけではありません。

農地法3条の3は、3条1項本文に掲げる権利を取得した者で同項の許可を要しないものについて、遅滞なく、その農地または採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならないと定めています。農林水産省令により、届出の期間はおおむね10か月以内とされています。

「許可不要だから何もしなくてよい」ではありません。届出は必要です。誰が農地を持っているかを農業委員会が把握できないと、その後の農地行政が回らないからです。

国や都道府県等が関わる場合

国または都道府県等が転用する場合や、転用目的で権利を取得する場合には、都道府県知事等との協議が成立することをもって許可があったものとみなされます。土地収用法によって収用される場合も許可を要しません。

いずれも、別の手続で公益性が確保されている場面です。同じ発想の適用除外は他の法令にもあり、その整理はその他の法令上の制限で扱っています。

農地の賃借人はどう守られているか

引渡しがあれば対抗できる

農地法には、許可の規定のほかに、耕作者を保護するための規定が置かれています。宅建試験でも近年出題されている領域です。

農地法16条は、農地または採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、引渡しがあったときは、その後にその農地または採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができると定めています。

民法605条の原則によれば、不動産賃借権を第三者に対抗するには賃借権の登記が必要です。しかし賃貸人に登記への協力義務がないため、実際にはほとんど使えません。そこで農地については引渡しで足りるとしています。建物賃貸借について借地借家法31条が引渡しを対抗要件としているのと同じ発想です。民法の原則は民法の賃貸借で扱っています。

法定更新の仕組み

農地法17条は、期間の定めのある農地または採草放牧地の賃貸借について、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしないときは、従前の賃貸借と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすと定めています。

1年前から6か月前までという期間は、借地借家法26条1項が建物賃貸借について定める更新拒絶の通知の期間と同じです。耕作者の地位を保護するという目的も共通しています。

解約には知事の許可が要る

農地法18条1項は、農地または採草放牧地の賃貸借の当事者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、または更新をしない旨の通知をしてはならないと定めています。

合意による解約まで許可の対象にしている点が特徴的です。当事者が納得していても、耕作者が事実上不利な立場で解約に応じさせられる可能性があるためです。

ただし例外があり、合意による解約が民事調停法による農事調停によって行われる場合などは許可を要しません。第三者の関与によって公正が担保されている場面だからです。

ここでの許可権者は都道府県知事です。3条の農業委員会ではない点に注意が必要です。

違反したときに何が起きるか

原状回復等の措置命令

4条または5条の許可を受けずに転用が行われた場合、都道府県知事等は、その者に対して工事その他の行為の停止を命じ、または相当の期限を定めて原状回復その他違反を是正するために必要な措置を講ずべきことを命ずることができます（51条）。

無許可で建てた建物を取り壊して農地に戻せ、という命令が出る可能性があるということです。転用してしまえば既成事実になる、という発想が通らないようにする仕組みです。

罰則

農地法64条は、3条1項、4条1項、5条1項の許可を受けないでこれらの規定に違反した者を、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処すると定めています。

そして67条が両罰規定を置いており、法人の代表者等がその法人の業務に関して違反行為をしたときは、行為者を罰するほか、その法人に対しても罰金刑を科すとしています。4条1項または5条1項の違反については、法人に科される罰金が1億円以下です。

行為者は300万円以下、法人は1億円以下。この差は出題で狙われます。法人に科される罰金を300万円以下とする記述は誤りです。

なお、かつての「懲役」という刑名は、2025年6月1日施行の刑法改正により拘禁刑に一本化されています。古い教材の表記とは異なります。

効力の否定と原状回復の使い分け

違反の効果は条文によって違います。

3条違反は、3条6項により権利移動の効力が生じません。転用はしていないので原状回復の問題は生じません。

4条違反は、権利移動がないので効力を否定すべき行為がありません。代わりに51条の原状回復等の措置命令が中心になります。

5条違反は、5条3項が3条6項を準用するので効力が生じず、加えて転用について51条の措置命令の対象にもなります。両方の効果が及びます。

農地法の外にある規制と重要事項説明

農用地区域は別の法律

農地に関する規制は農地法だけではありません。

農業振興地域の整備に関する法律により、都道府県知事が農業振興地域を指定し、市町村が農業振興地域整備計画で農用地区域を定めます。この農用地区域内の農地は、いわゆる青地と呼ばれ、原則として転用が認められません。転用しようとすれば、まず農用地区域からの除外の手続が必要になります。

これは農地法とは別の法律に基づく制限です。農地法の転用許可を受けられるかどうかを検討する前に、そもそも農用地区域に入っていないかを確認する、という順序になります。実務的な流れは農地転用の基礎で扱っています。

他の法令の手続とは別に必要になる

農地法の許可は、他の法令の手続を代替するものではありません。

農地を宅地に転用して分譲住宅を建てるなら、農地法5条の許可に加えて、都市計画法29条の開発許可や建築基準法6条の建築確認が必要になる場合があります。一定面積以上の土地取引であれば、国土利用計画法の事後届出も要ります。開発許可は開発許可、国土利用計画法は国土利用計画法で扱っています。

それぞれ別の法律が別の目的で置いている手続なので、ひとつを済ませれば他が不要になるという関係にはありません。

許可を停止条件とする契約という形

農地の売買では、許可が下りるまで所有権が移りません。しかし当事者は先に取引の内容を固めておきたい。そこで実務では、農地法の許可があったときに所有権が移転する旨の停止条件を付けた売買契約が結ばれます。

契約自体は有効に成立しており、許可という条件が成就したときに所有権移転の効力が生じるという構成です。買主は、その間の順位を保全するために所有権移転請求権の仮登記を備えることがあります。

前に見たとおり、この仮登記の申請に3条の許可は要りません。仮登記の段階では権利変動が生じていないからです。許可を停止条件とする契約、仮登記、許可、本登記という流れを1本の線で持っておくと、仮登記に許可が必要だとする選択肢に反応できます。条件と期限の考え方は条件と期限で扱っています。

35条書面での説明

農地法に基づく制限は、宅地建物取引業法35条1項2号の「法令に基づく制限」として重要事項説明の対象になります。同法施行令3条が説明すべき制限を列挙しており、農地法もそこに含まれています。

対象地が農地であれば、買主は許可を得なければ自分の思うように使えません。取引の判断を左右する事項なので説明が必要になる、という位置づけです。重要事項説明の全体像は重要事項説明で扱っています。

試験での出題ポイント

許可権者をすり替える

もっとも多い作り方です。3条の許可権者を都道府県知事とする、4条や5条の許可権者を農業委員会とする。いずれも誤りです。

3条は農業委員会、4条と5条は都道府県知事等。この対応を先に照合すれば、選択肢の内容を精読せずに切れる場面があります。

市街化区域の特例を3条にも及ぼす

「市街化区域内の農地を農地として売買する場合は、農業委員会への届出で足りる」という記述は誤りです。3条に市街化区域の特例はありません。

逆に「市街化区域内の農地を宅地にする目的で売買する場合は届出で足りる」は正しい記述です。5条1項6号の特例が働きます。

相続と遺贈の区別

「相続により農地を取得する場合は3条の許可が必要」は誤りです。許可は不要ですが、3条の3の届出が必要になります。「許可も届出も不要」とする記述も誤りです。

遺贈については、包括遺贈と相続人に対する特定遺贈が許可不要、相続人以外の者に対する特定遺贈は許可必要という区別が問われます。「遺贈による取得はすべて許可不要」とする記述は誤りです。

採草放牧地を入れ替える

条文ごとに対象が違うことを利用した出題があります。3条と5条は農地と採草放牧地の両方を対象としますが、4条は農地の転用だけを対象としています。

したがって「採草放牧地を採草放牧地以外のものにする場合には4条1項の許可が必要である」という記述は誤りです。自己所有の採草放牧地を転用する場面は4条の対象外です。

また、5条の対象は「農地を農地以外のものにするため、または採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く）にするため」の権利移動です。採草放牧地を農地にするために権利を取得する場合は、5条ではなく3条の問題になります。農地に変えるのは転用ではなく、農地としての利用を始めることだからです。

面積の線引きを外す

2アール未満の農業用施設への自己転用は4条の許可を要しません。この数値を動かしたり、面積の要件を落としたりする形が作られます。

3条の下限面積要件は2023年4月1日施行の改正で廃止されています。50アールなどの数値を現行の要件として書いている記述は誤りです。

賃貸借の保護規定を混ぜる

近年は農地法16条から18条までの規定が出題されています。登記がなくても引渡しで対抗できること（16条）、1年前から6か月前までの通知がなければ法定更新されること（17条）、解約等には都道府県知事の許可が必要であること（18条1項）。

18条の許可権者を農業委員会とする形の入れ替えが考えられます。3条だけが農業委員会であって、他は都道府県知事だという整理が、ここでも効きます。

罰則の金額を入れ替える

行為者は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金、法人は1億円以下の罰金です。法人の罰金を300万円以下とする記述は誤りになります。

覚え方・整理の仕方

「動くか、なくなるか」の2軸で持つ

3条・4条・5条は、表にせずに2つの問いで持ちます。

権利が動くか。農地でなくなるか。動いて残るなら3条、動かずなくなるなら4条、動いてなくなるなら5条。

3つを別々に暗記するより、2軸の組み合わせとして持つほうが、問題文から機械的に判定できます。

許可権者は「3条だけが農業委員会」

農地法に出てくる許可権者は2種類しかありません。農業委員会と都道府県知事等です。

そして農業委員会が出てくるのは3条だけです。4条、5条、そして賃貸借の解約等を定める18条1項は、いずれも都道府県知事です。

「農業委員会は3条だけ」と一言で持てば、残りは知事と判断できます。ただし届出の相手は別で、市街化区域の特例も3条の3の届出も農業委員会に出します。許可は知事、届出は農業委員会、という組み合わせが生じる点だけ注意します。

特例が3条にないのは「守っているものが違う」から

市街化区域の特例が4条・5条にあって3条にない理由は、それぞれの条文が守っているものを考えると出てきます。

4条と5条が守っているのは農地の面積です。市街化区域では農地が減っていくことが前提なので、個別に審査する意味が薄い。

3条が守っているのは、農地を効率的に使う人が耕すという状態です。これは市街化が進むかどうかと関係がありません。だから特例がありません。

理由から導けるようにしておけば、「3条にも特例がある」という記述に反応できます。

違反の効果は「動いたものを戻すか、変えたものを戻すか」

3条は権利が動いただけなので、動きを否定すれば足ります。だから効力を生じないという処理です。

4条は土地を変えただけなので、変えたものを戻させます。だから原状回復等の措置命令です。

5条は両方なので、効力も生じず、原状回復も命じられます。

条文が何を規律しているかと、違反の効果が対応しています。

届出は「前か後か」で分ける

農業委員会への届出は2種類あります。

市街化区域の特例による届出は、転用や権利取得の前に出します。相続等で取得した場合の3条の3の届出は、取得した後に出します。

前に出すのは、これから行為をするから。後に出すのは、すでに権利が移っているから。どちらも自然な順序なので、行為との前後関係で思い出せます。数字の整理は法令上の制限の暗記術に集めています。

理解度チェッククイズ

Q1. 登記記録の地目が宅地となっている土地は、現に耕作の目的に供されていても、農地法上の農地には該当しない。

答えを見る

誤り。農地法2条1項は農地を「耕作の目的に供される土地」と定義しており、登記記録の地目を基準としていません。現に耕作されていれば、地目が宅地や山林であっても農地に該当します。逆に地目が畑であっても、宅地として造成され農地としての形質を失っていれば農地にあたりません。現況で判断するのが原則です。

Q2. 市街化区域内にある農地を、耕作の目的で売買する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法3条1項の許可を受ける必要はない。

答えを見る

誤り。市街化区域の特例が置かれているのは4条1項7号と5条1項6号であり、いずれも転用に関わる場面です。3条には市街化区域の特例がなく、市街化区域内であっても農地を農地のまま権利移動するには農業委員会の許可が必要です。3条が守っているのは農地を効率的に利用する状態であり、市街化が進むかどうかとは関係がないためです。

Q3. 相続により農地を取得した者は、農地法3条1項の許可を受ける必要はなく、農業委員会への届出も不要である。

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誤り。相続による取得は一般承継なので3条1項の許可は不要ですが、3条の3により、遅滞なくその農地の存する市町村の農業委員会に届け出なければなりません。農林水産省令により届出の期間はおおむね10か月以内とされています。許可不要と手続不要は別です。なお遺贈については、包括遺贈と相続人に対する特定遺贈が許可不要で、相続人以外の者に対する特定遺贈には許可が必要です。

Q4. 農地の賃貸借について、当事者が合意により解約する場合には、都道府県知事の許可を受ける必要はない。

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誤り。農地法18条1項は、農地または採草放牧地の賃貸借の当事者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除、解約の申入れ、合意による解約、更新をしない旨の通知をしてはならないと定めています。合意による解約まで対象に含めているのは、耕作者が事実上不利な立場で解約に応じさせられることを防ぐためです。ただし、合意による解約が民事調停法による農事調停によって行われる場合など、同項各号の例外にあたるときは許可を要しません。なお、ここでの許可権者は農業委員会ではなく都道府県知事です。

Q5. 法人の代表者がその法人の業務に関し、農地法4条1項の規定に違反して農地を転用した場合、その代表者が罰せられるほか、その法人にも300万円以下の罰金刑が科される。

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誤り。農地法64条は、違反行為をした者を3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処すると定めていますが、67条の両罰規定により、4条1項または5条1項の違反について法人に科される罰金は1億円以下です。行為者は300万円以下、法人は1億円以下という差を押さえます。あわせて、無許可転用については51条により、都道府県知事等から工事の停止や原状回復その他の是正措置を命じられる可能性があります。

まとめ

農地法について、条文の構造で押さえるべき点を整理します。

農地かどうかは登記記録の地目ではなく現況で判断します（2条1項）。採草放牧地は3条と5条の対象になりますが、4条は農地の転用だけを対象としています。

3条は農地を農地のまま権利移動する場面で、許可権者は農業委員会です。抵当権の設定や、停止条件付売買契約を原因とする仮登記には許可が要りません。許可を受けないでした行為は効力を生じません（3条6項）。かつての下限面積要件は2023年4月1日施行の改正で廃止されています。

4条は自己所有の農地を転用する場面、5条は転用目的で権利移動する場面で、いずれも許可権者は都道府県知事、指定市町村の区域内では指定市町村の長です。4ヘクタール超の転用については、当分の間、都道府県知事等が農林水産大臣に協議することとされています。2アール未満の農業用施設への自己転用は4条の許可を要しません。5条2項は、一時的な利用のために所有権を取得しようとする場合を不許可事由としています。

市街化区域内では、あらかじめ農業委員会に届け出れば4条・5条の許可が不要になります（4条1項7号、5条1項6号）。3条にこの特例はありません。相続等による取得は3条の許可を要しませんが、3条の3により農業委員会への届出が必要です。相続人以外の者に対する特定遺贈には許可が必要です。

耕作者の保護として、賃貸借は引渡しで第三者に対抗でき（16条）、期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知がなければ法定更新され（17条）、解除・解約申入れ・合意解約・更新拒絶には都道府県知事の許可が必要です（18条1項）。違反には51条の原状回復等の措置命令と、64条・67条の罰則が用意されています。

宅建試験AIブートラボの肢別トレーニングでは、法令上の制限の問21にあたる農地法の肢を条文別に演習できます。権利が動くか、農地でなくなるかの2軸で判定しながら進めてください。