景観法と住宅品質確保法｜宅建試験のポイント

景観法と品確法の位置づけ

宅建試験の「法令上の制限」や「その他関連知識」の分野では、都市計画法や建築基準法といった主要法令のほかに、景観法 や 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法） から出題されることがあります。いずれも出題頻度はそれほど高くありませんが、出題された年度には正答率が低くなりがちで、合否を分ける1問になることがあります。

本記事では、景観法と品確法の重要ポイントを整理し、さらに品確法と密接に関連する 住宅瑕疵担保履行法 との違いも比較表でまとめます。

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景観法

景観法の目的と概要

景観法は、2004年（平成16年） に制定された、我が国で初めての 景観に関する総合的な法律 です。

景観法 第1条（目的）
この法律は、我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現を図り、もって国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的とする。

それ以前は、各自治体が独自の景観条例を定めて運用していましたが、法的な根拠が弱いという課題がありました。景観法は、この課題を解決するために制定された 基本法 としての性格を持ちます。

項目	内容
制定	2004年（平成16年）
性格	景観に関する初の総合法。理念法・基本法的性格
基本理念	良好な景観は国民共通の資産であり、現にある良好な景観を保全し、新たに良好な景観を創出する

景観行政団体

景観法に基づく施策を行う主体は 景観行政団体 です。

景観行政団体	具体例
都道府県	原則としてすべての都道府県
政令指定都市	すべての政令指定都市
中核市	すべての中核市
その他の市町村	都道府県知事と協議し、同意を得た市町村

試験ポイント： 都道府県・政令指定都市・中核市は 自動的に 景観行政団体となります。それ以外の市町村は、都道府県知事との協議・同意が必要です。

景観計画

景観行政団体は、良好な景観の形成に関する計画として 景観計画 を定めることができます。

項目	内容
策定主体	景観行政団体
対象区域	景観計画区域（都市計画区域外も指定可能）
計画内容	景観計画区域、良好な景観の形成に関する方針、行為の制限に関する事項 等

重要： 景観計画区域は 都市計画区域外 にも定めることができます。これは都市計画法上の地域地区とは異なる点です。

景観計画区域内の行為規制

景観計画区域内で一定の行為を行おうとする者は、あらかじめ景観行政団体の長に届け出なければなりません。

届出が必要な行為

行為	内容
建築物の建築等	新築、増築、改築、移転
建築物の外観の変更	建築物の外観を変更することとなる修繕、模様替え、色彩の変更
工作物の建設等	新設、増築、改築、移転
工作物の外観の変更	工作物の外観を変更することとなる修繕、模様替え、色彩の変更
開発行為	都市計画法に基づく開発行為に準じた行為

届出の手続き

項目	内容
届出時期	行為に着手する 30日前 までに届出
届出先	景観行政団体の長
届出事項	行為の種類、場所、設計または施行方法、着手予定日 等

超重要ポイント： 届出は行為の着手日の 30日前 までに行わなければなりません。この「30日前」という数字は試験で頻出です。

届出後の手続き

手続き	内容
勧告	届出された行為が景観計画に定める基準に適合しない場合、景観行政団体の長は設計の変更等を 勧告 できる
変更命令	特定届出対象行為について、景観計画に定める基準に適合しない場合は 変更命令 を出すことができる

試験ポイント： 景観計画区域内の行為規制は「許可制」ではなく「届出制」です。ただし、後述の景観地区では「認定」が必要となります。この違いに注意してください。

景観地区

景観計画区域内で、さらに積極的に景観を守る必要がある地域には、都市計画で 景観地区 を定めることができます。

項目	内容
定義	市街地の良好な景観の形成を図るために、都市計画で定める地区
位置づけ	都市計画法上の 地域地区 の一つ
策定主体	市町村（都市計画として定める）

景観地区内の規制

規制対象	内容
建築物の形態意匠	建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ市町村長の 認定 を受けなければならない
建築物の高さ	景観地区に関する都市計画で最高限度または最低限度を定めることができる
壁面の位置	景観地区に関する都市計画で壁面の位置の制限を定めることができる
建築物の敷地面積	景観地区に関する都市計画で最低限度を定めることができる
工作物	条例で制限を定めることができる

超重要ポイント： 景観地区内では、建築物の形態意匠について 市町村長の認定 が必要です。景観計画区域が「届出」であるのに対し、景観地区は「認定」であるという違いを確実に覚えてください。

景観計画区域と景観地区の比較

比較項目	景観計画区域	景観地区
根拠	景観計画（景観行政団体が策定）	都市計画（市町村が策定）
適用範囲	都市計画区域内外を問わない	都市計画区域内に限る
行為規制	届出制（30日前）	認定制（市町村長の認定）
不適合の場合	勧告・変更命令	認定を受けなければ建築不可
規制の強さ	比較的緩やか	厳格

準景観地区

都市計画区域外で景観を保全する必要がある区域については、準景観地区 を定めることができます。

項目	内容
対象	都市計画区域 外 の景観計画区域内
策定主体	市町村（条例で制限を定める）
規制内容	条例で、景観地区に準じた規制を定めることができる

注意： 景観地区は「都市計画区域内」、準景観地区は「都市計画区域外」という区分けです。

景観重要建造物・景観重要樹木

項目	景観重要建造物	景観重要樹木
指定権者	景観行政団体の長	景観行政団体の長
指定対象	景観計画区域内の良好な景観に重要な建造物	景観計画区域内の良好な景観に重要な樹木
所有者の同意	指定に際して 所有者の同意が必要	指定に際して 所有者の同意が必要
行為制限	増築、改築、移転、除却等には景観行政団体の長の 許可 が必要	伐採、移植には景観行政団体の長の 許可 が必要

試験ポイント： 景観重要建造物・景観重要樹木の指定には 所有者の同意 が必要です。強制的に指定できるわけではありません。

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住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）

品確法の目的と3本柱

品確法は、2000年（平成12年） に施行された法律で、住宅の品質向上と消費者保護を目的としています。

品確法 第1条（目的）
この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

品確法は、以下の 3本柱 で構成されています。

柱	内容	キーワード
第1の柱	住宅性能表示制度	任意・等級表示
第2の柱	新築住宅の瑕疵担保責任の特例	構造耐力上主要部分＋雨水浸入防止部分で 10年
第3の柱	住宅紛争処理体制の整備	指定住宅紛争処理機関

第1の柱：住宅性能表示制度

住宅性能表示制度は、住宅の性能を客観的に評価・表示する制度です。

基本事項

項目	内容
利用	任意（義務ではない）
評価機関	登録住宅性能評価機関
評価書の種類	設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書
表示方法	等級（数値が大きいほど性能が高い）
対象	新築住宅・既存住宅

評価項目

分野	内容
構造の安定	耐震等級、耐風等級、耐積雪等級 等
火災時の安全	感知警報装置設置等級、耐火等級 等
劣化の軽減	劣化対策等級
維持管理・更新への配慮	維持管理対策等級
温熱環境	断熱等性能等級
空気環境	ホルムアルデヒド対策等級
光・視環境	単純開口率、方位別開口比
音環境	重量床衝撃音対策等級 等
高齢者等への配慮	高齢者等配慮対策等級
防犯	開口部の侵入防止対策

超重要ポイント： 住宅性能表示制度は 任意 の制度です。すべての住宅に義務づけられているわけではありません。試験では「住宅性能表示制度は強制的に適用される」という誤りの選択肢が出されることがあります。

住宅性能評価書の効力

書類	効力
建設住宅性能評価書	請負契約・売買契約の書面に添付された場合、その内容を 契約内容 とみなす（みなし規定）
設計住宅性能評価書	上記のみなし規定はない（設計段階のため）

ポイント： 建設住宅性能評価書が契約書面に添付されると、評価書の内容が 契約内容とみなされる ため、評価書と異なる性能の住宅を引き渡した場合は契約不適合となります。

第2の柱：新築住宅の瑕疵担保責任の特例

品確法の最も重要な規定が、新築住宅の 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特例 です。

基本事項

項目	内容
対象	新築住宅 のみ（既存住宅は対象外）
新築住宅の定義	新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事完了から 1年以内 のもの）
対象部分	①構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、壁、床版、屋根版等）②雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部）
責任期間	引渡しの時から 10年間
強行規定	この期間を 短縮する特約は無効（買主・注文者に不利な特約は無効）
延長	当事者の合意により 20年まで 延長可能

最重要ポイント： 品確法の瑕疵担保責任の特例は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみが対象です。内装の仕上げや設備に関する不具合は品確法の対象外（民法の規定による）です。

対象となる契約

契約の種類	対象の可否
請負契約	対象（請負人が瑕疵担保責任を負う）
売買契約	対象（売主が瑕疵担保責任を負う）

新築住宅の定義に関する注意点

ひっかけ注意： 建設工事が完了してから 1年を経過 した住宅は、たとえ誰も住んでいなくても品確法上の「新築住宅」に該当しません。この場合、品確法の10年間の瑕疵担保責任の特例は適用されません。

第3の柱：住宅紛争処理体制

品確法は、住宅の品質に関するトラブルを迅速かつ適正に解決するための紛争処理体制も整備しています。

項目	内容
指定住宅紛争処理機関	各地の 弁護士会 が指定されている
紛争処理の対象	建設住宅性能評価書 が交付された住宅に関する紛争
申請手数料	1万円
住宅紛争処理支援センター	紛争処理の支援、相談業務等を行う（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

試験ポイント： 紛争処理の対象は「建設住宅性能評価書が交付された住宅」に限られます。住宅性能評価を受けていない住宅は、この紛争処理制度を利用できません。

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品確法と住宅瑕疵担保履行法の比較

品確法と混同しやすいのが 住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律） です。両法の関係を正確に理解することが重要です。

2つの法律の関係

法律	役割
品確法	瑕疵担保責任の 範囲と期間 を定める（構造耐力上主要な部分＋雨水浸入防止部分で10年間）
住宅瑕疵担保履行法	品確法で定められた責任を 確実に履行するための資力確保 の措置を義務づける

つまり、品確法が「何について、どれだけの期間、責任を負うか」を定めているのに対し、住宅瑕疵担保履行法は「その責任を果たすためのお金をどうやって確保するか」を定めています。

住宅瑕疵担保履行法の概要

項目	内容
義務の対象者	新築住宅の売主である宅建業者 および 新築住宅の請負人である建設業者
資力確保の方法	①保証金の供託 または ②保険への加入
適用される取引	新築住宅の 売買（宅建業者が売主の場合）および新築住宅の 請負

保証金の供託

項目	内容
供託先	主たる事務所の最寄りの 供託所
供託額	過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じて算定
基準日	毎年 3月31日 および 9月30日
届出	基準日から 3週間以内 に免許権者に届出

保険への加入

項目	内容
保険者	住宅瑕疵担保責任保険法人（国土交通大臣が指定）
保険期間	10年間
保険の対象	構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵
保険金の直接請求	売主（宅建業者）や請負人（建設業者）が 倒産 した場合、買主や注文者が 保険法人に直接請求 できる

品確法と住宅瑕疵担保履行法の比較表

比較項目	品確法	住宅瑕疵担保履行法
目的	瑕疵担保責任の範囲・期間の設定	資力確保措置の義務づけ
対象者	すべての新築住宅の売主・請負人	宅建業者（売主）・建設業者（請負人）
対象住宅	新築住宅	新築住宅
対象部分	構造耐力上主要な部分＋雨水浸入防止部分	同左
責任期間	10年間	同左（保険期間10年）
具体的措置	責任の設定のみ	供託または保険加入
個人売主	適用される	適用 されない（宅建業者のみ）
届出義務	なし	基準日から3週間以内に届出

最重要ポイント： 住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務は、宅建業者が売主となる場合 に適用されます。個人間売買 では品確法の適用はありますが、住宅瑕疵担保履行法による供託・保険の義務はありません。

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景観法に関する試験対策のポイント

頻出論点ベスト5

順位	論点	ポイント
1	景観計画区域の届出時期	30日前 までに届出
2	景観地区の行為制限	市町村長の 認定 が必要
3	景観計画区域の範囲	都市計画区域 外 にも定められる
4	景観重要建造物の指定	所有者の 同意 が必要
5	届出と認定の区別	景観計画区域＝届出、景観地区＝認定

よくあるひっかけ

「景観計画区域内で建築物を建築する場合、景観行政団体の長の 許可 を受けなければならない。」→ 誤り。正しくは「届出」です。

「景観地区は、都市計画区域外にも定めることができる。」→ 誤り。景観地区は都市計画上の地域地区であるため、都市計画区域内 にのみ定めることができます。都市計画区域外で景観を守るのは「準景観地区」です。

「景観重要建造物は、景観行政団体の長が所有者の同意なく指定できる。」→ 誤り。指定には 所有者の同意 が必要です。

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品確法に関する試験対策のポイント

頻出論点ベスト5

順位	論点	ポイント
1	瑕疵担保責任の対象部分	構造耐力上主要な部分＋雨水浸入防止部分
2	責任期間	10年間（短縮特約は無効、20年まで延長可）
3	住宅性能表示制度の任意性	任意（強制ではない）
4	新築住宅の定義	建設工事完了から 1年以内 ＋未居住
5	建設住宅性能評価書のみなし効力	契約書面に添付 → 契約内容とみなす

よくあるひっかけ

「住宅性能表示制度は、すべての新築住宅に適用が義務づけられている。」→ 誤り。住宅性能表示制度は 任意 です。

「品確法の瑕疵担保責任の特例は、住宅の内装の仕上げについても適用される。」→ 誤り。対象は 構造耐力上主要な部分 と 雨水の浸入を防止する部分 に限られます。

「品確法の瑕疵担保責任の特例期間は、当事者の合意により5年に短縮できる。」→ 誤り。10年間を 短縮する特約は無効 です。延長は20年まで可能です。

「建設工事が完了してから1年6か月経過した住宅でも、未入居であれば品確法上の新築住宅に該当する。」→ 誤り。建設工事完了から 1年を経過 した住宅は、未入居でも新築住宅に該当しません。

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暗記のための語呂合わせ・整理法

景観法の数字

• 景観計画区域の届出 → 「30日前」→「景観は 見（3）る もの、0日前じゃ遅い！」

品確法の3本柱

• 「ひ・か・ふ」で覚える
  • ひょうじ（表示）→ 住宅性能 表示 制度
  • かし（瑕疵）→ 瑕疵 担保責任の特例
  • ふんそう（紛争）→ 住宅 紛争 処理体制

品確法の対象部分

• 「こうぞうとあまみず」→「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」
• 骨組み（構造）と傘（雨水）だけが対象 → 内装やクロスは対象外

品確法と履行法の違い

• 品確法 →「何を守る か」（責任の か 範囲）
• 履行法 →「どう り 行する か」（お金の確保＝ り 行）

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関連記事へのリンク

景観法と品確法を学んだ後は、以下の関連記事もあわせて確認しましょう。

• 住宅瑕疵担保履行法の詳細 — 品確法と表裏一体の関係にある住宅瑕疵担保履行法について、供託と保険の仕組みを詳しく解説しています。
• 建築基準法の頻出ポイント — 景観地区の建築制限は建築基準法とも密接に関連しています。建ぺい率・容積率・用途制限と合わせて理解を深めましょう。

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まとめ

本記事では、景観法と住宅品質確保法（品確法）の宅建試験における重要ポイントを解説しました。

景観法の要点

ポイント	内容
景観計画区域	行為に着手する 30日前 までに景観行政団体の長に 届出
景観地区	建築物の形態意匠について 市町村長の認定 が必要
景観計画区域の範囲	都市計画区域外 にも指定可能
景観重要建造物	指定には 所有者の同意 が必要

品確法の要点

ポイント	内容
住宅性能表示制度	任意（強制ではない）
瑕疵担保責任の特例	構造耐力上主要な部分＋雨水浸入防止部分で 10年
短縮特約	無効（延長は20年まで可）
新築住宅の定義	建設工事完了から 1年以内 ＋未居住
紛争処理	建設住宅性能評価書が交付された住宅のみ対象

品確法と履行法の違い

品確法	住宅瑕疵担保履行法
責任の 範囲・期間 を設定	責任を果たすための 資力確保 を義務づけ
すべての売主・請負人が対象	宅建業者・建設業者 のみ対象

景観法は「届出と認定の区別」、品確法は「10年の瑕疵担保責任の対象部分」を確実に押さえれば、本試験で得点できるはずです。