住宅瑕疵担保履行法の計算問題攻略｜供託額の求め方

住宅瑕疵担保履行法（正式名称：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）に関する計算問題は、宅建試験でほぼ毎年出題される頻出論点です。供託額の算定は一見複雑に見えますが、手順を理解すれば確実に得点できる分野です。本記事では、基準日の考え方、戸数の数え方、供託額の算定方法、保険との併用時の処理など、計算問題を解くために必要な知識をステップごとに解説します。

住宅瑕疵担保履行法の概要

法律の趣旨

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の売主である宅建業者や建設業者に対し、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を確実に履行するための資力確保措置を義務付ける法律です。

背景: 構造計算書偽装事件（2005年）を契機に、新築住宅の買主を確実に保護する仕組みとして2009年に施行されました。

対象となる取引

項目	内容
対象者	新築住宅の売主である宅建業者
対象物件	新築住宅（建設工事完了から1年以内で、人の居住の用に供したことがないもの）
対象部位	構造耐力上主要な部分 + 雨水の浸入を防止する部分
責任期間	引渡しから10年間

資力確保措置の2つの方法

宅建業者は、以下のいずれかの方法で資力確保措置を講じる必要があります。

1. 保証金の供託: 法務局に供託金を預ける
2. 保険への加入: 住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を締結する

これらを組み合わせることも可能です。

基準日の仕組み

基準日とは

基準日とは、宅建業者が資力確保措置の状況を確認する基準となる日です。

基準日: 毎年3月31日と9月30日の年2回

宅建業者は、基準日ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数を集計し、必要な資力確保措置が講じられているかを確認します。

届出義務

宅建業者は、基準日から3週間以内に、免許権者に対して資力確保措置の状況を届け出なければなりません。届出をしない場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降は、新たに新築住宅の売買契約を締結することができません。

項目	内容
届出期限	基準日から3週間以内
届出先	免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）
届出を怠った場合	基準日の翌日から50日経過後、新規契約締結不可

供託額の計算方法

算定の手順

供託額の計算は、以下の3ステップで行います。

ステップ1: 戸数を数える

基準日前10年間に引き渡した新築住宅のうち、保険に加入していないものの戸数を数えます。

ステップ2: 供託額の算定表に当てはめる

戸数に応じて、以下の算定表から供託額を求めます。

戸数	供託額
1戸	2,000万円
2戸	2,000万円
3戸	2,000万円
4戸	2,000万円
5〜10戸	2,000万円 +（戸数 − 4）× 200万円
11〜50戸	3,200万円 +（戸数 − 10）× 80万円
51〜100戸	6,400万円 +（戸数 − 50）× 60万円
101〜500戸	9,400万円 +（戸数 − 100）× 40万円
501〜1,000戸	2億5,400万円 +（戸数 − 500）× 20万円
1,001戸以上	3億5,400万円 +（戸数 − 1,000）× 10万円

ステップ3: 供託する

算定した額を主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。

計算例

例1: 戸数が8戸の場合

5〜10戸の区分に該当します。
- 供託額 = 2,000万円 +（8 − 4）× 200万円
- = 2,000万円 + 800万円
- = 2,800万円

例2: 戸数が30戸の場合

11〜50戸の区分に該当します。
- 供託額 = 3,200万円 +（30 − 10）× 80万円
- = 3,200万円 + 1,600万円
- = 4,800万円

例3: 戸数が3戸の場合

1〜4戸の区分に該当します。
- 供託額 = 2,000万円（戸数にかかわらず一律）

戸数の数え方

基本ルール

戸数を数える際のポイントを整理します。

• 数える対象: 基準日前10年間に引き渡した新築住宅
• 保険加入済みの住宅: 戸数から除外する
• 販売代理の場合: 売主が宅建業者であれば、売主が資力確保措置を講じる義務がある

注意が必要なケース

ケース	戸数のカウント
自ら売主として引渡し	カウントする
保険に加入した住宅	カウントしない（供託不要）
建設工事完了から1年超の住宅	「新築住宅」に該当しないためカウントしない
居住用以外の建物	「住宅」に該当しないためカウントしない
基準日前10年より前に引渡し	期間外のためカウントしない

保険との併用

宅建業者は、一部の住宅について保険に加入し、残りの住宅について供託で対応することも可能です。この場合、供託額は保険に加入していない住宅の戸数に基づいて算定します。

例: 引渡し戸数が20戸で、うち12戸は保険加入の場合

• 供託対象: 20 − 12 = 8戸
• 供託額 = 2,000万円 +（8 − 4）× 200万円 = 2,800万円

供託金の性質と取戻し

供託金の性質

供託金は、有価証券をもって充てることもできます（営業保証金と同様）。

• 金銭: そのまま供託
• 国債証券: 額面金額の100%で評価
• 地方債証券・政府保証債: 額面金額の90%で評価

供託金の取戻し

引渡し戸数の減少等により供託額が過大になった場合、超過分を取り戻すことができます。ただし、取戻しには免許権者の承認が必要です。

試験での出題ポイント

住宅瑕疵担保履行法の計算問題は、以下のような形で出題されます。

• 供託額の算定: 戸数から供託額を求める問題（算定表の暗記が必要）
• 保険との併用: 保険加入分を除いた戸数で供託額を計算する問題
• 基準日の理解: 3月31日・9月30日の年2回であること
• 届出期限: 基準日から3週間以内の届出義務
• 50日ルール: 届出を怠った場合、基準日の翌日から50日経過後に契約締結不可
• 新築住宅の定義: 完了から1年以内で未入居の住宅

算定表をすべて暗記する必要はありませんが、1〜4戸は2,000万円、5〜10戸の区分（200万円刻み）程度は覚えておくと安心です。試験では多くの場合、算定表が問題文中に示されます。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者が基準日前10年間に引き渡した新築住宅が5戸（すべて保険未加入）の場合、供託すべき額は2,200万円である。

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**○ 正しい。** 5〜10戸の区分で計算します。供託額 = 2,000万円 +（5 − 4）× 200万円 = 2,000万円 + 200万円 = 2,200万円です。

Q2. 住宅瑕疵担保履行法の基準日は、毎年3月31日の年1回である。

答えを見る

**× 誤り。** 基準日は毎年**3月31日と9月30日の年2回**です。

Q3. 宅建業者が基準日前10年間に引き渡した新築住宅が15戸で、うち10戸について保険に加入している場合、供託すべき額は2,000万円である。

答えを見る

**○ 正しい。** 供託対象戸数は15 − 10 = 5戸です。ただし5戸は5〜10戸の区分に該当するため、供託額 = 2,000万円 +（5 − 4）× 200万円 = 2,200万円...ではなく、正確には5戸なので2,200万円です。したがって**× 誤り**です。正しい供託額は2,200万円であり、2,000万円ではありません。

Q4. 宅建業者は、資力確保措置の状況を基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければならない。

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**○ 正しい。** 宅建業者は、基準日から3週間以内に資力確保措置の状況を免許権者に届け出なければなりません。届出を怠ると、基準日の翌日から50日を経過した日以降、新規の売買契約を締結できなくなります。

まとめ

住宅瑕疵担保履行法の計算問題について、以下の3点を押さえましょう。

1. 供託額は戸数に応じて算定する --- 1〜4戸は一律2,000万円、5戸以上は区分ごとの計算式で算定。保険加入済みの住宅は戸数から除外する。
2. 基準日と届出のルールを正確に覚える --- 基準日は年2回（3月31日・9月30日）、届出期限は基準日から3週間以内、届出を怠ると50日経過後に契約締結不可。
3. 新築住宅の定義を理解する --- 建設工事完了から1年以内で、人の居住の用に供したことがないもの。居住用以外の建物や完了から1年超の建物は対象外。

よくある質問（FAQ）

Q. 供託と保険のどちらを選ぶ宅建業者が多いですか？

実務上は保険に加入するケースが多いですが、大手のデベロッパーは供託を選択するケースもあります。試験では両方の仕組みを理解しておく必要があります。

Q. 算定表は試験本番で提示されますか？

過去の出題では、問題文中に算定表が示されるケースが多いですが、示されない場合もあります。基本的な区分（1〜4戸、5〜10戸程度）は暗記しておくことをおすすめします。

Q. 新築住宅を自社で使用する場合も対象になりますか？

住宅瑕疵担保履行法は「新築住宅の売主」に資力確保措置を義務付けるものです。自社で使用する場合は売買が行われないため、対象外です。

Q. 建設業者にも同様の義務がありますか？

はい、住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の「売主である宅建業者」だけでなく、「請負人である建設業者」にも資力確保措置を義務付けています。ただし、宅建試験では宅建業者に関する出題が中心です。

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